Hangi Durumlarda Tapu İptal Davası Açılamaz?

Hangi durumlarda tapu iptal davası açılamaz sorusunda “açılamaz” sözcüğü hukuken üç ayrı sonucu anlatır: dava şartı eksikliğinde dava usulden reddedilir, tescil yolsuz değilse veya karşı taraf korunuyorsa esastan reddedilir, hak düşürücü süre geçmişse o sebebe dayanılamaz. Kanunda “dava açılamaz” ifadesini doğrudan kullanan hükümlerden biri, kesinleşen kadastro tutanaklarına on yıl geçtikten sonra kadastro öncesi sebeplerle itirazı yasaklayan hükümdür (3402 sayılı Kadastro Kanunu m.12). Tapu iptal davasının sonuç vermediği başlıca hâller ise tescile iyiniyetle güvenen üçüncü kişinin korunması (TMK m.1023), tescilin geçerli bir hukuki sebebe dayanması (TMK m.1024), hak düşürücü sürenin geçmesi ve aynı davanın kesin hükme bağlanmış olmasıdır (HMK m.303).

1. Tapu İptal Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Tapu iptal davası, tapu kütüğündeki bir tescil yolsuzsa ve bu yüzden birinin aynî hakkı zedelenmişse açılır. Kanun bunu şöyle kurar: bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmişse, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1025). Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur (TMK m.1024).

Tapu iptal davası hangi durumlarda olur sorusunun cevabı bu tanımdan çıkar. Resmî şekle uyulmadan yapılan devir sözleşmesi geçerli değildir (TMK m.706; TBK m.237). Ayırt etme gücü bulunmayan kişinin fiilleri hukuki sonuç doğurmaz (TMK m.15). Esaslı yanılmaya düşen, aldatılan veya korkutulan taraf sözleşmeyle bağlı olmaz (TBK m.30, m.36, m.37). Bu hâllerde tescil bağlayıcı olmayan bir işleme dayanır ve tapu iptal davası açılabilir. Yolsuz tescilin türleri yolsuz tescil yazısında, davanın açılışı, dilekçesi ve harcı tapu iptali ve tescil davası yazısında anlatılmıştır.

1.1. Tapu İptal Davası Şartları

Tapu iptal davası şartları iki gruptadır: davanın esasına ilişkin şartlar ve dava şartları. Esasa ilişkin şartlar TMK’dan gelir:

• Davacının aynî hakkının zedelenmiş olması: Davayı yolsuz tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kişi açar (TMK m.1025).
• Tescilin yolsuz olması: Tescil bağlayıcı olmayan bir işleme dayanmalı veya hukuki sebepten yoksun olmalıdır (TMK m.1024).
• Taşınmazı devralanın iyiniyetli olmaması: Tescile iyiniyetle dayanarak hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023); yolsuzluğu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi ise tescile dayanamaz (TMK m.1024).

Tapu iptal davası şartlarının ikinci grubu HMK m.114’teki dava şartlarıdır. Mahkemenin görevli olması, kesin yetkinin bulunduğu hâllerde mahkemenin yetkili olması, tarafların taraf ve dava ehliyetine sahip olması, gider avansının yatırılmış olması, davacının hukuki yararının bulunması, aynı davanın hâlen görülmekte olmaması ve daha önce kesin hükme bağlanmamış olması bu şartlar arasındadır (HMK m.114). Tapu iptal davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2) ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12).

2. Tapu İptal Davasının Açılamaması ile Reddedilmesi Arasındaki Fark

Tapu iptal davasında “açılamaz” diye anlatılan durumlar hukuken üç ayrı sonuçtan birine girer ve bu ayrım, sonradan yeniden dava açılıp açılamayacağını belirler.

