Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Nasıl Yapılır?

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, yapımı tamamlanan binada tapudaki kat irtifakı kaydının, her bağımsız bölümün ayrı bir taşınmaz olarak tescil edildiği kat mülkiyetine çevrilmesidir. Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşididir ve yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayanılarak kat mülkiyetine resen çevrilir; bu işlem arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemiyle de yapılabilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.3/3). 2021’den beri yapı kullanma izin belgesi elektronik ortamda tapuya ulaştığında kat mülkiyetine geçiş başkaca belge aranmadan yapılır ve bu işlem döner sermaye hizmet bedelinden muaftır (m.10/6). Kat mülkiyetine geçiş için belirleyici belge, halk arasında iskân denilen yapı kullanma izin belgesidir.

1. Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Nedir?

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, yapılmakta veya ileride yapılacak bir yapı için kurulmuş irtifak hakkının, yapı tamamlandıktan sonra bağımsız bölümler üzerinde mülkiyet hakkına dönüşmesidir. Kanun kat irtifakını, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere arsa maliki veya ortak malikler tarafından kurulan irtifak hakkı olarak tanımlar (Kat Mülkiyeti Kanunu m.1/2). Kat mülkiyeti ise tamamlanmış bir yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde kurulan bağımsız mülkiyet hakkıdır (m.1/1).

Kat mülkiyetine geçişle tapu kaydı da değişir. Çevirme sırasında kat irtifakının kayıtlı olduğu kat mülkiyeti kütüğü sayfasının mülkiyet hanesine “Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir.” ibaresi yazılır ve kat mülkiyetine konu her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına bağlı olduğu arsa payıyla tescil edilir (m.13/2). Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliği kazanır (m.13). İki hakkın tanımı ve farkları kat irtifakı nedir ile kat mülkiyeti nedir yazılarımızda ayrıca ele alınmıştır.

2. Kat Mülkiyetine Geçiş Şartları

Kat mülkiyetine geçişin şartı, yapının tamamı için yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiş olmasıdır. Kanun kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesini bu belgeye bağlar (Kat Mülkiyeti Kanunu m.3/3). Yapı kullanma izni, yapı tamamen bittiğinde inşaat ruhsatını veren belediye veya valilikten alınır; idare, mal sahibinin başvurusu üzerine yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğunu ve kullanılmasında fen bakımından sakınca bulunmadığını tespit eder (İmar Kanunu m.30).

Kat mülkiyetine geçişte belediyenin başvuruyu sonuçlandırma süresi de Kanunda yazılıdır. Belediyeler ve valilikler yapı kullanma izni başvurusunu en geç otuz gün içinde sonuçlandırmak zorundadır; bu süre içinde sonuçlandırılmazsa sürenin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır (İmar Kanunu m.30).

Kat mülkiyetine geçişte yapının onaylı projesine uygunluğu bu aşamada önem kazanır. Kat irtifakı, yapının verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerin numaraları ve eklentileri tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilerek kurulur (Kat Mülkiyeti Kanunu m.14/2). Yapı kullanma izni yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğunun tespitine bağlı olduğu için (İmar Kanunu m.30), projesine aykırı yapılan binada kat mülkiyetine geçiş çoğu zaman bu aşamada durur.

3. Kat Mülkiyetine Geçiş Nasıl Yapılır?

Kat mülkiyetine geçiş bugün kural olarak resen, yani ilgilinin ayrıca başvurmasına gerek olmadan yapılır. Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapıların cins değişikliği işlemleri resen yapılır; cins değişikliği yapılmış taşınmaz kat irtifakı tesisli ise kat irtifakının tesciline ait resmî senede ve Kanunun 12. maddesindeki belgelere dayalı olarak başkaca bir belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine çevrilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.10/6). Bu kural 9 Haziran 2021 tarihli 7327 sayılı Kanunla bugünkü biçimini almıştır.

3.1. Kat Mülkiyetine Geçişte Resen Çevirme

Kat mülkiyetine geçişte resen çevirme şu sırayla işler. Yapı kullanma izin belgesini düzenlemeye yetkili idare belgeyi Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yükleyerek elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderir; kadastro müdürlüğü yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesine göre tescil bildirimi düzenler; tapu müdürlüğü bu bildirim üzerine başkaca bir belge aramadan cins değişikliğini tescil eder (Kat Mülkiyeti Kanunu m.10/6). Kat irtifakı tesisli taşınmaz aynı işlem zincirinde kat mülkiyetine çevrilir.

