Yabancıya Ev Satışı: Yabancıların Taşınmaz Edinimi ve Tapu

Yabancıya ev satışı, alıcı Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerden birinin vatandaşıysa, alan sınırları aşılmıyorsa ve taşınmaz yabancıya kapalı bir bölgede değilse mümkündür (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/1; 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu m.9/b). Eski mütekabiliyet (karşılıklılık) yaklaşımı bugünkü metinde yoktur. Satış yalnız tapu müdürlüğünde resmî senetle geçerli olur; emlak ofisinde imzalanan sözleşme ya da kapora makbuzu mülkiyeti devretmez (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.237/1). Yabancı alıcı dövizini bankaya bozdurup döviz alım belgesini tapuya sunar, mesken için zorunlu deprem sigortası belgelenir ve Türkçe bilmeyen alıcının yanında yeminli tercüman bulunur.

Bu rehber, evini, dairesini veya arsasını yabancı birine satmak isteyen malik ile yabancı müşteriye aracılık eden kişi için ve Türkiye’de taşınmaz almak isteyen yabancı için yazıldı. Bölümler satışın kendi sırasını izler: alıcı kim olabilir, hangi taşınmaz satılabilir, tapu kaydında neye bakılır, tapuda devir nasıl yapılır, hangi harç ve vergiler doğar ve satış alıcıya ikamet, vatandaşlık ve miras bakımından ne sağlar.

Aynı rehberin yabancı alıcıya doğrudan verilebilecek nüshaları: İngilizce, Arapça, Rusça ve Farsça.

1. Yabancıya Ev Satışı: Öne Çıkanlar

• Yabancıya ev satışı, alıcının uyruğu Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkeler arasındaysa ve kanuni sınırlamalara uyuluyorsa mümkündür (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/1).
• Yabancı gerçek kişilerin edinimi ilçede özel mülkiyete konu yüz ölçümünün yüzde onunu, kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/1).
• İkinci derece kara askerî yasak bölgelerinde yabancı gerçek ve tüzel kişiler taşınmaz edinemez (2565 sayılı Kanun m.9/b).
• Taşınmaz satışı ancak resmî şekilde düzenlenen sözleşmeyle geçerlidir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.237/1).
• Zorunlu deprem sigortası belgelenmeden tapu müdürlüğü sigortaya tabi binada tescil yapmaz (6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu m.11/2).
• Tapu harcı devir eden ve devir alan için ayrı ayrı alınır ve matrahı emlak vergisi değerinden az olamaz (492 sayılı Harçlar Kanunu m.63/2).
• Konutla kısa dönem ikamet, konutun alıcı tarafından konut olarak kullanılmasına bağlıdır (Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.28/3).

2. Yabancıya Ev Satışı Kime Yapılabilir?

Yabancıya ev satışı, alıcının kim olduğuna göre üç ayrı kurala tabidir: yabancı gerçek kişi m.35’e, yurt dışında kurulmuş yabancı şirket m.35/2’ye, Türkiye’de kurulmuş yabancı sermayeli şirket m.36’ya. Satıştan önce alıcının bu üç kümeden hangisine girdiği belirlenir.

2.1. Yabancıya Ev Satışında Ülke Şartı ve Mütekabiliyet

Yabancıya ev satışında ilk şart alıcının uyruğudur. Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/1). Sınırlı ayni hak, intifa veya irtifak hakkı gibi mülkiyetten daha dar aynî haklardır.

Bugünkü 35. madde, 3/5/2012 tarihli ve 6302 sayılı Kanunla yeniden düzenlenmiş metindir ve karşılıklılık şartı içermez. Belirleyici soru “alıcının ülkesi Türklere taşınmaz satıyor mu?” değil, “alıcının uyruğu Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkeler arasında mı?” sorusudur. Ülke listesi kanun metninde yer almaz; işlem anındaki durum tapu müdürlüğünden öğrenilir.

