Yabancıların Türkiye'de Taşınmaz Edinimi

Kısa Cevap

Yabancılar, kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla Türkiye’de taşınmaz edinebilir. 2644 sayılı Tapu Kanunu m.35’e göre edinim, Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişilere tanınır; eski mütekabiliyet (karşılıklılık) şartı 2012’de kaldırılmıştır. Alan sınırları vardır: kişi başına ülke genelinde en fazla otuz hektar ve ilçe yüz ölçümünün yüzde onu. Ayrıca askeri yasak bölgelerde yabancı gerçek ve tüzel kişiler taşınmaz edinemez; yabancı sermayeli şirketler ise ayrı bir rejime (m.36) tabidir.

Bu Durumda mısınız?

• Türkiye’de ev veya arsa almak isteyen yabancılar,
• Yabancıya taşınmaz satmak isteyen malik ve emlak profesyonelleri,
• Taşınmazın askeri yasak/güvenlik bölgesi kapsamında olup olmadığını merak edenler,
• Yabancı sermayeli bir şirket üzerinden edinim planlayanlar,
• Taşınmaz yatırımıyla ikamet/vatandaşlık hedefleyenler,
• “Mütekabiliyet var mı” sorusuyla eski bilgiye güvenenler.

Yabancı alıcıya doğrudan verilebilecek İngilizce anlatım için: buying property in Turkey. Aynı anlatımın Arapça, Rusça ve Farsça nüshaları da vardır.

Yabancı Gerçek Kişi Taşınmaz Edinebilir mi? (Temel Kural)

Edinimin çerçevesi 35. maddededir:

2644 sayılı Tapu Kanunu m.35 — Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimi

“Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.”

(2644 sayılı Tapu Kanunu m.35)

Buradaki kilit ifade, edinimin Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşlarına tanınmasıdır. Yani her yabancı otomatik olarak taşınmaz alamaz; uyruğun bu çerçevede olması gerekir. Kanun ayrıca Cumhurbaşkanına, ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde bu edinimi daraltma yetkisi tanır. Bu yetkinin kapsamı aşağıda ayrı başlıkta ele alınıyor.

Mütekabiliyet Kaldırıldı: Yaygın Bir Yanlış Bilgi

İnternette ve halk arasında en sık tekrarlanan yanlış, taşınmaz ediniminde hâlâ mütekabiliyet (karşılıklılık) şartı arandığıdır. Bu bilgi güncel değildir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, bir yabancı uyruklunun taşınmaz alımına ilişkin uyuşmazlıkta bu değişikliği kendi gerekçesinde şöyle tespit eder:

“Somut olaya gelince; davacı İsveç vatandaşı olup yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmesinde karşılıklılık şartı aranması uygulaması, 18 Mayıs 2012 tarihinde terkedilmiştir.”

(Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/3682, K. 2025/1832, T. 09.04.2025 — bozma)

Pratik sonuç şudur: artık kişinin uyruğu olduğu ülkenin Türk vatandaşlarına taşınmaz satıp satmadığı sorusu belirleyici değildir. Belirleyici olan, kişinin uyruğunun Cumhurbaşkanınca belirlenen ülke listesinde yer alıp almadığıdır.

Aynı sonuç miras yoluyla intikaller bakımından da ayrıca ortaya konmuştur. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, yabancı mirasçının mirasçılık belgesinin karşılıklılık gerekçesiyle iptal edildiği bir dosyada, bu gerekçeyi kabul etmemiştir:

“Bu durumda, yukarıdaki kanuni düzenlemeler ve kararlar uyarınca karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında veraseten intikallere bir engel olmadığı açıktır. Hal böyle olunca, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi ve Anayasa Mahkemesi kararları ile yukarıda değinilen düzenlemeler uyarınca karşılıklılık ilkesinin veraseten intikallere engel oluşturmadığı gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yetinilerek yazılı olduğu üzere hüküm tesisi isabetsizdir.”

(Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2016/13307, K. 2019/5882, T. 18.11.2019 — bozma)

Bu karar, satın alma ile miras arasındaki ayrımı da netleştirir: karşılıklılığın kaldırılması yalnızca iradi edinimi değil, veraseten intikali de kapsar. Uygulamada mirasçılık belgesi talebi “ülkeniz Türklere satmıyor” gerekçesiyle geri çevrildiğinde dayanılacak çizgi budur. Miras yoluyla edinilen taşınmazın m.35’in birinci fıkrasındaki sınırlamalara aykırı olması hâlinde ise sonuç mirasçılığın reddi değil, aşağıda ele alınan tasfiye rejimidir.

Alan Sınırları: Yüzde On ve Otuz Hektar

Edinim serbest değil, miktar bakımından da sınırlıdır:

2644 sayılı Tapu Kanunu m.35 — Alan sınırları (1. fıkra)

“Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.”

(2644 sayılı Tapu Kanunu m.35)

İki sınır birlikte işler: bir ilçede yabancıların edinebileceği toplam alan, o ilçedeki özel mülkiyete konu alanın yüzde onunu; bir kişinin ülke genelinde edinebileceği alan ise otuz hektarı geçemez. Kanun ayrıca Cumhurbaşkanının kişi başına düşen bu miktarı iki katına kadar artırabileceğini öngörür.

