Kat malikleri kurulu, apartmanın veya sitenin yönetim organıdır ve bağımsız bölüm maliklerinin tamamından oluşur; binanın yönetim tarzını, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul belirler (Kat Mülkiyeti Kanunu m.27). Kat malikleri kurulu yılda en az bir kez, yönetim planında zaman yoksa her takvim yılının ilk ayında toplanır; önemli bir sebep varsa yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemiyle her zaman toplanabilir (KMK m.29). Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir; yönetim planı değişikliği gibi bazı kararlar için Kanun beşte dört veya oybirliği arar (KMK m.30, m.28, m.45).
Bu yazıda kat malikleri kurulunun ne olduğu, kimlerden oluştuğu, apartman genel kurul toplantısının ve olağanüstü genel kurul toplantısının nasıl yapıldığı, toplantı ve karar yeter sayıları, oy çokluğu, beşte dört ve oybirliği gereken kararlar, oy hakkı, bir kişinin kaç vekâlet alabileceği ve kararların karar defterine nasıl yazıldığı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleriyle açıklanmaktadır. Kurul kararına karşı dava yolu kat malikleri kurulu kararının iptali yazısındadır.
1. Kat Malikleri Kurulu Nedir?
Kat malikleri kurulu, kat mülkiyetine tabi binanın yönetim yetkisini kullanan organdır. Anagayrimenkul kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır (KMK m.27). Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir (KMK m.32).
Kat malikleri kurulu aynı zamanda binadaki anlaşmazlıkların ilk çözüm yeridir. Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında, kat malikleri ile yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır (KMK m.32). Aynı konuda karar defterinde daha önce verilmiş bir karar varsa, sonradan çıkan anlaşmazlık kural olarak o karara göre çözülür (KMK m.32).
1.1. Kat Malikleri Kurulu Kimlerden Oluşur?
Kat malikleri kurulu, binadaki bağımsız bölümlerin maliklerinden oluşur; kat maliki olmak kurulun üyesi olmak demektir ve ayrıca bir seçim veya kayıt işlemi yapılmaz (KMK m.27). Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa kurulda onları içlerinden vekâlet verecekleri biri temsil eder; kat maliklerinden biri ehliyetsizse onu kanuni temsilcisi temsil eder (KMK m.31).
Kiracı kat malikleri kurulunun üyesi değildir. Kiracı kendi adına oy kullanamaz, ancak bir kat malikinin yetkili vekili olarak onun oyunu kullanabilir (KMK m.31). Kiracının ortak giderlere katılması ayrı bir kuraldır ve apartman ve site aidatını kim öder yazısında açıklanmıştır.
Kat irtifakı kurulmuş binalarda da kat malikleri kurulu kuralları uygulanabilir. Yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi binanın yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır (KMK m.17). İki kurumun farkı kat irtifakı nedir yazısındadır.
1.2. Kat Malikleri Kurulu Kararları Kimleri Bağlar?
Kat malikleri kurulu kararları bütün kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlar; bu kişiler kurul kararlarına uymakla yükümlüdür (KMK m.32). Külli halef mirasçıdır, cüzi halef bağımsız bölümü sonradan satın alan kişidir. Bu yüzden bir daireyi satın alan kişi, satın almadan önce alınmış kurul kararlarıyla da bağlıdır; karar defterindeki kararlar daire alınırken incelenmesi gereken belgelerdendir.
Kurulun yönetim yetkisinin çerçevesini yönetim planı çizer. Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir ve planda hüküm bulunmayan hâllerde Kanun ve genel hükümler uygulanır (KMK m.28). Yönetim planının içeriği yönetim planı yazısındadır.
2. Kat Malikleri Kurulu Ne Zaman Toplanır? Olağan Genel Kurul Toplantısı
Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır (KMK m.29). Bu toplantı uygulamada “olağan genel kurul toplantısı” veya “apartman genel kurul toplantısı” olarak adlandırılır. Yönetici her yıl bu kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır (KMK m.34) ve yıllık hesabını, zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayında kurula verir (KMK m.39).
Toplu yapılarda (sitelerde) takvim farklıdır: kurullar en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır (KMK m.29). Toplu yapıda blok, ada ve toplu yapı kat malikleri kurulları ayrı ayrı oluşur ve her biri kendi ortak yerlerini yönetir (KMK m.69).
