Kamulaştırmasız El Atma Davası: Şartları, Süre ve Mahkeme

Kamulaştırmasız el atma, idarenin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’ndaki usulü izlemeden ve malikin rızası olmaksızın bir taşınmaza el koyması ya da taşınmazı imar planıyla kamu hizmetine ayırarak malikin tasarrufunu kısıtlamasıdır. Kamulaştırmasız el atmanın iki biçimi vardır: taşınmaza fiziken el konulan fiili el atma ve taşınmazın uygulama imar planında umumi hizmete ayrılıp kamulaştırılmadığı hukuki el atma (2942 sayılı Kanun geçici m.6, ek m.1). Kamulaştırmasız el atma davası, adli yargıda taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde basit yargılama usulüyle görülür (m.37). 1956–1983 arasındaki fiili el koymalarda dava açmadan önce uzlaşma usulünün uygulanması dava şartıdır (geçici m.6).

1. Kamulaştırmasız El Atma Nedir?

Kamulaştırmasız el atma, mülkiyet hakkına kanunun öngördüğü kamulaştırma usulü dışında yapılan bir müdahaledir. Anayasa’ya göre mülkiyet hakkı ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlanabilir (Anayasa m.35); taşınmazın kamulaştırılması da gerçek karşılığının peşin ödenmesi şartıyla ve kanunla gösterilen esas ve usullere göre yapılır (Anayasa m.46). Kamulaştırma bu nedenle kamu yararı kararı, satın alma usulü, mahkemede bedel tespiti ve tescil aşamalarından geçer (2942 m.8, m.10). Ayrıntılar kamulaştırma nedir yazısında açıklanmıştır.

Kamulaştırmasız el atmada bu aşamaların hiçbiri tamamlanmadan taşınmaz fiilen kamu hizmetine ayrılır veya üzerine tesis yapılır. Geçici 6. maddenin tarif ettiği durum da budur: kamulaştırma işlemleri tamamlanmamış veya hiç yapılmamış olmasına rağmen taşınmazın fiilen kamu hizmetine ayrılması ya da kamu yararına ilişkin bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılması ve malikin rızası olmadan taşınmaza fiilen el konulmasıdır (2942 geçici m.6). El koyma taşınmazın tamamına, bir kısmına ya da taşınmaz üzerinde irtifak hakkı kurulması biçiminde olabilir.

2. Kamulaştırmasız El Atma Türleri: Fiili ve Hukuki El Atma

Kamulaştırmasız el atmada fiili ve hukuki el atma, başvuru yolu ve uygulanacak madde bakımından ayrılır:

• Fiili el atma: İdare taşınmaza fiziken el koyar; üzerinden yol geçirir, okul, park veya başka bir tesis yapar ya da taşınmazı bir kamu hizmetine ayırır. 9/10/1956 ile 4/11/1983 arasındaki fiili el koymalarda bedel tespiti ve diğer işlemler geçici 6. maddeye göre yapılır (2942 geçici m.6).
• Hukuki el atma: İdare taşınmaza fiziken dokunmaz; ancak uygulama imar planında taşınmaz umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılır ve malikin tasarrufu mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde hukuken kısıtlanır (2942 ek m.1). Malik tapuda malik olarak görünür, ancak plan kararı nedeniyle taşınmazı imar hakkına uygun kullanamaz.

Kamulaştırmasız el atmada bu ayrım talebin hangi maddeye dayandığını ve dava yolunu belirler. Fiili el atmada malikin talebi taşınmazın bedeline yönelir. Hukuki el atmada ise kanun önce idareye bir yükümlülük yükler; bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde başvurulacak yol aşağıda ayrıca açıklanmıştır.

3. Kamulaştırmasız El Atmada Uzlaşma Dava Şartı (Geçici 6. Madde)

Kamulaştırmasız el atma 9/10/1956 ile 4/11/1983 arasında gerçekleşmişse, bu madde kapsamındaki işlemlerde öncelikle uzlaşma usulünün uygulanması dava şartıdır (2942 geçici m.6). Bu dönemde el konulan taşınmazın maliki, bedel talebini doğrudan mahkemeye değil, önce idareye yöneltir.

