Kentsel Dönüşümde Tapu Harcı ve Vergi Muafiyeti

Kentsel dönüşümde tapu harcı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunda sayılan işlemlerde alınmaz. Aynı işlemler noter harcından, belediyelerce alınan ücret ve harçlardan, veraset ve intikal vergisinden, döner sermaye ücretinden ve damga vergisinden de istisnadır (6306 sayılı Kanun m.7/9). Kentsel dönüşüm tapu harcı muafiyeti iki şarta bağlıdır: işlemin tarafı Kanunda sayılan kişilerden biri olmalı ve işlem Kanunda sayılan işlemlerden biri olmalıdır. Kentsel dönüşümden çıkan yeni dairenin ilk satışı kapsamdadır, sonraki satışları ise maddede sayılmaz.

1. Kentsel Dönüşümde Tapu Harcı ve Vergi Muafiyeti Hangi Kalemleri Kapsar?

Kentsel dönüşümde tapu harcı ve vergi muafiyeti, 6306 sayılı Kanunda sayılan işlemlerde harç, vergi ve ücretleri adlarıyla sayarak kapsar. Kanun bu işlemleri noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlar, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden istisna eder. Bu işlemler nedeniyle düzenlenen kâğıtlar, resmî dairelerin mal ve hizmet alımlarına ilişkin ödemeler sebebiyle düzenlenen kâğıtlar dahil, damga vergisinden de istisnadır (6306 sayılı Kanun m.7/9).

Uygulama Yönetmeliği alınmaması gereken kalemleri dayandıkları kanunlarla birlikte sayar (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.16/12):

• Noter harcı: Harçlar Kanununun 38. maddesi uyarınca alınan noter harçları.
• Tapu ve kadastro harcı: Harçlar Kanununun 57. maddesi uyarınca alınan tapu ve kadastro harçları. Halk arasında kentsel dönüşüm tapu masrafı denen tutarın ana kalemi budur.
• Belediye harçları: Belediye Gelirleri Kanununun 79, mükerrer 79, 80 ve ek 1. maddeleri uyarınca belediyelerce alınan harçlar.
• Damga vergisi: Damga Vergisi Kanunu uyarınca damga vergisine tabi kâğıtlar sebebiyle alınan damga vergisi.
• Veraset ve intikal vergisi: Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu uyarınca alınan vergi.
• Banka ve sigorta muameleleri vergisi: kullandırılacak kredilerden dolayı lehe alınacak paralar sebebiyle Gider Vergileri Kanunu uyarınca alınması gereken vergi.
• Döner sermaye ve belediye ücretleri: kurum ve kuruluşlarca döner sermaye ücreti adı altında alınan bütün ücretler ile riskli olarak tespit edilen yapı ve onun yerine yapılacak yeni yapıya ilişkin olarak belediye meclisi kararıyla belirlenen ve alınan her türlü ücret.

Kentsel dönüşüm tapu masrafı sorusunun cevabı da bu listeden çıkar. Tapu dairesinde ödenen tutarın iki kalemi olan tapu harcı ve döner sermaye ücreti, Kanunda sayılan işlemlerde alınmaz (6306 sayılı Kanun m.7/9). Muafiyet işleme bağlı olduğu için aynı dairenin bir işlemi harçsız, başka bir işlemi harçlı olabilir; ayrım aşağıda işlem türüne göre açıklanır.

1.1. Kentsel Dönüşümde Tapu Harcı Muafiyeti Listesinde Yer Almayan Vergiler

Kentsel dönüşümde tapu harcı ve vergi muafiyeti listesi vergileri adlarıyla sayar; katma değer vergisi, gelir vergisi kapsamındaki değer artış kazancı ve emlak vergisi bu sayımda yer almaz (6306 sayılı Kanun m.7/9; 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.16/12). Bu, söz konusu vergilerin kentsel dönüşümde her durumda aynen uygulandığı anlamına gelmez; uygulamaları 6306 sayılı Kanundan değil, kendi kanunlarından ve bunlara dayanan düzenlemelerden çıkar. Tapu harcının alınmadığı bir işlemde bu vergilerin de alınmayacağı sonucu bu yüzden 6306 sayılı Kanundan çıkarılamaz. Emlak vergisine ilişkin uyuşmazlıkların yolu için emlak vergisine itiraz yazımıza bakabilirsiniz.

2. Kentsel Dönüşümde Tapu Harcı Muafiyetinden Kimler Yararlanır?

Kentsel dönüşümde tapu harcı muafiyetinden yararlanmak için işlemin taraflarından birinin Kanunda sayılan kişilerden olması gerekir. Bunlar Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare, dönüşüme konu yapıların inşası işini yüklenen müteahhit ile malik ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişileridir (6306 sayılı Kanun m.7/9).