2.1. Kat Malikleri Kurulu Olağan Toplantı Çağrısı Nasıl Yapılır?
Kat malikleri kurulu olağan toplantısının çağrısı için Kanun bir süre veya şekil öngörmez. Maddenin olağan toplantıyı düzenleyen birinci fıkrası yalnız toplantı zamanını belirler; on beş gün, imza karşılığı çağrı veya taahhütlü mektup ve toplantı sebebinin bildirilmesi şartları, olağanüstü toplantıyı düzenleyen ikinci fıkrada yer alır (KMK m.29). Yönetim planı olağan toplantı için bir çağrı usulü öngörmüşse ona uyulur (KMK m.28).
Kurulu toplantıya çağırmak yöneticinin görevleri arasındadır (KMK m.35). Çağrıda, ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir ve iki toplantı arasında yedi günden az süre bırakılamaz (KMK m.29). Bu iki kural “ilk çağrı” için konmuştur ve toplantı türüne göre ayrılmaz.
2.2. Kat Malikleri Kurulu Toplantısı Zamanında Yapılmazsa Ne Olur?
Kat malikleri kurulu toplantısı zamanında yapılmazsa Kanun iki yol gösterir. Birincisi olağanüstü toplantı istemidir: önemli bir sebep varsa yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri toplantı isteyebilir (KMK m.29). İkincisi mahkemece yönetici atanmasıdır: kat malikleri yönetimde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh mahkemesi yönetici atar (KMK m.34). Yöneticinin seçimi ve mahkemece atanması apartman yöneticisi yazısında ayrıntılı olarak açıklanmıştır.
3. Kat Malikleri Kurulu Olağanüstü Genel Kurul Toplantısı
Kat malikleri kurulu olağanüstü genel kurul toplantısı, önemli bir sebebin çıkması hâlinde yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine yapılır. Çağrı, toplantı için istenen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla ve toplantı sebebi de bildirilerek yapılır (KMK m.29). Bu tek fıkra beş ayrı şart içerir:
- Önemli bir sebep: Toplantıyı gerektiren bir sebep bulunmalıdır.
- İstem sahibi: İstem yöneticiden, denetçiden veya kat maliklerinin üçte birinden gelmelidir.
- On beş gün: Çağrı, toplantı tarihinden en az on beş gün önce yapılmalıdır.
- Şekil: Çağrı bütün kat maliklerine ulaşmalı ve imza karşılığı çağrı ya da taahhütlü mektupla yapılmalıdır. Kapıya asılan ilan veya sözlü bildirim bu şekil yerine geçmez.
- Toplantı sebebi: Çağrıda toplantının sebebi bildirilmelidir.
Olağanüstü toplantıda da ilk çağrıda ikinci toplantının yeri ve tarihi gösterilir ve iki toplantı arasında en az yedi gün bırakılır (KMK m.29). Olağanüstü toplantının yeter sayıları olağan toplantıyla aynıdır (KMK m.30).
3.1. Kat Malikleri Kurulu Gündeme Madde Eklenmesi
Kat malikleri kurulu gündemine madde eklenmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu ayrı bir usul öngörmez; Kanunda “gündem” kavramı ayrıca düzenlenmemiştir. Olağanüstü toplantıda ise çağrıda toplantı sebebinin bildirilmesi şarttır (KMK m.29). Bu nedenle olağanüstü toplantıda çağrıda bildirilmeyen bir konunun karara bağlanması, bu şarta aykırılık iddiasıyla iptal davasına konu edilebilir. Yönetim planında gündeme veya gündeme madde eklenmesine ilişkin bir hüküm varsa ona uyulur (KMK m.28).
4. Kat Malikleri Kurulu Toplantı Yeter Sayısı ve Karar Yeter Sayısı
Kat malikleri kurulu toplantı yeter sayısı iki ölçütten oluşur: kat maliklerinin sayıca yarısından fazlası ve arsa payı bakımından yarısından fazlası. Kurul bu çoğunlukla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (KMK m.30). Yirmi bağımsız bölümlü bir binada on bir kat maliki toplantıya katılmış ama arsa payları toplamı yarıyı geçmiyorsa toplantı yeter sayısı oluşmaz. Tersine, arsa payı büyük iki malik yarıdan fazla paya sahip olsa da sayı çoğunluğu sağlanmadığı için toplantı yapılamaz. Arsa payının nasıl belirlendiği arsa payı yazısındadır.
