Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası Nasıl Açılır?

Kat malikleri kurulu kararının iptali davası, kurulun aldığı karara karşı anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde açılır. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde dava açabilir; her iki hâlde de karar tarihinden başlayarak altı ay geçtikten sonra dava açılamaz (Kat Mülkiyeti Kanunu m.33). Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulur (6325 sayılı Kanun m.18/B) ve dava kat maliklerini temsilen yöneticiye karşı açılabilir (KMK m.38).

Kat malikleri kurulu kararının iptali davasında sonucu çoğu zaman süre belirler. Aykırı oy kullanan kat malikinin süresi, toplantıya hiç katılmayan kat malikinin süresinden önce başlar; bu yüzden dosya incelemesine önce karar tarihi ve öğrenme tarihi sabitlenerek başlanır.

1. Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası Nedir?

Kat malikleri kurulu kararının iptali davası, kat malikleri kurulunca verilen bir karar aleyhine kat malikinin mahkemeden kararın kaldırılmasını istediği davadır (KMK m.33). Anagayrimenkul kat malikleri kurulunun sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümlerine göre verdiği kararlarla yönetilir (KMK m.32); iptal davası bu kararların kanuna ve yönetim planına uygunluğunun denetlendiği yoldur.

Kat malikleri kurulu kararının iptali davasını açabilecek kişi kanunda iki grup olarak belirlenmiştir: kurul toplantısına katılan ancak aykırı oy kullanan kat maliki ve toplantıya katılmayan kat maliki (KMK m.33). Toplantıya katılıp karar lehine oy kullanan kat maliki bu iki gruptan birine girmez.

Kat malikleri kurulunun kendisi, kat malikleri arasında ya da kat malikleriyle yönetici ve denetçiler arasında anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden doğan anlaşmazlıkları çözmekle de görevlidir (KMK m.32). Kurulun bu anlaşmazlıklarda verdiği karar da iptal davasına konu olabilir. Kurulun toplanması, yeter sayı ve vekâlet kuralları için kat malikleri kurulu yazımıza bakabilirsiniz.

2. Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davasında Süre

Kat malikleri kurulu kararının iptali davasında süre, davacının toplantıdaki konumuna göre iki ayrı olaydan başlar ve iki süre birlikte hesaplanır: bir aylık süre ve karar tarihinden başlayan altı aylık üst sınır (KMK m.33). Hangisi önce dolarsa dava hakkı o tarihte sona erer.

2.1. Aykırı Oy Kullanan Kat Maliki İçin Süre

Kurul toplantısına katılan ve aykırı oy kullanan kat maliki, kat malikleri kurulu kararının iptali davasını karar tarihinden başlayarak bir ay içinde açabilir (KMK m.33). Süre öğrenmeye bağlı değildir, çünkü bu kat maliki kararı toplantıda öğrenmiştir.

Aykırı oy kullanıldığı karar defterinden anlaşılır. Kurul kararları, sayfaları sırayla numaralanmış ve her sayfası noter mühürüyle tasdikli bir deftere yazılır; toplantıda bulunan bütün kat malikleri kararı imzalar ve karara aykırı oy verenler aykırılığın sebebini belirterek imza koyar (KMK m.32). Aykırı oyu ve sebebini deftere yazdırmayan kat maliki, davacı sıfatını ispat etmekte güçlük çeker.

2.2. Toplantıya Katılmayan Kat Maliki İçin Süre

Toplantıya katılmayan kat maliki, kat malikleri kurulu kararının iptali davasını kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde açabilir (KMK m.33). Öğrenme tarihi bir olgudur ve ispat edilir; kararın tebliğ belgesi, yönetimin yazısı veya kararın duyurulduğunu gösteren başka bir belge bu tarihi belirler.

2.3. Kat Malikleri Kurulu Kararının İptalinde Altı Aylık Üst Sınır

Kat malikleri kurulu kararının iptali davası, her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde açılmalıdır (KMK m.33). Bu süre öğrenmeye bakılmaksızın işler. Kararı yedinci ayda öğrenen kat maliki için bir aylık süre henüz başlamış olsa bile altı aylık süre dolduğundan dava açılamaz.

2.4. Arabuluculukta Geçen Süre Hak Düşürücü Süreye Sayılmaz

Kat malikleri kurulu kararının iptali davasından önce arabulucuya başvurmak zorunludur (aşağıda) ve bu başvuru süreyi korur. Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m.18/A). Bir aylık ve altı aylık sürelerin hesabında bu dönem dışarıda bırakılır.

3. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Yok veya Mutlak Butlanla Hükümsüz Sayılması

Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz (KMK m.33). Bu hâlde bir aylık süre de altı aylık üst sınır da uygulanmaz.

Kanun hangi sakatlığın yokluk, hangisinin mutlak butlan, hangisinin yalnız iptal sebebi olduğunu saymaz. Bu nitelendirme somut kararın içeriğine ve toplantının nasıl yapıldığına göre mahkemece yapılır. Sonuç olarak süresizlik istisnasına dayanmak, dava açılmadan önce kesinleşmiş bir hak değildir. Karar sakatsa kat malikleri kurulu kararının iptali davası bir aylık süre içinde açılmalı, yokluk veya mutlak butlan iddiası da aynı davada ileri sürülmelidir.

4. Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Hangi Sebeplerle İstenir?

Kat malikleri kurulu kararının iptali, kararın kanuna, yönetim planına veya sözleşmeye aykırı olması hâlinde istenir; çünkü anagayrimenkul bu üç kaynağa göre verilen kararlarla yönetilir (KMK m.32). Aykırılık kararın içeriğinde olabileceği gibi toplantının yapılış biçiminde de olabilir.

4.1. Usulsüz Yapılan Genel Kurulun İptali

Usulsüz yapılan genel kurulun iptali, toplantı kurallarına uyulmadan alınmış kararın iptalidir ve kat malikleri kurulu kararının iptali davasıyla istenir. Kanunun toplantı için aradığı başlıca kurallar şunlardır:

• Olağan toplantı zamanı: Kurul yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanda, böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır (KMK m.29).
• Olağanüstü toplantı çağrısı: Önemli bir sebep çıktığında yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri isteyebilir. Çağrı, toplantı tarihinden en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla ve toplantı sebebi bildirilerek yapılır (KMK m.29).
• İkinci toplantı: İlk çağrıda, yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir; iki toplantı arasındaki süre yedi günden az olamaz (KMK m.29).
• Yeter sayı: Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. İlk toplantı yeter sayı sağlanamadığı için yapılamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur (KMK m.30). Kanunda ayrıca öngörülen yeter sayılar saklıdır; örneğin ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranır (KMK m.19).
• Oy hakkı: Her kat maliki arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir. Birden fazla bağımsız bölümü olan kat malikinin oyu bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Karar doğrudan kendisini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde bulunabilir fakat oya katılamaz (KMK m.31).
• Vekâlet sınırı: Bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kırk ve daha az bağımsız bölümlü taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir (KMK m.31).

Bu kurallardan birine aykırılık, kararın alındığı toplantının usulsüz yapıldığı iddiasının dayanağıdır. İddia, kat malikleri kurulu kararının iptali davasının bir aylık ve altı aylık sürelerine tabidir (KMK m.33).

4.2. Apartman Karar Defteri İptali

Apartman karar defteri iptali olarak aranan işlem, hukuken karar defterine yazılmış kat malikleri kurulu kararının iptalidir. Dava defterin kendisine değil deftere geçirilen karara yöneltilir. Kurul kararları noter mühürlü deftere yazılır ve toplantıda bulunanlarca imzalanır (KMK m.32); iptali istenen kararın tarihi, içeriği ve kimlerin aykırı oy kullandığı bu defterden belirlenir. Defterde bulunmayan veya imzaları eksik bir kararın varlığı ya da içeriği tartışmalıysa bu durum iptal davasında ileri sürülür.

5. Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davasında Arabuluculuk

Kat malikleri kurulu kararının iptali davası açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; çünkü 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamındadır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Davacı, anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucunun onayladığı bir örneğini dava dilekçesine ekler. Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa dava, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir (6325 sayılı Kanun m.18/A).

Arabuluculuk sürecinde geçen süre hak düşürücü süreye sayılmadığı için (6325 sayılı Kanun m.18/A) arabulucuya başvuru, KMK m.33’teki sürelerin kaçırılmasına yol açmaz. Başvurunun bir aylık süre içinde yapılması gerekir.

6. Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası Kime Karşı Açılır?

Kat malikleri kurulu kararının iptali davası, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir; toplu yapılarda husumet ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye yöneltilir. Yönetici açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur (KMK m.38).

Kanun yöneticiye husumet yöneltilmesini “açılabilir” diyerek bir imkân olarak düzenler (KMK m.38). Yönetici atanmamış bir binada bu imkân kullanılamaz; bu nedenle dava açmadan önce binada yönetici bulunup bulunmadığı tespit edilir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan anagayrimenkulde yönetici atanması mecburidir ve kat malikleri yönetici atayamazsa sulh mahkemesi kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine yönetici atar (KMK m.34). Yöneticinin atanması ve görevleri için apartman yöneticisi yazımıza bakabilirsiniz.

Kurul kararı iptal edilirse bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır (KMK m.38). Ortak giderlerin kat maliklerine paylaştırılması için apartman aidatını kim öder yazımıza bakabilirsiniz.

7. Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davasında Görevli Mahkeme

Kat malikleri kurulu kararının iptali davasında görevli mahkeme, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesidir (KMK m.33). Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın kanunların sulh hukuk mahkemesini görevlendirdiği davalara bakar (HMK m.4). Görev ve yer, taşınmazın bulunduğu yere bağlanmıştır; davacının veya yöneticinin yerleşim yeri belirleyici değildir.

8. Kat Malikleri Kurulu Kararı İptal Edilene Kadar Uygulanır mı?

Evet. Bütün kat malikleri, onların külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdür (KMK m.32). Kat malikleri kurulu kararının iptali davası açılması bu yükümlülüğü kendiliğinden kaldırmaz.

