Apartman Yöneticisi: Seçimi, Görevleri, Ücreti ve Aidatı

Apartman yöneticisi, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğuyla seçilen ve binanın günlük yönetimini yürüten kişidir; kat maliki olması gerekmez, kiracı veya bina dışından bir kişi de apartman yöneticisi olabilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.34). Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan binada apartman yöneticisi atamak zorunludur ve kat malikleri anlaşamazsa yöneticiyi sulh mahkemesi atar. Apartman yöneticisi aidat öder: kurul aksine karar almamışsa kat malikleri arasından seçilen yönetici yalnız normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz (KMK m.40). Apartman yöneticisi kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38).

Bu yazıda apartman yöneticisi seçimi, apartman yöneticisinin kimlerden olabileceği, görevleri ve yetkileri, aidat ve maaş durumu, 7 Mayıs 2026’da değişen işletme projesi kuralı, hesap verme ve denetim, apartman yöneticisinin istifası ve apartman yöneticisinin nereye şikâyet edileceği Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleriyle açıklanmaktadır. Kurulun toplantı ve oy kuralları kat malikleri kurulu yazısındadır.

1. Apartman Yöneticisi Atanması Zorunlu mu?

Apartman yöneticisi atanması, anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa mecburidir (KMK m.34). Eşik daire sayısına değil bağımsız bölüm sayısına bakar; dükkân, büro ve depo gibi tapuda ayrı bağımsız bölüm olarak kayıtlı yerler de sayıma girer. Sekizin altındaki binalarda kat malikleri yine de bir yönetici atayabilir.

Binanın bütün bağımsız bölümleri tek kişiye aitse ayrı bir atama gerekmez; malik kanunen yönetici durumundadır (KMK m.34). Daireleri henüz satılmamış yeni binada bu kural, bütün bölümlerin maliki olan kişiyi yönetici konumuna getirir.

1.1. Apartmanda Yönetici Yoksa Cezası Var mı?

Apartmanda yönetici yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu bu duruma doğrudan bir para cezası bağlamaz. Kanunun öngördüğü sonuç sorumluluğun dağılmasıdır: yönetici atanması zorunlu olduğu hâlde atama yapılmayan binada, yöneticinin görevleri arasında sayılan işlerin (bakım, sigorta, asansör bakımı ve kontrolü dahil) yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur (KMK m.35). Bu fıkra 4 Nisan 2015 tarihli 6645 sayılı Kanunla eklenmiştir.

Kanundaki idari para cezası başka bir yükümlülüğe bağlıdır. Apartman yöneticisinin adı, soyadı, iş ve ev adresi bina kapısının yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılmak zorundadır; asılmazsa ilgilinin başvurusu üzerine sulh mahkemesince yöneticiye veya yönetim kurulu üyelerinin her birine idari para cezası verilir (KMK m.34). Madde metnindeki tutar 2007 düzenlemesinden kalan taban tutardır ve bugün uygulanan tutar değildir; idari para cezaları her yıl yeniden değerlenir.

1.2. Apartman Yöneticisi Kat İrtifaklı Binada da Seçilir mi?

Apartman yöneticisi kat irtifaklı binada da seçilebilir. Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilir ve bu yöneticiye kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluk hükümleri uygulanır (KMK m.17). Yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi binanın yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır (KMK m.17). İki kurumun farkı kat irtifakı nedir yazısındadır.

2. Apartman Yöneticisi Seçimi Nasıl Yapılır?

Apartman yöneticisi seçimi, kat malikleri kurulu toplantısında kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla yapılır (KMK m.34). Kat malikleri yönetimi tek bir kişiye verebileceği gibi üç kişilik bir yönetim kuruluna da verebilir; Kanun bu kişiye “yönetici”, kurula “yönetim kurulu” adını verir (KMK m.34).

2.1. Apartman Yöneticisi Seçimi Çoğunluk: Sayı ve Arsa Payı

Apartman yöneticisi seçimi için gereken çoğunluk iki ölçütten oluşur: kat maliklerinin sayıca yarısından fazlası ve arsa paylarının toplamının yarısından fazlası (KMK m.34). Yirmi bağımsız bölümlü bir binada on bir kat maliki aynı adaya oy verse bile, bu on bir malikin arsa payları toplamı yarıyı geçmiyorsa seçim çoğunluğu oluşmaz. Arsa payının nasıl belirlendiği arsa payı yazısındadır.

