Geçit Hakkı Davası: Şartları, Geçit Bedeli ve Mahkeme

Geçit hakkı, taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malikin, tam bir bedel karşılığında komşularından kendisine geçit tanınmasını isteyebilmesidir (Türk Medeni Kanunu m.747/1). Komşular razı olmazsa hak, geçit hakkı davasıyla kurulur. Hak önce önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya, sonra en az zarar görecek olana karşı kullanılır; zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir (TMK m.747/2-3). Dava asliye hukuk mahkemesinde, üzerinde irtifak kurulacak taşınmazın bulunduğu yerde açılır (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.2, m.12/2). Tarla yolu gibi kanundan doğan geçitler ise ayrı bir hükme tabidir (TMK m.748). Geçidin yararı kalmazsa kaldırılması da istenebilir (TMK m.785).

1. Geçit Hakkı Nedir?

Geçit hakkı, genel yola bağlantısı olmayan veya bağlantısı yetersiz kalan bir taşınmazın, komşu taşınmaz üzerinden genel yola çıkabilmesini sağlayan haktır. Kanunda zorunlu geçit adıyla düzenlenir: taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir (TMK m.747/1).

Geçit hakkı kurulduğunda komşu taşınmaz üzerinde bir irtifak doğar: geçit tanınan taşınmaz lehine, geçidin geçtiği taşınmaz aleyhine. Geçit hakkı mahkeme kararıyla kurulduğunda hak kazanımı tescilden önce gerçekleşir; ancak bu hakla ilgili tasarruf işlemleri yapılabilmesi tapu kütüğüne tescile bağlıdır (TMK m.705/2).

Geçit hakkı, komşu arazisinden boru ve kablo geçirilmesini düzenleyen mecra hakkından ayrıdır. Her taşınmaz maliki, uğrayacağı zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla, su yolu, kurutma kanalı, gaz ve benzerlerine ait boruların, elektrik hat ve kablolarının başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı ölçüde masraflıysa kendi arazisinin altından veya üstünden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür (TMK m.744/1). Mecrayı geçirme hakkı, hak sahibinin istemi üzerine ve giderleri ödemesi koşuluyla tapu kütüğüne tescil edilir (TMK m.744/3).

2. Geçit Hakkı Kurulmasının Şartları

Geçit hakkı kurulmasının şartları kanunda üç unsurla belirlenir (TMK m.747/1):

• Yeterli geçidin bulunmaması: Taşınmazın genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmamalıdır. Taşınmazın genel yola hiç bağlantısı olmayabilir; bağlantısı olduğu hâlde taşınmazın niteliğine ve kullanım amacına göre yetersiz kalabilir. Kanun iki durumda da “yeterli geçit” ölçüsünü arar; genel yola kullanılabilir ve yeterli bir çıkışı olan taşınmaz için sırf daha kısa veya daha rahat bir yol isteniyorsa bu ölçü karşılanmaz.
• Komşudan istenmesi: Geçit, komşu taşınmazdan istenir.
• Tam bedel: Geçit hakkı ancak tam bir bedel karşılığında tanınır.

Geçit hakkını, genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan taşınmazın maliki ister (TMK m.747/1). Taşınmaz birden çok kişiye aitse ve hakkın tamamı hakkında tek hüküm verilmesi gerekiyorsa mecburi dava arkadaşlığı kuralı gündeme gelir (HMK m.59).

3. Geçit Hakkı Kime Karşı ve Nereden Kurulur?

Geçit hakkı, kanunun belirlediği sırayla komşulara karşı kullanılır: bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır (TMK m.747/2).

Geçit hakkında komşu seçimi iki soruyla yapılır:

1. Önceki mülkiyet ve yol durumu: Taşınmaz daha önce başka bir taşınmazla bütünken bölünmüş ve genel yola çıkışını bu bölünme yüzünden kaybetmişse, geçit öncelikle o taşınmazdan istenir; geçmişte kullanılan bir yolun durumu da bu değerlendirmeye girer.
2. En az zarar: Önceki durum bir komşuyu öne çıkarmıyorsa geçit, bundan en az zarar görecek komşuya karşı kurulur.