Sonuç	Ne zaman	Dayanak	Yeniden dava
Usulden ret	Dava şartı eksikse (görev, kesin yetki, hukuki yarar, kesin hüküm, der­dest­lik)	HMK m.114, m.115	Eksik­lik gide­ri­le­bi­li­yorsa mümkün; kesin hükümde aynı dava açı­la­maz
Esastan ret	Tescil yolsuz değilse veya karşı taraf iyi­ni­yetle koru­nu­yorsa	TMK m.1023, m.1024	Kesin­le­şince aynı taraf, sebep ve talep için kesin hüküm oluşur (HMK m.303)
Hak düşü­rücü süre	Kanun­daki süre geç­mişse	TBK m.39; İİK m.284; 3402 m.12; TMK m.712	Aynı sebebe daya­nı­la­maz

Tapu iptal davasında dava şartı eksikliğini mahkeme davanın her aşamasında kendiliğinden araştırır. Eksiklik tespit edilirse dava usulden reddedilir; eksiklik giderilebilecek türdense mahkeme bunun için kesin süre verir ve süre içinde giderilmezse davayı dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddeder (HMK m.115). Usulden ret, tescilin yolsuz olup olmadığına dair bir inceleme içermez.

3. Tapu İptal Davası İyiniyetli Üçüncü Kişiye Karşı Açılabilir mi?

Tapu iptal davası iyiniyetli üçüncü kişiye karşı açılabilir, ancak taşınmazın geri alınması sonucunu vermez. Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur (TMK m.1023). Tapu sicilinin düzeltilmesi davasını düzenleyen hüküm de iyiniyetli üçüncü kişilerin yolsuz tescile dayanarak kazandıkları aynî hakları saklı tutar (TMK m.1025).

Tapu iptal davasında üçüncü kişinin iyiniyetli sayılmadığı durum ise kanunda açıkça gösterilmiştir: yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz (TMK m.1024). Kanunun iyiniyete sonuç bağladığı durumlarda asıl olan iyiniyetin varlığıdır; ancak durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz (TMK m.3). Tapu sicili herkese açıktır ve kimse sicildeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m.1020). Bu nedenle üçüncü kişinin iyiniyeti bir kabul değil, davada incelenen bir olgudur.

3.1. Tapu İptal Davası Sonuç Vermezse Tazminat

Tapu iptal davası iyiniyetli üçüncü kişinin korunması nedeniyle sonuç vermezse zarar gören kişinin tazminat istemi saklıdır (TMK m.1025). Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur; Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder ve bu davalar tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür (TMK m.1007).

4. Tapu İptal Davası Tescil Geçerli Bir Sebebe Dayanıyorsa Açılabilir mi?

Tapu iptal davası, tescil geçerli bir hukuki işleme dayanıyorsa esastan reddedilir; çünkü yolsuz tescil yoktur. Yolsuz tescil, bağlayıcı olmayan bir işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescildir (TMK m.1024). Resmî şekilde yapılmış, tarafların gerçek ve ortak iradesine uygun bir satış bu tanıma girmez (TMK m.706; TBK m.19).

Tapu iptal davasında satıştan sonra ortaya çıkan pişmanlık veya beklentinin gerçekleşmemesi tek başına yolsuzluk sebebi değildir. Saikte yanılma esaslı yanılma sayılmaz; ancak yanılanın yanıldığı saiki sözleşmenin temeli sayması, bunun iş ilişkilerinde geçerli dürüstlük kurallarına uygun olması ve karşı tarafça da bilinebilir olması hâlinde esaslı sayılır (TBK m.32). Buna karşılık yanılan, gerçekte istediğinden önemli ölçüde az bir karşı edim için iradesini açıklamışsa yanılma esaslıdır (TBK m.31). Bu ayrım, düşük bedelle yapılan bir satışın tapu iptal davasına konu olup olamayacağını belirler.

5. Tapu İptal Davasında Süre Geçmişse

Tapu iptal davasının dayanağı olan TMK m.1025 bir dava süresi öngörmez; süre, davanın sebebinden ve karşı tarafın durumundan doğar. Aşağıdaki süreler geçtiğinde tapu iptal davası o sebebe dayanılarak sonuç vermez.