Bu çoğunluk, kurulun olağan karar yeter sayısından ayrıdır. Kurul kural olarak kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir; Kanunda yeter sayı için ayrıca konulan hükümler saklıdır (KMK m.30). Yöneticinin atanmasına ilişkin çoğunluk kuralı bu ayrı hükümlerden biridir.

2.2. Apartman Yöneticisi Seçimi Karar Defterine Nasıl Yazılır?

Apartman yöneticisi seçimi, diğer kurul kararları gibi, sayfaları birden başlayarak numaralanmış ve her sayfası noter mührüyle tasdikli karar defterine yazılır; karar, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır ve karara aykırı oy verenler aykırılığın sebebini yazarak imza atar (KMK m.32). Seçimin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yapıldığının sonradan gösterilebilmesi için karar metninde katılan kat maliklerinin ve oylarının belirtilmesi, arsa payı hesabının da kayda geçirilmesi yararlıdır.

2.3. Apartman Yöneticisi Görev Süresi Ne Kadar?

Apartman yöneticisi her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır ve eski yönetici tekrar atanabilir (KMK m.34). Yıllık toplantı, yönetim planında zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde yapılır; toplu yapılarda kurullar en geç iki yılda bir toplanır (KMK m.29).

2.4. Apartman Yöneticisi Seçilemezse Ne Olur?

Apartman yöneticisi seçilemezse, yani kat malikleri yönetimde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazsa, taşınmazın bulunduğu yerin sulh mahkemesi, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine ve mümkünse diğerlerini de dinledikten sonra bir yönetici atar (KMK m.34). Başvuru için bütün kat maliklerinin talebi gerekmez; bir kat malikinin başvurusu yeterlidir.

Mahkemece atanan apartman yöneticisi, kat maliklerince atanan yöneticinin bütün yetkilerine sahiptir ve kat maliklerine karşı aynı biçimde sorumludur. Bu yönetici, atanmasından itibaren altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez; haklı bir sebep çıkarsa değiştirmeye, onu atamış olan sulh mahkemesi izin verebilir (KMK m.34). Apartmanda kimse yönetici olmak istemediğinde de Kanunun gösterdiği yol, dışarıdan bir kişinin seçilmesi veya sulh mahkemesine başvurudur.

3. Apartman Yöneticisi Kimler Olabilir?

Apartman yöneticisi, kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilen herhangi bir kimse olabilir (KMK m.34). Kanun yönetici için kat maliki olma, binada oturma, belirli bir meslek veya belge şartı saymaz. Bu nedenle kat maliki, kiracı, bina dışından bir kişi veya profesyonel bir yönetim şirketi apartman yöneticisi olarak atanabilir.

3.1. Kiracı Apartman Yöneticisi Olabilir mi?

Kiracı apartman yöneticisi olabilir, çünkü Kanun yöneticinin kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilebileceğini açıkça yazar (KMK m.34). Kiracının yöneticiliği, kat malikleri kurulundaki oy hakkından ayrıdır: kiracı kurulun üyesi değildir ve kendi adına oy kullanamaz, ancak bir kat malikinin yetkili vekili olarak onun oyunu kullanabilir (KMK m.31).

Aidat bakımından da ayrım vardır. Yöneticinin gider payına ilişkin kurul kararı ve karar yoksa uygulanan yarı oranındaki kolaylık, yalnız kat malikleri arasından atanmış yönetici içindir (KMK m.40). Kiracı yönetici kat maliki olmadığı için bu hükümden yararlanmaz; kiracının ortak giderlere katılması ayrı bir kuralla düzenlenir ve apartman ve site aidatını kim öder yazısında açıklanmıştır.

3.2. Resmi Apartman Yöneticisi Nasıl Olunur?

Resmi apartman yöneticisi olmak için bir kurumdan belge veya sertifika almak gerekmez; Kat Mülkiyeti Kanunu böyle bir şart öngörmez (KMK m.34). Apartman yöneticisini resmi kılan şey atama işlemidir: kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verilen ve karar defterine yazılan karar (KMK m.32, m.34) ya da sulh mahkemesinin atama kararı (KMK m.34). Atanan yöneticinin adı ve adresi bina girişine asılır (KMK m.34); yönetici, topladığı paraları yönetici sıfatını gösteren bir banka hesabında tutar (KMK m.35).