Geçidin güzergâhı ve genişliği de keyfî değildir: zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir (TMK m.747/3). Geçit isteyen malik için en kısa ve en ucuz güzergâh, yüklü taşınmaz için en ağır sonuç doğuruyorsa kanunun ölçüsü karşılanmaz. Genişlik de aynı ölçüye bağlıdır: taşınmazın tapudaki niteliği ve kullanım amacı, geçidin ne kadar geniş olması gerektiğini belirler. Güzergâh seçenekleri dosyada keşif ve bilirkişi incelemesiyle karşılaştırılır; keşfin işleyişi için keşif ne demek yazısına bakın.

4. Yol Geçit Hakkı Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Yol geçit hakkı bedeli, kanunun “tam bir bedel” ölçüsüne göre belirlenir (TMK m.747/1). Kanun bir formül vermez. Bedel, geçidin geçtiği şeridin değeri ile yüklü taşınmazın geçit yüzünden uğradığı değer kaybının karşılığıdır. Taşınmazın bölünmesi, kullanımının kısıtlanması ve kalan kısmın değer kaybı bu değerlendirmeye girer.

Yol geçit hakkı bedeli dosyada şöyle belirlenir:

• Keşif: Mahkeme taşınmazları yerinde inceler, alternatif güzergâhları ve genişliği belirler.
• Bilirkişi: Geçidin geçtiği şeridin ve yüklü taşınmazın değer kaybının karşılığı bilirkişi raporuyla hesaplanır. Rapora karşı yol için bilirkişi raporuna itiraz yazısına bakın.
• Güzergâha bağlılık: Geçidin güzergâhı ve genişliği iki tarafın menfaati gözetilerek belirlendiği için (TMK m.747/3), bedel de bu belirlemeye göre değişir; daha geniş veya daha uzun bir geçit daha yüksek bedel demektir.

Yol geçit hakkı bedelinin ödenmesi, geçit hakkı kurulmasının şartıdır: geçit hakkı ancak tam bir bedel karşılığında tanınır (TMK m.747/1).

5. Geçit Hakkı Davası

Geçit hakkı davası, komşular geçit tanımaya razı olmadığında hakkın mahkeme kararıyla kurulması için açılır. Taraflar anlaşırsa geçit irtifakı sözleşmeyle de kurulabilir; irtifak hakkının kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerliliği resmî şekilde düzenlenmesine bağlıdır (TMK m.781). Anlaşma olmazsa yol davadır.

5.1. Geçit Hakkı Davası Kime Karşı Açılır?

Geçit hakkı davası, aleyhine geçit istenen taşınmazın maliklerine karşı açılır. Kanun, hakkın hangi komşuya karşı kullanılacağını belirlediği için (TMK m.747/2), davadan önce hangi taşınmaz üzerinden geçit istendiği ve alternatif güzergâhların hangi taşınmazlardan geçtiği belirlenmelidir. Geçit istenen taşınmaz birden çok kişiye aitse, hakkın tamamı hakkında tek hüküm verilmesi gerektiği için bütün malikler davada yer alır (HMK m.59). Taşınmaz dava öncesinde veya sırasında el değiştirmişse güncel tapu kaydı yeniden kontrol edilmelidir.

5.2. Geçit Hakkı Davası Hangi Mahkemeye Açılır?

Geçit hakkı davası malvarlığı hakkına ilişkin olduğundan, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.2/1). Yetki bakımından irtifak haklarına ilişkin davalar, üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır; dava birden fazla taşınmaza ilişkinse taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da açılabilir (HMK m.12/2-3).

