İntifa Hakkı Nedir? Tapuda İntifa, Masrafı ve Nasıl Kaldırılır?

İntifa hakkı, başkasına ait bir mal üzerinde tam yararlanma yetkisi veren sınırlı ayni haktır: taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir ve aksine düzenleme yoksa sahibine konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar (Türk Medeni Kanunu m.794). Tapuda “intifa hakkı tesisli” kaydı, mülkiyetin malikte kaldığını, taşınmazda oturma ve kira geliri gibi yararlanmanın ise intifa hakkı sahibine geçtiğini gösterir. Taşınmazda intifa hakkı tapuya tescille kurulur (m.795). Gerçek kişide hak sahibinin ölümüyle sona erer ve mirasçılara geçmez (m.797). Sürenin dolması, vazgeçme veya ölüm hâlinde malik tapudan terkin isteyebilir (m.796). Bedel karşılığı tesiste tapu harcı, tesis bedeli üzerinden binde 20’dir (Harçlar Kanunu (4) sayılı Tarife, 20/e).

1. İntifa Hakkı Nedir? İntifa Hakkı Ne Demek?

İntifa hakkı, mülkiyetin içerdiği yetkilerden kullanma ve yararlanmayı malikten ayırıp başka bir kişiye veren haktır. Malik, çıplak (kuru) mülkiyet sahibi olarak kalır; intifa hakkı sahibi ise malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahip olur (TMK m.803/1).

İntifa hakkının konusu geniştir (TMK m.794):

Konu	Kuruluş biçimi	Dayanak
Taşınmaz (ev, arsa, dükkân)	Tapu kütüğüne tescil	TMK m.795/1
Taşınır (araç, eşya)	Zilyetliğin devri	TMK m.795/1
Alacak	Alacağın devri	TMK m.795/1
Malvarlığı	Konusu içindeki mallara göre	TMK m.794

1.1. Tapuda İntifa Hakkı Ne Demek? “İntifa Hakkı Tesisli” Kaydı

Tapuda intifa hakkı, taşınmaz üzerinde bir kişi lehine kurulmuş yararlanma hakkını gösterir. “İntifa hakkı tesisli” ifadesi, bu hakkın tapu kütüğüne tescil edildiği anlamına gelir. Taşınmazlarda intifa hakkı tescille kurulur (TMK m.795/1). İntifa hakkı ayni bir haktır ve kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremeyeceği için (TMK m.1020/3), intifa hakkı tesisli bir taşınmazı satın alan kişi bu hakla bağlıdır. Ev alırken bu kaydın anlamı için ev alırken dikkat edilmesi gerekenler yazısına bakın.

2. Tapuda İntifa Hakkı Nasıl Verilir?

Tapuda intifa hakkı, malik ile intifa hakkı sahibinin tapu müdürlüğünde yaptığı işlemle kurulur ve hak tapu kütüğüne tescil edilir. İntifa hakkının kazanılmasında ve tescilinde, aksine düzenleme olmadıkça mülkiyete ilişkin hükümler uygulanır (TMK m.795/2).

Uygulamada iki kurulma biçimi görülür:

1. Malik başkası lehine intifa kurar: Malik mülkiyeti elinde tutar, örneğin bir yakınına ömür boyu intifa hakkı tanır.
2. Malik intifayı saklı tutarak mülkiyeti devreder: Malik çıplak mülkiyeti (çoğu zaman bir mirasçısına) devreder, intifa hakkını kendi üzerinde bırakır. Böylece yaşadığı sürece taşınmazda oturmaya veya kira gelirini almaya devam eder.

İkinci biçim miras hukukunda tartışma doğurabilir: mirasçılardan birine yapılan ve gerçekte bağış olan bir devrin satış gibi gösterilmesi, görünüşteki işlem bakımından muvazaa iddiasına açıktır (Türk Borçlar Kanunu m.19). Ayrıntısı için muris muvazaası yazısına bakın.

2.1. Noterde İntifa Hakkı

Noterde intifa hakkı sözleşmesi düzenlenebilir, ama intifa hakkı taşınmazda tapuya tescille doğar (TMK m.795/1). Noter sözleşmesi tek başına ayni hak kurmaz; hakkın herkese karşı ileri sürülebilmesi için tescil gerekir.

3. Tapuda İntifa Hakkı Masrafı ve Harcı

Tapuda intifa hakkı masrafının ana kalemi tapu harcıdır:

• Bedel karşılığı intifa tesisi: Gayrimenkul üzerine irtifak hakkı tesis ve devrinde, tesis için ödenen bedel üzerinden devir alan için binde 20 harç alınır. Bu bedel, taşınmazın emlak vergisi değerinin iki katından çok olamaz (Harçlar Kanunu (4) sayılı Tarife, 20/e). İntifa hakkı bir irtifak hakkıdır; kat irtifakı bu bentten hariç tutulmuştur.
• Çıplak mülkiyet ve intifa ayrımı: Çıplak mülkiyet ve intifa haklarına ait harçların hesabında kayıtlı değerin üçte biri çıplak mülkiyete, üçte ikisi intifa hakkına ayrılır (Harçlar Kanunu m.64/3).
• Bağış ve feragat hâlleri: Bedelsiz (bağış niteliğinde) intifa tesisi, intifa hakkından çıplak mülkiyet sahibi lehine ivazsız feragat ve süreli intifanın süre dolarak sona ermesi tarifede ayrıca düzenlenmiştir. Bu işlemlerde uygulanacak oran işlemin türüne göre tapu müdürlüğünden teyit edilmelidir.