Kamulaştırmasız el atmada geçici 6. maddedeki uzlaşma usulü şu sırayla işler (2942 geçici m.6):

1. Davet veya başvuru: Süreç idarenin daveti ya da malikin idareye başvurusuyla başlar.
2. Tahmini değerin tespiti: m.8’e göre kurulan kıymet takdir komisyonu, taşınmazın davet veya başvuru tarihindeki tahmini değerini, el koyma tarihindeki nitelikleri esas alarak ve m.11 ile m.12’ye göre hesaplar.
3. Uzlaşma görüşmesine davet: Uzlaşma komisyonu, davet veya başvuru tarihinden itibaren en geç altı ay içinde, tahmini değeri bildirmeden, malike tebliğ edilen bir yazıyla uzlaşma görüşmesine çağırır.
4. Uzlaşma yolları: Uzlaşma; idareye ait bir taşınmazın trampası, idare taşınmazı üzerinde sınırlı ayni hak tanınması, başka bir yerde imar hakkı kullandırılması veya bunlar mümkün değilse nakdi bedel üzerinden yapılabilir.
5. Tutanak: Görüşmeler, hukuki veya fiili engel yoksa davete icabet tarihinden itibaren en geç altı ay içinde sonuçlandırılır ve sonuç malik ile komisyon üyelerinin imzaladığı bir tutanağa bağlanır. Bu tutanak ve görüşme belgeleri açılacak davalarda taraflar aleyhine delil teşkil etmez.

Kamulaştırmasız el atmada uzlaşma sağlanırsa sözleşme yapılır ve taşınmaz resen tapuya tescil veya terkin edilir; uzlaşılan bedel taksitle de ödenebilir ve taksit süresince kanuni faiz ödenir (2942 geçici m.6). Uzlaşma sağlanamazsa uzlaşmazlık tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren üç ay içinde malik veya idare bedel tespiti davası açabilir (geçici m.6).

4. Kamulaştırmasız El Atma Davasını Kimler Açabilir?

Kamulaştırmasız el atma davasını taşınmazın maliki açar, çünkü kamulaştırmasız el atmadan doğan talepler mülkiyet hakkından doğar (2942 geçici m.6). Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir (TMK m.683). Kamulaştırmasız el atma davasında karşı taraf, taşınmaza el koyan veya taşınmazı kamu hizmetine ayıran idaredir.

Kamulaştırmasız el atma davası açılmadan önce malik ölmüşse talep hakkı mirasçılara geçer: mirasçılar mirasbırakanın ölümüyle mirası bir bütün olarak kazanır ve onun aynî haklarını ve alacaklarını doğrudan doğruya edinir (TMK m.599). Birden çok mirasçı varsa, paylaşmaya kadar mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur ve terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf eder (TMK m.640). Kamulaştırmasız el atmada mirasçıların davayı birlikte açması bu nedenle esastır. Mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh mahkemesi miras ortaklığına paylaşmaya kadar bir temsilci atayabilir; mirasçılardan her biri de terekedeki hakların korunmasını isteyebilir ve sağlanan korumadan bütün mirasçılar yararlanır (m.640). Mirasçılardan birinin tek başına açtığı bedel davasının bu koruma kapsamında kalıp kalmadığı ayrıca değerlendirilmelidir. Bedelin mirasçılara ödenmesi kamulaştırma bedeli yazısında açıklanmıştır.

5. Kamulaştırmasız El Atma Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Kamulaştırmasız el atma nedeniyle adli yargıda açılacak davalar, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde ve basit yargılama usulüyle görülür (2942 m.37). Madde, 2942 sayılı Kanun’dan doğan ve adli yargıda çözülmesi gereken bütün uyuşmazlıklar için yer ve usul kuralı koyar.