5.3. Geçit Hakkı Davasında Arabuluculuk

Geçit hakkı davasında arabuluculuk sorusu dikkat ister. 6325 sayılı Kanun m.18/B-1-ç, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı yapar. Zorunlu geçit, malikin komşularına karşı ileri sürdüğü bir haktır (TMK m.747/1); ancak 18/B geçit davasını adıyla anmaz. Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa dava, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir (6325 sayılı Kanun m.18/A-2). Bu risk karşısında dava öncesinde arabulucuya başvurmak güvenli yoldur; arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır, zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir (6325 sayılı Kanun m.18/A-9). Arabuluculuğun genel işleyişi için arabuluculuk nedir yazısına bakın.

5.4. Geçit Hakkı Davası Ne Kadar Sürer?

Geçit hakkı davasının süresi kanunda belirlenmemiştir. Güzergâh, genişlik ve bedel keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir; dava bütün ilgili maliklere yöneltildiği için tebligat sayısı artar. Süre bu nedenle taşınmaz ve malik sayısına, keşfin kapsamına ve bilirkişi raporuna yapılan itirazlara göre değişir.

6. Tarla Yolu ve Diğer Geçit Hakları

Tarla yolu ve benzeri geçitler, zorunlu geçitten ayrı bir hükme tabidir. Taşınmaz malikinin taşınmazını işletme veya iyileştirme ya da üzerinde yapı yapma amacıyla komşu taşınmaza geçici olarak girme hakkı ile tarla yolu, hayvan sulama yolu, kış geçidi, tomruk kaydırma yolu ve oluğu ve benzeri geçitler özel kanun hükümlerine tabidir; özel kanun hükmü yoksa yerel âdet uygulanır (TMK m.748/1-2).

Tarla yolu gibi doğrudan kanundan kaynaklanan geçit hakları tapu kütüğüne tescil edilmeksizin doğar; bunlardan sürekli nitelikte olanlar tapunun beyanlar sütununda gösterilir (TMK m.748/3). Tarlanın genel yola yeterli çıkışı yoksa malik ayrıca TMK m.747 uyarınca zorunlu geçit isteyebilir; iki yol birbirinin yerine geçmez, farklı şartlara bağlıdır.

7. Geçit Hakkının Kaldırılması

Geçit hakkının kaldırılması, irtifakın yararının kalmadığı hâlde istenebilir. Lehine irtifak kurulan taşınmaz için bu hakkın sağladığı hiçbir yarar kalmamışsa, yüklü taşınmazın maliki bu hakkın terkinini isteyebilir; yüküne oranla çok az yarar sağlayan bir irtifak hakkının bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkini de istenebilir (TMK m.785).

Geçit hakkının kaldırılması, en sık, geçit tanınan taşınmazın sonradan genel yola yeterli bir çıkış kazanmasıyla gündeme gelir: örneğin yeni bir imar yolu açılmış veya taşınmaz yola cepheli başka bir taşınmazla birleştirilmiştir. Bu durumda geçidin yarar sağlayıp sağlamadığı keşifle belirlenir.

8. Geçit Hakkı Davası: Adım Adım

1. Tapu ve imar durumunu belirleyin: Taşınmazın genel yola cephesi olup olmadığı ve imar planında yol bulunup bulunmadığı kontrol edilir.
2. Önceki durumu araştırın: Taşınmaz bir bölünme sonucu yolsuz kaldıysa geçit öncelikle o taşınmazdan istenir (TMK m.747/2).
3. Alternatif güzergâhları çıkarın: Hangi komşu taşınmazlardan geçit kurulabileceği ve her birinin yaratacağı zarar belirlenir (TMK m.747/3).
4. Arabulucuya başvurun: Usulden ret riskine karşı dava öncesinde başvurulur (6325 sayılı Kanun m.18/B-1-ç).
5. Davayı açın: Üzerinde geçit kurulacak taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde, bütün maliklere karşı (HMK m.2, m.12/2, m.59).
6. Bedeli hazırlayın: Geçit tam bir bedel karşılığında kurulur (TMK m.747/1).

İlgili yazılar: Komşuluk Hukuku · Kat İrtifakı Nedir? · El Atmanın Önlenmesi Davası · Keşif Ne Demek?