3.3. Kimler Apartman Yöneticisi Olamaz?

Kat Mülkiyeti Kanunu apartman yöneticisi olamayacak kişileri ayrıca saymaz. Sınırlama yönetim planından gelebilir: yönetim planı yönetim tarzını ve yönetime ait diğer hususları düzenler ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir (KMK m.28). Yönetim planında yöneticinin niteliğine ilişkin bir hüküm varsa seçimde bu hükme uyulur; yönetim planının içeriği yönetim planı yazısındadır.

Denetçi için Kanunun ölçütü farklıdır. Kurul denetim işini kendi aralarından seçeceği bir denetçiye veya denetim kuruluna verir (KMK m.41); yönetici için tanınan “dışarıdan” seçim imkânı denetçi hükmünde yer almaz.

3.4. Apartman Yönetim Kurulu ve Yönetici Yardımcısı

Apartman yönetim kurulu, kat maliklerinin yönetimi tek bir kişi yerine verdiği üç kişilik kuruldur (KMK m.34). Kanun “yönetici yardımcısı” diye ayrı bir görev tanımlamaz; yönetici yardımcısının görevleri ve sorumlulukları kurul kararından ve yönetim planından doğar. Yönetim kurulu seçilmişse bina girişine asılması gereken bilgi ve bundan doğan idari para cezası, yönetim kurulu üyelerinin her birini ayrı ayrı kapsar (KMK m.34).

4. Apartman Yöneticisi Görevleri ve Yetkileri

Apartman yöneticisinin görevleri öncelikle yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm yoksa yönetici Kanunda sayılan işleri görür (KMK m.35):

• Kurul kararlarının yerine getirilmesi: Kat malikleri kurulunun verdiği kararları uygular.
• Bakım, onarım ve koruma: Binanın amacına uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri alır.
• Sigorta: Binayı sigorta ettirir.
• Avans toplanması: Genel yönetim, bakım, asansör, kalorifer ve sigorta giderleri için yönetim planında gösterilen zamanda, zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayında, işletme projesi onaylanıncaya kadar kat maliklerinden avans toplar.
• Ödemeler ve borçlar: Yönetimle ilgili ödemeleri kabul eder, yönetimden doğan borçları öder; kat maliklerince ayrıca yetkilendirilmişse bağımsız bölümlerin kiralarını toplar.
• Tebligat ve hak kaybını önleme: Binanın tamamını ilgilendiren tebligatı kabul eder; bir sürenin geçmesini veya bir hakkın kaybını önleyecek tedbirleri alır.
• Dava ve icra takibi: Borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapar ve kanuni ipotek hakkını kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirir.
• Banka hesabı: Topladığı paraları, kendi adına ve yönetici sıfatı gösterilerek güvenilir bir bankada açtırdığı hesapta tutar.
• Toplantıya çağırma: Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırır.
• Asansör: Asansörlerin aylık bakımlarını ve yıllık kontrollerini teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırır ve ücretlerini öder (bu bent 6645 sayılı Kanunla 2015’te eklenmiştir).

Dava ve icra takibi bir yetki olarak değil, görev olarak yazılmıştır. Aidat borcunun tahsili için izlenecek yollar aidat ödemeyene ne yapılır yazısındadır.

4.1. Apartman Yöneticisi Toplantı Yapmadan Aidat Artırabilir mi?

Apartman yöneticisi toplantı yapmadan aidatı kesin olarak artıramaz; aidatın dayanağı olan işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır (KMK m.37). Kurulca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici, en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar gecikmeden geçici bir işletme projesi yapar. Geçici proje kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır (KMK m.37).

Mevcut bir işletme projesi varsa apartman yöneticisinin geçici projede öngörebileceği bedelin bir üst sınırı vardır: geçici proje bedeli, yürürlükteki işletme projesi bedelinin, bir önceki yıl için Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298. maddesine göre tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir (KMK m.37). Maddenin birinci fıkrası ile bu üst sınır 7 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanunla değiştirilmiş ve eklenmiştir; aidat artışı bu tarihten önce yapılmışsa değişiklikten önceki metin ayrıca incelenir. Kesinleşen işletme projesi veya kurulun işletme giderlerine ilişkin kararı, ilamsız takipte itirazın kaldırılması bakımından İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinin birinci fıkrasında sayılan belgelerden sayılır (KMK m.37). Aidatın nasıl belirlendiği apartman ve site aidatını kim öder yazısındadır.