3.2. Kat Mülkiyetine Geçişte Malikin İstemi

Kat mülkiyetine geçiş için malik de tapu müdürlüğüne başvurabilir. Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.3/3). Bu nedenle diğer kat irtifakı sahiplerinin başvuruya katılmaması çevirmeyi engellemez. Başvuruda tapu memuru, kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun olduğuna ve istemde bulunanların yetkili olduğuna kanaat getirdikten sonra resmî sözleşmeyi düzenler; bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır (m.13/1).

3.3. Kat Mülkiyetine Geçişte Yüklenicinin Talebi

Kat karşılığı inşaatta kat mülkiyetine geçiş yüklenicinin talebiyle de sağlanabilir. Hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kat karşılığı temlik sözleşmesi veya bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noterlik sözleşmesine istinaden inşa edilecek binada, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemi yüklenici talep ederse ilgili idare tarafından yapılır; bu işlemde mimari proje ile yönetim planında malik imzası aranmaz (Kat Mülkiyeti Kanunu m.10/5). Yüklenicinin sözleşmeden doğan diğer yükümlülükleri kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazımızda anlatılmıştır.

4. Kat Mülkiyetine Geçiş İçin Gerekli Belgeler

Kat mülkiyetine geçiş için gerekli belgeler, Kanunun kat mülkiyeti kurulması için saydığı belgelerdir; kat irtifakı kurulurken verilen yönetim planı yeniden istenmez.

• Mimari proje: Bağımsız bölümlerin, eklentilerin ve ortak yerlerin ölçülerini, bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı arsa paylarını, nevini, sıra numarasını ve yapı inşaat alanını gösteren, proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca malik veya bütün paydaşların imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen projedir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.12/a).
• Yapı kullanma izin belgesi: Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinin dayanağıdır ve yapının tamamı için düzenlenmiş olmalıdır (m.12/a, m.3/3).
• Kat irtifakının resmî senedi: Resen çevirme, kat irtifakının tesciline ait resmî senede dayanılarak yapılır (m.10/6).
• Yönetim planı: Kat irtifakı kurulurken tapu idaresine verilir; kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez (m.14/1). Yönetim planının içeriği ve değiştirilmesi yönetim planı yazımızdadır.

Kat mülkiyetine geçişte bu belgeler elektronik ortamda idareler arasında aktarıldığı için, resen çevirmede malikten ayrıca belge istenmez (m.10/6). Tapu kaydında hâlâ kat irtifakı görünen bir bağımsız bölümde çevirme istenecekse, yapı kullanma izin belgesinin yapının tamamı için düzenlenip düzenlenmediği önce ilgili belediyeden öğrenilmelidir.

5. Kat Mülkiyetine Geçiş Ücreti ve Masrafı

Kat mülkiyetine geçiş işleminin kendisi harç ve vergiden muaftır. Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini içermedikçe her çeşit harç ve vergiden muaftır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.55). Yapı kullanma izin belgesine dayanılarak resen yapılan cins değişikliği ve kat mülkiyetine çevirme işlemleri ayrıca döner sermaye hizmet bedelinden de muaftır (m.10/6).

Kat mülkiyetine geçiş masrafı olarak aranan giderler, çoğunlukla yapı kullanma izni aşamasında doğar. İmar Kanunu, yapı kullanma izninin yapı sahibini her türlü vergi, resim ve harç ödeme yükümlülüğünden kurtarmayacağını belirtir (İmar Kanunu m.30). Bu aşamadaki tutarlar belediyeye, yapının niteliğine ve yıla göre değiştiği için burada rakam yazılmamıştır; güncel tutar ilgili belediyeden öğrenilir.

5.1. Kat Mülkiyetine Geçiş Ücretini Kim Öder?

Kat mülkiyetine geçiş ücretini kimin ödeyeceği sorusu, tapudaki çevirme harç, vergi ve döner sermaye bedelinden muaf olduğu için (Kat Mülkiyeti Kanunu m.55, m.10/6) çoğu durumda yapı kullanma izninin giderlerine ilişkindir. Kanun bu giderlerin kat irtifakı sahipleri arasında nasıl paylaşılacağını ayrıca düzenlemez. Kat karşılığı inşaatta yapı kullanma izin belgesinin alınması ve giderlerin karşılanması arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki sözleşmeye göre belirlenir. Kat irtifakı sahipleri, yapının sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini birbirlerinden isteme ve dava etme hakkına sahiptir (m.17/1).

6. Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Zorunlu mu?

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, Kanunun kat irtifakı için öngördüğü olağan sonuçtur. Kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine resen çevrilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.3/3) ve 2021’den beri bu çevirme yapı kullanma izin belgesinin tapuya ulaşmasıyla başkaca belge aranmadan yapılır (m.10/6). Bu nedenle yapı kullanma izni alınan binada kat mülkiyetine geçiş, malikin iradesine bırakılmış bir tercih olarak işlemez.

6.1. Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Çevrilmezse Ne Olur?

Kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilmezse tapu kaydı kat irtifakı olarak kalır ve bağımsız bölüm sahibinin hakkı arsa payına bağlı bir irtifak olarak devam eder (Kat Mülkiyeti Kanunu m.3/3). Bu durum binanın yönetimini boşlukta bırakmaz. Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır (m.17/3). Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir ya da birkaç kişiyi yönetici olarak atayabilir; bu yöneticiye kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler uygulanır (m.17/2). Yöneticinin yetkileri apartman yöneticisi, aidat yükümlülüğü apartman aidatını kim öder yazılarımızdadır.

Kat irtifakı çevrilmemiş binada geçişin durmasının sebebi çoğu zaman yapı kullanma izninin alınamamasıdır. Yapı kullanma izni, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğunun ve kullanılmasında fen bakımından sakınca bulunmadığının tespitine bağlıdır (İmar Kanunu m.30). Bu tespit yapılamıyorsa kat mülkiyetine geçiş için ya aykırılığın giderilmesi ya da aşağıda anlatılan Yapı Kayıt Belgesi yolunun koşullarının bulunması gerekir.

7. Bireysel Olarak Kat Mülkiyetine Geçiş Mümkün mü?

Bireysel olarak kat mülkiyetine geçiş, yani tek bir dairenin tek başına kat mülkiyetine çevrilmesi mümkün değildir. Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz (Kat Mülkiyeti Kanunu m.10/2). Çevirmenin dayanağı da yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesidir (m.3/3).

Bireysel olarak kat mülkiyetine geçişle karıştırılan durum, tek bir malikin çevirme istemidir. Arsa maliki veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden biri çevirmeyi tek başına isteyebilir (m.3/3); ancak bu istem bütün bağımsız bölümler için sonuç doğurur. İmar Kanunu yapının kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığında bu kısımlar için de kullanma izni verilmesine imkân tanır (İmar Kanunu m.30); kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi için ise Kanun yapının tamamı için düzenlenen belgeyi arar (Kat Mülkiyeti Kanunu m.3/3).

8. Kat Mülkiyetine Geçişte İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi

Kat mülkiyetine geçişte imar barışı, yapı kullanma izni alınamayan yapılar için ayrı bir yol açmıştır. Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi hâlinde, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir (İmar Kanunu geçici m.16/5). Bu durumda Yapı Kayıt Belgesi için ödenen kayıt bedelinin iki katı ödenir (geçici m.16/5). Geçici 16. maddenin güncel metninde dördüncü fıkrada bir ibare ve onuncu fıkrada bir cümle iptal kaydıyla yer alır; kat mülkiyeti tesisini düzenleyen beşinci fıkrada iptal kaydı yoktur.

Kat mülkiyetine geçişte bu yolun iki sınırı vardır. Birincisi, resen çevirmeden farklı olarak maliklerin tamamının muvafakati aranır. İkincisi, Yapı Kayıt Belgesi yalnız 31 Aralık 2017’den önce yapılmış yapılar için ve maddede öngörülen başvuru süresi içinde verilebilen bir belgedir (İmar Kanunu geçici m.16/1). Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir (geçici m.16). Yapı Kayıt Belgesinin kapsamı ve sınırları imar barışı nedir yazımızda anlatılmıştır.

