Zilyetlik Nedir? Türleri, Zilyetliğin Korunması ve Zilyetlik Davası

Zilyetlik, bir şey üzerinde fiilî hâkimiyettir: bir şey üzerinde fiilî hâkimiyeti bulunan kimse onun zilyedidir (Türk Medeni Kanunu m.973). Zilyetlik bir hak değil, fiilî bir durumdur; malik olmayan kiracı da zilyettir, taşınmazı işgal edilen malik ise zilyetliği kaybetmiştir. Hukuk düzeni kimin malik olduğuna bakmadan fiilî durumu korur. Zilyet saldırıyı kuvvetle defedebilir (m.981), gasp hâlinde zilyetliğin iadesi, saldırı hâlinde zilyetliğin korunması davası açabilir (m.982-983). Bu davalar öğrenmeden itibaren iki ay, her hâlde fiilden itibaren bir yıl içinde açılmalıdır (m.984). Taşınmazda dava açmadan kaymakamlığa (3091 sayılı Kanun) başvurmak da mümkündür. Bu başvuru öğrenmeden itibaren altmış gün, fiilden itibaren bir yıl içinde yapılır.

1. Zilyetlik Nedir? Zilyetlik Ne Demek?

Zilyetlik, eşyayı fiilen elde bulundurmaktır. Kanunun tanımı iki cümledir: bir şey üzerinde fiilî hâkimiyeti bulunan kimse onun zilyedidir; taşınmaz üzerindeki irtifak haklarında ve taşınmaz yüklerinde hakkın fiilen kullanılması zilyetlik sayılır (TMK m.973). Geçit hakkını fiilen kullanan komşu da bu nedenle o hak bakımından zilyettir.

Fiilî hâkimiyetin geçici nitelikteki sebeplerle kullanılmaması veya kullanma olanağının ortadan kalkması zilyetliği sona erdirmez (TMK m.976). Kışın kullanılmayan yazlık evin sahibi zilyetliğini kaybetmez.

1.1. Zilyetlik ile Mülkiyet Farkı

	Mülkiyet	Zilyetlik
Niteliği	Hak	Fiilî durum
İçeriği	Hukuk düzeninin sınırları içinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkisi (TMK m.683/1)	Şey üzerinde fiilî hâkimiyet (TMK m.973)
Taşınmazda kazanılması	Tescille (TMK m.705)	Teslim veya fiilî hâkimiyet (TMK m.977)
Korunması	İstihkak ve el atmanın önlenmesi davası (TMK m.683/2)	Savunma, iade ve korunma davaları (TMK m.981-983)
Süre	Kanunda bu maddelerde süre öngö­rül­me­miş­tir	İki ay / bir yıl (TMK m.984)

2. Zilyetlik Türleri

Zilyetlik türleri iki ayrı eksende sınıflanır:

• Aslî ve fer’î zilyetlik: Zilyet, bir sınırlı ayni hak veya kişisel hakkın kurulması ya da kullanılması için şeyi başkasına teslim ederse ikisi de zilyet olur. Malik sıfatıyla zilyet olan aslî zilyet, diğeri fer’î zilyettir (TMK m.974). Evini kiraya veren malik aslî, kiracı fer’î zilyettir.
• Dolaysız ve dolaylı zilyetlik: Fiilî hâkimiyetini doğrudan sürdüren dolaysız, başka bir kişi aracılığıyla sürdüren dolaylı zilyettir (TMK m.975). Kiracının oturduğu dairede kiracı dolaysız, malik dolaylı zilyettir.

3. Zilyetliğin Devri ve Zilyetliğin Havalesi

Zilyetlik, şeyin veya şey üzerinde hâkimiyeti sağlayacak araçların (örneğin anahtar) edinene teslimiyle ya da edinenin önceki zilyedin rızasıyla şey üzerinde hâkimiyeti kullanacak duruma gelmesiyle devredilir (TMK m.977).