4.2. Apartman Yöneticisi Kendi Başına Karar Alabilir mi?

Apartman yöneticisi, Kanunun ve yönetim planının kendisine bıraktığı işleri kurul kararı beklemeden yapar; örneğin bir sürenin kaçırılmasını veya bir hakkın kaybını önleyecek tedbiri alır (KMK m.35). Binanın yönetim tarzını belirlemek ise kat malikleri kuruluna aittir (KMK m.27). Yönetici kurul kararlarına uymakla yükümlüdür (KMK m.32); ortak yerlerde yenilik ve ilave gibi işler için Kanun belirli çoğunlukla alınmış kurul kararı arar (KMK m.42).

4.3. Apartman Yöneticisinin Defter Tutma ve Belge Saklama Yükümlülüğü

Apartman yöneticisi; kurul kararlarını, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri karar defterine tarih sırasıyla yazmak, bu defteri ve gider belgeleri ile diğer belgeleri bir dosyada saklamak zorundadır (KMK m.36). Defter, her takvim yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılır. Bu görevleri yerine getirmeyen yöneticiye, sulh mahkemesince uygulanan idari para cezası hükmü uygulanır (KMK m.36, m.33).

5. Apartman Yöneticisi Aidat Öder mi?

Apartman yöneticisi aidat öder; Kanun yöneticiyi aidattan tamamen muaf tutmaz. Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağına ve katılacaksa hangi oranda katılacağına karar verir. Kurul böyle bir karar almamışsa yönetici, yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz (KMK m.40). Bu hüküm 13 Nisan 1983 tarihli 2814 sayılı Kanunla bugünkü biçimini almıştır.

Hükmün üç sınırı vardır:

• Kurul kararı önce gelir: Kurul, yöneticinin giderlerin tamamına, bir kısmına katılmasına veya hiç katılmamasına karar verebilir; yarı oranı yalnız karar yoksa uygulanır.
• Yalnız kat maliki olan yönetici: Kural, kat malikleri arasından atanmış yönetici içindir. Dışarıdan atanan yönetici kat maliki olmadığından gider payı borçlusu da değildir.
• Yalnız normal yönetim giderleri: Hüküm yalnız normal yönetim giderlerinden söz eder. Ortak yerlerdeki yenilik ve ilavelerin giderleri ayrı hükümlerle, faydalanma oranına göre paylaştırılır (KMK m.42, m.43).

“Apartman yöneticisi nelerden muaftır” sorusunun Kanundaki tek cevabı budur: kurul aksine karar vermedikçe normal yönetim giderlerinin yarısı. Kanun bunun dışında bir gider veya borç muafiyeti öngörmez.

6. Apartman Yöneticisi Maaş Alır mı?

Apartman yöneticisi maaş alabilir. Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir (KMK m.40). Yönetici ve denetçilerin alacakları ücret yönetim planında düzenlenebilen konulardandır (KMK m.28).

Apartman yöneticisi maaşı bir ortak giderdir. Kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma yoksa, yönetici aylığı gibi giderlere kendi arsa payı oranında katılır (KMK m.20). Yöneticinin ücret istemesi ile yarı oranındaki aidat kolaylığı birbirinden ayrıdır: ilki yöneticinin emeğinin karşılığıdır, ikincisi kat maliki yöneticinin gider payındaki indirimdir (KMK m.40).

Kanun apartman yöneticisi ücretinin tutarını belirlemez. “Uygun” ücretin ne olduğu yönetim planına, sözleşmeye ve kurul kararına göre belirlenir.

7. Apartman Yöneticisinin Sorumluluğu ve Hesap Verme

Apartman yöneticisi kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38) ve kural olarak vekilin haklarına sahiptir (KMK m.40). Vekil, üstlendiği işleri vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür; özen borcunun ölçüsü, benzer işleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranıştır (Türk Borçlar Kanunu m.506).

7.1. Apartman Yöneticisi Hesap Vermiyorsa Ne Yapılır?

Apartman yöneticisi, yönetim planında yazılı zamanlarda, zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür (KMK m.39). Kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları ne olursa olsun, bu zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir (KMK m.39). Bu eşikte arsa payı aranmaz; Kanunun sayı ve arsa payını birlikte aradığı çoğu hükümden farkı budur.