9. Kat İrtifakı Olmadan Kat Mülkiyetine Geçiş

Kat irtifakı olmadan kat mülkiyetine geçiş, kat irtifakı hiç kurulmamış bir yapıda kat mülkiyetinin doğrudan kurulmasıdır. Arsa tapusu üzerinde paylı mülkiyetle kullanılan eski binalar çoğu kez bu gruptadır. Bu durumda gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının, onaylı mimari proje ve yapı kullanma izin belgesi ile kat mülkiyetini kuran malik veya maliklerce imzalanmış yönetim planını vererek tapu idaresinde istemde bulunması gerekir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.12). Doğrudan kat mülkiyeti kurulduğunda anagayrimenkulün kayıtlı olduğu tapu kütüğü sayfasının mülkiyet hanesine çevirme ibaresi yazılır ve her bağımsız bölüm kat mülkiyeti kütüğünde ayrı sayfaya tescil edilir (m.13/2).

Kat irtifakı olmadan kat mülkiyetine geçişte paydaşlardan biri başvuruya katılmıyorsa, kat irtifakının çevrilmesindeki tek malik istemi kuralı burada uygulanmaz; Kanun bütün paydaşların istemini arar (m.12). Paydaşlar arasında anlaşma yoksa, kat mülkiyetine konu olmaya elverişli gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında mirasçılardan veya ortak maliklerden biri paylaşmanın kat mülkiyeti kurularak yapılmasını isteyebilir; hâkim, 12. maddedeki belgelere dayanarak gayrimenkulü kat mülkiyetine çevirebilir ve payları denkleştirerek bağımsız bölümleri ortaklara ayrı ayrı tahsis edebilir (m.10/7). Davanın genel işleyişi ortaklığın giderilmesi davası yazımızdadır.

10. Kat Mülkiyetine Geçişte Karıştırılan Yollar

Kat mülkiyetine geçiş aramalarında birbirinden farklı beş işlem aynı adla anılır. Her birinin başvurusunu yapan kişi, istenen belge ve dayanak farklıdır.

İşlem	Kim ister?	Temel belge	Dayanak
Kat irti­fakı kurul­ması	Arsa maliki veya bütün pay­daş­lar	Onaylı proje ve yönetim planı	Kat Mül­ki­yeti Kanunu m.14/1
Kat irti­fa­kı­nın kat mül­ki­ye­tine çev­ril­mesi	Resen; ayrıca arsa maliki veya ortak malik­ler­den biri	Yapının tamamı için yapı kul­lanma izin belgesi	m.3/3 · m.10/6
Kat irti­fakı olmadan kat mül­ki­yeti kurul­ması	Malik veya bütün pay­daş­lar	Mimari proje, yapı kul­lanma izin belgesi, yönetim planı	m.12
Ortak­lı­ğın gide­ril­me­siyle kat mül­ki­yeti kurul­ması	Miras­çı­lar­dan veya ortak malik­ler­den biri, mah­ke­mede	12. mad­de­deki bel­ge­ler	m.10/7
Yapı Kayıt Bel­ge­siyle kat mül­ki­yeti tesisi	Malik­le­rin tama­mı­nın muva­fa­ka­tiyle	Yapı Kayıt Belgesi	İmar Kanunu geçici m.16/5

Kat mülkiyetine geçişte en sık karışan iki işlem, kat irtifakının çevrilmesi ile kat irtifakı olmadan kat mülkiyeti kurulmasıdır. İlkinde tek bir kat irtifakı sahibinin istemi yeterlidir ve yönetim planı yeniden istenmez (Kat Mülkiyeti Kanunu m.3/3, m.14/1); ikincisinde bütün paydaşların istemi ve yeni bir yönetim planı gerekir (m.12). Tapu kaydında kat irtifakı olup olmadığı bu yüzden işlemin türünü belirler; kaydın nasıl okunacağı ev alırken tapuda dikkat edilmesi gerekenler yazımızdadır.

11. Kat Mülkiyetine Geçişte Arsa Payı

Kat mülkiyetine geçişte arsa payı yeniden belirlenmez. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının açıkça gösterilmesiyle kurulur ve bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı, o bölümün değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez (Kat Mülkiyeti Kanunu m.3/2). Kat mülkiyetine çevirmede her bağımsız bölüm, bağlı olduğu arsa payı gösterilerek kütüğe tescil edilir (m.13/2).

Kat mülkiyetine geçişte arsa payının başlangıçta oransız belirlendiği anlaşılırsa, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir (m.3/2). Arsa payının hesaplanması ve düzeltme davası arsa payı yazımızda anlatılmıştır. Kat mülkiyetine geçtikten sonra ortak yerlerin kullanımı apartman ortak alan kullanımı, Kanunun bütün maddeleri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu sayfamızdadır.