Zilyetliğin havalesi teslimsiz devirdir. Bir üçüncü kişi veya zilyetliği devreden, özel bir hukuki ilişkiye dayanarak zilyet olmaya devam ederse zilyetlik teslim gerçekleşmeksizin kazanılır. Bu devir, zilyet olmaya devam eden üçüncü kişiye karşı ancak durumun devreden tarafından kendisine bildirildiği andan itibaren hüküm doğurur (TMK m.979).

Tipik örnek kiracılı dairenin satışıdır. Kiracı dairede oturmaya devam eder, yeni malik daireyi fiilen teslim almadan aslî zilyet olur. Ancak devir, kiracıya karşı eski malikin bildiriminden itibaren hüküm doğurur. Bildirim yazılı ve ispatlanabilir yapılmalıdır.

4. Zilyetliğin Korunması: Savunma, İade ve Korunma Davaları

Zilyetliğin korunması, zilyedin kim olduğuna değil fiilî duruma bakar. Kanun üç araç tanır:

4.1. Zilyetin Savunma Hakkı

Zilyet, her türlü gasp veya saldırıyı kuvvet kullanarak defedebilir. Rızası dışında kendisinden alınan şeyi taşınmazlarda el koyanı kovarak, taşınırlarda eylem sırasında veya kaçarken yakalananın elinden alarak zilyetliğini koruyabilir. Ancak zilyet, durumun haklı göstermediği derecede kuvvet kullanmaktan kaçınmak zorundadır (TMK m.981).

4.2. Zilyetliğin İadesi Davası (Gasp)

Zilyetliğin iadesi davası gasp hâlinde açılır. Başkasının zilyet bulunduğu bir şeyi gasbeden kimse, o şey üzerinde üstün bir hakka sahip olduğunu iddia etse bile onu geri vermekle yükümlüdür. Davalı, şeyi davacıdan geri almasını gerektirecek üstün bir hakkı olduğunu derhâl ispat ederse geri vermekten kaçınabilir. Dava şeyin geri verilmesine ve zararın giderilmesine yönelir (TMK m.982).

4.3. Zilyetliğin Korunması Davası (Saldırı)

Zilyetliğin korunması davası, zilyetlik elden alınmadan ona saldırı yapıldığında açılır. Saldırıda bulunan şey üzerinde bir hak iddia etse bile zilyet ona karşı dava açabilir. Dava saldırının sona erdirilmesine, sebebinin önlenmesine ve zararın giderilmesine yönelir (TMK m.983).

5. Zilyetlik Davası Süresi: İki Ay ve Bir Yıl

Zilyetlik davalarında süre kısadır: gasp ve saldırıdan doğan dava hakkı, zilyedin fiili ve failini öğrenmesinden başlayarak iki ay ve her hâlde fiilin üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m.984). İki süreden hangisi önce dolarsa dava hakkı düşer. Failin kimliğini geç öğrenmek kısa süreyi geciktirir ama bir yıllık üst sınırı uzatmaz.

Yol	Dayanağı	Süre
Zilyetlik davası (iade, korunma)	Fiilî durum (TMK m.982-983)	2 ay / 1 yıl (TMK m.984)
İdari başvuru	Fiilî durum (3091 sayılı Kanun)	60 gün / 1 yıl (m.4)
El atmanın önlenmesi	Mülkiyet hakkı (TMK m.683/2)	m.984’teki sürelere tabi değildir

Zilyetlik davasında süre kaçırılırsa malik için mülkiyete dayalı yol açık kalır: malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir (TMK m.683/2). Ayrıntısı için el atmanın önlenmesi davası yazısına bakın.