Apartman yöneticisi hesap vermiyorsa kat malikleri kurulu yöneticiyi haklı sebeple her zaman değiştirebilir (KMK m.41). Vekil, istem üzerine yürüttüğü işin hesabını vermek, vekâletle ilişkili olarak aldıklarını vekâlet verene teslim etmek ve teslimde geciktiği paranın faizini ödemekle yükümlüdür (TBK m.508). Yöneticinin verdiği hesap kurulda görüşülür; denetçi veya denetim kurulunun raporu da aynı dönemde kurula sunulur (KMK m.39, m.41).

7.2. Apartman Yöneticisi Usulsüzlük Yaparsa

Apartman yöneticisi usulsüzlük yaparsa kat maliklerinin önünde üç ayrı sonuç vardır. Birincisi görevden almadır: kurul yöneticinin tutumunu devamlı denetler ve haklı sebep çıkınca onu her zaman değiştirebilir (KMK m.41). İkincisi zararın tazminidir: yönetici vekil gibi sorumlu olduğundan özen borcuna aykırı davranışından doğan zarardan sorumlu tutulabilir (KMK m.38; TBK m.506). Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Üçüncüsü ceza soruşturmasıdır: yönetim amacıyla teslim edilen paranın bu amaç dışında kullanıldığı iddiası, güveni kötüye kullanma suçunun unsurları yönünden ayrıca değerlendirilir (Türk Ceza Kanunu m.155). Suçun unsurları ve cezası güveni kötüye kullanma suçu yazısındadır.

Kurul, yöneticiyi atarken sözleşmede teminat göstermesini şart koşabilir; böyle bir şart olmasa bile haklı sebep çıkarsa yöneticiden teminat istenebilir (KMK m.34).

8. Apartman Yöneticisi Nereye Şikayet Edilir?

Apartman yöneticisi hakkındaki şikâyetin gideceği yer, şikâyetin konusuna göre değişir. Aynı olaydan doğan dört yol farklı mercilere gider ve birbirinin yerine geçmez:

Şikâ­ye­tin konusu	Merci	Ne istenir	Dayanak
Yöne­ti­ci­nin tutumu, göre­vini yap­ma­ması	Kat malik­leri kurulu	Anlaş­maz­lı­ğın çözümü, yöne­ti­ci­nin değiş­ti­ril­mesi	KMK m.32, m.41
Defter tutmama, notere kapat­tır­mama	Sulh hukuk mah­ke­mesi	İdari para cezası	KMK m.36, m.33
Mah­ke­mece atanan yöne­ti­ci­nin altı ay dol­ma­dan değiş­ti­ril­mesi	Yöne­ti­ciyi atayan sulh mah­ke­mesi	Değiş­tir­meye izin	KMK m.34
Zararın tazmini	Dava öncesi ara­bu­lucu, ardın­dan mahkeme	Taz­mi­nat	KMK m.38; 6325 sayılı Kanun m.18/B
Paranın amaç dışında kul­la­nıl­ması iddiası	Cum­hu­ri­yet baş­sav­cı­lığı	Ceza soruş­tur­ması	TCK m.155

Kurul kararının kendisine itiraz ediliyorsa yol, kararın iptali davasıdır; bu dava kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir ve yönetici davayı bütün kat maliklerine duyurur (KMK m.38). Sürenin başladığı olay ve görevli mahkeme kat malikleri kurulu kararının iptali yazısındadır.

9. Apartman Yöneticisi İstifa Edebilir mi?

Apartman yöneticisi istifa edebilir. Kanun yöneticiye kural olarak vekilin haklarını tanır (KMK m.40); vekâlet veren ve vekil sözleşmeyi her zaman tek taraflı olarak sona erdirebilir, ancak uygun olmayan zamanda sözleşmeyi sona erdiren taraf diğerinin bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür (TBK m.512).

Kanun apartman yöneticisine ayrıca tazminatsız çekilme imkânı tanır. Kat malikleri kendilerine düşen borç ve yükümleri, yöneticinin noter aracılığıyla yaptırdığı ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezse yönetici, hiçbir tazminat ödemek zorunda olmaksızın sözleşmesini feshedip yöneticilikten çekilebilir ve bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir (KMK m.40). Bu imkânın şartı noter ihtarıdır; sözlü uyarı veya bildirim aynı sonucu doğurmaz.

Kanun istifa dilekçesinin biçimini ve kime verileceğini ayrıca düzenlemez. Yönetici kurul tarafından atandığı için istifa kurula yöneltilir ve kurulu toplantıya çağırmak yöneticinin görevleri arasındadır (KMK m.35). İstifa eden yöneticinin yerine yenisi seçilemezse bir kat malikinin başvurusuyla sulh mahkemesi yönetici atar (KMK m.34).