2.2. Yabancıya Ev Satışı Yasaklandı mı? Cumhurbaşkanının Sınırlama Yetkisi

Yabancıya ev satışında genel bir yasak yoktur, ama çerçeve değişebilir. Cumhurbaşkanı, ülke menfaatlerinin gerektiği hâllerde yabancı uyruklu gerçek kişilerin ve yurt dışında kurulu yabancı ticaret şirketlerinin edinimlerini ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüz ölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/3).

Bu yetki “yabancılara satış yasaklanan iller” sorusunun da cevabıdır: belli bir bölge için sınırlama getirilebilir, ancak bu kanun metninde sabit bir liste olarak yer almaz. Bugün satışa açık bir ülke, bölge veya taşınmaz türü sonradan sınırlandırılabileceği için satıcı, kaporayı almadan önce durumu tapu müdürlüğüne sormalıdır.

2.3. Yabancıya Ev Satışı Şirkete Yapılıyorsa

Yabancıya ev satışı bir şirkete yapılıyorsa iki ayrı rejim vardır. Yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir; bu şirketler dışındaki yabancı tüzel kişiler taşınmaz edinemez (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/2).

Türkiye’de kurulu ve hisselerinin yüzde elli veya daha fazlası yabancılara ait olan ya da yöneticilerinin çoğunluğunu yabancıların atayabildiği şirketler ise ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz edinebilir (2644 sayılı Tapu Kanunu m.36/1). Bu şirketlerin askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri ve 2565 sayılı Kanunun 28. maddesi kapsamındaki bölgelerdeki edinimi Genelkurmay Başkanlığının veya yetkilendireceği komutanlıkların, özel güvenlik bölgelerindeki edinimi ise valiliğin iznine tabidir (m.36/3). Bu maddeye aykırı edinilen veya kullanılan taşınmaz, Maliye Bakanlığının verdiği süre içinde malikince elden çıkarılmazsa tasfiye edilir (m.36/7). Şirket kuruluşu Yabancıların Türkiye’de Şirket Kurması yazısında anlatılıyor.

3. Yabancıya Ev Satışında Alan Sınırları ve Yasak Bölgeler

Yabancıya ev satışında taşınmazın kendisi de denetlenir: alan sınırı, askerî ve stratejik bölgeler ve arsada proje yükümlülüğü. Bu sınırlamalar tapudan sonra tasfiyeye kadar gidebileceği için satıştan önce incelenir.

3.1. Yabancıya Ev Satışında Otuz Hektar ve Yüzde On Sınırı

Yabancıya ev satışında iki alan sınırı birlikte işler. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez; Cumhurbaşkanı kişi başına miktarı iki katına kadar artırabilir (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/1).

Otuz hektar sınırı alıcının kendisine aittir ve onun Türkiye’deki bütün edinimlerini toplar. Yüzde on sınırı ise o ilçedeki bütün yabancılar içindir: ilçedeki pay dolmuşsa, alıcının başka taşınmazı olmasa bile o ilçede satış yapılamaz. İlk sınırı alıcı kendi kayıtlarından hesaplayabilir, ikincisini ancak tapu müdürlüğü bilir.

3.2. Yabancıya Ev Satışında Askerî Yasak ve Stratejik Bölgeler

Yabancıya ev satışı, ikinci derece kara askerî yasak bölgelerinde yapılamaz: yabancı gerçek ve tüzel kişiler bu bölgede taşınmaz mal edinemez ve yabancılara ait taşınmazların tasfiyesine Cumhurbaşkanı karar verir (2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu m.9/b). Yabancılar bu bölgede izin almadan taşınmaz da kiralayamaz (m.9/c).

Askerî yasak bölgelere yakınlığı veya diğer stratejik nedenlerle belirlenecek bölgelerde de yabancıların taşınmaz edinemeyeceğine ve izin alınmadıkça kiralayamayacağına Cumhurbaşkanınca karar verilebilir (2565 sayılı Kanun m.28); bu bölgelerde yabancıya ait taşınmazların tasfiyesine de Cumhurbaşkanı karar verir (m.29). Askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgelerin harita ve koordinatları Millî Savunma Bakanlığınca, özel güvenlik bölgelerininki İçişleri Bakanlığınca tapu teşkilatının bağlı olduğu Bakanlığa verilir ve tapu işlemleri bu belgelere göre yürütülür (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/5). Taşınmazın bu bölgelerde kalıp kalmadığı bu yüzden tapu müdürlüğünde denetlenir.

