Kentsel Dönüşüm Karar Defteri Örneği: Karar Nasıl Alınır?

Kentsel dönüşüm karar defteri örneği, maliklerin riskli yapının bulunduğu parselde yeni uygulamaya hisseleri oranında salt çoğunlukla karar verdiğini gösteren karar tutanağının taslağıdır. 4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliğinden sonra kentsel dönüşüm kararı, maliklerden birinin istemiyle bütün maliklerin toplantıya çağrılması, toplantının en az salt çoğunlukla yapılması ve kararın taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanmasıyla alınır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/2). Bu yazı kentsel dönüşüm kararının nasıl alındığını, tutanağa ne yazılacağını ve karara katılmayan malike yapılacak bildirimi açıklar; doldurulacak bir kentsel dönüşüm karar tutanağı örneği verir.

1. Kentsel Dönüşüm Karar Defteri Nedir?

Kentsel dönüşüm karar defteri, uygulamada maliklerin kentsel dönüşüm kararını yazdığı belgeye verilen addır; 6306 sayılı Kanun bu belgeyi anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı olarak anar. İdareye paydaşların salt çoğunluğuyla alınan karara ilişkin olarak anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname ya da sözleşme örnekleri sunulabilir (6306 sayılı Kanun m.6/1). Aynı belge uygulamada “bina ortak karar protokolü” adıyla da anılır.

Kentsel dönüşüm karar defteri, apartmanın kat malikleri kurulu karar defterinden ayrıdır. Kat malikleri kurulu kararları, sayfaları sırayla numaralı ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler sebebini belirterek imza koyar (Kat Mülkiyeti Kanunu m.32). Kentsel dönüşüm kararı ise Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre değil, 6306 sayılı Kanun’a göre ve onun çoğunluk kuralıyla alınır. Apartman yönetimine ilişkin karar defteri kat malikleri kurulu yazımızda anlatılır.

2. Kentsel Dönüşüm Kararı Nasıl Alınır?

Kentsel dönüşüm kararı, maliklerin toplantıya çağrılması, toplantının yapılması ve kararın tutanağa bağlanmasıyla alınır. 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nde 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklikle bu sıra şöyle düzenlenmiştir:

1. Toplantı istemi: Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar hakkında karar almak üzere, maliklerden birinin istemiyle bütün malikler toplantıya çağrılır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/2).
2. Toplantı çağrısının bildirilmesi: Toplantının yeri ve zamanı Ek-12’deki form doldurularak ilgili muhtarlıkta veya riskli yapı henüz yıktırılmamışsa bina kapısında ya da duyuru panosunda on beş gün süreyle ilan edilir ya da noter aracılığıyla maliklere bildirilir. İlanla yapılan bildirimde toplantının yeri ve zamanı, ilanın son günü bütün paydaşlara tebliğ edilmiş sayılır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/2).
3. Toplantı: Toplantı hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğuyla yapılır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/2).
4. Karar ve tutanak: En az salt çoğunlukla alınan karar taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/2).
5. Karara katılmayanlara bildirim: Alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayan maliklere bildirilir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/2). Bildirimin biçimi aşağıda ayrıca anlatılmıştır.

Kentsel dönüşüm kararı, binanın yıkılmasını beklemeden alınabilir. Riskli yapıların bulunduğu parsellerde parsellerin tevhidine, ifraz, terk ve tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımına, yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/2).

2.1. Kentsel Dönüşüm Kararı İçin Gereken Çoğunluk

Kentsel dönüşüm kararı için gereken çoğunluk kişi sayısıyla değil, maliklerin arsa payıyla hesaplanır. Kanun, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğunu arar (6306 sayılı Kanun m.6/1). Bu yüzden on daireli bir binada altı malikin karara katılması, bu altı malikin arsa payları toplamı yarıyı geçmiyorsa çoğunluğu sağlamaz; az sayıda ama yüksek arsa paylı malik ise çoğunluğu tek başına oluşturabilir.

Kentsel dönüşüm toplantısında çoğunluk iki ayrı aşamada aranır. Toplantının yapılabilmesi için hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu bulunmalı, karar da yine en az salt çoğunlukla alınmalıdır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/2). Kararın bugün 2/3 değil salt çoğunlukla alınmasının arka planı ve karara itiraz eden malikin durumu kentsel dönüşümde 1 kişi itiraz ederse ne olur yazımızda açıklanır.

3. Kentsel Dönüşüm Karar Defterine Ne Yazılır?

Kentsel dönüşüm karar defterine yazılacak zorunlu unsurlar Yönetmelikte üç noktada toplanır: toplantı çağrısının Ek-12 formuyla ilan edilmesi veya noterle bildirilmesi, toplantının ve kararın hisseleri oranında en az salt çoğunlukla yapılması ve kararın taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanması (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/2). Tutanaktaki diğer satırlar, bu üç unsurun sonradan belgelenebilmesi için yazılır:

• Taşınmaz ve riskli yapı: İl, ilçe, mahalle, ada ve parsel ile riskli yapı tespitinin tarihi yazılır.
• Toplantı çağrısı: Toplantıyı isteyen malik, ilanın yapıldığı yer ve on beş günlük ilan süresinin başlangıç ve bitiş tarihleri ya da noter bildiriminin tarihi yazılır. Bu bilgi, arsa payının satışı için yapılan başvuruda da gerekir: başvuruya maliklerin toplantıya davet edildiğine dair belgeler ile toplantının yapıldığına dair tutanak eklenir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/A).
• Katılan malikler ve arsa payları: Her malikin bağımsız bölümü, adı ve arsa payı ile imzası yazılır; katılan arsa paylarının toplamı, çoğunluğun hisseler oranında sağlandığını gösterir (6306 sayılı Kanun m.6/1).
• Kararın konusu: Yeniden bina yaptırılması, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı, parsellerin tevhidi ya da payların satışı gibi hangi uygulamaya karar verildiği yazılır.
• Anlaşma şartları: Kararın dayandığı teklif veya sözleşme taslağı tutanağa eklenir; bu teklif karara katılmayanlara bildirilecek belgedir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/2).
• Katılmayan malikler: Karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümü, adı ve arsa payı yazılır.

4. Kentsel Dönüşüm Karar Defteri Örneği

Kentsel dönüşüm karar defteri örneği aşağıda, toplantıda doldurulacak karar tutanağının taslağı olarak verilmiştir. Köşeli parantez içindeki alanlar somut binaya göre doldurulur. Ek-12 toplantı çağrı formu Yönetmeliğin ekindedir ve bu taslağın yerine geçmez; tutanakta yalnız çağrının ne zaman ve nasıl yapıldığı kaydedilir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM KARAR TUTANAĞI
(6306 sayılı Kanun m.6/1 - Uygulama Yönetmeliği m.15/2)

TAŞINMAZ        : [İl] / [İlçe] / [Mahalle] - Ada [..] Parsel [..]
RİSKLİ YAPI     : [Tespit tarihi] tarihli riskli yapı tespiti

TOPLANTI ÇAĞRISI: [Malikin adı] isteğiyle.
                  Ek-12 formu [muhtarlıkta / bina kapısında / duyuru
                  panosunda] [başlangıç] - [bitiş] tarihleri arasında
                  on beş gün ilan edildi
                  VEYA [..] Noterliğinin [tarih ve yevmiye no] ile bildirildi.
TOPLANTI        : [Tarih] - [Saat] - [Yer]

KATILAN MALİKLER:
  Bağımsız bölüm   Ad Soyad          Arsa payı      İmza
  [..]             [..]              [..]/[..]      ..........
  [..]             [..]              [..]/[..]      ..........
  TOPLAM KATILAN ARSA PAYI : [..]/[..]
  (toplantı ve karar için salt çoğunluk sağlandı: [evet])

KARAR           : Riskli yapının bulunduğu parselde [yeniden bina
                  yaptırılmasına / kat karşılığı uygulamaya / hasılat
                  paylaşımına / parsellerin tevhidine / payların
                  satışına] hisseleri oranında salt çoğunlukla karar
                  verilmiştir.
ANLAŞMA ŞARTLARI: Ekteki teklif / sözleşme taslağı ([sayfa sayısı])

KATILMAYANLAR   : [Bağımsız bölüm - Ad Soyad - Arsa payı]
                  Karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif bu
                  maliklere bildirilecektir.

İşbu tutanak toplantıda hazır bulunan malikler tarafından imzalanmıştır.
Tarih: [...]

Tutanaktaki toplam arsa payı satırı, kararın kişi sayısıyla değil hisseleri oranında alındığını göstermek içindir. Kararın dayandığı müteahhit sözleşmesinin taslağı kentsel dönüşüm sözleşme örneği, maliklerin bu süreç için vereceği vekaletname kentsel dönüşüm vekaletname örneği yazımızdadır.

5. Kentsel Dönüşüm Kararına Katılmayan Malike Bildirim

Kentsel dönüşüm kararına katılmayan malike, alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif ya da teklifin incelenebileceği yer bildirilir. Bildirimin yolu malikin tapuya elektronik tebligat adresi bildirip bildirmediğine göre değişir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/2):

• Elektronik tebligat adresi bildirmiş malik: Bildirim elektronik tebligat adresine yapılır ve adrese ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır.
• Elektronik tebligat adresi bildirmemiş malik: Bildirim noter aracılığıyla ya da riskli yapılarda Ek-8’deki form doldurularak ilgili muhtarlıkta on beş gün ilan edilerek yapılır; ilanla yapılan bildirim ilanın son günü yapılmış sayılır.

İlanla yapılan bildirimde anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname ya da sözleşme örnekleri ve anlaşma şartlarını içeren teklif muhtarlığa teslim edilir ya da il sınırları içinde belirlenen bir adreste karara katılmayan maliklerin incelemesine sunulur. Bildirimde, bildirimden itibaren on beş gün içinde teklif incelenmez veya karar ve teklif kabul edilmezse arsa payının Başkanlıkça tespit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan diğer paydaşlara açık artırmayla satılacağı yazılır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/2). Satışın kendisi 6306 sayılı Kanun’a dayanır (6306 sayılı Kanun m.6/1).

6. Kentsel Dönüşüm Kararı ve Yapı Ruhsatı

Kentsel dönüşüm kararı, yıkım ve yapıma ilişkin izin ve ruhsat işlemlerinin dayanağıdır. Yeni uygulamanın gerektirdiği tevhit, ifraz ve tescil işlemleri ile yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat işlemi, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınan karara dayanılarak yapılır (6306 sayılı Kanun m.6/1).

Kentsel dönüşüm kararına dayanan yapı ruhsatı başvurusundan önce iki işlemin tamamlanmış olması gerekir: teklifin karara katılmayan maliklere tebliğ edilmiş olması ve bu maliklerin paylarının satışı için Müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa İdareye başvurulmuş olması. Müdürlük veya İdare, satış dosyasındaki ön incelemede salt çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığını ve tebligatın tamamlanıp tamamlanmadığını gösteren yazıyı ruhsatı düzenleyecek İdareye gönderir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/4). Bu yüzden toplantı çağrısının, tutanağın ve bildirimin belgeleri ruhsat dosyasında da aranır.

Kentsel dönüşüm kararı, maliklerle müteahhit arasındaki sözleşmeden de ayrıdır. Müteahhitle imzalanan ön protokol, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileride kurulmasına yönelik bir önsözleşmedir (Türk Borçlar Kanunu m.29/1) ve maliklerin salt çoğunluk kararının yerine geçmez. Kararın öncesinde müteahhitle imzalanan ön protokolün bağlayıcılığı kentsel dönüşüm ön protokol örneği, riskli yapı tespitinden yeni binaya kadar sürecin bütünü kentsel dönüşüm nedir yazımızdadır.