Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Şekli, Tapu Devri ve Fesih

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi), yüklenicinin (müteahhidin) arsa üzerinde bir yapı meydana getirmeyi, arsa sahibinin de bunun karşılığında arsadan belirli payları veya bağımsız bölümleri yükleniciye devretmeyi üstlendiği sözleşmedir. Sözleşmenin yapım yönü eser sözleşmesidir (Türk Borçlar Kanunu m.470), arsa payı devri yönü ise taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlar. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmadığından (Türk Medeni Kanunu m.706), kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılır (Noterlik Kanunu m.89). Sözleşmeden doğan haklar tapuya şerh edilebilir ve şerhle sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir (TMK m.1009). Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde gecikme, ayıp ve fesih uyuşmazlıkları Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesi ve temerrüt hükümlerine tabidir.

1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, iki edimi tek sözleşmede birleştirir. Yüklenici, arsa üzerinde yapıyı meydana getirmeyi; arsa sahibi, bunun karşılığında arsa paylarını veya bağımsız bölümleri yükleniciye devretmeyi üstlenir. Kat karşılığı sözleşmede arsa sahibinin ödediği “bedel” para değil, arsa payıdır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği karma sözleşmedir:

• Eser sözleşmesi yönü: Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m.470). Yapının inşası, ayıp ve gecikme bu hükümlere tabidir.
• Taşınmaz devri yönü: Arsa sahibinin arsa payını devretme borcu, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan bir taahhüttür (TMK m.706) ve taşınmaz satışı vaadine benzer biçimde resmî şekle bağlıdır (TBK m.237/2).

“Kat karşılığı” ve “arsa payı karşılığı” ifadeleri aynı sözleşmeyi anlatır; kanun da bu sözleşmeyi “arsa payı karşılığı inşaat” adıyla anar (TMK m.1009).

2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Geçerlilik Şartları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerlilik şartı, arsa payı devrini içeren sözleşmenin resmî şekilde yapılmasıdır. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır (TMK m.706/1). Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TBK m.237/2). Taraflar ileride asıl sözleşmeyi yapmak üzere bir önsözleşme imzalıyorsa onun geçerliliği de ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır (TBK m.29/2).

2.1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Noterde Nasıl Yapılır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılır. Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşmeler, gayrimenkul satış vaadi ve kanunlarda öngörülen benzeri işlemler, Noterlik Kanunu’nun düzenleme şeklindeki işlemlere ilişkin faslına göre düzenlenir (Noterlik Kanunu m.89). Noterlerin görevleri arasında her nevi hukuki işlemi düzenlemek ile dışarıda yazılıp getirilen kâğıtların üzerindeki imzayı onaylamak ayrı ayrı sayılır (Noterlik Kanunu m.60/1, m.60/4).

Yapılış biçimi	Arsa payı devri yönünden sonuç
Taraflar arasında imzalanan adi yazılı metin	Resmî şekil şartını karşılamaz (TMK m.706)
Noterde yalnız imza onayı	İmza onayı düzenleme değildir (Noterlik Kanunu m.60/4)
Noterde düzenleme şeklinde sözleşme	Resmî şekil şartı karşılanır (Noterlik Kanunu m.89)

İnternette dolaşan “kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği” metinleri, taraflarca imzalanıp saklandığında adi yazılı sözleşmedir. Bir örnek metinden yola çıkılacaksa bile arsa payı devrini içeren sözleşmenin noterde düzenlenmesi gerekir. Kentsel dönüşüme özgü maddeler için kentsel dönüşüm sözleşme örneği yazısına bakın.

2.2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dikkat Edilecek Hususlar

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilecek hususlar, kanunun taraflara bıraktığı ve sonradan uyuşmazlık doğuran konulardır:

• Paylaşım ve bağımsız bölümler: Hangi bağımsız bölümün veya arsa payının kime kalacağı, kat, cephe ve metrekaresiyle yazılmalıdır.
• Arsa payı devrinin zamanı: Arsa payının hangi inşaat aşamasında ve hangi oranda devredileceği kararlaştırılmalıdır; karşılıklı borçlarda ifa sırası sözleşmeye göre belirlenir (TBK m.97).
• Süreler: İşe başlama ve teslim tarihleri yazılmalıdır; yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya işi geciktirmesi arsa sahibine dönme hakkı verir (TBK m.473/1).
• Teminat ve cezai şart: Gecikme ve ayıp için teminat ile gecikme tazminatının kapsamı belirlenmelidir (TBK m.125).
• Tapuya şerh: Yüklenicinin ve ondan bağımsız bölüm alan kişilerin hakları için sözleşme tapuya şerh ettirilmelidir (TMK m.1009).
• Kat irtifakı: Kat irtifakı ve kat mülkiyeti resmî senetle ve tapu siciline tescil ile doğar (Kat Mülkiyeti Kanunu m.10/1); kat irtifakının ne zaman ve kimin tarafından kurulacağı yazılmalıdır.

3. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tapuya Şerh

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilebilir. Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve geri alım sözleşmelerinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir; bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (TMK m.1009).

Şerhin pratik anlamı, arsa sahibinin taşınmazı sözleşmeden sonra başkasına devretmesi veya taşınmaza haciz ya da ipotek konulması ihtimalinde ortaya çıkar: şerhten sonra hak kazanan kişi, yüklenicinin şerhli hakkıyla bağlı olur. Noterler, taşınmaz satış vaadi sözleşmesini taraflardan birinin talebi ve harç ile giderlerin ödenmesi hâlinde tapu bilişim sistemi aracılığıyla tapu siciline şerh verebilir (Noterlik Kanunu m.60/3). Tapuda şerh türleri için tapuda şerh, satış vaadi sözleşmesinin kendisi için satış vaadi sözleşmesi yazılarına bakın.

4. Kat Karşılığı Temlik Nedir?

Kat karşılığı temlik, yüklenicinin sözleşme gereği arsa sahibinden alacağı bağımsız bölümü veya arsa payını isteme hakkını üçüncü bir kişiye devretmesidir. Uygulamada yüklenici, inşaat bitmeden dairelerini satarken bu yolu kullanır. Hukuki niteliği alacağın devridir: alacaklı, kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça borçlunun rızasını aramaksızın alacağını üçüncü bir kişiye devredebilir (TBK m.183/1) ve alacağın devrinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (TBK m.184/1).

Kat karşılığı temlikte iki sınır bulunur:

• Devir yasağı: Sözleşme alacağın devrini yasaklıyorsa temlik arsa sahibine karşı ileri sürülemeyebilir. Ancak borçlu, devir yasağı içermeyen yazılı bir borç tanımasına güvenerek alacağı devralan üçüncü kişiye karşı devir yasağı savunmasını ileri süremez (TBK m.183/2).
• Yüklenicinin borcu: Temlik, yüklenicinin yapıyı tamamlama borcunu ortadan kaldırmaz. Arsa sahibi, karşılıklı borç yükleyen sözleşmede kendi borcunun ifası istenirken karşı tarafın da borcunu ifa etmiş veya ifasını önermiş olmasını arayabilir (TBK m.97).

Yükleniciden daire satın alan kişinin tapuda güvencesi bu yüzden iki kayda bağlıdır: yüklenicinin arsa sahibiyle yaptığı sözleşmenin şerhi ve kendi alacak devrinin yazılı belgesi.

5. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tapu Devri

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde tapu devri, sözleşmenin en çok uyuşmazlık doğuran konusudur. Kanun arsa payının hangi aşamada devredileceğini belirlemez; bunu taraflar kararlaştırır. Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifasını isteyen taraf, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı yoksa kendi borcunu ifa etmiş veya ifasını önermiş olmalıdır (TBK m.97). Arsa sahibi açısından bunun anlamı, arsa payının tamamını inşaat başlamadan devretmenin, yüklenicinin borcunu yerine getirmemesi hâlinde elinde güvence bırakmamasıdır. Yüklenici açısından ise işi bitirdiği hâlde tapunun devredilmemesi, devir borcunun ifasını isteme hakkı doğurur.

Arsa payı devri ile inşaatın ilerleyişini birbirine bağlamanın yolu, devri aşamalara bölen ve her aşamayı ölçülebilir bir inşaat seviyesine bağlayan sözleşme hükmüdür. Tapuya işlenmiş devirlerin geri alınması ise dava yoluyla olur; ayrıntısı tapu iptali ve tescil davası yazısındadır.

6. Kat Karşılığı İnşaatta Müteahhidin Gecikmesi

Kat karşılığı inşaatta müteahhidin gecikmesi, arsa sahibine teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönme hakkı verebilir. Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir (TBK m.473/1).