Kararın uygulanmasının dava sürerken durdurulması isteniyorsa ihtiyati tedbir talep edilir. İhtiyati tedbir, mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişiklik nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakınca ya da ciddi bir zarar doğacağından endişe edilen hâllerde verilebilir (HMK m.389). Ortak yerde inşaat veya yüksek tutarlı harcama öngören kararlarda bu talep, iptal kararı gelmeden işin tamamlanmasını önlemek için önem taşır.

“Külli ve cüzi halefler” ibaresi, bağımsız bölümü sonradan satın alan kişinin de kurul kararlarıyla bağlı olduğunu gösterir (KMK m.32). Daire alırken karar defterinin incelenmesi bu nedenle gereklidir.

9. Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali ile Karıştırılan Yollar

Kat malikleri kurulu kararının iptali davası, apartmandaki her anlaşmazlığın yolu değildir. Aynı maddede ve komşu maddelerde düzenlenen yollar farklı işleme, farklı kişiye ve farklı süreye bağlıdır:

Yol	Neye karşı	Kim başvurur	Süre	Dayanak
Kat malikleri kurulu kararının iptali davası	Kurulun aldığı karar	Aykırı oy kullanan veya toplantıya katılmayan kat maliki	Karar tarihinden veya öğrenmeden bir ay; her hâlde karar tarihinden altı ay	KMK m.33
Yok veya mutlak butlanla hükümsüz karar	Ağır sakatlık taşıyan karar	Kat maliki	Süre koşulu aranmaz	KMK m.33
Hâkimin müdahalesi	Kat malikinin veya bağımsız bölümden devamlı yararlanan kişinin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi	Bundan zarar gören kat maliki veya kat malikleri	Kanunda dava süresi öngö­rül­me­miş	KMK m.33
Yöneticinin sorumluluğu	Yöneticinin görevini yerine getirmemesi	Kat malikleri	Vekâlet hükümlerine göre	KMK m.38

Hâkimin müdahalesi yolunda sulh hâkimi ilgilileri dinledikten sonra bu kanuna, yönetim planına, bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kurallarına göre derhal kararını verir ve belirlediği kısa süre içinde yerine getirilmesini ilgiliye bildirir; süresinde yerine getirmeyene aynı mahkemece idari para cezası verilir (KMK m.33). Bu yol bir kurul kararının iptalini değil, bir kişinin yükümlülüğünü yerine getirmesini sağlamaya yöneliktir. Aidat borcunda bu yolun yeri için aidat ödemeyene ne yapılır yazımıza bakabilirsiniz.

Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38). Yöneticinin kurul kararını uygulamaması veya hesap vermemesi, kararın iptalini değil yöneticinin sorumluluğunu gündeme getirir.

10. Site Yönetimine Dava Açmak Ne Demek?

Site yönetimine dava açmak, yönetimin aldığı bir karara karşı açılıyorsa hukuken kat malikleri kurulu kararının iptali davasıdır. Dava yöneticinin kişiliğine değil iptali istenen karara karşı açılır; yönetici burada yalnız kat maliklerini temsilen husumetin yöneltildiği kişidir (KMK m.38). Dilekçenin konusu bu nedenle “yönetimden şikâyet” değil, tarihiyle belirtilen kurul kararı ve bu kararın aykırı olduğu kanun veya yönetim planı hükmüdür.

Site ve toplu yapılarda yönetim planının kendisine ilişkin kurallar için yönetim planı yazımıza bakabilirsiniz.

11. Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davasına Hazırlık

Kat malikleri kurulu kararının iptali davasına hazırlık, sürelerin ve belgelerin sırayla belirlenmesiyle yapılır:

1. Toplantıdaki konumu belirleyin. Toplantıya katılıp aykırı oy kullandıysanız süre karar tarihinden, katılmadıysanız öğrenmeden başlar (KMK m.33).
2. Tarihleri belgeleyin. Karar tarihini karar defterinden, öğrenme tarihini tebliğ belgesi veya yazışmayla belgeleyin.
3. İki süreyi birlikte hesaplayın. Bir aylık süre ile karar tarihinden altı aylık üst sınırdan önce dolanı esas alın.
4. Arabulucuya başvurun. Başvuru dava şartıdır ve süreç boyunca hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m.18/A, m.18/B).
5. Aykırılığı belgelerle gösterin. Çağrı belgeleri, hazır bulunanlar listesi, vekâletnameler ve karar defteri sayfası usul aykırılığının delilleridir (KMK m.29, 30, 31, 32).
6. Husumeti belirleyin. Yönetici atanmışsa dava yöneticiye karşı açılabilir (KMK m.38).
7. Gerekirse ihtiyati tedbir isteyin. Karar uygulanmaya başlamışsa veya geri dönülmesi güç bir sonuç doğuracaksa (HMK m.389).
8. Davayı sulh mahkemesinde açın. Anagayrimenkulün bulunduğu yerde (KMK m.33).