Kiracı bakımından ölçüt süredir. Riskli yapıyı en az bir yıldır kiracı olarak kullanan kişi muafiyetin tarafı sayılır; daha kısa süreli kiracılık bu şartı karşılamaz. Aynı bir yıllık ölçüt kredi istisnasında da aranır: malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya işyeri bulunduğu tespit edilenlere bu amaçla kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınan paralar banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisnadır (6306 sayılı Kanun m.7/9). Kiracının kentsel dönüşümdeki diğer hakları için kentsel dönüşümde kiracının hakları yazımıza bakabilirsiniz.

Dönüşüm işleri kamu kurumlarının şirketlerince yürütülüyorsa muafiyet bu şirketlere de uygulanır. Kanun kapsamındaki iş, işlem ve uygulamalar Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi ve İdarenin sermayesinin yarısından fazlasına sahip olduğu şirketlerce yürütülüyorsa, bu şirketlerin işlemlerinde de aynı vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır (6306 sayılı Kanun m.7/9).

3. Kentsel Dönüşümde Tapu Harcı Hangi İşlemlerde Alınmaz?

Kentsel dönüşümde tapu harcı, Kanunun üç bentte saydığı işlemlerde ve bu bentlerde belirtilen yapıların dönüşümüne ilişkin olarak Kanun uyarınca yapılan diğer işlemlerde alınmaz (6306 sayılı Kanun m.7/9). Sayılan işlemler şunlardır:

1. Dönüşümden önceki ve sonraki ilk işlemler: Kanun kapsamındaki taşınmazların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesisi ile dönüşüm sonucu meydana gelen yeni yapıların malike, işi yüklenen müteahhide ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan kişilere ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesisi.
2. Başka yerde yapı yapılması veya yapı satın alınması: Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı Kanun kapsamındaki ya da bunların dışındaki parsellerde yeni bir yapı yapılması, mevcut bir yapının satın alınması veya ipotek tesisi.
3. Yeni yapıların ilk satışı: dönüşüm sonucu meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit, Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve bunların iştirakleri ile gayrimenkul yatırım ortaklıklarınca gerçekleştirilen ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesisi.

İkinci bent, riskli yapısı yıkılan malikin yeni konutu aynı parselde değil başka bir yerde edinmesi hâlini de kapsar. Kanun burada, işlemin Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı yapılmasını arar; yeni yapının ya da satın alınan yapının dönüşüm alanında bulunması gerekmez (6306 sayılı Kanun m.7/9).

3.1. Kentsel Dönüşümde Yeni Dairenin İkinci Satışında Tapu Harcı

Kentsel dönüşümde yeni dairenin ikinci satışı, Kanunun muafiyet için saydığı işlemler arasında yer almaz. Madde yeni yapılar bakımından yalnız ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesisini sayar (6306 sayılı Kanun m.7/9). Malik yeni dairesini tapuda adına tescil ettirdikten sonra üçüncü bir kişiye sattığında bu satış, dönüşüm sonucu oluşan yapının ilk işlemi değildir. Bu satışta ödenecek tapu harcını tapu harcı hesaplama aracıyla hesaplayabilirsiniz.

Bu ayrım iki satışı karıştıran okur için önemlidir. Müteahhidin kendisine düşen daireyi ilk kez satması ile malikin kendi dairesini sonradan satması aynı muafiyete tabi değildir: birincisi Kanunun üçüncü bendinde açıkça sayılır, ikincisi sayılmaz (6306 sayılı Kanun m.7/9). Müteahhidin bağımsız bölümlerini hangi aşamada satabileceği ayrı bir konudur ve kentsel dönüşüm sözleşme örneği yazımızda ele alınır.

3.2. Kentsel Dönüşümde Tapu Devri ve İpotekte Tapu Harcı

Kentsel dönüşümde tapu devri ve ipotek tesisi, tapu harcı bakımından satışla aynı şartlara bağlıdır. Kanun her üç bentte satışla birlikte devri, tescili ve ipotek tesisini de sayar (6306 sayılı Kanun m.7/9). Bu yüzden riskli yapıdaki payın dönüşümden önce müteahhide ilk devri ya da yeni dairenin tescili sırasında kurulan ipotek, taraf şartı da sağlanıyorsa tapu harcına tabi değildir. Yıkımdan sonra arsanın hangi paylarla tescil edileceği ve bağımsız bölümlerin nasıl dağıtılacağı için kentsel dönüşümde daire paylaşımı yazımıza bakabilirsiniz.

4. Kentsel Dönüşümde Kaçak Yapıda Tapu Harcı ve Vergi Muafiyeti

Kentsel dönüşümde tapu harcı ve vergi muafiyeti, mevcut yapının imar mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın uygulanır. Kanun kapsamındaki vergi, harç ve ücret muafiyetleri, uygulama alanındaki mevcut yapıların imar mevzuatına uygunluğu aranmadan, Kanunun 7. maddesinin dokuzuncu ve onuncu fıkraları ile Yönetmeliğin 16. maddesinin on ila on ikinci fıkralarındaki şartlar dahilinde uygulanır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.16/9).