4.1. Kat Malikleri Kurulu İkinci Toplantı: Katılanların Salt Çoğunluğu
Kat malikleri kurulu ilk toplantısı yeter sayı sağlanamadığı için yapılamazsa, ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur (KMK m.30). İkinci toplantı ilk toplantıdan en az yedi gün sonra yapılabilir (KMK m.29); bu iki kural birlikte ikinci toplantı için yedi ile on beş gün arasında bir aralık oluşturur. İkinci fıkra 14 Kasım 2007 tarihli 5711 sayılı Kanunla bugünkü biçimini almıştır.
Bu kolaylığın sınırı vardır: Kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır (KMK m.30). Yönetim planı değişikliğindeki beşte dört veya oybirliği gereken kararlar, ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğuyla alınamaz.
5. Kat Malikleri Kurulu Kararları: Oy Çokluğu, Beşte Dört ve Oybirliği
Kat malikleri kurulu kararlarının çoğu oy çokluğuyla alınır; Kanun bazı kararlar için daha ağır bir çoğunluk arar (KMK m.30). Aşağıdaki tablo Kanunda ayrıca düzenlenen yeter sayıları gösterir:
| Karar | Gereken çoğunluk | Dayanak |
|---|---|---|
| Genel yönetim kararları | Sayı ve arsa payı yarısından fazlasıyla toplantı, oy çokluğuyla karar | KMK m.30 |
| Yönetici atanması | Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu | KMK m.34 |
| Denetçi veya denetim kurulu seçimi | Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu | KMK m.41 |
| Ortak yerlerde yenilik ve ilaveler | Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu | KMK m.42 |
| Isı yalıtımı ve ısıtma sisteminin dönüştürülmesi | Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu | KMK m.42 |
| Yönetim planının değiştirilmesi | Bütün kat maliklerinin beşte dördü | KMK m.28 |
| Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis, dış boya | Bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası | KMK m.19 |
| Meskende eğlence, gıda, imalathane, dükkân gibi yerlerin açılması | Oybirliği | KMK m.24 |
| Kat ilavesi, çekme kat yerine tam kat, arsa paylarının yeniden belirlenmesi | Oybirliği | KMK m.44 |
| Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması, arsanın bölünüp devri, dış duvar ve çatının reklam için kiralanması | Bütün kat maliklerinin oybirliği | KMK m.45 |
| İki bin metrekare ve üzeri binada merkezi ısıtmadan bireysel ısıtmaya geçiş | Sayı ve arsa payı olarak oybirliği | KMK m.42 |
5.1. Apartmanda Oy Çokluğu ile Alınacak Kararlar
Apartmanda oy çokluğu ile alınacak kararlar, Kanunda özel bir yeter sayı öngörülmeyen yönetim kararlarıdır: işletme projesinin onaylanması (KMK m.37), yöneticinin gider payına ilişkin karar (KMK m.40) ve yöneticinin haklı sebeple değiştirilmesi (KMK m.41) bu gruptadır. Kurul bu kararları kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanıp oy çokluğuyla verir (KMK m.30).
5.2. Kat Mülkiyeti Kanunu 4/5 Çoğunluk
Kat Mülkiyeti Kanunu 4/5 çoğunluk kuralını iki yerde kullanır. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır (KMK m.28). Bir kat maliki de bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz (KMK m.19). İki kuralda da oran toplantıya katılanlara göre değil, bütün kat maliklerine göre hesaplanır.
İkinci kural bir toplantı kararı değil, yazılı rıza arar. Kanun bu kurala bir istisna da koyar: ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği ya da anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse, onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun yapılması için kat maliklerinin rızası aranmaz (KMK m.19). Ortak yerlerin kullanımı apartman ortak alan kullanımı yazısındadır.
5.3. Apartmanda Oybirliği ile Alınacak Kararlar
Apartmanda oybirliği ile alınacak kararlar, binanın niteliğini veya mülkiyet yapısını değiştiren kararlardır. Kütükte mesken olarak gösterilen bir bağımsız bölümde sinema, kahvehane, bar gibi eğlence ve toplantı yerleri, fırın, lokanta gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, basımevi, dükkân, galeri gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla açılabilir (KMK m.24). Kat ilavesi, çekme kat yerine tam kat yapılması ve bu inşaattan sonra bütün bağımsız bölümlere tahsis edilecek arsa paylarının yeniden belirlenmesi de oybirliği ister (KMK m.44).
Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması, arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devri gibi temliki tasarruflar ile dış duvarların, çatının veya damın reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir (KMK m.45). Toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin bireysel ısıtma sistemine dönüştürülmesi ise kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliğiyle vereceği karar üzerine yapılır (KMK m.42).
