Yönetim Planı Nedir? Apartman ve Site Yönetim Planı

Yönetim planı, bir apartmanın veya sitenin nasıl yönetileceğini düzenleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan belgedir. Yönetim planı yönetim tarzını, bağımsız bölümlerin kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer konuları düzenler ve sözleşme hükmündedir (KMK m.28). Apartmanda yönetim planını değiştirmek için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir; sitelerde (toplu yapılarda) ise temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin üçte ikisinin oyu aranır (KMK m.28 · m.70).

Bu yazıda yönetim planının ne olduğunu, neleri düzenlediğini, kimleri bağladığını, tapudan nereden alındığını, nasıl değiştirildiğini, site yönetim planının apartman yönetim planından farkını ve yönetim planına aykırı davranılması hâlinde başvurulacak yolu Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleriyle açıklıyoruz.

1. Yönetim Planı Nedir?

Yönetim planı, kat mülkiyetine tabi bir binanın veya binaların yönetim kurallarını belirleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşmedir. Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler; bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir (KMK m.28). Yönetim planında hüküm bulunmayan hâllerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve genel hükümlere göre karara bağlanır (aynı madde).

Yönetim planı kat mülkiyetinin kuruluş belgelerindendir. Kat mülkiyetinin kurulması için malik veya bütün paydaşların, mimari proje ve yapı kullanma izin belgesiyle birlikte, bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına göre hazırlanmış ve kat mülkiyetini kuran malik veya maliklerce imzalanmış bir yönetim planını tapu idaresine vermesi gerekir (KMK m.12). Kat mülkiyetinin kuruluşu ve kat irtifakından farkı kat mülkiyeti nedir yazımızda açıklanmıştır.

1.1. Yönetim Planı Neleri Düzenler?

Yönetim planı, Kanunun saydığı konuları ve yönetime ait diğer hususları düzenler (KMK m.28):

• Yönetim tarzı: Binanın bir yönetici veya yönetim kurulu eliyle nasıl yönetileceği.
• Kullanma maksat ve şekli: Bağımsız bölümlerin konut, işyeri gibi hangi amaçla kullanılacağı ve ortak yerlerin kullanım kuralları.
• Ücretler: Yönetici ve denetçilerin alacakları ücret.
• Yöneticinin görevleri: Yöneticinin görevleri yönetim planında belirtilir; planda aksine hüküm yoksa Kanunda sayılan görevleri, örneğin kurul kararlarını yerine getirmeyi, binanın bakım ve onarımını, sigortasını ve avans toplanmasını üstlenir (KMK m.35).

Yönetim planının kapsamı ile Kanunun emredici hükümleri arasındaki sınır önemlidir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hâllerde Kanun ve genel hükümler uygulanır (KMK m.28); toplu yapılarda Kanun, yönetim planlarının toplu yapıya ilişkin maddeye aykırı hükümlerinin uygulanmayacağını açıkça yazar (KMK m.70).

1.2. Yönetim Planı Kimleri Bağlar?

Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler bütün kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlar (KMK m.28). Külli halef mirasçıdır; cüzi halef ise bağımsız bölümü sonradan satın alan kişidir. Bu yüzden bir daireyi satın alan kişi, yönetim planını imzalamamış olsa bile planla bağlıdır. Anagayrimenkul, kat malikleri kurulu tarafından sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümlerine göre verilecek kararlarla yönetilir (KMK m.32). Kurulun işleyişi kat malikleri kurulu yazımızda açıklanmıştır.

2. Yönetim Planı Nereden Alınır?

Yönetim planı, kat mülkiyeti kurulurken tapu idaresine verilen belgeler arasındadır (KMK m.12). Yönetim planı ve sonradan yapılan değişiklikler kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır (KMK m.28). Bu nedenle yönetim planının bir örneği, taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğündeki kuruluş belgelerinden istenebilir.

2.1. Tapuda Yönetim Planı Ne Demek?

Tapu kaydında görülen yönetim planı bilgisi, yönetim planının ve varsa değişikliklerinin tarihini gösterir. Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir (KMK m.28). Beyanlar hanesindeki bu kayıt, planın içeriğini değil tarihini gösterir; planın metni için kuruluş belgelerine bakmak gerekir. Tapu kütüğündeki beyanlar hanesinin anlamı için ev alırken tapuda dikkat edilmesi gerekenler yazımıza bakabilirsiniz.

3. Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?

Apartmanda yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır (KMK m.28). Oran toplantıya katılanlara göre değil, bütün kat maliklerine göre hesaplanır. Kat maliklerinin, kurul kararlarına karşı sulh mahkemesine başvurma hakları saklıdır (aynı madde).

Yönetim planı değişikliği yapıldıktan sonra değişikliğin tarihi kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir ve değişiklik yönetim planına bağlanarak kuruluş belgeleri arasında saklanır (KMK m.28). Değişiklik, planın kendisi gibi bütün kat maliklerini ve onların haleflerini bağlar.

Yönetim planı değişikliğine karar veren kat malikleri kurulu kararına karşı iptal davası açılabilir. Kurul toplantısına katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz (KMK m.33). Davanın ayrıntıları kat malikleri kurulu kararının iptali yazımızdadır.

4. Site Yönetim Planı

Site yönetim planı, Kanunun “toplu yapı” olarak adlandırdığı siteler için düzenlenen tek yönetim planıdır. Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde onaylı bir yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirine bağlı birden çok yapıdır (KMK m.66).

Site yönetim planında toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerlerin tamamını kapsayan tek bir yönetim planı düzenlenir ve bu plan toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar (KMK m.70). Site yönetim planında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir (KMK m.69).

	Apartman yönetim planı	Site (toplu yapı) yönetim planı
Kapsam	Tek anagayrimenkul	Toplu yapıdaki bütün yapı ve yerler, tek plan
Değiştirme oyu	Bütün kat maliklerinin beşte dördü	Temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin üçte ikisi
Geçici yönetim hükümleri	Ayrı kural yok	Bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oyuyla değişir
Dayanak	KMK m.28	KMK m.70

4.1. Site Yönetim Planında 2026 Değişikliği

Site yönetim planına ilişkin maddeye 7 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanunla bir fıkra eklenmiştir: yönetim planlarının toplu yapıya ilişkin bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz (KMK m.70). Örneğin site yönetim planında, değiştirme için Kanundaki üçte iki kuralına aykırı bir oran öngören bir hüküm varsa bu hüküm uygulanmaz. Aynı Kanunla işletme projesine ilişkin madde de değiştirilmiştir: işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır; onaylı proje yoksa yönetici en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar geçici bir işletme projesi yapar (KMK m.37).

5. Yönetim Planına Aykırılık Hâlinde Ne Yapılır?

Yönetim planına aykırı davranan kat maliki veya bağımsız bölümden kira sözleşmesi, oturma hakkı ya da başka bir sebeple devamlı yararlanan kişi yüzünden zarar gören kat maliki, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra Kanuna ve yönetim planına, bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kurallarına göre derhal karar verir ve kararın kısa bir süre içinde yerine getirilmesini ister (KMK m.33). Belirlenen sürede karara uymayana aynı mahkemece idari para cezası verilir (aynı madde).

Yönetim planına dayanan günlük uyuşmazlıklar ise önce kat malikleri kurulunda çözülür. Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında çıkan anlaşmazlıklar kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır (KMK m.32). Aidat ve gürültü gibi sık görülen uyuşmazlıklar için aidat ödemeyene ne yapılır, apartmanda gürültü ve yöneticinin yetkileri için apartman yöneticisi yazılarımıza bakabilirsiniz.