Bu kural muafiyetle sınırlıdır. Kaçak katın yeni binada pay alıp almayacağı ayrı bir sorudur ve tapudaki arsa payı kaydına bağlıdır; muafiyetin kaçak yapıya da uygulanması kaçak kata pay kazandırmaz. Kaçak katların paylaşımdaki durumu kentsel dönüşümde daire paylaşımı yazımızda açıklanır.

5. Kentsel Dönüşümde Parsel Birleştirme ve İmar Hakkı Aktarımında Tapu Harcı

Kentsel dönüşümde riskli yapının bulunduğu parsel boş parsellerle birleştirilirse (tevhit) ya da bu parselin yapılaşma hakkı imar hakkı aktarımıyla başka bir parsele taşınırsa, tapu harcı muafiyeti yeni parselin tamamına değil, oranlı olarak uygulanır. Bu durumlarda tapu harç ve ücret muafiyetlerinden, riskli yapının bulunduğu parselin alanının birleştirme sonucu oluşan veya imar hakkının aktarıldığı yeni parselin alanına oranı nispetinde yararlanılır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.16/11).

Fıkra bu biçimini 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile aldı ve değişiklik yayımı tarihinde yürürlüğe girdi. Önceki metin yalnız boş parsellerle birleştirmeyi düzenliyordu; imar hakkının başka parsele aktarılması hâli bu değişiklikle fıkraya eklendi.

Oran parsel alanıyla kurulur, bina alanıyla değil. Örneğin riskli yapılı parsel yeni parselin yarısını oluşturuyorsa muafiyet de o orana göre uygulanır; boş parsellerden gelen kısım muafiyetin dışında kalır.

6. Kentsel Dönüşümde Belediye Harçları ve İnşaat Ruhsat Harcı: Bir Buçuk Kat Sınırı

Kentsel dönüşümde belediye harç ve ücretleri, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için alınmaz. Bu kural riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince yapılan uygulamalarda, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın uygulanır (6306 sayılı Kanun m.7/10). Bir buçuk katı aşan yeni inşaat alanı bu muafiyetin dışında kalır.

Kentsel dönüşümde inşaat ruhsat harcı da bu muafiyetin kapsamındaki belediye harçlarındandır. Belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde yapılan her türlü bina inşaatı, inşaat veya tadilat ruhsatının alınmasında bina inşaat harcına tabidir (Belediye Gelirleri Kanunu ek m.1). Belediyenin imar mevzuatı gereğince tahsil ettiği parselasyon, ifraz ve tevhit, plan ve proje tasdik, zemin açma izni ve toprak hafriyatı ile yapı kullanma izni harçları gibi imar harçları ise ayrı bir maddede düzenlenir (Belediye Gelirleri Kanunu m.80). Uygulama Yönetmeliği, bu maddeler uyarınca belediyelerce alınan harçları Kanunun 7. maddesinin dokuzuncu ve onuncu fıkralarındaki şartlar dahilinde alınmayacak harçlar arasında sayar (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.16/12).

Fonksiyon değişikliği muafiyeti ortadan kaldırmaz; eski yapıda konut olan alanın yeni binada işyeri olması bir buçuk kat sınırını değiştirmez. Yeni inşaat konut ve işyerinden oluşuyorsa muaf olunan inşaat alanı, yeni binadaki konut ve işyerinin bina içindeki metrekare cinsinden oranları çerçevesinde uygulanır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.16/10).

Bu kural tapu harcından ayrıdır. Bir buçuk kat sınırı yalnız belediyelerce alınan harç ve ücretlere ilişkindir (6306 sayılı Kanun m.7/10); tapu harcı muafiyeti ise alan sınırına değil, işlemin ve tarafın Kanunda sayılmasına bağlıdır (6306 sayılı Kanun m.7/9).

7. Kentsel Dönüşüm Kredisinde Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi

Kentsel dönüşüm kredisinde, hak sahiplerine bu amaçla kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınan paralar banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisnadır. İstisnadan Kanun kapsamındaki yapıların malikleri ile malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya işyeri bulunduğu tespit edilenler yararlanır (6306 sayılı Kanun m.7/9). Kanunun saydığı işlemler kapsamında kurulan ipotek de muaftır; Kanun her üç bentte satış ve devirle birlikte ipotek tesisini de sayar (6306 sayılı Kanun m.7/9).

Kentsel dönüşümde kredi ve faiz desteğinin kimlere verildiği bu yazının konusu değildir; destek kalemleri kentsel dönüşümde parası olmayan malik yazımızda anlatılır. Kanunun bütün maddeleri ve diğer süreleri için 6306 sayılı Kanun, sürecin başındaki riskli yapı tespiti için riskli yapı tespiti, sürecin tamamı için kentsel dönüşüm nedir yazılarımıza bakabilirsiniz.