5.1. Tapu İptal Davasında İrade Sakatlığı: Bir Yıl

Tapu iptal davası yanılma, aldatma veya korkutmaya dayanıyorsa bir yıllık süre uygulanır. Sözleşme yapan taraf, yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmez veya verdiğini geri istemezse sözleşmeyi onamış sayılır (TBK m.39). Onanan sözleşme bağlayıcı hâle geldiği için ona dayanan tescil artık yolsuz değildir. Aldatma veya korkutma nedeniyle onanmış sayılan sözleşme tazminat hakkını ortadan kaldırmaz (TBK m.39). Sürenin başlangıcı ve aldatmanın ispatı için hile nedeniyle tapu iptali yazısına bakılabilir.

5.2. Tapu İptal Davasında On Yıllık İyiniyetli Zilyetlik

Tapu iptal davası, geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapuya malik olarak yazılan kişi taşınmazı on yıl davasız, aralıksız ve iyiniyetle zilyetliğinde tutmuşsa sonuç vermez. Kanun bu durumda o kişinin bu yolla kazandığı mülkiyet hakkına itiraz edilemeyeceğini söyler (TMK m.712). Süre, kayıt sahibinin iyiniyetine ve zilyetliğin davasız ve aralıksız sürmesine bağlıdır; bu nedenle on yıl dolmadan dava açılıp açılmadığı belirleyicidir. Olağanüstü zamanaşımı ise tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlara ilişkindir (TMK m.713); iki yol kazandırıcı zamanaşımı ile tescil yazısında incelenmiştir.

5.3. Tapu İptal Davasında Kadastro Sonrası On Yıl

Tapu iptal davası, kadastro tespitiyle oluşan kayıtlara karşı kadastrodan önceki bir sebebe dayanıyorsa on yıllık süreye tabidir. Kesinleşen kadastro tutanaklarında belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere, tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz (3402 sayılı Kadastro Kanunu m.12). Bu hüküm “dava açılamaz” ifadesini doğrudan kullanır. Aynı madde, kesinleşmemiş tutanakların herhangi bir nedenle tapuya tescil edilmesi hâlinde taşınmazı tescilden itibaren yirmi yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduranların tapuya güven ilkesinden yararlanacağını da düzenler (3402 sayılı Kanun m.12). Kadastro tutanağına karşı süre içinde yapılacak itiraz kadastro tespitine itiraz yazısında anlatılmıştır.

5.4. Tapu İptal Davasında Otuz Günlük Terkin Süresi

Tapu iptal davası, sona ermiş bir hakkın tapu memurunca terkin edilmesine karşı açılacaksa otuz günlük süreye tabidir. Bir aynî hakkın sona ermesiyle tescil hukuki değerini tamamen kaybetmişse yüklü taşınmaz maliki terkini isteyebilir; tapu memuru istemi yerine getirirse her ilgili, işlemin kendisine tebliğinden itibaren otuz gün içinde terkine karşı dava açabilir (TMK m.1026).

5.5. Tapu İptal Davasında Kanunda Süre Gösterilmeyen Sebepler

Tapu iptal davası muris muvazaasına veya ehliyetsizliğe dayanıyorsa kanunda bu taleplere özgü bir süre yoktur. Bu durumda da dava, iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı (TMK m.1023) ve on yıllık iyiniyetli zilyetlik (TMK m.712) sınırlarıyla birlikte değerlendirilir. Muris muvazaası mirastan mal kaçırma ve muris muvazaası, ehliyetsizlik ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali yazısında ayrıca incelenmiştir.

6. Tapu İptal Davası Daha Önce Karara Bağlanmışsa: Kesin Hüküm

Tapu iptal davası, aynı dava daha önce kesin hükme bağlanmışsa usulden reddedilir; aynı davanın daha önce kesin hükme bağlanmamış olması dava şartıdır (HMK m.114). Kesin hüküm için iki davanın tarafları, dava sebepleri ve ilk davanın hüküm fıkrası ile ikinci davanın talep sonucu aynı olmalıdır (HMK m.303/1). Bu üç unsurdan biri farklıysa kesin hüküm oluşmaz; örneğin ilk dava ehliyetsizliğe, ikinci dava aldatmaya dayanıyorsa dava sebepleri aynı değildir.