Yüklenici temerrüde düşmüşse arsa sahibinin seçimlik hakları şunlardır (TBK m.125):

1. İfa ve gecikme tazminatı: Borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminatı istemek.
2. Müspet zarar: İfadan ve gecikme tazminatından vazgeçtiğini hemen bildirerek borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini istemek.
3. Sözleşmeden dönme: Sözleşmeden dönmek; bu hâlde taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulur ve daha önce ifa ettiklerini geri isteyebilir. Borçlu temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir (TBK m.125/3).

Yapım sırasında yapının ayıplı veya sözleşmeye aykırı olacağı açıkça görülüyorsa arsa sahibi, ayıbın giderilmesi için uygun bir süre verip, aksi hâlde onarımın veya işe devamın masrafı yükleniciye ait olmak üzere üçüncü bir kişiye verileceğini ihtar edebilir (TBK m.473/2).

7. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, hangi yoldan yapıldığına göre farklı sonuç doğurur:

Yol	Şart	Sonuç	Dayanak
Temer­rüt nede­niyle dönme	Yük­le­ni­ci­nin temer­rüdü	Taraf­lar ifa yüküm­lü­lü­ğün­den kur­tu­lur, ifa ettik­le­rini geri ister	TBK m.125/3
Gecikme nede­niyle erken dönme	İşin zama­nında bit­me­ye­ce­ği­nin açıkça anla­şıl­ması	Teslim günü bek­len­me­den dönme	TBK m.473/1
İş sahi­bi­nin feshi	Eser tamam­lan­ma­dan önce	Yapılan kısmın kar­şı­lığı ödenir, yük­le­ni­ci­nin bütün zararı gide­ri­lir	TBK m.484
Kentsel dönü­şümde fesih	6306 kap­sa­mında işe baş­lan­ma­ması veya işin durması	Baş­kan­lık süresi sonunda fesih	6306 sayılı Kanun m.6/14

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinde inşaatın ulaştığı seviye önemlidir. Sözleşmeden dönme, tarafların daha önce ifa ettiklerini geri istemesini sağlar (TBK m.125/3); ancak arsa üzerinde yükselmiş bir yapının geri verilmesi mümkün değildir, çünkü başkasının arazisindeki yapıda kullanılan malzeme arazinin bütünleyici parçası olur (TMK m.722/1). Kanun ayıplı eserde aynı sorunu açıkça çözer: eser iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa iş sahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz (TBK m.475/3). Bu nedenle ileri aşamadaki bir inşaatta dönme yerine tazminat veya tasfiye yolları birlikte değerlendirilir. Fesih davasının süresi kanunda belirlenmemiştir; dosyada keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır ve süre bu incelemenin kapsamına göre değişir.

7.1. Kentsel Dönüşümde Kat Karşılığı Sözleşmenin Feshi

Kentsel dönüşümde kat karşılığı sözleşmenin feshi için kanun özel bir yol öngörür. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde, oybirliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyorsa, sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınabilir. Bu kararla Başkanlığa başvurulur; Başkanlık durumu tespit ederse müteahhide otuz gün süre verir (6306 sayılı Kanun m.6/14). Ayrıntısı kentsel dönüşüm müteahhit mağdurları yazısındadır.

8. Kat Karşılığı Yapılan Binada Ayıp ve Dava Süresi

Kat karşılığı yapılan binada ayıp, eser sözleşmesinin ayıp hükümlerine tabidir. Arsa sahibi, eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır; taraflardan her biri giderini karşılayarak eserin bilirkişi tarafından gözden geçirilmesini isteyebilir (TBK m.474).

Ayıpta arsa sahibinin seçimlik hakları sözleşmeden dönme, ayıp oranında bedelden indirim ve aşırı masraf gerektirmiyorsa ücretsiz onarımdır; genel hükümlere göre tazminat hakkı saklıdır (TBK m.475). Ayıplı eser sebebiyle açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak taşınmaz yapılarda beş yılın, yüklenicinin ağır kusuru varsa eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar (TBK m.478).

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan davalar malvarlığı hakkına ilişkin olduğundan, aksine düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesinde görülür (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.2/1).

İlgili yazılar: Satış Vaadi Sözleşmesi · Kat Mülkiyeti Nedir? · Kat İrtifakı Nedir? · Tapu İptali ve Tescil Davası