10. Apartman Yöneticisi ve Denetçi: Denetim Kurulu

Apartman yöneticisinin denetimi kat malikleri kurulunun görevidir: kurul yöneticinin tutumunu devamlı olarak denetler (KMK m.41). Kurul denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçeceği bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir (KMK m.41). Hesap denetimi, yönetim planında belli bir zaman konulmamışsa her üç ayda bir yapılır; haklı bir sebep çıkarsa her zaman yapılabilir.

Denetçi veya denetim kurulu, yönetim planında yazılı zamanlarda, zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kurula bir rapor verir; raporda denetimin sonucunu ve binanın yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir ve raporun birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir (KMK m.41). Denetçiler raporlarını ve kararlarını, sayfaları numaralı ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere tarih koyup imzalayarak geçirir.

Kanun, apartman denetçisi görevini yapmazsa uygulanacak ayrı bir yaptırım öngörmez. Denetim kurulun görevi olduğundan (KMK m.41), denetçinin rapor vermemesi hâlinde kurul denetimi kendisi yürütür ve denetçiyi yeniden seçim gündemine alabilir. Olağanüstü toplantı çağrısı yöneticinin yanında denetçi tarafından da istenebilir (KMK m.29).

11. Apartman Yönetimi Nasıl Kurulur?

Apartman yönetimi, kat malikleri kurulunun bir yönetici veya yönetim kurulu seçmesiyle kurulur (KMK m.34). Kanunun gösterdiği sıra şöyledir:

1. Kurulun toplanması: Kat malikleri kurulu yönetim planında gösterilen zamanda, zaman yoksa takvim yılının ilk ayında toplanır; önemli bir sebep varsa yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemiyle, en az on beş gün önce imza karşılığı çağrı veya taahhütlü mektupla ve toplantı sebebi bildirilerek toplanır (KMK m.29).
2. Yöneticinin seçilmesi: Apartman yöneticisi veya üç kişilik yönetim kurulu, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir (KMK m.34).
3. Kararın deftere yazılması: Seçim kararı noter tasdikli karar defterine yazılır ve imzalanır (KMK m.32).
4. Levhanın asılması: Yöneticinin adı, soyadı, iş ve ev adresi bina girişine asılır (KMK m.34).
5. Banka hesabının açılması: Yönetici, topladığı paralar için yönetici sıfatını gösteren bir banka hesabı açtırır (KMK m.35).
6. İşletme projesinin hazırlanması: Onaylı işletme projesi yoksa yönetici geçici bir işletme projesi yapar ve proje en geç üç ay içinde kurulda karara bağlanır (KMK m.37).

Toplu yapılarda (sitelerde) yönetim, blok, ada ve toplu yapı kurulları ile temsilciler kurulları eliyle yürür ve bu kurulların oluşumu yönetim planında belirtilir (KMK m.69).

12. Apartman Yöneticisinin Değiştirilmesinde Karıştırılan Yollar

Apartman yöneticisinin görevinin sona ermesine yol açan dört işlem, başlatan kişi ve şart bakımından birbirinden ayrılır:

İşlem	Kim baş­la­tır	Şart	Dayanak
Kurulca değiş­tirme	Kat malik­leri kurulu	Haklı sebep; yıl sonunu bek­le­mek gerek­mez	KMK m.41
Mah­ke­mece atanan yöne­ti­ci­nin değiş­ti­ril­mesi	Atayan sulh mah­ke­mesi	Ata­ma­dan iti­ba­ren altı ay içinde yalnız haklı sebeple, mah­ke­me­nin izniyle	KMK m.34
Yöne­ti­ci­nin taz­mi­nat­sız çekil­mesi	Yöne­tici	Kat malik­le­rine noter ara­cı­lı­ğıyla ihtar ve borcun öden­me­mesi	KMK m.40
Yöne­ti­ci­nin isti­fası	Yöne­tici	Her zaman; uygun olmayan zamanda zarar tazmin edilir	KMK m.40; TBK m.512

Mahkemece atanan yöneticide altı ay dolmadan alınan kurul kararı Kanunun aradığı mahkeme iznini karşılamaz (KMK m.34). Tazminatsız çekilme de ancak noter ihtarından sonra mümkündür; ihtarsız ayrılan yönetici genel istifa kuralına tabi olur (KMK m.40; TBK m.512).