3.3. Yabancıya Arsa Satışında İki Yıllık Proje Yükümlülüğü

Yabancıya arsa satışı, alıcıya ek bir yükümlülük getirir. Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yurt dışında kurulu yabancı ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır; Bakanlıkça başlama ve bitirme süresi belirlenerek onaylanan proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir ve gerçekleşip gerçekleşmediği izlenir (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/4). Süresinde başvurulmazsa veya proje süresinde gerçekleştirilmezse taşınmaz aşağıda anlatılan tasfiye rejimine girer (m.35/6).

3.4. Yabancıya Ev Satışı ve İpotek

Yabancı lehine ipotek kurulması bu sınırlamalardan ayrıdır. Yurt dışında kurulu yabancı ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde m.35’teki sınırlamalar uygulanmaz (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/2). Bu kural yabancının alacağını teminat altına almasıyla ilgilidir, taşınmazı satın almasıyla değil.

4. Yabancıya Ev Satışında Tapu Kaydı: Kat İrtifakı, Kat Mülkiyeti ve İskân

Yabancıya ev satışında daire tapusunda iki ifadeden biri yazar: kat mülkiyeti veya kat irtifakı. Fark bir biçim meselesi değil, binanın durumuna ilişkin bir bilgidir. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmî senetle ve tapu siciline tescille doğar; anagayrimenkulün tümü kat mülkiyetine çevrilmeden yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.10).

İkisini ayıran, geçiş için kanunun istediği belgelerdir. Kat mülkiyetinin kurulması için malik veya bütün paydaşlar, onaylı mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planıyla tapu idaresine başvurur (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.12). Tapusunda hâlâ kat irtifakı yazan daire, geçişin tamamlanmadığını gösterir. Bu bilgi vatandaşlık başvurusu bakımından da önemlidir, çünkü vatandaşlığa esas taşınmazın türü bu iki kayda bağlanmıştır (aşağıda). Ayrıntı Kat İrtifakı Nedir? ve Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş yazılarındadır.

Piyasada “iskân” denen belgenin mevzuattaki adı yapı kullanma izin belgesidir: yapının ruhsat eki projelerine uygun olarak tamamlandığını gösteren ve kullanımına izin veren onaylı belgedir (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.4). Belgeyi, mal sahibinin başvurusu üzerine yapı ruhsatını veren idare verir (m.64/1); yapı mevzuata uygunsa 30 gün içinde düzenlenir (m.64/4). Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılar elektrik, su, kanalizasyon ve haberleşme hizmetlerinden yararlanamaz (m.64/7). Yeni bir binada daire satılıyorsa, yabancı alıcının ilk sorusu yapı kullanma izin belgesinin düzenlenip düzenlenmediği olur.

5. Yabancıya Ev Satışında Eşin Rızası

Yabancıya ev satışında satıcı evliyse, tapuda en az görünen risk aile konutudur. Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz; aile konutu olarak özgülenen taşınmazın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne gerekli şerhin verilmesini isteyebilir (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.194).

Buna karşı tapu sicilinin güvenilirliği durur: tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.1023). Satışın bu iki hükmün çatıştığı yere düşmemesi için, taşınmaz aile konutuysa veya olabilecekse imzadan önce diğer eşin açık rızası alınır. Şerhin kurulması ve etkisi Aile Konutu Şerhi yazısında anlatılıyor.