6. Kat Malikleri Kurulu Oy Hakkı: Arsa Payı Oy Sayısını Belirlemez
Kat malikleri kurulunda her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın bir tek oy hakkına sahiptir (KMK m.31). Arsa payı toplantı yeter sayısında ve bazı gider paylaşımlarında rol oynar, oy sayısını belirlemez. Büyük bir dairenin malikinin oyu ile küçük bir dairenin malikinin oyu eşittir.
6.1. Birden Fazla Bağımsız Bölümü Olan Kat Malikinin Oyu
Birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; ancak malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz ve oy hesabında kesirler dikkate alınmaz (KMK m.31). Otuz bağımsız bölümlü bir binada yirmi bağımsız bölümü olan malik yirmi oy değil, en fazla on oy kullanır.
6.2. Paylı Mülkiyette ve Ehliyetsiz Kat Malikinde Temsil
Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekâlet verecekleri biri temsil eder; kat maliklerinden biri ehliyetsizse onu kanuni temsilcisi temsil eder (KMK m.31). Paydaşlar ayrı ayrı oy kullanamaz; bağımsız bölüm bir oy taşır. Miras yoluyla geçen dairelerde bu kural sık uygulanır; paylı ve elbirliği mülkiyetinin farkı paylı ve elbirliği mülkiyeti yazısındadır.
6.3. Kendisini İlgilendiren Kararda Oy Yasağı
Alınacak karar doğrudan doğruya kendisini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz (KMK m.31). Örneğin bir kat malikine karşı dava açılması görüşülürken o kat maliki tartışmaya katılabilir ama oy kullanamaz.
7. Kat Malikleri Kurulu Toplantısında Vekâlet: Bir Kişi Kaç Vekâlet Alabilir?
Kat malikleri kurulu toplantısında kat maliklerinden biri oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir (KMK m.31). Kanun bir kişinin kullanabileceği vekâlet sayısını iki kademeli bir sınırla belirler:
- Genel kural: Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.
- Kırk ve daha az bağımsız bölümlü taşınmaz: Bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.
Çoğu apartman kırk bağımsız bölümün altında olduğundan uygulamada belirleyici olan ikinci kuraldır: bir kişi en fazla iki kat malikini temsil edebilir. Bu fıkra 14 Kasım 2007 tarihli 5711 sayılı Kanunla bugünkü biçimini almıştır (KMK m.31).
7.1. Apartman Toplantısı Vekâleti: Kim Vekil Olabilir?
Apartman toplantısı vekâleti bir kat malikine, kiracıya veya bina dışından bir kişiye verilebilir; Kanun vekilin kat maliki olmasını aramaz ve yalnız “yetkili vekil” ifadesini kullanır (KMK m.31). Vekâletin biçimi Kanunda ayrıca düzenlenmemiştir; yönetim planında bir hüküm varsa ona uyulur (KMK m.28). Vekil, vekâlet verenin oyunu kullandığı için vekâlet sayısı sınırı vekil olan kiracıya da uygulanır.
Apartman toplantısı vekâlet örneği arayan kişi için Kanunun sonucu şudur: vekâletnamede hangi kat malikinin hangi bağımsız bölüm için temsil edildiği ve hangi toplantı için verildiği açıkça yazılırsa, toplantıda vekâlet sayısı sınırının denetimi mümkün olur. Vekâlet sınırı aşılmışsa, sınırı aşan vekâletlerle kullanılan oylar Kanunun izin verdiği sayının dışındadır (KMK m.31).
8. Kat Malikleri Kurulu Karar Defteri
Kat malikleri kurulu kararları, sayfaları birden başlayarak sırayla numaralanmış ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılarak toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyar (KMK m.32). Aykırı oyun sebebiyle birlikte yazılması, sonraki iptal davasında o kat malikinin konumunu gösterir: toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki için iptal davası süresi karar tarihinden başlar (KMK m.33).
Yönetici, kurul kararlarını, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri bu deftere tarih sırasıyla yazar ve defteri her takvim yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde notere kapattırır (KMK m.36). Bu görevleri yerine getirmeyen yöneticiye sulh mahkemesince idari para cezası verilir (KMK m.36, m.33).
