Kentsel Dönüşümde Kiracının Hakları ve Tahliye Süreci

Kentsel dönüşümde kiracının hakları, tahliyenin Türk Borçlar Kanunu’na değil 6306 sayılı Kanun’a tabi olmasıyla belirlenir. Binada riskli yapı tespiti yapılmışsa kiracı dava açılmadan, idari süreçle tahliye edilir; maliklere yıktırma için verilen süre doksan günü aşamaz ve yapı süresinde yıktırılmazsa tahliye mülki amirlerce yapılır (6306 sayılı Kanun m.5/3). Kiracı riskli yapı tespitine itiraz edemez. Buna karşılık kiracıya aylık kira bedelinin iki katı tutarında tek seferlik kira yardımı yapılabilir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.16/3).

Bu yazıda kentsel dönüşümde kiracının haklarını sırasıyla ele alıyor; kiracının ne zaman ve nasıl tahliye edildiğini, tebligatın kiracıyı nasıl bağladığını, kiracının hangi yardımları alabileceğini, acil 6/A uygulamalarındaki kısa süreleri ve kiracının kiraya verene karşı ileri sürebileceği hakları Kanun ve Türk Borçlar Kanunu hükümleriyle açıklıyoruz.

1. Kentsel Dönüşümde Kiracı Tahliye Edilir mi? Yıkılacak Binada Kiracı Tahliyesi

Kentsel dönüşümde yıkılacak binadaki kiracı tahliye edilir ve bu tahliye için kiracıya karşı dava açılması gerekmez. Riskli yapıların yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı malik tarafından yıktırılmazsa yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir; verilen süre içinde de yıktırılmazsa yapının insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıkımı, mahallî idarelerin de katılımıyla mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır (6306 sayılı Kanun m.5/3).

Hükümdeki “insandan ve eşyadan tahliye” ifadesi kiracıyı doğrudan kapsar. Tahliye, kiracıya karşı ayrıca açılan bir davanın sonucu değil, yapının bütünü üzerinde yürüyen idari işlemin sonucudur. Tahliye engellenirse mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar açılarak tahliye yapılır (6306 sayılı Kanun m.5/4). Bu nedenle kira sözleşmesinin süresinin henüz dolmamış olması, riskli yapı tespiti yapılmış bir binada tahliyeyi durdurmaz.

	Türk Borçlar Kanunu	6306 sayılı Kanun
Tahliyenin sebebi	Kanunda sayılan sebepler (ör. yeniden inşa)	Riskli yapı tespiti
Yol	Kiraya verenin açacağı dava	İdari süreç
Süre	Sözleşme süresinin sonundan veya fesih döneminden itibaren bir ay içinde dava	Maliklere doksan günü aşmayan yıktırma süresi
Tahliyeyi yapan	Mahkeme kararından sonra icra	İdare, ardından mülki amirler
Kiracıya karşılık	Kanunda öngörülmez	Tek seferlik kira yardımı, 6/A’da taşınma yardımı
Dayanak	TBK m.350	6306 sayılı Kanun m.5/3 · Yönetmelik m.16/3

1.1. Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Tespiti Yoksa Tahliye

Kentsel dönüşüm gerekçesiyle kiracıdan çıkması istenen binada riskli yapı tespiti yoksa 6306 sayılı Kanun uygulanmaz. Bu durumda kiraya veren, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı gerekli ve bu işler sırasında kullanımı imkânsızsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir (TBK m.350). Kiraya verenin “bina dönüşüme girecek” demesi tek başına tahliye sebebi değildir. Kiracının tapu kaydında riskli yapı belirtmesi olup olmadığını ve yapıya bir tutanak asılıp asılmadığını kontrol etmesi, hangi rejimin uygulandığını gösterir. Dava yoluyla tahliyenin şartları tahliye davası yazımızda açıklanmıştır.

2. Kentsel Dönüşümde Kiracı Hakları ve Tebligat: Kiracıya Bildirim Nasıl Yapılır?

Kentsel dönüşümde kiracıya ayrıca elden tebligat yapılması gerekmez. Riskli yapı tespitine ilişkin tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilir; riskli yapı tespit işlemi muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır (6306 sayılı Kanun m.3/2). Kiracı, kira sözleşmesinden doğan şahsi hakkın sahibi olarak bu tebliğin muhatabıdır.

Kentsel dönüşümde tahliye ve yıktırma işlemleri de aynı yöntemle tebliğ edilir: tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir, muhtarlıkta on beş gün ilan edilir ve ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır (6306 sayılı Kanun m.5/5). Bu nedenle kiracının “bana tebligat gelmedi” demesi süreci durdurmaz. Kiracının yapması gereken, yapıya asılan tutanakları ve muhtarlık ilanını takip ederek ilanın son gününü öğrenmektir; kira yardımı başvurusu da bu takvime göre yapılır.