Kamulaştırmasız el atmada geçici 6. madde kapsamındaki bedel tespiti davasında mahkeme, taşınmazın dava tarihindeki değerini m.15’e göre bilirkişi incelemesi yaptırarak tespit eder ve taşınmazın veya hakkın idare adına tesciline ya da terkinine hükmeder. Tescile veya terkine ilişkin hüküm kesindir; tarafların bedele ilişkin temyiz hakkı saklıdır. Bu davalarda mahkeme ve icra harçları ile vekâlet ücretleri bedel tespiti davalarındaki gibi maktu olarak belirlenir (2942 geçici m.6).

Kamulaştırmasız el atma 4/11/1983’ten sonra gerçekleşmişse geçici 6. maddedeki uzlaşma ve bedel tespiti usulü uygulanmaz, çünkü madde yalnız 9/10/1956 ile 4/11/1983 arasındaki el koymaları kapsar (2942 geçici m.6). Bu durumda malik talebini mülkiyet hakkının korunmasına dayandırır (Anayasa m.35, m.46). Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir (TMK m.683). Bedel talebi adli yargıda ileri sürüldüğünde yine m.37’deki yer ve usul kuralı uygulanır.

5.1. Kamulaştırmasız El Atmada Hukuki El Atma ve Ek 1. Madde

Kamulaştırmasız el atmanın imar planı kaynaklı biçimi 2942 sayılı Kanun’un ek 1. maddesinde düzenlenir. Uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılarak tasarrufu mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde hukuken kısıtlanan taşınmazlar hakkında, planın yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içinde imar programları veya imar uygulamaları yapılır ve taşınmazlar bütçe imkânları dahilinde ilgili idarelerce kamulaştırılır ya da her halde kısıtlılığı kaldıracak şekilde imar planı değişikliği yapılır (2942 ek m.1). Belediyelerin imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren en geç üç ay içinde beş yıllık imar programı hazırlaması ve program içindeki kamu hizmeti alanlarının bu süre içinde kamulaştırılması da İmar Kanunu’nda ayrıca düzenlenmiştir (3194 sayılı İmar Kanunu m.10).

Kamulaştırmasız el atmada ek 1. maddenin bugünkü metni yalnız idarenin bu beş yıllık yükümlülüğünü düzenler. Maddenin ilk cümlesinden sonraki cümleler ile ikinci, üçüncü ve dördüncü fıkraları iptal edilmiştir; metinde bu kısımların yerinde yalnız iptal şerhleri yer alır (2942 ek m.1). Bu nedenle ek 1. madde bugün, beş yıllık süre dolduğu halde kamulaştırma veya plan değişikliği yapılmazsa malikin hangi yargı yolunda dava açacağını düzenlememektedir. Hukuki el atmada talebin imar planının iptaline mi, kısıtlılığın kaldırılmasına mı, yoksa taşınmazın bedeline mi yöneldiği önce belirlenmeli; yargı yolu bu talebe göre ayrıca incelenmelidir. Plana karşı idari yargıda açılan dava imar planının iptali davası, idareye başvuru ve beş yıllık yükümlülük hukuki el atma yazısında açıklanmıştır.

6. Kamulaştırmasız El Atma Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Kamulaştırmasız el atma bedeli, kamulaştırmada olduğu gibi bilirkişi kurulunun 2942 sayılı Kanun m.11 ve m.12’deki ölçütlere göre hazırladığı gerekçeli rapor üzerinden belirlenir (2942 geçici m.6, m.15). Bilirkişi kurulu taşınmazın cinsini, yüzölçümünü, değerini etkileyen bütün niteliklerini ayrı ayrı belirtir; arazilerde net geliri, arsalarda kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini esas alır (m.11/1-f, m.11/1-g).

Kamulaştırmasız el atmada değerleme tarihi uygulanan usule göre değişir:

• Geçici 6. maddedeki uzlaşma aşamasında kıymet takdir komisyonu, taşınmazın davet veya başvuru tarihindeki tahmini değerini belirler (2942 geçici m.6).
• Geçici 6. madde kapsamında dava açılırsa mahkeme, taşınmazın dava tarihindeki değerini tespit eder (geçici m.6).
• Her iki aşamada da taşınmazın el koyma tarihindeki nitelikleri esas alınır (geçici m.6). Bu nedenle el koymadan sonra idarenin yaptığı yol veya tesisin taşınmaza kazandırdığı nitelik değerlemede hesaba katılmaz.