8.1. Kat Malikleri Genel Kurul Kararının Tebliği
Kat malikleri genel kurul kararının toplantıya katılmayanlara tebliği, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda genel bir kural olarak öngörülmemiştir. Toplantıya katılmayan kat maliki için iptal davası süresi, kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı aydır (KMK m.33). Kararın katılmayan kat maliklerine yazılı olarak bildirilmesi, öğrenme tarihini belgelemeye yarar. Kanunun bildirim şekli öngördüğü bir karar türü işletme projesidir: proje kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir (KMK m.37).
9. Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz
Kat malikleri kurulu kararına itiraz, sulh mahkemesinde açılan iptal davasıyla yapılır. Kurul toplantısına katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz (KMK m.33). Dava kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir ve kurul kararının iptali hâlinde yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır (KMK m.38).
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Sürenin hesaplanması, husumet ve dilekçe kat malikleri kurulu kararının iptali yazısında açıklanmıştır.
10. Kat Malikleri Kurulu ile Karıştırılan Yollar
Kat malikleri kurulunun işleyişinde dört yol sık karıştırılır; her biri farklı bir işlemle başlar ve farklı bir merciye gider:
| Yol | Kim başlatır | Merci | Süre | Dayanak |
|---|---|---|---|---|
| Olağanüstü toplantı istemi | Yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri | Kat malikleri kurulu | Çağrı en az on beş gün önce | KMK m.29 |
| Kurul kararının iptali | Aykırı oy veren veya toplantıya katılmayan kat maliki | Sulh hukuk mahkemesi | Bir ay; her hâlde altı ay; yokluk ve mutlak butlanda süre yok | KMK m.33 |
| Hâkimin müdahalesi | Borç ve yükümlerin yerine getirilmemesinden zarar gören kat maliki | Sulh hukuk mahkemesi | Kanun başvuru süresi öngörmez | KMK m.33 |
| Mahkemece yönetici atanması | Bir kat maliki | Sulh hukuk mahkemesi | Kanun başvuru süresi öngörmez | KMK m.34 |
Kurul kararının iptali bir kararı ortadan kaldırmaya, hâkimin müdahalesi ise bir kat malikinin veya bağımsız bölümden yararlanan kişinin borç ve yükümlerini yerine getirmesini sağlamaya yöneliktir (KMK m.33). Toplantı yapılmıyorsa önce olağanüstü toplantı istenir; kat malikleri toplanıp yönetici atayamıyorsa sulh mahkemesine başvurulur (KMK m.29, m.34).
Sıkça Sorulan Sorular
Kat malikleri kurulu nedir?
Kat malikleri kurulu, apartmanın veya sitenin yönetim organıdır. Anagayrimenkul kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla bu kurul tarafından kararlaştırılır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.27).
Kat malikleri kurulu kimlerden oluşur?
Kat malikleri kurulu, binadaki bağımsız bölümlerin maliklerinden oluşur; ayrıca bir seçim veya üyelik işlemi gerekmez (KMK m.27). Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa kurulda onları içlerinden vekâlet verecekleri biri temsil eder (KMK m.31). Kiracı kurulun üyesi değildir; ancak bir kat malikinin yetkili vekili olarak onun oyunu kullanabilir (KMK m.31).
Kat malikleri kurulu ne zaman toplanır?
Kat malikleri kurulu yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda kurullar en geç iki yılda bir, zaman gösterilmemişse ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır (KMK m.29).
Apartman genel kurul toplantısı nasıl yapılır?
Apartman genel kurul toplantısı, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (KMK m.30). İlk çağrıda, yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir; iki toplantı arasındaki süre yedi günden az olamaz (KMK m.29). Kararlar noter tasdikli karar defterine yazılır ve toplantıda bulunan kat maliklerince imzalanır (KMK m.32).
Olağanüstü genel kurul toplantısı nasıl yapılır?
Önemli bir sebep çıkarsa yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. Çağrı, toplantı tarihinden en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla ve toplantı sebebi bildirilerek yapılır (KMK m.29).
Olağan toplantının çağrısı da taahhütlü mektupla mı yapılmalı?
Kanun olağan toplantı için bir çağrı şekli öngörmez. On beş gün, imza karşılığı çağrı veya taahhütlü mektup ve sebep bildirimi şartları, Kanunun olağanüstü toplantıyı düzenleyen fıkrasında yer alır (KMK m.29). Yönetim planı olağan toplantı için bir çağrı usulü öngörmüşse ona uyulur (KMK m.28).