3. Kentsel Dönüşümde Kiracı Hakları: Riskli Yapı Tespitine İtiraz Edilebilir mi?

Kentsel dönüşümde kiracı riskli yapı tespitine itiraz edemez. Kanun, riskli yapı tespitlerine karşı itiraz hakkını maliklere ve kanuni temsilcilerine tanır (6306 sayılı Kanun m.3/1). Yönetmelik, malik veya malik vefat etmişse mirasçıları dışında yapılan itirazların işleme alınmayacağını açıkça yazar (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.7/5). Kiracı riskli yapı tespiti de yaptıramaz: yapı maliki olmayan birinin talebiyle tespit yapılması, lisanslı kuruluş için yaptırım sebebidir (6306 sayılı Kanun m.3/8).

Kiracının bu aşamadaki imkânı, tespitin tebliğ edildiğini öğrendiğinde maliki on beş günlük itiraz süresinden haberdar etmektir. Tespitin kendisine yönelik itiraz ve iptal davası yolları riskli yapı tespiti yazımızda açıklanmıştır.

4. Kentsel Dönüşümde Kiracının Hakları: Kira Yardımı ve Taşınma Yardımı

Kentsel dönüşümde kiracının hakları arasında en somut olanı yardımdır; kiracı, kira yardımından yararlanabilecek kişiler arasında Kanunda adıyla sayılır: anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir (6306 sayılı Kanun m.5/1).

Kentsel dönüşümde kiracıya yapılan kira yardımı aylık değil tek seferliktir. Kiracı olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere, Başkanlıkça belirlenen aylık kira bedelinin iki katı kadar defaten kira yardımı yapılabilir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.16/3). Riskli yapılarda 18 ay süren aylık kira yardımı ise Yönetmeliğin birinci fıkrasında maliklere tanınmıştır (m.16/1). Başvuru, tahliye tarihinden veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde, riskli yapılarda Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa belediyeye yapılır (m.16/4).

Kentsel dönüşümde kiracı İstanbul’da ayrıca tahliye desteği alabilir. İstanbul’da yürütülen kentsel dönüşüm uygulamalarında, bağımsız bölümde ikamet etmek veya onu kullanmak şartıyla maliklere, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine bağımsız bölüm başına bir kereye mahsus ve karşılıksız 125.000 TL tahliye desteği verilebilir (8189 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı m.3/6). Kira yardımı ve tahliye desteğinin ayrıntıları kentsel dönüşüm kira yardımı yazımızda açıklanmıştır.

Kentsel dönüşümde Kanunun 6/A maddesine göre yürütülen resen uygulamalarda kiracıya ayrıca taşınma yardımı yapılabilir. Bu uygulamalarda maliklere, kiracılara ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine aylık kira bedelinin üç katı kadar defaten taşınma yardımı yapılabilir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.16/5). Aylık bedelin nasıl belirlendiği, başvuru belgeleri ve ödeme usulü kentsel dönüşüm kira yardımı yazımızdadır.

4.1. Kentsel Dönüşümde Kiracının Vergi İstisnası

Kentsel dönüşümde kiracıya tanınan mali istisna, konut veya işyeri edinmek için kullanılan krediye ilişkindir. Malik olmasalar bile riskli yapıda en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet ettiği ya da işyeri bulunduğu tespit edilenlere bu amaçla kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınan paralar banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisnadır (6306 sayılı Kanun m.7/9). İstisnanın ölçütü en az bir yıllık ikamettir; bu yüzden ikamet süresini gösteren kayıtların saklanması kiracı için yararlıdır.

5. Kentsel Dönüşümde 6/A Acil Uygulamasında Kiracının Süreleri

Kentsel dönüşümde 6/A uygulaması, yıkılacak derecede riskli yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken veya zemin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören ya da ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda Başkanlıkça resen yürütülen dönüşümdür (6306 sayılı Kanun m.6/A). Bu uygulamada süreler olağan süreçten çok kısadır.

Kentsel dönüşümde 6/A kapsamında riskli olarak tespit edilen veya kabul edilen yapıların listesi yapı kapısına asılır ve muhtarlıkta iki gün ilan edilir. Tespite karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince iki gün içinde itiraz edilebilir ve itirazlar üç gün içinde teknik heyetlerce karara bağlanır (6306 sayılı Kanun m.6/A). Yapıların tahliyesinin Başkanlıkça verilen süre içinde yapılması mecburidir; tahliye tebligatı da aynı yöntemle yapılır ve süresinde tahliye edilmeyen yapılarda mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk marifetiyle tahliye yapılabilir (aynı madde). 6/A uygulamasında alandaki taşınmazlarla ilgili daha önce imzalanmış inşaat sözleşmeleri de, uygulamaların Başkanlıkça yürütülmesinin uygun görüldüğü tarih itibarıyla feshedilmiş sayılır (aynı madde). Maliklerin müteahhitle yaptığı inşaat sözleşmesinin içeriği kentsel dönüşüm sözleşme örneği yazımızda anlatılır.