Cumhurbaşkanının Sınırlama Yetkisi: Liste Neden Değişebilir?

Edinim çerçevesi sabit değildir; kanun, ülke menfaatleri gerektirdiğinde çerçevenin daraltılabilmesine de izin verir:

2644 sayılı Tapu Kanunu m.35 — Cumhurbaşkanının sınırlama yetkisi (3. fıkra)

“Cumhurbaşkanı, ülke menfaatlerinin gerektiği hallerde yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir.”

(2644 sayılı Tapu Kanunu m.35)

Bu hüküm, hem gerçek kişiler hem de yurt dışında kurulu yabancı ticaret şirketleri için geçerlidir. Pratik sonucu şudur: bugün edinime açık bir ülke, kişi veya bölge, sonradan sınırlandırılabilir, durdurulabilir ya da tamamen yasaklanabilir. Bu nedenle işlem öncesinde güncel çerçevenin doğrulanması önemlidir.

Yabancı Şirketlerin Taşınmaz Edinimi: İki Ayrı Rejim

Uygulamada en çok karıştırılan noktalardan biri, “yabancı şirket” ile “yabancı sermayeli şirket”in aynı kurala tabi sanılmasıdır. Kanun ikisini ayırır.

Yurt dışında kurulan yabancı ticaret şirketleri (m.35/2) çok dar bir çerçevededir:

“Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez.”

(2644 sayılı Tapu Kanunu m.35)

Türkiye’de kurulu, yabancı sermayeli şirketler ise ayrı ve daha ayrıntılı bir maddeye (m.36) tabidir:

2644 sayılı Tapu Kanunu m.36 — Yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimi

“29/5/2009 tarihli ve 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun 28 inci maddesi kapsamındaki kişiler hariç olmak üzere yabancı uyruklu gerçek kişilerin, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip oldukları Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler.”

(2644 sayılı Tapu Kanunu m.36)

Kısacası: yurt dışında kurulmuş bir yabancı şirket kural olarak Türkiye’de taşınmaz edinemez (özel kanunla tanınan istisnalar dışında); buna karşılık Türkiye’de kurulu ve sermayesinin yüzde ellisi veya daha fazlası yabancıya ait bir şirket, ana sözleşmesindeki faaliyet konusuyla sınırlı olarak taşınmaz edinebilir.

Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri: Mutlak Yasak

Yabancı uyruklu gerçek kişiler için en katı sınırlama, askeri yasak bölgelerde karşımıza çıkar. 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu, ikinci derece kara askeri yasak bölgeleri için açık bir yasak öngörür:

2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu m.9/b

“Yabancı gerçek ve tüzelkişiler bu bölgede taşınmaz mal edinemezler. Yabancılara ait bölgedeki taşınmaz malların tasfiyesine karar vermeye, tasfiye şekil ve şartlarını tespite Cumhurbaşkanı yetkilidir.”

(2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu m.9)

Bu yasak yalnızca resmî olarak ilan edilmiş askeri yasak bölgelerle de sınırlı değildir; kanun, stratejik nedenlerle belirlenecek başka bölgeler için de Cumhurbaşkanına yetki tanır:

2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu m.28

“Askeri yasak bölgelere yakınlığı veya diğer stratejik nedenlerle tespit edilecek bölgelerde yabancıların taşınmaz mal edinemeyeceklerine ve izin alınmadıkça kiralayamayacaklarına, Cumhurbaşkanınca karar verilebilir.”

(2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu m.28)

Yabancı sermayeli şirketler bakımından ise yasak mutlak değil, izne bağlıdır: m.36/3’e göre bu şirketlerin askeri yasak/güvenlik bölgeleri ile 2565 sayılı Kanunun 28. maddesi kapsamındaki bölgelerdeki edinimi Genelkurmay Başkanlığının, özel güvenlik bölgelerindeki edinimi ise ilgili valiliğin iznine tabidir:

“18/12/1981 tarihli ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri saklı kalmak kaydıyla bu şirketlerin, askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve aynı Kanunun 28 inci maddesi çerçevesinde belirlenen bölgelerdeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri Genelkurmay Başkanlığının ya da yetkilendireceği komutanlıkların; özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin iznine tabidir.”

(2644 sayılı Tapu Kanunu m.36)

Süreç: Araştırma Yükümlülüğü ve Aykırılığın Sonucu

Uygulamada taşınmazın askeri/güvenlik bölgesi kapsamında olup olmadığının araştırılması, tapu işleminin bir parçasıdır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, bir yabancı uyruklunun taşınmaz edinimine ilişkin uyuşmazlıkta, bu araştırmanın eksik yapılmasını bozma sebebi saymıştır:

“Mahkemece, 18.05.2012 tarihli 6302 sayılı Kanunla değişik 2644 sayılı Tapu Kanununun 35. maddesi uyarınca davacının Türkiye’de mülk edinmesine engel bir durum olup olmadığının İlçe Tapu Sicil Müdürlüğü ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden (Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı ) sorularak bununla birlikte 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununa göre de inceleme ve araştırma yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.”

(Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/3682, K. 2025/1832, T. 09.04.2025 — bozma)

Bu karardan çıkan pratik sonuç şudur: yabancı bir gerçek kişinin edinimine engel bulunup bulunmadığı, İlçe Tapu Sicil Müdürlüğü ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Dairesi Başkanlığından sorulmalı, ayrıca taşınmazın 2565 sayılı Kanun kapsamında kalıp kalmadığı ayrıca incelenmelidir; bu araştırmalar yapılmadan kurulan hüküm bozmaya konu olabilir.

Yapısız (boş) taşınmaz alan yabancı gerçek kişiler için ayrıca bir yükümlülük daha vardır; geliştirilecek projenin Bakanlık onayına sunulması:

“Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır.”

(2644 sayılı Tapu Kanunu m.35)

Sınırlamalara aykırı edinimin sonucu da kanunda açıkça düzenlenmiştir:

2644 sayılı Tapu Kanunu m.35 — Aykırılığın sonucu (son fıkra)

“Bu madde hükümlerine aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen, süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyenler ile bu maddenin birinci fıkrası kapsamındaki sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.”

(2644 sayılı Tapu Kanunu m.35)

Yani alan sınırının aşılması, izinsiz askeri bölge edinimi, projenin süresinde gerçekleştirilmemesi gibi hâllerde taşınmaz malikin elinden tasfiye yoluyla bedele çevrilerek çıkabilir; malın kendisi değil, yalnızca bedeli hak sahibine ödenir.

Taşınmaz, İkamet ve Vatandaşlık İlişkisi

Taşınmaz edinimi yalnızca mülkiyet değil, statü açısından da önemlidir:

• İkamet izni: Türkiye’de taşınmaz sahibi olmak, kısa dönem ikamet izni için dayanak olabilir (6458 sayılı Kanun m.31).
• Vatandaşlık: Belirli tutar ve şartlarda taşınmaz yatırımı, istisnai vatandaşlık değerlendirmesinde esas alınabilir (5901 sayılı Kanun m.12). Ancak bu tutar ve şartlar ikincil mevzuatta belirlenir ve zaman içinde değişir; güncel eşik işlem anında doğrulanmalıdır.

Sık Yapılan Hatalar

• Mütekabiliyet aramak. Karşılıklılık şartı 2012’de kaldırıldı; belirleyici olan Cumhurbaşkanınca belirlenen ülke listesidir (m.35; Yargıtay 7. HD, E. 2024/3682, K. 2025/1832).
• Alan sınırlarını göz ardı etmek. Kişi başına otuz hektar ve ilçe bazında yüzde on sınırları aşılamaz (m.35).
• Askeri/güvenlik bölgesini araştırmadan işleme girmek. İkinci derece kara askeri yasak bölgelerinde yabancı gerçek ve tüzel kişiler taşınmaz edinemez (2565 sayılı Kanun m.9); araştırma eksikliği bozma sebebidir.
• Yabancı şirket ile yabancı sermayeli şirketi karıştırmak. Yurt dışında kurulu ticaret şirketi (m.35/2) ile Türkiye’de kurulu yabancı sermayeli şirket (m.36) ayrı ve farklı rejimlere tabidir.
• Yapısız taşınmazda proje yükümlülüğünü atlamak. Geliştirilecek proje iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunulmalıdır (m.35/4).
• Eski yatırım eşiklerine güvenmek. Vatandaşlık/ikamet için taşınmaz yatırımı tutarları değişir; güncel eşik doğrulanmalıdır.

Özet

• Yabancı uyruklu gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara uymak ve Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşı olmak kaydıyla Türkiye’de taşınmaz edinebilir (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35).
• Mütekabiliyet şartı 2012’de kaldırıldı; edinim kişi başına otuz hektar ve ilçe bazında yüzde on alan sınırına tabidir.
• Askeri yasak bölgelerde yabancı gerçek ve tüzel kişiler taşınmaz edinemez (2565 sayılı Kanun m.9); stratejik bölgelerde Cumhurbaşkanı kararıyla edinim yasaklanabilir (m.28).
• Yabancı sermayeli şirketler (m.36) ayrı bir rejime tabidir; askeri/özel güvenlik bölgesinde edinimleri izne bağlıdır.
• Sınırlamalara aykırı edinim tasfiye edilerek bedele çevrilir; tapu işlemi öncesi askeri bölge ve edinim çerçevesi araştırılmalıdır (m.35 son fıkra; Yargıtay 7. HD, E. 2024/3682, K. 2025/1832).

İlgili yazılar: Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir? Yolsuz Tescil ve Düzeltme (TMK 705-1025) · Taşınmaz Yatırımıyla Türk Vatandaşlığı · Turkish Citizenship by Investment (English) · Yabancıların Türkiye’de Şirket Kurması