5.1. Zilyetlik Davası Hangi Mahkemede?

Taşınmazın zilyetliğine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12/1). Davanın zilyetliğe mi mülkiyete mi dayandığı, ispat konusunu ve delilleri değiştirir. Zilyetlik davasında kimin malik olduğu değil, kimin zilyet olduğu ve zilyetliğe haksız müdahale bulunup bulunmadığı ispat edilir. Hâkim Türk hukukunu resen uygular (HMK m.33), ama davacının dayandığı olguları dilekçede açıkça ortaya koyması gerekir.

6. Zilyetliğin İdari Yoldan Korunması (3091 Sayılı Kanun)

Zilyetliğin idari yoldan korunması, taşınmaza tecavüzde dava açmadan işletilebilen bir yoldur. 3091 sayılı Kanun, gerçek veya tüzel kişilerin zilyet bulunduğu taşınmazlara ve kamuya ait taşınmazlara yapılan tecavüz veya müdahalelerin idari makamlarca önlenmesini düzenler (3091 sayılı Kanun m.1).

• Karar mercii: Taşınmaz merkez ilçe sınırları içindeyse il valisi veya görevlendireceği vali yardımcısı, diğer ilçelerde kaymakam tecavüzün önlenmesine karar verir ve taşınmaz yerinde zilyedine teslim edilir (m.2).
• Süre: Tecavüz veya müdahalenin öğrenildiği tarihten itibaren altmış gün içinde başvurulur; tecavüzün oluşundan itibaren bir yıl geçtikten sonra başvurulamaz. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerde ve umuma ait taşınmazlarda süre aranmaz (m.4).
• İkinci tecavüz suçtur: Mahkeme kararıyla kendisine teslim edilmeksizin aynı taşınmaza ikinci defa yapılan tecavüz, fiil daha ağır bir suç oluşturmuyorsa hapis cezasını gerektirir; ceza silahlı veya birden fazla kişiyle işlenmesi hâlinde artırılır (m.15).

Bu yol yalnız taşınmazlar içindir ve mülkiyet uyuşmazlığını çözmez; karar yalnız fiilî durumu eski hâline getirir. Kimin malik olduğu tartışması mahkemenin işidir. Taşınmazı bir hakka dayanmadan malikmiş gibi işgal etmek ayrıca suç olabilir ve suçtan zarar görenin şikâyetine bağlıdır (TCK m.154/1); ceza şikâyeti, 3091 başvurusu ve elatmanın önlenmesi davasının farkı hakkı olmayan yere tecavüz (TCK 154) yazısında karşılaştırılır.

7. Kötüniyetli Zilyet ve Ecrimisil

Kötüniyetli zilyet, elindeki şey üzerinde hakkı olmadığını bildiği hâlde onu alıkoyan kişidir. İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoyması yüzünden hak sahibine verdiği zararları ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünleri tazmin eder (TMK m.995). Taşınmazlarda bu tazminat ecrimisil (haksız işgal tazminatı) olarak istenir. Ayrıntısı için ecrimisil yazısına bakın.

8. Zilyetlikle Mülkiyet Kazanılır mı? Yirmi Yıl Kuralı

Zilyetlik kural olarak mülkiyet vermez; kanun sınırlı bir istisna tanır. Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyetin tapuya tesciline karar verilmesini isteyebilir (TMK m.713/1).

Dört şart birlikte aranır: taşınmaz tapuda kayıtlı olmayacak, zilyetlik davasız ve aralıksız sürecek, zilyet malik sıfatıyla davranacak ve süre yirmi yıl olacak. Madde 713’ün diğer fıkraları farklı hâlleri düzenler ve madde 2023’te değiştirilmiştir. Diğer fıkralara dayanılacaksa olay tarihindeki lafız ayrıca doğrulanmalıdır. Kadastro sürecindeki zilyetlik tespitleri ve tapu iptali davaları için tapu iptali ve tescil davası yazısına bakın.

İlgili yazılar: El Atmanın Önlenmesi Davası · Ecrimisil · Komşuluk Hukuku · Tapu İptali ve Tescil Davası