6. Kentsel Dönüşümde Kiracının Hakları: Kiraya Verene Karşı Talepler

Kentsel dönüşümde kiracının 6306 sayılı Kanun’dan doğan hakları idareye karşıdır; kiraya verene karşı hakları ise Türk Borçlar Kanunu’ndaki kira hükümlerinden doğar. Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür; bu hüküm konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.301).

Kentsel dönüşümde kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir; önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır (TBK m.305). Kiralanan önemli ayıplarla teslim edilmişse kiracı, borçlunun temerrüdüne veya sonradan ortaya çıkan ayıplardan doğan sorumluluğa ilişkin hükümlere başvurabilir (TBK m.304).

Bu hükümlerin kentsel dönüşümde uygulanıp uygulanmayacağı, binanın riskli yapı niteliğinin somut olayda kiralananın ayıbı sayılıp sayılmadığına bağlıdır. Kanun bu niteliği ayrıca adlandırmaz. Değerlendirmede riskli yapı niteliğinin kira ilişkisi başlarken var olup olmadığı ve sözleşmenin hangi tarihte, ne kadar süre kala sona erdiği belirleyicidir. Kiracının kiralananda yaptığı iyileştirmeler bakımından ayrı bir kural vardır: kiracı, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişikliklerden doğan değer artışının karşılığını, aksine yazılı bir anlaşma yoksa isteyemez (TBK m.321). Bu yüzden kira sözleşmesinde yapılan masraflara ilişkin yazılı bir hüküm olup olmadığı, tahliye sonrasında ileri sürülebilecek talepleri doğrudan etkiler.

7. Kentsel Dönüşümde İşyeri Kiracısının Hakları

Kentsel dönüşümde işyeri kiracısının hakları, konut kiracısının haklarıyla aynı kaynaklardan doğar; 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği işyeri kiracısını ayrıca adıyla sayar. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların kiracılarına geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir (6306 sayılı Kanun m.5/1). Kiracı olarak işyeri işletenlere, Başkanlıkça belirlenen aylık kira bedelinin iki katı kadar defaten kira yardımı yapılabilir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.16/3). Riskli yapıda en az bir yıldır işyeri bulunduğu tespit edilen kiracıya bu amaçla kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınan paralar da banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisnadır (6306 sayılı Kanun m.7/9).

Kentsel dönüşümde dükkan kiracısının kiraya verene karşı hakları da konut kiracısınınkiyle aynı hükümlere tabidir. Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır (TBK m.339). Kiraya verenin kiralananı teslim ve kullanıma elverişli bulundurma borcu çatılı işyeri kiralarında da kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.301). Bu yüzden dükkan kiracısı için bir önceki bölümde açıklanan ayıp ve iyileştirme kuralları aynen geçerlidir.

Kentsel dönüşümde işyeri kiracısının tahliyesi iki farklı yoldan gelebilir ve ikisi karıştırılmamalıdır. Riskli yapı tespitinden sonra tahliye idari süreçle yapılır: maliklere yıktırma için doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir, süre içinde yıktırılmayan yapının tahliyesi ve yıktırılması mülki amirlerce yapılır veya yaptırılır (6306 sayılı Kanun m.5/3). Kiraya veren ise kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı gerekli ve bu işler sırasında kullanımı imkânsız olduğunda kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir; bu dava, belirli süreli sözleşmede sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açılır (TBK m.350). Birincisi idarenin işlemidir, ikincisi kiraya verenin açtığı tahliye davasıdır.

8. Kentsel Dönüşümde Kiracı Hakları Yeni Binada Devam Eder mi?

Kentsel dönüşümde kiracı hakları yeni binaya taşınmaz: kiracının yeni binada kiracılık hakkı yoktur; 6306 sayılı Kanun kiracıya yeni yapıda kiracılık veya önalım hakkı tanıyan bir hüküm içermez. Yeni binada kiracı olmak, malik ile yapılacak yeni bir kira sözleşmesine bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu ise yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar için ayrı bir kural koyar: bu taşınmazlar eski hâliyle, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz; eski kiracının yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır ve bu hak kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılır. Kiraya veren bu hükümlere aykırı davranırsa eski kiracısına son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m.355). Hüküm, yükümlülüğü kiraya verene yükler ve yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazdan söz eder; 6306 sayılı Kanun uyarınca idari yolla yapılan tahliyede uygulanıp uygulanmayacağını ne Kanun ne Uygulama Yönetmeliği ayrıca düzenler. Bu nedenle öncelik hakkı, tahliyenin hangi yolla yapıldığı belirlenerek değerlendirilir. Kanunun kiracıya tanıdığı karşılık tek seferlik kira yardımı, 6/A uygulamalarında taşınma yardımı ve kredi vergisi istisnası ile sınırlıdır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.16/3 · m.16/5; 6306 sayılı Kanun m.7/9).

Kentsel dönüşüm sürecinin bütünü, malik çoğunluğu ve yıkım süresi kentsel dönüşüm yazımızda; kira ilişkisinin genel olarak sona ermesi ve kiracının diğer hakları kiracının hakları yazımızda açıklanmıştır.