6. Yabancıya Ev Satışı Nasıl Yapılır? Tapuda Devir Adımları

Yabancıya ev satışı nasıl yapılır sorusunun cevabı tapu müdürlüğündedir: taşınmaz satışının geçerli olması için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.237/1) ve taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler ancak resmî şekilde düzenlenirse geçerlidir (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.706/1). Satış vaadi de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.237/2); ayrıntı Satış Vaadi Sözleşmesi yazısındadır. Yabancı alıcıyla satış şu sırayla yürür:

1. Ön kontrol: alıcının uyruğu, otuz hektar ve ilçe yüzde on sınırı ile taşınmazın askerî veya stratejik bölgede olup olmadığı tapu müdürlüğüne sorulur (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/1, m.35/5). Kapora bu cevaptan sonra alınır.
2. Döviz alım belgesi: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün (TKGM) 26 Ocak 2022 tarihli “Yabancı Gerçek Kişi Edinimlerinde Döviz Alım Belgesi Hakkında Duyuru”suna göre, 24 Ocak 2022’den beri yabancı gerçek kişi, dövizini banka aracılığıyla Merkez Bankasına satar ve bankanın düzenlediği döviz alım belgesini tapu müdürlüğüne sunar. Bozdurulan döviz karşılığı bedel resmî senede harca esas değer olarak yansıtılır; vatandaşlık amaçlı edinimde ayrıca alıcıdan satıcıya havalenin banka dekontu istenir. Duyuru idari bir açıklamadır, kanun metni değildir; TKGM sayfasında yayımlanıyor.
3. Zorunlu deprem sigortası: tapu müdürlükleri, bu sigortaya tabi bağımsız bölümler ve binalarla ilgili tescil işlemlerini, zorunlu deprem sigortasının yaptırıldığı ve işlem tarihi itibarıyla geçerli olduğu belgelenmedikçe yapamaz (6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu m.11/2). Sigorta her yıl yenilenir (m.10/3).
4. Yeminli tercüman: taraflardan biri Türkçe bilmiyorsa yeminli tercüman bulundurulur ve resmî senedi imzalar (Tapu Sicili Tüzüğü m.24/3, m.24/5). Tercüman mahkemede yaptığı yemine ilişkin tutanağı müdürlüğe verir (m.24/4); işlemin yapıldığı müdürlükte görev yapanlar tercümanlık ve tanıklık yapamaz (m.24/6).
5. Vekâlet: alıcı bizzat gelmiyorsa vekilden, Noterlik Kanununa göre düzenlenmiş, istem konusu işi yapmaya yetkili olduğunu içeren ve vekâlet verenin imzasını taşıyan vekâletname istenir (Tapu Sicili Tüzüğü m.18/4).
6. Resmî senet ve tescil: resmî senette taşınmazın kayıtlı değeri veya emlak vergisi değeri ile kararlaştırılan bedel, tapu harcı bilgileri ve gerekiyorsa deprem sigortası poliçe bilgileri yer alır (Resmî Senet Yönetmeliği m.7/1-ğ, m.7/1-l, m.7/1-m). Yabancıların tapu işlemlerinde kullanacağı belgeleri belirlemeye Genel Müdürlük yetkilidir (Tapu Sicili Tüzüğü m.18/8).

6.1. Yabancıya Ev Satışında Yurt Dışından Vekâletname

Yabancıya ev satışı, alıcı yurt dışındayken genellikle vekâletnameyle yapılır ve yabancı makamda düzenlenmiş vekâletname tapuda ancak belirli şartlarla kabul edilir. TKGM Yabancı İşler Dairesi Başkanlığının 20.03.2017 tarihli ve “Yabancı Ülkelerde Düzenlenen Vekaletnameler” konulu yazısı, Türk konsolosluklarında düzenlenenler hariç, yabancı ülkede o ülke mevzuatına göre düzenlenen vekâletnamede şunları arar:

• Düzenlendiği ülkenin resmî dilinde ve ilgilinin fotoğrafını içerecek şekilde düzenlenmiş olması; fotoğrafın düzenleyen makamca mühür veya soğuk damgayla, mühür yetkisi yoksa imza veya kaşeyle onaylanması.
• Lahey Sözleşmesi gereği apostil şerhi taşıması ya da noter imzasının bağlı olduğu makamca, o makamın imza ve mührünün de oradaki Türk konsolosluğunca onaylanması.
• Talep konusu işleme ilişkin yetki içermesi.
• Noter onaylı Türkçe çevirisinin tapu müdürlüğüne verilmesi.

Bu yazı idari bir açıklamadır, kanun değildir. Yurt dışı teşkilatı birimleri de tapu “birim”i sayılır ve buralarda ıslak imzayla düzenlenen resmî senet veya istem belgesi taşınmazın kayıtlı olduğu birime gönderilir (Yetki Alanı Dışında ve Tarafların Farklı Birimlerde Bulunmaları Halinde Tapu İşlemlerinin Yapılmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik m.4/1-b, m.14). 21/11/2023 tarihinden önce düzenlenmiş vekâletnamelerle yetki alanı dışı tapu işlemi yapılmaz (aynı Yönetmelik geçici m.1). Apostil işlemi Apostil Nedir, Nasıl Alınır? yazısında anlatılıyor.

6.2. Yabancıya Satışta Değerleme Raporu

Yabancıya satışta değerleme raporu her işlemde istenmez. TKGM’nin 01/03/2024 tarihli ve 2024/2 sayılı “Yabancıların Taşınmaz Edinimlerinde ve Bazı İşlemlerde Kullanılacak Değerleme Raporlarına İlişkin Usul ve Esaslar” genelgesi, 28/09/2026 tarihli Makam Oluruyla güncellenmiştir. Genelgeye göre değerleme raporu, Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik uyarınca yapılacak tespitlerde ve diğer bazı tapu işlemlerinde talep edilir. Genelge bu işlemleri tek tek saymadığı için satışın rapor gerektirip gerektirmediği tapu müdürlüğüne sorulur.

Aynı genelgeye göre başvuru, gerçek kişilerde taşınmaz malikince Web Tapu üzerinden yapılır. Tapu işlemlerinde kullanılacak raporun kullanım süresi 12 aydır. Rapor tarihinden sonra tapu sicilinden taşınmazın değerini değiştiren bir durum anlaşılırsa, süreye bakılmaksızın yeni rapor istenir; örneğin cins değişikliği veya askerî yasak bölge beyanı. 28/09/2026 güncellemesiyle vatandaşlık tespitlerinde kullanılacak raporu Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı herhangi bir değerleme kuruluşu düzenleyebilir. Genelge idari düzenlemedir, kanun değildir; güncel metin TKGM duyurusunda yayımlanıyor.

7. Yabancıya Ev Satışında Tapu Harcı ve Vergiler

Yabancıya ev satışında üç ayrı mali yük doğar: devirde tapu harcı, her yıl emlak vergisi ve beş yıl içinde satılan taşınmazda satıcının değer artışı kazancı. Bunların hiçbiri alıcının yabancı olmasına göre değişmez.

7.1. Yabancıya Satışta Tapu Harcı

Yabancıya satışta tapu harcı, gayrimenkulün emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir bedeli üzerinden devir eden ve devir alan için ayrı ayrı alınır (492 sayılı Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife I-20/a; m.63/2). Kat irtifaklı gayrimenkulün devrinde harç, devir bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır (m.63/3). Tapuda yapılan işlemden sonra emlak vergisi değerinden düşük bir bedel üzerinden harç ödendiği veya beyan edilen bedelin gerçek durumu yansıtmadığı tespit edilirse, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya resen tarh edilir ve vergi ziyaı cezası bir kat uygulanır (m.63/4).

Döviz alım belgesindeki bedel resmî senede harca esas değer olarak yansıtıldığından, yabancıya satışta düşük bedel beyanı belge üzerinden de görülebilir. Harç oranını Cumhurbaşkanı taşınmazın türü, yeri ve değerine göre bir katına kadar artırabilir veya onda birine kadar indirebilir (492 sayılı Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife I-20/a); işleme uygulanacak oran işlem günü tapu müdürlüğünden öğrenilir.

7.2. Yabancıya Ev Satışından Sonra Emlak Vergisi

Yabancıya ev satışından sonra bina vergisini yeni malik öder. Türkiye sınırları içindeki binalar bina vergisine tabidir ve vergiyi binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi öder (1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m.1, m.3). Bina vergisinin oranı meskenlerde binde bir, diğer binalarda binde ikidir ve büyükşehir belediye sınırlarında yüzde yüz artırımlı uygulanır; arazi vergisi binde bir, arsada binde üçtür (m.8/1, m.18). Cumhurbaşkanı bu oranları yarısına kadar indirmeye veya üç katına kadar artırmaya yetkili olduğundan uygulanan oran belediyeden teyit edilir. İtiraz yolu Emlak Vergisine İtiraz yazısındadır.

7.3. Yabancıya Ev Satan Satıcının Değer Artışı Kazancı

Yabancıya ev satan satıcı bakımından vergi, alıcının uyruğuna değil satıcının taşınmazı ne zaman ve nasıl edindiğine bağlıdır. İktisap şekli ne olursa olsun, ivazsız edinilenler hariç, arazi ve binanın iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazanç değer artışı kazancıdır (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m.80/1-6). Miras veya bağış gibi ivazsız yoldan edinilen taşınmaz bu bendin dışındadır. Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının bir kısmı gelir vergisinden istisnadır; ancak bu tutar her yıl yeniden belirlendiği için burada yazılmadı.

Yabancı alıcı ileride evi satarsa ya da kiraya verirse, vergilendirme onun Türkiye’de yerleşmiş sayılıp sayılmamasına göre değişir. İkametgâhı Türkiye’de olan veya bir takvim yılında Türkiye’de devamlı olarak altı aydan fazla oturan kişi Türkiye’de yerleşmiş sayılır (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m.4). Yerleşmiş kişi Türkiye içinde ve dışında elde ettiği kazancın tamamı üzerinden vergilendirilir (m.3), yerleşmemiş kişi ise yalnız Türkiye’de elde ettiği kazanç üzerinden (m.6). Kira geliri bakımından gayrimenkulün Türkiye’de bulunması ve Türkiye’de kullanılması veya değerlendirilmesi, kazancın Türkiye’de elde edildiğini gösterir (m.7/5).

8. Yabancıya Ev Satışı ve Alıcının İkamet İzni

Yabancıya ev satışı alıcıya kısa dönem ikamet için dayanak sağlayabilir, ama yalnız konut için. Türkiye’de taşınmaz malı bulunanlara kısa dönem ikamet izni verilebilir (6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu m.31/1-b); taşınmazı bulunan yabancının başvurusunda taşınmazın konut olması ve bu amaçla kullanılması gerekir (Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.28/3). Konutta paylı veya elbirliğiyle mülkiyeti olan aile üyeleri de bu dayanakla başvurabilir; payı olmayan aile üyesi için konut yalnız maddi imkânın tespitine dayanak olur.

Kısa dönem ikamete esas taşınmazın niteliği ve değeri Bakanlıkça belirlenir (6458 sayılı Kanun m.31/6; Ek: 21/11/2024-7533). Göç İdaresi Başkanlığının “Kısa Dönem İkamet İzni Başvurularında İstenen Belgeler” listesi, konutun edinim tarihi itibarıyla değerinin en az 200 bin ABD Doları karşılığı Türk Lirası olmasını ve konutun kira ve benzeri gelir getirici amaçlarla kullanılmamasını arar. Miras ve bağış yoluyla edinilen konut için güncel taşınmaz değerleme raporu istenir. Liste idari bir belgedir, kanun veya yönetmelik değildir ve Resmî Gazete’de yayımlanmaz; e-İkamet sisteminde yayımlanıyor.

Kısa dönem ikamet izni kanunda her defasında en fazla ikişer yıllık sürelerle verilebilir (6458 sayılı Kanun m.31/2); Yönetmelik ise her defasında en fazla birer yıllık süre öngörür (Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.28/1). Diğer ikamet türleri İkamet İzni Türleri, Şartları ve Süreleri yazısında karşılaştırılıyor.

9. Yabancıya Ev Satışı ve Vatandaşlık

Yabancıya ev satışı, belirli tutar ve şartlarla alıcıya istisnai vatandaşlık yolu açar. En az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarındaki kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı taşınmazı, tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi konulmak şartıyla satın aldığı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tespit edilen yabancı, Cumhurbaşkanı kararıyla Türk vatandaşlığını kazanabilir (Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20/2-b; 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m.12/1-b). Taşınmaz türüne ilişkin sınırlama, 12/12/2023 tarihli ve 7938 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla eklenmiştir.

Aynı bent, en az 400.000 Amerikan Doları peşin ödenen ve tapu siciline üç yıl devir ve terkin yapılmayacağı taahhüdü şerh edilen noter satış vaadi sözleşmesiyle de bu yolu açar. Parasal değerler tespit tarihindeki Merkez Bankası efektif satış kuru ve/veya çapraz kuruyla belirlenir (m.20/6); döviz işlem öncesinde Türkiye’de faaliyet gösteren bir bankaya, banka tarafından da Merkez Bankasına satılır (m.20/10). Ayrıntı Taşınmaz Yatırımıyla Türk Vatandaşlığı yazısındadır.

10. Yabancı Mirasçıya Tapu İntikali

Yabancıya ev satışı dışında yabancı, taşınmazı miras yoluyla da edinebilir. Yabancı gerçek kişilerin intikal işleri, Türk mahkemelerinden alınan veya kendi yetkili makamlarınca verilip Türk kanunlarının veraset usulüne uygunluğu Türk mahkemelerince tasdik edilen veraset senetlerine dayanılarak yapılır (2644 sayılı Tapu Kanunu m.37). Mirasçılık belgesi Veraset İlamı (Mirasçılık Belgesi) Nasıl Alınır?, mirasa uygulanacak hukuk Yabancılık Unsurlu Mirasta Hangi Hukuk Uygulanır? yazısında anlatılıyor.

Miras yoluyla edinim de alan sınırlarından muaf değildir: 35. maddenin birinci fıkrasındaki sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde malikince tasfiye edilmezse tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/6).

11. Yabancıya Ev Satışında Aykırılığın Sonucu: Tasfiye

Yabancıya ev satışı sınırlamalara aykırı yapılırsa sonuç tasfiyedir. Madde hükümlerine aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen, süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyen taşınmazlar ile sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilenler, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde malikince tasfiye edilmezse tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/6). Malik taşınmazı kaybeder ama bedelini alır; bu yüzden aykırılığı tapudan önce tespit etmek alıcının da satıcının da yararınadır.

12. Yabancıya Ev Satışında Son Değişiklikler

Yabancıya ev satışını etkileyen son değişiklikler dağınık metinlerdedir. 35. maddenin bugünkü metni 2012 tarihlidir; 2018’deki değişiklik “Bakanlar Kurulu” ibaresini “Cumhurbaşkanı” olarak değiştirmiştir (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35).

• Değerleme raporlarının bildirimi: 7/5/2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanunla eklenen ek 4. madde, Sermaye Piyasası Kurulu ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumunca yetkilendirilen kuruluşların konut finansmanı ve sermaye piyasası mevzuatına göre düzenlediği değerleme raporlarının, düzenlettiren kamu kurumu, banka veya finans kuruluşunca rapor tarihinde TKGM’ye elektronik ortamda ve bedelsiz gönderilmesini zorunlu kılar (2644 sayılı Tapu Kanunu ek m.4). Bu, alıcıya yönelik ayrı bir şart değil, o kurumların yükümlülüğüdür.
• Değerleme genelgesi: TKGM’nin 2024/2 sayılı genelgesi 28/09/2026 tarihinde güncellenmiş, vatandaşlık tespitlerindeki rapor her SPK lisanslı değerleme kuruluşuna açılmıştır. Bu idari bir değişikliktir.
• İkamete esas taşınmaz: 6458 sayılı Kanunun 31. maddesine 21/11/2024 tarihli ve 7533 sayılı Kanunla eklenen altıncı fıkra, taşınmazın niteliğini ve değerini Bakanlığın belirlemesine bıraktı (6458 sayılı Kanun m.31/6).
• Vatandaşlıkta taşınmaz türü: 12/12/2023’ten beri vatandaşlığa esas taşınmaz, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı olmalıdır (Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20/2-b).

İlgili yazılar: Tapu İptali ve Tescil Davası · Tapu İntikal İşlemleri · Ön Ödemeli Konut Satışında Cayma ve Dönme.