Taşınmazın yalnız bir kısmına el konulmuşsa kalan kısmın değer kaybı veya artışı m.12’deki kısmi kamulaştırma kurallarına göre hesaba katılır (2942 geçici m.6, m.12). Taşınmaz üzerinde irtifak kurulması biçimindeki el koymada irtifakın taşınmazda doğurduğu kıymet düşüklüğü bedeldir (m.11).

7. Kamulaştırmasız El Atma Bedeli Nasıl Ödenir? (Geçici 19. Madde)

Kamulaştırmasız el atma bedelinin ödenmesi için kanun ayrı bir bütçe düzeni kurmuştur. Kamulaştırma işlemleri tamamlanmamış veya hiç yapılmamış olmasına rağmen 4/11/1983 ile 28/7/2021 arasında taşınmazlara fiilen el konulması veya hukuki el atılması sebebiyle açılan davalarda hükmedilen bedel ve tazminatların ödenmesi için idareler, ihtiyaç halinde yıllık bütçelerinden pay ayırır (2942 geçici m.19). Bu pay, merkezi yönetim bütçesindeki idarelerde sermaye gideri ödeneklerinin yüzde üçü, belediyeler ve il özel idareleri için son kesinleşmiş bütçe gelirlerinin en az yüzde üçüdür (geçici m.19).

Kamulaştırmasız el atma nedeniyle kesinleşen alacakların toplamı ayrılan ödeneği aşarsa, ödemeler sonraki yıllara yayılarak garameten ve taksitlerle yapılır; taksitlendirmede bütçe imkânları ile alacakların tutarları dikkate alınır (2942 geçici m.19). Bu düzen, maddenin yürürlüğe girdiği tarihte bedel ve tazminatı ödenmemiş olan bütün davalarda ve icra takiplerinde de uygulanır (geçici m.19). 1956–1983 arasındaki el koymalar için geçici 6. madde benzer bir bütçe payı ve taksit düzeni öngörür; taksit süresince kanuni faiz ödenir ve bu bedelin tahsili için idarelerin mal, hak ve alacakları haczedilemez (geçici m.6).

8. Kamulaştırmasız El Atma Davası Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?

Kamulaştırmasız el atma davasında verilen karar, taşınmazın idare adına tesciline ilişkin kısmı bakımından kesinleşmeden yerine getirilemez. Temyiz kural olarak kararın icrasını durdurmaz; ancak taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez (HMK m.367). Geçici 6. madde kapsamındaki bedel tespiti davasında ise tescile veya terkine ilişkin hüküm kesindir ve tarafların bedele ilişkin temyiz hakkı saklıdır (2942 geçici m.6).

Kamulaştırmasız el atma bedelinin tahsili, kararın kesinleşmesinden ayrı olarak kanundaki ödeme düzenine de bağlıdır:

• 1956–1983 arası el koymalar: Geçici 6. maddeye göre belirlenen bedelin tahsili için idarelerin mal, hak ve alacakları haczedilemez; ödeme bütçe payı ve taksit düzeniyle yapılır (2942 geçici m.6).
• 1983–2021 arası el atmalar: Hükmedilen bedel ve tazminatlar idarelerin ayırdığı bütçe payından garameten ve taksitlerle ödenir; bu düzen maddenin yürürlüğe girdiği tarihte ödenmemiş bedellere ilişkin icra takiplerinde de uygulanır (2942 geçici m.19).

Kamulaştırmasız el atma kararına dayanarak icra takibi başlatılmadan önce kararın hangi kısmının ayni hakka ilişkin olduğu ve bedelin hangi ödeme düzenine girdiği birlikte değerlendirilmelidir. Aynı kural el atmanın önlenmesi kararları için el atmanın önlenmesi davası yazısında açıklanmıştır.