Tapu iptal davasındaki kesin hüküm, tarafların külli halefleri hakkında da geçerlidir (HMK m.303/3). Hükmün kesinleşmesinden sonra dava konusu taşınmazın mülkiyetini taraflardan birinden devralan veya taşınmaz üzerinde sınırlı aynî hak kazanan kişiler hakkında da geçerlidir; ancak TMK’nın iyiniyetle mal edinmeye ilişkin hükümleri saklıdır (HMK m.303/4). Aynı dava hâlen görülüyorsa ikinci dava da dava şartı eksikliğinden reddedilir (HMK m.114).

Kesinleşmiş bir tapu iptal davası kararına karşı olağanüstü yol yargılamanın iadesidir ve ancak kanunda sayılan sebeplerle istenebilir; karara esas alınan senedin sahteliğine karar verilmiş olması, sonradan elde edilen belge veya lehine karar verilen tarafın hileli davranışı bunlardandır (HMK m.374, m.375). Ayrıntı için yargılamanın yenilenmesi yazısına bakılabilir.

7. Tapu İptal Davasını Kimler Açamaz?

Tapu iptal davasını, yolsuz tescil yüzünden aynî hakkı zedelenmeyen kişi açamaz; dava hakkı aynî hakkı zedelenen kişiye tanınmıştır (TMK m.1025). En sık karıştırılan örnek alacaklıdır. Borçlunun alacaklılardan mal kaçırmak için taşınmazını devretmesi hâlinde alacaklının yolu tasarrufun iptali davasıdır. Bu davayı elinde geçici veya kesin aciz belgesi bulunan alacaklı ya da iflas idaresi açar (İİK m.277). Dava kazanılırsa alacaklı, davalı üçüncü kişi üzerindeki kaydın düzeltilmesine gerek olmadan taşınmazın haczini ve satışını isteyebilir (İİK m.283). Dava hakkı tasarrufun yapıldığı tarihten itibaren beş yıl geçmekle düşer (İİK m.284). Ayrıntı için tasarrufun iptali davası yazısına bakılabilir.

Tapu iptal davası miras bırakana ait bir taşınmaz için açılacaksa mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahiptir ve terekeye ait haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler. Buna karşılık mirasçılardan her biri terekedeki hakların korunmasını isteyebilir ve sağlanan korumadan bütün mirasçılar yararlanır (TMK m.640). Kardeşler arasındaki devirler kardeşler arasında tapu iptal davası yazısında ele alınmıştır.

8. Tapu İptal Davasında Arabuluculuk Şartı Var mı?

Tapu iptal davası, dava açılmadan önce arabulucuya başvurmanın dava şartı olduğu uyuşmazlıklar arasında sayılmamıştır; bu nedenle arabulucuya başvurulmamış olması tapu iptal davasının açılmasına engel değildir. Arabuluculuk, ilgili kanunlarda dava şartı olarak kabul edilmişse dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/A). Taşınmazlarla ilgili olarak sayılan uyuşmazlıklar kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklardır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Aynı taşınmazdaki paydaşlar arasındaki uyuşmazlık ortaklığın sona erdirilmesine ilişkinse arabuluculuk dava şartıdır; bu dava ortaklığın giderilmesi davası yazısında anlatılmıştır.

9. Tapu İptal Davası Açılmadan Önce Taşınmazın Devri Nasıl Önlenir?

Tapu iptal davası açıldığında taşınmaz hâlâ davalı adına ise devrin önlenmesi, davanın ileride iyiniyetli üçüncü kişi sınırına takılmasını da önler. Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından veya tamamen imkânsız hâle geleceğinden endişe edilmesi hâlinde ihtiyati tedbir kararı verilebilir (HMK m.389). Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları tapu kütüğüne şerh edilebilir ve şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (TMK m.1010). Dava sırasında davalı taşınmazı devrederse davacı, devralana karşı davaya devam edebilir veya davayı devreden hakkında tazminat davasına dönüştürebilir (HMK m.125). Tedbirin şartları ve teminat tapu iptal davasında ihtiyati tedbir yazısında açıklanmıştır.