Harç dışında tapu müdürlüğünün döner sermaye hizmet bedeli ayrıca alınır. Harç hesabı için tapu harcı hesaplama aracına bakın.

4. İntifa Hakkı Sahibinin Yetkileri ve Yükümlülükleri

İntifa hakkı sahibi taşınmazda oturabilir, onu kiraya verip kira gelirini alabilir; malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve yararlanma yetkisi ona aittir. Bu yetkileri kullanırken iyi bir yönetici gibi özen göstermek zorundadır (TMK m.803). Malik, malın hukuka aykırı veya niteliğine uygun düşmeyen kullanılış biçimine itiraz edebilir (TMK m.807).

Giderlerin paylaşımı kanunda açıktır (TMK m.813):

Gider	Kime ait?
Olağan bakım ve işletme giderleri	İntifa hakkı sahibi
Malın güvencesini oluşturduğu borçların faizleri	İntifa hakkı sahibi
Vergi ve resimler (emlak vergisi dahil)	İntifa hakkı sahibi; malik ödemişse intifa sahibi tazmin eder
Diğer bütün yüküm­lü­lük­ler (esaslı onarım gibi)	Malik

Malike ait yükümlülükler için gereken parayı intifa hakkı sahibi istem üzerine karşılıksız sağlamazsa malik, intifa konusu malı bu yükümlülükler için kısmen veya tamamen paraya çevirebilir (TMK m.813/3).

4.1. İntifa Hakkı Devredilebilir mi?

İntifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir: sözleşmede aksine hüküm yoksa veya durum ve koşullardan hakkın şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa devir mümkündür. Bu durumda malik haklarını devralana karşı doğrudan ileri sürebilir (TMK m.806). İntifa hakkı sahibi ise malın mülkiyetini devredemez; tasarruf yetkisi malikte kalır.

5. İntifa Hakkı Mirasçılara Geçer mi?

İntifa hakkı mirasçılara geçmez. Gerçek kişilerde intifa hakkı hak sahibinin ölümüyle sona erer. Tüzel kişilerde kararlaştırılan sürenin dolmasıyla, süre kararlaştırılmamışsa kişiliğin ortadan kalkmasıyla sona erer; tüzel kişilerin intifa hakkı en çok yüz yıl devam edebilir (TMK m.797).

5.1. Mirasta İntifa Hakkı: Sağ Kalan Eş

Mirasta intifa hakkı en çok sağ kalan eş için gündeme gelir. Eşlerden birinin ölümü hâlinde terekede eşlerin birlikte yaşadıkları konut veya ev eşyası varsa, sağ kalan eş bunlar üzerinde miras hakkına mahsuben mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir. Haklı sebeplerin varlığında, sağ kalan eşin veya diğer yasal mirasçılardan birinin istemi üzerine mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı tanınmasına da karar verilebilir (TMK m.652). Aile konutunun eşin sağlığındaki korunması için aile konutu şerhi yazısına bakın.

6. Tapuda İntifa Hakkı Nasıl Kaldırılır?

Tapuda intifa hakkı terkin ile kaldırılır. İntifa hakkı, konusunun tamamen yok olması ve taşınmazlarda tescilin terkini ile sona erer (TMK m.796/1). Sürenin dolması, hak sahibinin vazgeçmesi veya ölümü gibi sebepler ise taşınmazlarda malike terkini isteme yetkisi verir (m.796/2). Buradan üç yol çıkar:

1. Ölüm: İntifa hakkı sahibi öldüğünde hak sona erer (m.797/1); malik ölüm kaydıyla tapu müdürlüğünden terkin ister.
2. Vazgeçme: İntifa hakkı sahibi hakkından vazgeçer ve tapu müdürlüğünde terkin işlemi yapılır.
3. Süre: Süreli kurulmuş intifa hakkında süre dolunca malik terkini ister.

İntifa hakkı sahibi yaşıyor, süre dolmamış ve vazgeçmiyorsa intifa tek taraflı olarak kaldırılamaz. Malikin elindeki yol, hukuka aykırı kullanıma itiraz etmektir (TMK m.807). Konusu harap olan malı malik yeniden yararlanılacak hâle getirmek zorunda değildir; getirirse intifa yeniden kurulmuş olur. Sigorta ve kamulaştırma gibi durumlarda hak, malın yerine geçen karşılık üzerinde devam eder (TMK m.798). Tapu kaydındaki sınırlı ayni hakların genel terkin kuralları için tapuda şerh yazısına bakın.

7. İntifa Hakkı ile Oturma Hakkı Farkı

	İntifa hakkı	Oturma hakkı
Yetki	Tam yararlanma (oturma, kiraya verme, gelir) (m.794)	Binadan konut olarak yararlanma (m.823/1)
Devir	Kul­la­nıl­ması kural olarak dev­re­di­le­bi­lir (m.806)	Başkasına dev­re­di­le­mez (m.823/2)
Mirasçıya geçiş	Geçmez (m.797)	Geçmez (m.823/2)
Uygulanacak hükümler	TMK m.794 vd.	Aksine hüküm yoksa intifa hükümleri (m.823/3)

İlgili yazılar: Muris Muvazaası · Aile Konutu Şerhi · Tapuda Şerh · Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler