Yatırımla Türk Vatandaşlığı: Yollar ve Tutarlar

Kısa Cevap

Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı, 5901 sayılı Kanun m.12’deki istisnai yola dayanır ve somut şartları Uygulama Yönetmeliği m.20/2’de sayılır. Bu fıkra yedi ayrı yol tanır: en az 500.000 dolarlık sabit sermaye yatırımı, en az 400.000 dolarlık taşınmaz (üç yıl satılmama şerhiyle), en az 50 kişilik istihdam, üç yıl tutma şartıyla 500.000 dolarlık banka mevduatı, aynı tutarda devlet borçlanma aracı, yatırım fonu katılma payı ve bireysel emeklilik katkı payı. Her bendin kendi tutarı, kendi elde tutma süresi ve kendi tespit makamı vardır. Aynı konunun İngilizce anlatımı için Turkish citizenship by investment: amounts, risks and annulment sayfasına bakılabilir.

Tutar, tespit tarihindeki Merkez Bankası kurundan hesaplanır (m.20/6) ve beş bentte döviz, işlem öncesinde bankaya ve banka eliyle Merkez Bankasına satılır (m.20/10). Bu tutarlar ikincil mevzuatla belirlendiği için değişir; başvuru anında ayrıca doğrulanmalıdır. Şartın sağlanması sonucu garanti etmez (m.10). Kazanılan vatandaşlık, yalan beyan hâlinde iptal (m.31), hukuki şartlar oluşmadan verilmişse geri alma (m.40) konusu olabilir.

Bu Durumda mısınız?

• Türkiye’de gayrimenkul yatırımıyla vatandaşlık planlayan yabancı yatırımcılar,
• Güncel yatırım eşiğini ve üç yıllık elde tutma şartını netleştirmek isteyenler,
• Mevduat, devlet borçlanma aracı, yatırım fonu veya bireysel emeklilik yolunu taşınmazla karşılaştıranlar,
• İstihdam yoluyla (en az 50 kişi) başvurmayı değerlendiren işletme sahipleri,
• Dövizin Merkez Bankasına satılması şartının ve kur riskinin sonuçlarını öğrenmek isteyenler,
• Eşinin ve çocuklarının durumunu planlayan yatırımcı aileler,
• Yatırım yoluyla kazanılan vatandaşlığın geri alınma riskini öğrenmek isteyenler.

İstisnai Vatandaşlık (5901 m.12)

Taşınmaz yoluyla vatandaşlık, genel yoldaki beş yıllık ikamet şartına bağlı değildir; doğrudan Kanunun istisnai-haller maddesine dayanır:

5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m.12 — Türk vatandaşlığının kazanılmasında istisnai haller

“Millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel teşkil edecek bir hali bulunmamak şartıyla Cumhurbaşkanı kararı ile aşağıda belirtilen yabancılar Türk vatandaşlığını kazanabilirler. a) Türkiye’ye sanayi tesisleri getiren veya bilimsel, teknolojik, ekonomik, sosyal, sportif, kültürel, sanatsal alanlarda olağanüstü hizmeti geçen ya da geçeceği düşünülen ve ilgili bakanlıklarca haklarında gerekçeli teklifte bulunulan kişiler. b) 4/4/2013 tarihli ve 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanununun 31 inci maddesinin birinci fıkrasının (j) bendi uyarınca ikamet izni alanlar ile Turkuaz Kart sahibi yabancılar ve bunların yabancı eşi, kendisinin ve eşinin ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocuğu. c) Vatandaşlığa alınması zaruri görülen kişiler. d) Göçmen olarak kabul edilen kişiler.”

Madde metninde taşınmaz yatırımı ayrıca sayılmaz; kapsam Uygulama Yönetmeliği m.20 ile açılır ve tüm yatırım seçenekleri m.12/1-b bendi kapsamında düzenlenir — Danıştay 10. Dairesi de taşınmaz uyuşmazlıklarında istikrarlı biçimde bu dayanağı kullanır. Kanun ayrıca bir güvenlik supabı öngörür: millî güvenlik/kamu düzeni engeli bulunanların talepleri Bakanlıkça reddedilir.

Kanunun genel uyarısı burada da geçerlidir:

5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m.10 — Yetkili makam kararı ile Türk vatandaşlığının kazanılması

“Türk vatandaşlığını kazanmak isteyen bir yabancı, bu Kanunda belirtilen şartları taşıması halinde yetkili makam kararı ile Türk vatandaşlığını kazanabilir. Ancak, aranan şartları taşımak vatandaşlığın kazanılmasında kişiye mutlak bir hak sağlamaz.”

Yani yatırım şartını sağlamak istisnai yola başvuru imkânı verir; nihai kararı yine Cumhurbaşkanı verir.

Yatırım Yolları: Yedi Seçenek, Yedi Tutar

Kanun m.12 yatırımı ayrıca saymaz; hangi yatırımın yeterli olduğunu Yönetmelik belirler. İkinci fıkranın giriş cümlesi seçeneklerin alternatif olduğunu söyler, yani biri yeterlidir:

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20 — yatırım seçeneklerinin alternatifliği (2. fıkra)

“Aşağıdaki şartlardan herhangi birini sağlayan yabancı, Kanunun 12 nci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi kapsamında Cumhurbaşkanı kararı ile Türk vatandaşlığını kazanabilir: (2)”

Yedi bendin karşılaştırması:

Bent	Yatırım	Tutar	Elde tutma	Tespit makamı
a	Sabit sermaye yatırımı	500.000 USD	(bentte süre yok)	Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı
b	Taşınmaz	400.000 USD	3 yıl	Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
c	İstihdam	(parasal eşik yok)	(bentte süre yok)	Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı
ç	Banka mevduatı	500.000 USD	3 yıl	Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu
d	Devlet borçlanma aracı	500.000 USD	3 yıl	Hazine ve Maliye Bakanlığı
e	Yatırım fonu katılma payı	500.000 USD	en az 3 yıl	Sermaye Piyasası Kurulu
f	Bireysel emeklilik katkı payı	500.000 USD	3 yıl sistemde kalma	Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu

Tablodaki iki ayrım pratikte karıştırılıyor. Birincisi, istihdam bendinde parasal eşik yoktur; ölçüt kişi sayısıdır. İkincisi, taşınmaz tek başına 400.000 dolarlık bendi oluşturur; diğer altı seçenekte eşik 500.000 dolardır.

Taşınmaz Yatırımıyla Vatandaşlık: 400.000 Dolar ve Üç Yıl Satmama Şerhi

Gayrimenkul yolunun somut şartı Uygulama Yönetmeliği m.20/2-b’dedir; bu bent son olarak 13.05.2022 tarihli ve 5554 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla değiştirilmiştir:

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20 — taşınmaz yatırımı şartı (2. fıkra, b bendi)

“En az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarındaki kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak şartıyla satın aldığı”

İki unsur birlikte aranır: taşınmazın değeri en az 400.000 Amerikan Doları olmalı ve tapuya üç yıl satılmama şerhi koydurulmalıdır. Bent, bedelin peşin yatırılıp noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesiyle taşınmazın devrinin üç yıl ertelendiği bir alternatif de tanır.

Bentteki iki unsur da sabit değildir. Tutar geçmişte 250.000 dolardı, taşınmaz tanımı ise 2023’e kadar daha genişti; ikisinin nasıl değiştiği aşağıda Eşikler ve Kapsam Nasıl Değişti? bölümünde ayrıca ele alınır. Pratik sonuç bugünden bağlayıcıdır: kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış ve üzerinde yapı bulunmayan çıplak arsa tek başına yeterli değildir.

Noterde Satış Vaadi: Bendin İkinci Kolu

Aynı bent, tapuda doğrudan satış dışında ikinci bir kol daha tanır. Bedel peşin yatırılır, devir ise noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesiyle üç yıl ertelenir:

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20 — taşınmaz bendinin satış vaadi kolu (2. fıkra, b bendi)

“veya kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş, en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarı peşin olarak yatırılan ve tapu siciline üç yıl süreyle devir ve terkini yapılmayacağı taahhüdü şerh edilmek şartıyla noterde düzenlenmiş sözleşme ile taşınmazın satışının vaat edildiği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tespit edilen.”

Bu kolda şerh satılmama değil, üç yıl süreyle devir ve terkin yapılmayacağı taahhüdüdür. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi ve şerhin süresi hakkında satış vaadi sözleşmesi ile tapuda şerh yazılarına bakılabilir.

Şerhin reddi hâlinde hangi yargı koluna gidileceği ayrı bir sorundur ve aşağıda Yanlış Yazılan Satış Bedeli Sonradan Düzeltilemez bölümünde ele alınır.

Sabit Sermaye Yatırımıyla Vatandaşlık: 500.000 Dolar

Taşınmaz tek yol değildir. Fıkranın ilk bendi sabit sermaye yatırımını düzenler:

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20 — sabit sermaye seçeneği (2. fıkra, a bendi)

“En az 500.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarında sabit sermaye yatırımı gerçekleştirdiği Sanayi ve Teknoloji Bakanlığınca tespit edilen.”

Bent, taşınmaz bendinden iki noktada ayrılır. Eşik 500.000 dolardır ve metinde ayrı bir elde tutma süresi yazmaz; buna karşılık yatırımın gerçekleştiğini Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tespit eder. Türkiye’de şirket kurma adımları için yabancıların Türkiye’de şirket kurması yazısına bakılabilir.

Banka Mevduatıyla Vatandaşlık: 500.000 Dolar, Üç Yıl

Mevduat yolu, yatırımcının taşınmaz seçmesini ve değerleme riskini taşımasını gerektirmediği için pratikte en sade seçenektir:

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20 — banka mevduatı seçeneği (2. fıkra, ç bendi)

“En az 500.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarında mevduatı üç yıl tutma şartıyla Türkiye’de faaliyet gösteren bankalara yatırdığı Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumunca tespit edilen.”

Üç unsur birlikte aranır: tutar en az 500.000 Amerikan Doları, mevduat üç yıl tutulacak ve para Türkiye’de faaliyet gösteren bir bankaya yatırılacaktır. Tespiti Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu yapar. Bu yolun sadeliği aldatıcı olabilir; aşağıdaki Dövizin Merkez Bankasına Satılması bölümünde görüleceği gibi üç yıl boyunca tutulacak olan dolar değil, dönüştürülmüş Türk Lirasıdır.

Devlet Borçlanma Aracıyla Vatandaşlık: 500.000 Dolar, Üç Yıl

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20 — devlet borçlanma aracı seçeneği (2. fıkra, d bendi)

“En az 500.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarında Devlet borçlanma araçlarını üç yıl tutmak şartıyla satın aldığı Hazine ve Maliye Bakanlığınca tespit edilen.”

Bentte “satın aldığı” ve “üç yıl tutmak şartıyla” ifadeleri birlikte geçer; yani araçların satın alınması yetmez, süre boyunca elde tutulması gerekir. Tespiti Hazine ve Maliye Bakanlığı yapar.

Yatırım Fonu Katılma Payıyla Vatandaşlık: 500.000 Dolar, Üç Yıl

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20 — yatırım fonu katılma payı seçeneği (2. fıkra, e bendi)

“En az 500.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarında gayrimenkul yatırım fonu katılma payı veya girişim sermayesi yatırım fonu katılma payını en az üç yıl elinde tutma şartıyla satın aldığı Sermaye Piyasası Kurulunca tespit edilen.”

Bent iki ayrı fon türünü kapsar: gayrimenkul yatırım fonu katılma payı ve girişim sermayesi yatırım fonu katılma payı. Süre ifadesi burada “en az üç yıl elinde tutma” biçimindedir. Tespiti Sermaye Piyasası Kurulu yapar.

Bireysel Emeklilikle Vatandaşlık: 500.000 Dolar Katkı Payı, Üç Yıl

Bu bent, yedi seçeneğin en yenisidir ve 13.05.2022 tarihli, 5554 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla eklenmiştir:

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20 — bireysel emeklilik seçeneği (2. fıkra, f bendi)

“En az 500.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarında katkı payını, kapsamı Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından belirlenen fonlarda tutma ve üç yıl sistemde kalma şartıyla bireysel emeklilik sistemine yatırdığı Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumunca tespit edilen.”

Burada iki ayrı şart üst üste biner. Katkı payı, kapsamı Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından belirlenen fonlarda tutulacak ve ayrıca üç yıl sistemde kalınacaktır. Fon seçimi yatırımcının serbest tercihine bırakılmamıştır.

İstihdam Yoluyla Vatandaşlık: En Az 50 Kişi

Parasal eşik içermeyen tek bent budur:

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20 — istihdam seçeneği (2. fıkra, c bendi)

“En az 50 kişilik istihdam oluşturduğu Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığınca tespit edilen.”

Ölçüt yatırılan tutar değil, oluşturulan istihdamdır; tespiti Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı yapar. Bu yol, Türkiye’de halihazırda işletmesi olan veya kuracak olan yabancılar bakımından anlamlıdır. Yatırım teşviki sağlayan bölgeler için yatırım bölgeleri: serbest bölge, teknopark ve OSB yazısına bakılabilir.

Dövizin Merkez Bankasına Satılması Zorunluluğu

Yatırımcıların çoğunun işlem sonrasında fark ettiği kural budur. Beş bentte döviz, yatırımcının elinde dolar olarak kalmaz:

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20 — dövizin bozdurulması ve Türk Lirası olarak tutulması (10. fıkra)

“İkinci fıkranın (b), (ç), (d), (e) ve (f) bentlerinde belirtilen döviz tutarları işlem öncesinde Türkiye’de faaliyet gösteren bir bankaya ve bu bankaca da Merkez Bankasına satılır. Satım sonucu; ikinci fıkranın (ç) bendi gereğince elde edilen Türk Lirası tutarlar Türk Lirası mevduatta, ikinci fıkranın (d) bendi gereğince elde edilen Türk Lirası tutarlar Türk Lirası cinsinden Devlet borçlanma araçlarında, ikinci fıkranın (f) bendi gereğince elde edilen Türk Lirası tutarlar bireysel emeklilik sisteminde yer alan Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından belirlenen fonlarda, üç yıl süre ile tutulur.”

İki sonuç doğar. Birincisi, satış işlem öncesinde yapılır; sonradan bozdurma bu şartı karşılamaz. İkincisi, mevduat, devlet borçlanma aracı ve bireysel emeklilik yollarında üç yıl boyunca tutulacak olan Türk Lirasıdır, dolar değil. Dolayısıyla bu yolları seçen yatırımcı, üç yıllık sürede kur riskini kendi üstlenir. Karar verirken yolları yalnız eşik tutarına bakarak karşılaştırmak bu nedenle eksiktir.

Yatırım Türleri Arasında Geçişkenlik

Süre dolmadan yol değiştirmek, sürenin baştan başlaması anlamına gelmez:

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20 — yatırım türleri arasında geçişkenlik (8. fıkra)

“İkinci fıkra kapsamında yapılacak yatırım türleri arasında belirtilen süreyi tamamlamak amacıyla geçişkenlik mümkündür.”

Fıkra geçişkenliği “belirtilen süreyi tamamlamak amacıyla” mümkün kılar. Uygulanacak usul ve esasların tespiti yapan kurumca belirleneceğini ise dokuzuncu fıkra düzenler; bu nedenle geçiş, ilgili kurumun kendi düzenlemesi çerçevesinde yürür.

Yatırım Tutarı Hangi Kurdan Hesaplanır?

Eşiklerin tamamı dolar cinsindendir, işlem ise Türkiye’de yapılır. Yönetmelik dönüşümün hangi kurdan yapılacağını açıkça yazar:

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20 — parasal değerlerin belirlenmesinde esas alınacak kur (6. fıkra)

“İkinci fıkrada belirtilen parasal değerlerin belirlenmesinde, tespit tarihindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının efektif satış kuru ve/veya çapraz döviz kuru esas alınır.”

Belirleyici tarih işlem tarihi değil, tespit tarihidir. Satın alma ile tespit arasında geçen sürede kur oynarsa, işlem anında eşiği aşan bir tutar tespit anında eşiğin altında kalabilir. Taşınmaz yolunda buna bir de değerleme raporundaki takdir farkı eklenir. Pratik sonuç: eşiğe çok yakın bir tutarla işlem yapmak, tek başına bir risktir.

Değerleme Raporu ile Tapudaki Satış Bedeli Aynı Şey Değildir

Taşınmaz yolunda uygulamada en çok sorun çıkaran nokta, bir taşınmazın “değerinin” tek bir sayı olmamasıdır. Yabancı alıcı edinim aşamasında bir taşınmaz değerleme raporu sunar; resmî senette ise tarafların belirlediği bir satış bedeli yazılır. Danıştay 10. Dairesi, değerleme raporunun ne olduğunu ve hangi ölçütlere göre düzenlendiğini tarif etmiştir:

“Taşınmaz değerleme raporu, Sermaye Piyasa Kurulu’nun veya Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’nin internet sayfalarında yayımlanmış olan gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından, Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan TDES-310 Borç Verme ve Teminat Amaçlı Gayrimenkuller İçin İyi Uygulamalar Kılavuzunda belirlenen normlara uygun olarak düzenlenmesi gereken, taşınmazın mevcut piyasa değerini gösteren, yabancı gerçek kişilerin taşınmazı edinim aşamasında sunduğu bir rapordur.”

(Danıştay 10. Daire, E. 2020/5861, K. 2024/6304, T. 12.12.2024 — davanın reddine)

Aynı kararda Daire, resmî senetteki satış bedelinin değerleme raporundaki piyasa değerinden düşük belirlenebilmesine imkân veren düzenlemeyi hukuka uygun bulmuştur. Gerekçe, satış bedelinin tarafların serbestçe kararlaştırdığı asli bir sözleşme unsuru olmasıdır:

“Bu itibarla, resmi senette yer alacak satışa konu taşınmazın satış bedelinin, taşınmazın mevcut piyasa değerinden düşük belirlenmesine imkan veren, herhangi bir zorunluluk ya da kısıtlama getirmeyen dava konusu düzenlemede, 6098 sayılı Kanun’da sözleşmeler yönünden genel ilke olarak kabul edilen sözleşme serbestisine ve hukuka aykırılık görülmemektedir.”

(Danıştay 10. Daire, E. 2020/5861, K. 2024/6304, T. 12.12.2024 — davanın reddine)

İki sayının ayrışması hukuka aykırı değildir, ama vatandaşlık bakımından sonuç doğurur. Tespit makamı her iki sayıyı da görür ve eşiği karşılayıp karşılamadığını değerlendirir. Uygulamada reddedilen bir başvuruda, tapu senedindeki bedel ile değerleme raporundaki bedel birbirini tutmamış ve idare her iki değeri de eşiğin altında bularak talebi reddetmiştir. Bu nedenle satış bedelini piyasa değerinin altında göstermek, vergi tarafında kazanç gibi görünse bile, vatandaşlık dosyasını doğrudan riske atar.

Yanlış Yazılan Satış Bedeli Sonradan Düzeltilemez

Bedelin resmî senede eksik ya da hatalı yazıldığı sonradan fark edilirse, tapu müdürlüğüne başvurup düzelttirmek mümkün değildir. Daire, taşınmaz satış sözleşmesinin bir özel hukuk sözleşmesi olduğunu ve tapu müdürlüklerinin basit yazım yanlışlıkları dışında re’sen düzeltme görevi bulunmadığını belirtmiştir:

“Diğer taraftan, taşınmaz satış sözleşmesinin yasal şekle tabi olması nedeniyle tapu müdürlükleri nezdinde düzenlenip onaylanması, özel hukuk işlemi niteliğini etkilememekte ve tapu müdürlüklerine tarafların özgür iradeleri üzerinde değişiklik yapma hak ya da yetkisi vermemekte; bir diğer ifadeyle, resmi senetteki basit yazım yanlışlıkları dışındaki hususları re’sen düzeltme noktasında tapu müdürlüklerine verilmiş idari bir görev olmadığından, bu yöndeki taleplerin reddine ilişkin idari işlemlerin denetimini yapacak yargısal merciin tespitinde, genel kuraldan ayrılmaya hukuken olanak bulunmamaktadır.”

(Danıştay 10. Daire, E. 2020/5861, K. 2024/6304, T. 12.12.2024 — davanın reddine)

Bunun iki pratik sonucu vardır. Birincisi, bedel düzeltme talebinin reddine karşı açılan dava idari yargıda değil adli yargıda görülür; yanlış yargı koluna gidilirse dava görev yönünden reddedilir ve süre kaybedilir. İkincisi, bedel tapuda bir kez yazıldıktan sonra o sayı üzerinden değerlendirilir. Eşiğe yakın bir bedel yazdırmak, sonradan düzeltilebilecek bir ayrıntı değil, kalıcı bir karardır.

Aynı görev kuralı, taşınmaz bendinin satış vaadi kolunda da işler. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi talebi reddedilirse uyuşmazlık yine adli yargıda görülür:

“Tapu sicilinde tescil, terkin ve tashih istemlerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar; kural olarak, bu istemlerin mülkiyet veya sınırlı ayni hakların doğması, kısıtlanması ya da ortadan kalkmasına yönelik olması nedeniyle, adli yargı yerinin görevine girmektedir.”

(Danıştay 10. Daire, E. 2019/9350, K. 2021/1923, T. 26.04.2021 — reddine)

Şerh talebinin reddine karşı idare mahkemesine gidilmesi hâlinde dava görev yönünden reddedilir. Bu, yalnız bir usul ayrıntısı değildir: yanlış yargı kolunda geçen süre, üç yıllık şerh takvimini ve dolayısıyla başvuru planını doğrudan etkiler.

Eşikler ve Kapsam Nasıl Değişti?

Bu alanda en sık yapılan hata, internette kalmış eski bir rakama göre plan yapmaktır. Yönetmelik m.20’nin resmî dipnotları değişiklikleri tarihleriyle kaydeder ve tablo şu şekildedir:

Tarih	Düzenleme	Ne değişti
12.12.2016	2016/9601 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı	Yatırım yollarını sayan ikinci fıkra eklendi; kur kuralını getiren altıncı fıkra da aynı Kararla geldi
13.03.2017	2017/10008 sayılı Karar	Yatırım fonu katılma payı bendi (e) eklendi
19.09.2018	106 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı	Karar mercii “Bakanlığın teklifi ve Bakanlar Kurulu”ndan Cumhurbaşkanına geçti; kur kuralına “ve/veya çapraz döviz kuru” ibaresi eklendi; geçişkenliği düzenleyen sekizinci fıkra eklendi
06.01.2022	5072 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı	a, b, c, ç, d ve e bentlerinin tamamı değiştirildi; dövizin bankaya ve Merkez Bankasına satılmasını şart koşan onuncu fıkra eklendi
13.05.2022	5554 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı	Taşınmaz eşiği 250.000 dolardan 400.000 dolara çıkarıldı; bireysel emeklilik bendi (f) eklendi
12.12.2023	7938 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı	Taşınmaz tanımı daraltıldı: sade “taşınmazı” ibaresi “kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı taşınmazı” oldu

Tablodan iki sonuç çıkar. Birincisi, eşikler beş yılda üç kez değişti; bu alanda hiçbir rakam kalıcı sayılamaz. İkincisi, 2023 değişikliği bir tutar değişikliği değil nitelik değişikliğidir ve tutarı karşılayan bir taşınmazı bile kapsam dışına çıkarabilir. Bu nedenle güncel tutar ve güncel taşınmaz niteliği, işlem öncesinde yürürlükteki metinden ayrıca doğrulanmalıdır.

Hangi Tarihteki Eşik Uygulanır?

Eşik değiştiğinde, satın alma ile başvuru arasında kalan dosyalarda hangi rakamın uygulanacağı sorusu doğar. Danıştay 10. Dairesi, taşınmazı 1.000.000 dolarlık eşiğin yürürlükte olduğu tarihte satın alan, ancak eşik 250.000 dolara indikten sonra tapu müdürlüğüne başvuran paydaşların dosyasında bu soruyu hakkaniyet ölçütüyle çözmüştür:

“Bununla birlikte, davacıların taşınmazı satın aldıkları 10/08/2018 tarihinde taşınmaz değeri olarak aranan 1.000.000 Amerikan Doları bedelin, söz konusu tarihten yaklaşık 1 ay sonra değiştirilerek 250.000 Amerikan Dolarına düşürüldüğü, ayrıca davacıların Şişli Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü’ne başvurdukları 12/02/2019 tarihinde de Türk vatandaşlığının kazanılmasına esas teşkil edebilmesi için taşınmaz değerinin 250.000 Amerikan Doları olmasının yeterli bulunduğu görüldüğünden; hakkaniyet gereği, davacıların başvurularının, satın aldıkları taşınmazın hisselerine düşen değerinin 250.000 Amerikan Doları koşulunu sağlayıp sağlamadığı yönünden değerlendirilmesi suretiyle sonuçlandırılması gerektiği kanaatine varılmıştır.”

(Danıştay 10. Daire, E. 2020/3336, K. 2024/3481, T. 30.09.2024 — kısmen reddine, uygulama işlemlerinin iptaline, oy birliği)

Karardan iki ayrı sonuç çıkar. Birincisi, eşik indiğinde başvuru tarihinde yürürlükte olan daha düşük rakamın esas alınması gerekmiştir; idarenin satın alma tarihindeki yüksek eşiği uygulayarak verdiği ret işlemleri iptal edilmiştir. ⚠ Bu, eşiğin yükseldiği durumda tersinin geçerli olacağı anlamına gelmez; kararın gerekçesi hakkaniyete dayanır ve yükselme yönünde bir içtihat bu kararla kurulmuş değildir.

İkincisi ve daha az bilineni: taşınmaz hisseli alındığında ölçüt, taşınmazın toplam değeri değil kişi başına düşen hisse değeridir. Üç kişinin birlikte aldığı bir taşınmazda her paydaşın kendi payının eşiği karşılaması gerekir. Eşiğin toplam bedelden karşılandığı varsayımıyla yapılan ortak alımlar bu nedenle reddedilmektedir.

Aynı kararda Daire, tespiti yapan kurumun yalnız tespit değil, tespitte esas alınacak ölçütleri belirleme yetkisini de taşıdığını belirtmiştir:

“Buna göre, davalı idareye, bentte sayılan hallerden herhangi birinin gerçekleşip gerçekleşmediğini tespit yetkisi ile birlikte bu tespit sırasında esas alınacak kriterleri belirleme yetkisinin de verildiği sonucuna ulaşılmaktadır.”

(Danıştay 10. Daire, E. 2020/3336, K. 2024/3481, T. 30.09.2024 — kısmen reddine, uygulama işlemlerinin iptaline, oy birliği)

Bu yetki Yönetmelik m.20/9’da açıkça yazılıdır. Pratik anlamı şudur: eşiği Yönetmelik koyar, ama eşiğin sağlanıp sağlanmadığının nasıl ölçüleceğini ilgili kurumun genelge ve kılavuzları belirler ve bu düzenlemeler Yönetmeliği tekrar ettiği ölçüde hukuka uygun sayılmaktadır.

Başvuru Dosyasında Hangi Belgeler Aranır?

Yatırımın tespiti ayrı, vatandaşlık dosyası ayrıdır. Dosyanın içeriğini Yönetmelik sayar:

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20 — istisnai vatandaşlık dosyasının belgeleri (3. fıkra)

“Türk vatandaşlığını istisnai olarak kazanmak isteyen yabancı hakkında Bakanlığın yazılı talimatı üzerine müracaat makamlarınca aşağıda belirtilen belgelerden oluşan dosya düzenlenir:”

Yönetmelik dosyayı altı kalemde toplar: form dilekçe, pasaport veya benzeri belge (vatansızlık hâlinde buna ilişkin belge), medenî hal belgesi ve evli/boşanmış/dul olma durumuna göre ilgili belge, kimlik ve aile bağını gösteren doğum belgesi veya nüfus kayıt örneği, varsa Türk vatandaşı birinci veya ikinci derece yakınlara ait nüfus kayıt örneği ve hizmet bedeli makbuzu. Doğum tarihinin ay ve günü bilinmiyorsa, tamamlanmasına ilişkin belge veya 5490 sayılı Kanunun 39 uncu maddesi uyarınca işlem yapılmasını kabul ettiğine dair imzalı beyan aranır.

Dosyanın Bakanlığın yazılı talimatı üzerine müracaat makamlarınca düzenlendiğine dikkat edilmelidir; tamamlanan dosya karar alınmak üzere Bakanlığa gönderilir.

Başvuru Süreci

Taşınmaz yolunda tipik akış şu şekildedir:

1. Taşınmazın seçimi ve değerlemesi — nitelik şartını (kat mülkiyeti/kat irtifakı veya üzerinde yapı bulunan arsa) ve güncel eşiği karşıladığının kabul edilen bir değerleme raporuyla gösterilmesi.
2. Dövizin bankaya ve Merkez Bankasına satılması — beş bentte bu adım işlem öncesinde tamamlanır (m.20/10).
3. Satın alma ve şerh — tapuya üç yıl satılmaması şerhinin konulması (veya alternatif yolda noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi ve devir/terkin yasağı taahhüdünün şerhi).
4. Uygunluk belgesi — yatırımın Yönetmelik m.20 şartlarını karşıladığının ilgili idarece tespit edilmesi.
5. İkamet izni — yatırımcıya ve ailesine kısa dönem ikamet izni (6458 sayılı Kanun m.31/1-j).
6. Vatandaşlık başvurusu — uygunluk belgesi ve ikamet izniyle istisnai yoldan başvurunun yapılması; millî güvenlik ve kamu düzeni incelemesi bu aşamada da sürer.

Beşinci adımın dayanağı Kanunun kendi metnindedir. m.12/1-b bendi doğrudan 6458 sayılı Kanuna yollama yapar:

6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu m.31 — yatırımcıya kısa dönem ikamet izni (1. fıkra, j bendi)

“Türkiye’de çalışmayan ancak Cumhurbaşkanınca belirlenecek kapsam ve tutarda yatırım yapacaklar ile bunların yabancı eşi, kendisinin ve eşinin ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocuğu”

İzin türü bakımından bir ayrıcalık daha vardır. Kısa dönem ikamet izninin süresine ilişkin genel sınır, bu bent bakımından uygulanmaz:

6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu m.31 — süre sınırının kapsamı (2. fıkra)

“Kısa dönem ikamet izni, birinci fıkranın (j) ve (k) bentleri hariç olmak üzere, her defasında en fazla ikişer yıllık sürelerle verilebilir.”

Yani (j) bendi kapsamındaki yatırımcı izni, diğer kısa dönem izinlerini bağlayan ikişer yıllık tavana tabi değildir. 21.11.2024 tarihli ve 7533 sayılı Kanunla eklenen yedinci fıkra ise, bu izin reddedilir veya iptal edilirse açılacak davada özel bir usul öngörür:

6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu m.31 — ret ve iptal kararlarına karşı davada usul (7. fıkra)

“Yabancı veya yasal temsilcisi ya da avukatı tarafından, kısa dönem ikamet izni başvurusunun reddi ya da kısa dönem ikamet izninin iptali kararlarına karşı, mahkemeye yapılan başvurularda savunmanın verilmesi veya savunma verme süresinin geçmesiyle dosya tekemmül etmiş sayılır. Davacının gösterdiği adrese tebligat yapılamaması halinde, 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 26 ncı maddesinin üçüncü fıkrasında öngörülen süre iki ay olarak uygulanır. Duruşma yapılması mahkemenin takdirine bağlıdır.”

Fıkra üç şey söyler: dosya, savunmanın verilmesi veya savunma süresinin geçmesiyle tekemmül etmiş sayılır; davacının gösterdiği adrese tebligat yapılamazsa İYUK m.26/3’teki süre iki ay olarak uygulanır; duruşma yapılması mahkemenin takdirindedir. Yani yatırımcının ikamet izni ayağındaki uyuşmazlık, genel idari yargılama usulünden daha sıkı bir takvimle yürür. Türlerin şartları ve süreleri için ikamet izni türleri, şartları ve süreleri yazısına bakılabilir.

Süreç birden çok bakanlığı ilgilendirdiği için Yönetmelik ayrı bir koordinasyon yapısı öngörür:

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20 — başvuruları takip eden komisyon (7. fıkra)

“İkinci fıkra kapsamında yapılacak vatandaşlık kazanma başvuruları ile ilgili süreci takip etmek amacıyla İçişleri Bakanlığı bünyesinde Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Hazine ve Maliye Bakanlığı, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı temsilcilerinden oluşan bir komisyon kurulabilir.”

Fıkra komisyonun kurulmasını zorunlu tutmaz (“kurulabilir”); dolayısıyla bu, başvurana tanınmış bir usul güvencesi değil, idarenin iç koordinasyon imkânıdır. Başvurunun reddedilmesi hâlinde izlenecek yargı yolu için vatandaşlık başvurusunun reddi ve yargı yolu yazısına bakılabilir.

KDV İstisnasının Kendi Üç Yıllık Kuralı Vardır

Taşınmaz yolunu seçen yabancı, çoğu zaman ayrı bir vergi istisnasından da yararlanır. Bu istisna vatandaşlık mevzuatında değil, Katma Değer Vergisi Kanunundadır:

3065 sayılı KDVK m.13 — yabancıya konut veya iş yeri tesliminde istisna (i bendi)

“Konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanmak ve bedeli döviz olarak Türkiye’ye getirilmek kaydıyla, Gelir Vergisi Kanununun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendinde belirtilenler hariç olmak üzere çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimleri”

İstisnanın şartları dardır: bina konut veya iş yeri olarak inşa edilmiş olmalı, teslim ilk teslim olmalı ve bedel döviz olarak Türkiye’ye getirilmelidir. Asıl dikkat edilmesi gereken nokta ise bendin devamındaki yaptırımdır:

3065 sayılı KDVK m.13 — üç yıl içinde elden çıkarmanın sonucu (i bendi)

“İstisna kapsamında teslim alınan konut veya iş yerinin üç yıl içerisinde elden çıkarılması hâlinde zamanında tahsil edilmeyen verginin, 6183 sayılı Kanunun 48 inci maddesine göre hesaplanan tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran tarafından ödenmesi şarttır”

⚠ Buradaki üç yıl, vatandaşlık için tapuya konulan üç yıl satmama şerhinden ayrı bir yükümlülüktür. İkisi aynı anda işler ama kaynakları, yaptırımları ve başlangıçları farklıdır: şerhe aykırılık vatandaşlık şartını sakatlarken, istisna süresine aykırılık zamanında tahsil edilmeyen verginin tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce ödenmesi sonucunu doğurur. Ayrıca bent, şartlar taşınmadığı hâlde istisna uygulanmışsa alıcıyı mükellefle birlikte müteselsilen sorumlu tutar. Yabancıların Türkiye’deki vergi yükümlülükleri hakkında genel çerçeve için yabancı şirketin Türkiye’de vergilendirilmesi yazısına bakılabilir.

Aile Bireyleri

Yatırımla kazanılan vatandaşlık, otomatik olarak tüm aileyi kapsamaz — Kanun eş ve çocuklar için farklı kurallar öngörür:

5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m.20 — Yetkili makam kararı ile Türk vatandaşlığının kazanılmasının geçerliliği ve sonuçları (2. fıkra)

“Yetkili makam kararı ile Türk vatandaşlığının kazanılması eşin vatandaşlığına tesir etmez. Ana veya babanın velayeti kendisinde bulunan çocukları, diğer eşin muvafakat etmesi halinde Türk vatandaşlığını kazanır. Muvafakat verilmemesi halinde ana veya babanın mutad meskeninin bulunduğu ülkedeki hakim kararına göre işlem yapılır. Türk vatandaşlığını birlikte kazanan ana ve babanın çocukları da Türk vatandaşlığını kazanır.”

Yani eş kendiliğinden vatandaş olmaz — yatırımcının eşi, ancak kendi adına ayrıca başvurup şartları sağlarsa vatandaşlık kazanır. Velayetindeki çocuklar ise, diğer (Türk olmayan) eşin muvafakatiyle ana veya babaya bağlı olarak birlikte vatandaşlık kazanabilir; muvafakat yoksa çocuğun mutad meskeninin bulunduğu ülkedeki hâkimin kararı aranır. Uygulama Yönetmeliği m.37, çocukların ebeveynle birlikte işlem görmesini esas alır:

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.37 — Türk vatandaşlığının sonradan kazanılmasının eş ve çocuklar bakımından sonuçları (8. fıkra)

“Türk vatandaşlığını kazanmak üzere başvuran ana veya babanın çocuklarının ana veya baba ile birlikte işlem görmesi esastır.”

Ebeveynle birlikte işlem görmeyen çocuk, ergin olduktan sonra ancak genel yoldan kendi adına başvurabilir; yatırımcı ebeveynin istisnai yolu ona otomatik olarak açılmaz.

İptal (m.31) ve Geri Alma (m.40): İki Ayrı Kurum

Yatırım yoluyla kazanılan vatandaşlık, kalıcılığı mutlak garantili bir statü değildir. Kanun, kazanma kararının sonradan ortadan kaldırılmasını iki ayrı kurumla düzenler ve ikisi karıştırılmamalıdır.

Birincisi, sakatlık kişinin beyanından kaynaklanıyorsa iptal gündeme gelir:

5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m.31 — Türk vatandaşlığını kazanma kararlarının iptali

“Türk vatandaşlığını kazanma kararı; ilgilinin yalan beyanı veya vatandaşlığı kazanmaya esas teşkil eden önemli hususları gizlemesi sonucunda vuku bulmuş ise kararı veren makam tarafından iptal edilir.”

Bu maddede ölçüt, ilgilinin yalan beyanı veya vatandaşlığı kazanmaya esas teşkil eden önemli hususları gizlemesidir. Yatırım dosyası bakımından bu, değerleme, kaynak veya kimlik bilgilerine ilişkin gerçeğe aykırı beyanı kapsayabilir.

İkincisi, sakatlık kararın kendisinde ise geri alma söz konusu olur:

5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m.40 — Vatandaşlık kararlarının geri alınması

“Türk vatandaşlığının kazanılması veya kaybına ilişkin kararlar, hukuki şartlar oluşmadan veya mükerrer olarak verildiği sonradan anlaşıldığı takdirde geri alınır.”

Danıştay 10. Dairesi, istisnai yoldan (m.12/1-b) taşınmaz yatırımıyla vatandaşlık kazanan bir ailenin vatandaşlığının “millî güvenlik” gerekçesiyle geri alınmasını konu alan bir uyuşmazlıkta, geri almanın kanunen mümkün olduğunu ama sınırsız olmadığını netleştirmiştir:

“Bu doğrultuda, 5901 sayılı Kanun’un 12. maddesinin 1. fıkrasının (b) bendi kapsamında Cumhurbaşkanı kararıyla istisnai olarak Türk vatandaşlığına alınan davacılara yönelik bu kararın, anılan Kanun ve ilgili Yönetmelik uyarınca kararı veren makam tarafından geri alınmasında yasal bir engel bulunmamaktadır. Ancak kararın geri alınmasını gerektirecek sebeplerin varlığının somut, yeterli ve ciddi bilgiler ile ortaya konulması gerektiği kuşkusuzdur.”

(Danıştay 10. Daire, E. 2022/7637, K. 2025/3313, T. 26.06.2025 — oy çokluğuyla iptaline)

Daire, idarenin dayandığı istihbari bilginin vatandaşlığa alınma kararından önce zaten bilindiğini, buna rağmen o tarihte engel sayılmadığını tespit ederek geri alma kararını iptal etmiştir — “hukuki şartların oluşmadığı” değerlendirmesi, kararın verildiği tarihteki duruma göre yapılmalıdır. Kararda iki üye, Devletin hükümranlık yetkisine dayanarak karşı oy kullanmıştır; konu tartışmalıdır. Pratik sonuç: yatırım şartını sağlamak vatandaşlığı sağlam bir zemine oturtur, ama idarenin sonradan somut/ciddi bir engel tespit etmesi hâlinde geri alma riski tamamen kalkmaz.

İki kurumun ayrımı pratikte önemlidir. m.31 iptali ilgilinin beyanındaki sakatlığa dayanır ve kararı veren makam tarafından uygulanır. m.40 geri alması ise kararın hukuki şartlar oluşmadan veya mükerrer verilmiş olmasına dayanır; yukarıdaki karara göre idarenin bunu somut, yeterli ve ciddi bilgilerle ortaya koyması gerekir. Her iki işlem de idari işlemdir ve iptal davasına konu olabilir.

Aynı Daire, Kanıt Somut Olduğunda Geri Almayı Onaylıyor

Yukarıdaki karar tek başına okunursa, geri alma kararlarının yargıdan dönen bir işlem türü olduğu izlenimi doğar. Bu izlenim yanlıştır. Aynı Daire, kanıtın somutlaştığı bir dosyada geri almayı hukuka uygun bulmuştur. Taşınmaz yatırımıyla (m.12/1-b) vatandaşlık kazanan bir kişinin dosyasında, yabancı bir devletin iade talepnamesinde yer alan ayrıntılı deliller yeterli görülmüştür:

“Bu itibarla, milli güvenlik ve kamu düzeni bakımından sakıncalı bulunan davacının, Türk vatandaşlığını kazanma kararının, 5901 sayılı Kanun’un 40. maddesi uyarınca hukuki şartlar oluşmadan verildiği gerekçesiyle geri alınmasına yönelik olarak tesis edilen dava konusu kararda hukuka aykırılık görülmemiştir.”

(Danıştay 10. Daire, E. 2023/4836, K. 2024/6781, T. 24.12.2024 — davanın reddine, oy birliği)

Kararda Daire ayrıca, ceza yargısının iade talebi bakımından yetersiz bulduğu verilerin vatandaşlık hukuku bakımından engel hâl sayılabileceğini, idarenin bu alanda egemenlik hakkına dayanan geniş bir takdir yetkisi bulunduğunu, ancak bu yetkinin yeterli maddi ve hukuki delillerin ortaya konulması şartına bağlı olduğunu belirtmiştir.

İki karar birlikte okunduğunda ortaya çelişki değil tek bir ölçüt çıkar: belirleyici olan, idarenin dayandığı olgunun somut ve belgeli olup olmadığıdır. Soyut bir istihbarat notu yetmemiş, delil listesi ayrıntılı olan dosyada ise geri alma ayakta kalmıştır.

Üçüncü bir kararda Daire, idareden somut bilgi ve belge istemek için ara karar kurmuş, gizlilik dereceli belgeler heyete elden sunulmuş ve yine de yeterli görülmemiştir:

“Davaya konu kararın gerekçesini teşkil ettiği belirtilen “milli güvenlik ve kamu düzeni açısından sakıncalı olma” durumunun açıklığa kavuşturulması amacıyla Dairemiz tarafından 24/05/2021 ve 11/04/2022 tarihlerinde verilen ara kararları ile davalı idarelerden, Emniyet Genel Müdürlüğü’nden ve Milli İstihbarat Teşkilatı Başkanlığı’ndan; davacının milli güvenlik ve kamu düzeni açısından sakıncalı olduğunu ispata yarayan somut bilgi ve belgeler istenilmiştir.”

(Danıştay 10. Daire, E. 2021/279, K. 2025/3174, T. 23.06.2025 — oy çokluğuyla iptaline)

Bu kararda da iki üye karşı oy kullanmış ve devletin egemenlik hakkına dayanan takdir yetkisini vurgulamıştır. Yani ölçüt istikrarlı, uygulanması ise dosyaya göre tartışmalıdır.

Geri Alma Kararına Karşı Dava: Süre, Yetki ve Yürütmenin Durdurulması

İptal ve geri alma işlemleri idari işlemdir; bunlara karşı iptal davası açılır. Üç usul noktası pratikte belirleyicidir.

Süre. Özel kanununda ayrı bir süre gösterilmediği için genel süre uygulanır:

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.7 — dava açma süresi (1. fıkra)

“Dava açma süresi, özel kanunlarında ayrı süre gösterilmeyen hallerde Danıştayda ve idare mahkemelerinde altmış ve vergi mahkemelerinde otuz gündür.”

Süre, idari uyuşmazlıklarda yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlar (m.7/2-a). Altmış günlük süre hak düşürücüdür ve kaçırılması esasa girilmeden ret sonucu doğurur.

Yetkili mahkeme. İşlemi hangi merci tesis etmişse, o merciin bulunduğu yerdeki idare mahkemesi yetkilidir. Danıştay 10. Dairesi, iki idare mahkemesi arasında çıkan yetki uyuşmazlığında bunu istisnai vatandaşlık başvurusu bakımından uygulamıştır:

“Bu durumda, davacının başvurusunun İstanbul Valiliği İl Nüfus ve Vatandaşlık Müdürlüğünce zımnen reddedildiği görüldüğünden, uyuşmazlığın görüm ve çözümünde genel yetki kuralını düzenleyen 2577 sayılı Kanun’un 32. maddesi uyarınca iptali istenen işlemi tesis eden merciin bulunduğu yer olan İstanbul ilinin idari yargı yetkisi bakımından bağlı bulunduğu İstanbul İdare Mahkemesinin yetkili olduğu sonucuna varılmıştır.”

(Danıştay 10. Daire, E. 2025/1318, K. 2025/2034, T. 15.04.2025 — dosyanın yetkili mahkemeye gönderilmesine)

Valilik işlemlerinde yetkili yer valiliğin bulunduğu ildir; dosyanın Ankara’ya gönderilmesi gerekmez. Buna karşılık geri alma bir Cumhurbaşkanı kararıyla yapıldığında dava doğrudan Danıştay’da görülür. İki yol karıştırılırsa dava yetki veya görev yönünden reddedilir.

Bu ayrım pratikte ikinci bir tuzağı doğurur. Yanlış mahkemede açılan dava görev yönünden reddedilip dosya Danıştay’a gönderildiğinde, dava zaten oraya taşınmış olur; aynı istemle ikinci bir dava açmak gereksizdir ve reddedilir:

“Bu itibarla, davacının, derdest bulunan ve işbu davadan daha önce açılarak Dairemizin E:2023/5027 sayılı esasına kaydedilen davadan ayrı olarak bakılan davayı açmakta korunmaya değer güncel bir hukukî yararı bulunmadığından, bakılan davanın derdestlik nedeniyle incelenmesi mümkün değildir.”

(Danıştay 10. Daire, E. 2023/4965, K. 2025/3738, T. 11.09.2025 — derdestlik nedeniyle incelenmeksizin reddine)

Daire, 2577 sayılı Kanun’da derdestlik düzenlenmemiş olsa da tarafları, konusu ve sebebi aynı olan ikinci davanın idari yargıda da incelenmeksizin reddedileceğini belirtmiştir. İlk dava görev yönünden reddedilip gönderilmişse beklenecek şey o dosyanın sonucudur.

Yürütmenin durdurulması. Dava açmak işlemi kendiliğinden durdurmaz. Durdurma için iki şartın birlikte gerçekleşmesi aranır:

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.27 — yürütmenin durdurulması (2. fıkra)

“Danıştay veya idari mahkemeler, idari işlemin uygulanması halinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğması ve idari işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartlarının birlikte gerçekleşmesi durumunda, davalı idarenin savunması alındıktan veya savunma süresi geçtikten sonra gerekçe göstererek yürütmenin durdurulmasına karar verebilirler.”

Vatandaşlık Geri Alınırsa Taşınmaza Ne Olur?

Geri alma kararı kesinleşen kişi yabancı statüsüne döner. Bu andan itibaren elindeki taşınmaz, yabancıların taşınmaz edinimini düzenleyen genel rejime tabi olur:

2644 sayılı Tapu Kanunu m.35 — yabancı gerçek kişilerin edinim sınırları

“Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez.”

Aynı maddenin son fıkrası, bu rejime aykırı taşınmazlar için bir tasfiye usulü öngörür:

2644 sayılı Tapu Kanunu m.35 — aykırı edinimlerin tasfiyesi

“Bu madde hükümlerine aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen, süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyenler ile bu maddenin birinci fıkrası kapsamındaki sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.”

Bu hükmün nasıl okunması gerektiği konusunda iki dürüst sınır çizmek gerekir. Birincisi, vatandaşlığın geri alınması madde metninde tasfiye sebepleri arasında sayılmamıştır. Tasfiye rejimi, taşınmazın madde hükümlerine aykırı edinilmiş olması veya sayılan diğer hâllerin gerçekleşmesi şartına bağlıdır. Dolayısıyla “vatandaşlık geri alınırsa taşınmaz otomatik olarak satılır” cümlesi maddenin söylediği şey değildir. Uygulamada sonuç doğuran şey, kişinin yabancı statüsüne dönmesiyle birlikte ülke, alan ve yüzölçüm sınırlarının kendisine uygulanmaya başlaması ve bu sınırların aşıldığının tespit edilmesidir.

İkincisi, tasfiye bir müsadere değildir. Süre içinde malik kendisi satmazsa taşınmaz tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedel hak sahibine ödenir. Malikin kaybettiği şey mülkiyetin kendisi ve satış zamanlamasını seçme imkânıdır, bedelin tamamı değildir. Yabancıların taşınmaz edinimindeki ülke listesi, ilçe yüzde onu ve otuz hektar sınırlarının ayrıntısı için yabancıların taşınmaz edinimi yazısına bakılabilir.

Sık Yapılan Hatalar

• Eski tutara göre planlamak. Eşik hâlen 400.000 USD’dir ve geçmişte 250.000 USD idi; ileride yine değişebilir (Yönetmelik m.20).
• Çıplak arsayı yeterli sanmak. 2023 değişikliğinden bu yana taşınmazın kat mülkiyeti/kat irtifakı kurulmuş olması veya üzerinde yapı bulunması gerekir (Yönetmelik m.20).
• Üç yıl satmama şerhini atlamak. Şerh olmadan taşınmaz yolu geçerli sayılmaz (Yönetmelik m.20).
• Ailenin otomatik kapsandığını sanmak. Eş kendiliğinden vatandaş olmaz; çocuklar ancak diğer eşin muvafakatiyle birlikte kazanır (m.20/2, Yönetmelik m.37).
• Kazanılan vatandaşlığın artık dokunulmaz olduğunu sanmak. Hukuki şartlar oluşmadan verildiği sonradan anlaşılan kararlar geri alınabilir; idarenin somut/ciddi kanıt yükü vardır (m.40, Danıştay 10. Daire E. 2022/7637).
• Sonucu garanti sanmak. Şart sağlanması mutlak hak vermez; millî güvenlik/kamu düzeni engeli varsa talep reddedilir (m.10, m.12).
• Değerleme ve kuru göz ardı etmek. Tutar dolar cinsindendir ve tespit tarihindeki Merkez Bankası kuru esas alınır; değerleme ile kur birlikte eşiğin altına düşürebilir (Yönetmelik m.20/6).
• Dövizi işlemden sonra bozdurmak. Beş bentte satış işlem öncesinde yapılır; sonradan bozdurma şartı karşılamaz (Yönetmelik m.20/10).
• Üç yıl dolar tutacağını sanmak. Mevduat, devlet borçlanma aracı ve bireysel emeklilik yollarında üç yıl boyunca tutulan Türk Lirasıdır; kur riski yatırımcıdadır (Yönetmelik m.20/10).
• Yolları yalnız eşiğe bakarak karşılaştırmak. İstihdam bendinde parasal eşik yoktur, taşınmazda eşik 400.000 dolar, diğer beş bentte 500.000 dolardır; tespit makamları ve süre ifadeleri de farklıdır (Yönetmelik m.20/2).
• KDV istisnasının üç yılını şerhle karıştırmak. İkisi ayrı yükümlülüktür; istisna süresine aykırılık verginin tecil faiziyle tapu işleminden önce ödenmesini gerektirir (3065 sayılı KDVK m.13/i).
• Yalan beyanı geri almayla aynı sanmak. Beyandaki sakatlık iptal sebebidir (m.31), karardaki sakatlık geri alma sebebidir (m.40).
• Satış bedelini piyasa değerinin altında yazdırmak. Tapudaki bedelin değerleme raporundan düşük olması serbesttir, ama tespit makamı iki sayıyı da görür ve ikisinin de eşiğin altında kalması ret sebebidir (Danıştay 10. Daire E. 2020/5861, K. 2024/6304).
• Bedelin sonradan düzelttirilebileceğini sanmak. Tapu müdürlüklerinin basit yazım yanlışlıkları dışında re’sen düzeltme görevi yoktur; talep reddedilirse uyuşmazlık adli yargıda görülür (aynı karar).
• Hisseli alımda toplam bedele bakmak. Ölçüt kişi başına düşen hisse değeridir (Danıştay 10. Daire E. 2020/3336, K. 2024/3481).
• Şerh talebinin reddine idare mahkemesinde dava açmak. Tapu siciline ilişkin tescil, terkin ve tashih istemleri adli yargının görev alanındadır (Danıştay 10. Daire E. 2019/9350, K. 2021/1923).
• Altmış günlük dava açma süresini kaçırmak. Süre yazılı bildirimi izleyen günden başlar; aynı işleme karşı ikinci dava açmak süre kazandırmaz (2577 sayılı Kanun m.7).
• Geri almanın her hâlde yargıdan döneceğini sanmak. Kanıt somutsa geri alma ayakta kalmaktadır (Danıştay 10. Daire E. 2023/4836, K. 2024/6781).

Özet

Yatırımla Türk vatandaşlığı m.12’deki istisnai yola dayanır ve Uygulama Yönetmeliği m.20/2’de yedi ayrı bent hâlinde somutlaşır. Taşınmaz bendinde eşik en az 400.000 dolar ve tapuya üç yıl satılmama şerhi aranır; taşınmazın kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı olması gerekir. Diğer beş parasal bentte eşik 500.000 dolardır: sabit sermaye, banka mevduatı, devlet borçlanma aracı, yatırım fonu katılma payı ve bireysel emeklilik katkı payı. İstihdam bendinde ise parasal eşik değil, en az 50 kişilik istihdam ölçüt alınır. Her bendin tespit makamı ayrıdır.

Tutar, işlem tarihinden değil tespit tarihindeki Merkez Bankası efektif satış ve/veya çapraz kurundan hesaplanır (m.20/6). Beş bentte döviz işlem öncesinde bankaya ve banka eliyle Merkez Bankasına satılır; mevduat, devlet borçlanma aracı ve bireysel emeklilik yollarında üç yıl boyunca tutulan Türk Lirasıdır, dolayısıyla kur riski yatırımcıda kalır (m.20/10). Süreyi tamamlamak amacıyla yatırım türleri arasında geçişkenlik mümkündür (m.20/8). Taşınmaz alımında KDV istisnasından yararlanılabilir, ancak istisnanın kendi üç yıllık elden çıkarma kuralı vatandaşlık şerhinden ayrı bir yükümlülüktür (3065 sayılı KDVK m.13/i).

Eşikler beş yılda üç kez değişti; güncel tutar ve taşınmaz niteliği başvuru anında ayrıca doğrulanmalıdır. Eş kendiliğinden vatandaş olmaz, velayetteki çocuklar diğer eşin muvafakatiyle birlikte kazanabilir (m.20/2, Yönetmelik m.37). Son olarak yatırım şartını sağlamak başvuru imkânı verir, sonuç garantisi vermez (m.10); kazanılan vatandaşlık yalan beyan hâlinde iptal (m.31), hukuki şartlar oluşmadan verilmişse geri alma (m.40) konusu olabilir.

Uyuşmazlık çıktığında belirleyici olan üç nokta ölçülebilir hâle gelmiştir. Değer tek bir sayı değildir: tapudaki satış bedeli ile değerleme raporundaki piyasa değeri ayrışabilir, ayrışması hukuka aykırı sayılmaz, ama tespit makamı ikisini birlikte okur ve tapuya yazılan bedel sonradan idari yoldan düzelttirilemez (Danıştay 10. Daire E. 2020/5861, K. 2024/6304). Hisseli alımda ölçüt kişi başına düşen hisse değeridir ve eşik indiğinde başvuru tarihindeki tutar esas alınmıştır (E. 2020/3336, K. 2024/3481).

Usul ikinci belirleyicidir: geri alma ve iptal işlemlerine karşı dava açma süresi altmış gündür, yürütmenin durdurulması iki şartın birlikte gerçekleşmesine bağlıdır, yetkili mahkeme işlemi tesis eden merciin bulunduğu yerdedir ve tapu siciline ilişkin şerh uyuşmazlıkları adli yargıda görülür. Kanıt üçüncüsüdür: Danıştay 10. Dairesi soyut istihbari bilgiye dayanan geri almaları iptal ederken (E. 2022/7637, K. 2025/3313; E. 2021/279, K. 2025/3174), delilin ayrıntılı olduğu dosyada geri almayı hukuka uygun bulmuştur (E. 2023/4836, K. 2024/6781). Ölçüt istikrarlıdır; sonucu belirleyen, idarenin dosyaya koyduğu somut belgedir.

⚠ Danıştay kararları tarihleriyle birlikte okunmalıdır; yukarıdaki kararlar 2021-2025 arasına aittir ve bu alanda hem ikincil mevzuat hem uygulama değişmektedir. Güncel tutar, taşınmaz niteliği ve tespit usulü başvuru anında ayrıca doğrulanmalıdır.

İlgili yazılar: Türk Vatandaşlığı Nasıl Kazanılır? Yolları ve Şartları · Vatandaşlık Başvurusunun Reddi: Hangi Yargı Yolu Açık? · Turkuaz Kart Nedir? Şartları ve Süresi · Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Edinimi · Turkish Citizenship by Investment (English)