Kat malikleri kurulunda gündeme madde eklenebilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu gündem ve gündeme madde eklenmesi için ayrı bir usul öngörmez. Olağanüstü toplantıda ise çağrıda toplantı sebebinin bildirilmesi şarttır (KMK m.29); çağrıda bildirilmeyen bir konuda karar alınması bu şarta aykırılık iddiasına yol açar. Yönetim planında gündeme ilişkin bir hüküm varsa ona uyulur (KMK m.28).
Kat malikleri kurulu toplantı yeter sayısı kaçtır?
Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (KMK m.30). Hem kişi sayısı hem arsa payı çoğunluğu birlikte aranır. İlk toplantı yeter sayı sağlanamadığı için yapılamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur.
Apartmanda oy çokluğu ile alınacak kararlar nelerdir?
Kanunda özel bir yeter sayı öngörülmeyen bütün yönetim kararları kat malikleri kurulunda oy çokluğuyla alınır (KMK m.30). Yönetici atanması, denetçi seçimi ve ortak yerlerde yenilik ve ilaveler için ise Kanun kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunu arar (KMK m.34, m.41, m.42).
Kat Mülkiyeti Kanunu 4/5 çoğunluk hangi kararlarda aranır?
Beşte dört çoğunluk iki yerde aranır. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır (KMK m.28). Bir kat malikinin ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis, değişik renkte dış badana veya boya yaptırabilmesi için de bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir (KMK m.19).
Apartmanda oybirliği ile alınacak kararlar nelerdir?
Kanun oybirliğini şu kararlarda arar: meskende eğlence ve toplantı yeri, gıda ve beslenme yeri, imalathane, dükkân gibi yerlerin açılması (KMK m.24); kat ilavesi, çekme kat yerine tam kat yapılması ve arsa paylarının yeniden belirlenmesi (KMK m.44); anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması, arsanın bölünüp devri ve dış duvarların, çatının reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri (KMK m.45); toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri binada merkezi ısıtmadan bireysel ısıtmaya geçiş (KMK m.42).
Her kat malikinin kaç oy hakkı var?
Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın bir tek oy hakkına sahiptir (KMK m.31). Birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki her bağımsız bölüm için ayrı oy kullanır; ancak sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz ve oy hesabında kesirler dikkate alınmaz.
Apartman toplantısında bir kişi kaç vekâlet alabilir?
Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kırk ve daha az bağımsız bölümlü kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ise bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir (KMK m.31).
Apartman toplantısında vekâletle oy kullanılabilir mi?
Kullanılabilir. Kat maliklerinden biri oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir (KMK m.31). Kanun vekâletin yazılı biçimini ayrıca düzenlemez; sınır, bir kişinin kullanabileceği vekâlet sayısına ilişkindir.
Kiracı kat malikleri toplantısında oy kullanabilir mi?
Kiracı kurulun üyesi olmadığı için kendi adına oy kullanamaz. Ancak kat malikinin yetkili vekili olarak onun oyunu kullanabilir ve bu durumda vekâlet sayısı sınırı ona da uygulanır (KMK m.31).
Kendisini ilgilendiren kararda kat maliki oy kullanabilir mi?
Kullanamaz. Alınacak karar doğrudan doğruya kendisini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz (KMK m.31).
Kat malikleri kurulu kararları nasıl tutulur?
Kararlar, sayfaları birden başlayarak numaralanmış ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler aykırılığın sebebini belirterek imza koyar (KMK m.32). Yönetici bu defteri her takvim yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde notere kapattırır (KMK m.36).
Kat malikleri genel kurul kararının tebliği zorunlu mu?
Kat Mülkiyeti Kanunu kurul kararının toplantıya katılmayanlara tebliğini genel bir kural olarak öngörmez. Ancak toplantıya katılmayan kat maliki için iptal davası süresi kararı öğrendiği tarihten başlar ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ayı geçemez (KMK m.33). İşletme projesi ise kat maliklerine imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir (KMK m.37).
Kat malikleri genel kurulu zamanında yapılmazsa ne olur?
Kanun yıllık toplantıyı zorunlu kılar (KMK m.29). Toplantı yapılmıyorsa yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemiyle olağanüstü toplantı çağrısı yapılabilir (KMK m.29). Kat malikleri yönetimde anlaşamaz veya toplanıp yönetici atayamazsa bir kat malikinin başvurusu üzerine sulh mahkemesi yönetici atar (KMK m.34).
İlgili çalışma alanı: Gayrimenkul Hukuku
← Tüm makaleler