9. Kamulaştırmasız El Atma Zamanaşımı: 20 Yıllık Süre Yürürlükte Değil

Kamulaştırmasız el atma davasında yirmi yıllık bir hak düşürücü süre bugün uygulanmaz. 2942 sayılı Kanun’un “Hak düşürücü süre” başlıklı 38. maddesi iptal edilmiştir ve madde metninde bugün iptal şerhinden başka bir hüküm yer almaz (2942 m.38).

Kamulaştırmasız el atmada hak düşürücü sürenin bulunmaması, her durumda usule bakılmaksızın dava açılabileceği anlamına gelmez. Geçici 6. madde kapsamındaki taleplerde uzlaşma usulü dava şartıdır ve uzlaşmazlık tutanağından sonraki üç aylık dava süresi uygulanır (2942 geçici m.6). Geçici 6. madde, el koyma tarihinde bu maddenin kapsamında olduğu halde daha önce açtığı tazminat davası süre bakımından dava hakkının düştüğü gerekçesiyle reddedilmiş malikler hakkında da uygulanır (geçici m.6).

Kamulaştırmasız el atma 8/10/1956’dan önce gerçekleşmişse ayrı ve daha dar bir kural uygulanır. 2/7/2026 tarihli 7588 sayılı Kanun’la eklenen hükme göre, 8/10/1956 tarihine kadar kamulaştırma işlemlerine dayanmaksızın kamulaştırma kanunlarının amacına uygun olarak fiilen kamu hizmetine tahsis edilmiş taşınmazlar, tahsis tarihinde ilgili kamu kurum ve kuruluşları adına kamulaştırılmış sayılır (2942 geçici m.20). Bu taşınmazlar hakkında 12/1/1963 tarihinden sonra bedel dahil ileri sürülen talepler kabul edilmez ve bu kural görülmekte olan davalara da uygulanır; Tapu kaydı sahipleri, zilyetler veya mirasçıları ise fiili tahsis tarihinden itibaren on yıl geçmemiş olması koşuluyla ve kanunda gösterilen süre içinde yalnız taşınmazın fiili tahsis tarihindeki rayiç bedelini isteyebilir; bu kural 12/1/1963 tarihine kadar açılmış ve görülmekte olan bedel davalarında uygulanır (geçici m.20).

Konu	Kanundaki durum
20 yıllık hak düşürücü süre (m.38)	İptal edilmiştir; madde metninde yalnız iptal şerhi vardır
8/10/1956 öncesi fiili tahsis	Geçici 20. madde (2026); kamu­laş­tı­rıl­mış sayılır, 12/1/1963 sonrası talepler kabul edilmez
9/10/1956–4/11/1983 arası fiili el koyma	Geçici 6. madde; uzlaşma dava şartı, uzlaş­maz­lık­tan itibaren üç ay içinde dava
4/11/1983 sonrası fiili el koyma	Geçici 6. madde uygulanmaz; mülkiyet hakkına dayalı dava, adli yargıda m.37; 28/7/2021’e kadarki el atmalarda hükmedilen bedel geçici 19. maddedeki bütçe payından ödenir
İmar planı kaynaklı kısıtlama	Ek 1. madde; idarenin beş yıllık yükümlülüğü; ilk cümle dışındaki hükümler iptal

10. Kamulaştırmasız El Atma, El Atmanın Önlenmesi ve Ecrimisil

Kamulaştırmasız el atma davası ile el atmanın önlenmesi davası, karşı taraf ve talep bakımından ayrılır. Kamulaştırmasız el atma davasında karşı taraf kamulaştırma yetkisi olan idaredir ve talep taşınmazın bedelidir; bedel ödenince taşınmaz idare adına tescil edilir (2942 geçici m.6). El atmanın önlenmesi davası ise malikin her türlü haksız elatmanın sona erdirilmesini istediği davadır ve dayanağı mülkiyet hakkının içeriğidir (TMK m.683). Taşınmazın haksız kullanımı nedeniyle istenen kullanım bedeli ise ayrı bir talep olan ecrimisildir.

İlgili yazılar: Kamulaştırma Nedir? · Acele Kamulaştırma · El Atmanın Önlenmesi Davası · İmar Planının İptali Davası · Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) · Tapu İptali ve Tescil Davası