Muhdesat Nedir? Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası

Muhdesat, bir arazi üzerine sonradan yapılan bina, tesis gibi kalıcı yapılar ile dikilen ağaçlardır. Arazi üzerindeki mülkiyet yapıları ve bitkileri de kapsadığı için (Türk Medeni Kanunu m.718) ve bir şeye malik olan kimse o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olduğu için (TMK m.684), muhdesat kural olarak arazinin malikine aittir. Muhdesatı başkası yapmışsa bu kişinin durumu tapuda beyan olarak gösterilebilir (Kadastro Kanunu m.19/2) ya da muhdesatın aidiyetinin tespiti davasıyla mahkemeye belirletilir. Muhdesatın aidiyeti davası bir tespit davasıdır ve açılabilmesi için güncel bir hukuki yarar gerekir (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.106/2). Bu yararın en sık görüldüğü dosya, taşınmazın satışla paylaştırılacağı ortaklığın giderilmesi davasıdır.

1. Muhdesat Nedir?

Muhdesat, arazinin üzerine sonradan eklenmiş ve araziye kalıcı olarak bağlanmış yapı, tesis ve ağaçlardır. Muhdesat hukuken ayrı bir eşya değil, arazinin bütünleyici parçasıdır. Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır (TMK m.684/2). Bir binanın temeli, duvarları ve toprağa dikilmiş meyve ağaçları bu tanıma girer.

Muhdesatın mülkiyeti araziye bağlıdır. Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar ve bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere, yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer (TMK m.718). Bu nedenle bir arazinin tapu maliki, üzerindeki yapının da malikidir; yapıyı başka bir kişi yapmış olsa bile yapı için ayrı bir tapu kaydı açılmaz.

1.1. Tapuda Muhdesat Ne Demek?

Tapuda muhdesat, taşınmaz üzerinde malikinden başka birine veya paydaşlardan birine ait bir yapı ya da ağaç bulunduğunu gösteren beyan kaydıdır. Kadastro sırasında taşınmaz üzerinde malikinden başka bir kimseye veya paydaşlarından birine ait muhdesat mevcutsa, bunun sahibi, cinsi, ihdas tarihi ve iktisap sebebi belirtilerek tutanağın ve kütüğün beyanlar hanesinde gösterilir (Kadastro Kanunu m.19/2).

Tapudaki muhdesat kaydı bir mülkiyet tescili değildir. Kaydın konusu muhdesatın sahibi, cinsi, yapıldığı tarih ve edinme sebebidir; yapının mülkiyeti yine arazinin tapu malikindedir (TMK m.684, m.718). Kayıt, muhdesatı yapan kişinin iddiasını tapuda görünür kılar. Aynı nedenle muhdesat kaydı yapının imar mevzuatına uygun olduğunu da göstermez; imar yönünden durum için kaçak yapı yazısına bakın.

2. Muhdesat Kime Ait Olur? Başkasının Arazisine Yapı

Muhdesat, yapıyı kimin yaptığına bakılmaksızın arazinin malikine ait olur. Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur (TMK m.722/1). Yapıyı yapan kişinin hakkı, arazi üzerinde bir mülkiyet hakkı değil, aşağıdaki kanuni taleplerdir.

2.1. Muhdesat Sahibinin Kanuni Talepleri

Başkasının arazisine yapı yapan ya da ağaç diken kişinin kanunda sayılan talepleri şunlardır:

• Sökme ve geri alma: Sahibinin rızası olmadan kullanılmış malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere malzemenin sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir; aynı koşullarda arazi maliki de rızası olmadan yapılan yapıdaki malzemenin sökülüp kaldırılmasını isteyebilir (TMK m.722/2-3).
• Tazminat: Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat öder. Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim zararın tamamının tazminine karar verebilir; yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse hükmedilecek miktar malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir (TMK m.723).
• Mülkiyetin malzeme sahibine verilmesi: Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa iyiniyetli taraf, uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir (TMK m.724).
• Sebepsiz zenginleşme: Haklı bir sebep olmaksızın bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür (Türk Borçlar Kanunu m.77). Ayrıntısı için sebepsiz zenginleşme yazısına bakın.

Ağaçlar için de aynı kurallar uygulanır: bir kimse başkasının fidanını kendi arazisine ya da kendisinin veya üçüncü bir kişinin fidanını başkasının arazisine dikerse, başkasının malzemesiyle yapılan yapılara ilişkin hükümler bunlar hakkında da uygulanır (TMK m.729/1).

2.2. Muhdesat Sayılmayan Hafif Yapılar

Muhdesat, kalıcılığa bağlı bir kavramdır. Başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar bunların malikine aittir; taşınır mal hükümlerine tabi olur ve tapu kütüğünde gösterilmez (TMK m.728). Belirleyici olan yapının adı değil, araziye kalıcı olarak bağlanıp bağlanmadığıdır; bu durum çoğu dosyada keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir.

3. Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, taşınmaz üzerindeki bir yapının veya ağacın kim tarafından ve kimin hesabına meydana getirildiğinin mahkemece belirlenmesini isteyen davadır. Tespit davası yoluyla mahkemeden bir hakkın veya hukuki ilişkinin varlığının ya da yokluğunun belirlenmesi istenir (HMK m.106/1). Muhdesat aidiyetinin tespiti davası bu nedenle yapının “var olduğunu” değil, muhdesat üzerindeki hakkın kime ait olduğunu belirletir; maddi vakıalar tek başlarına tespit davasının konusunu oluşturamaz (HMK m.106/3).

3.1. Muhdesatın Aidiyeti Davası Şartları: Güncel Hukuki Yarar

Muhdesatın aidiyeti davasının temel şartı güncel hukuki yarardır. Tespit davası açanın, kanunlarda belirtilen istisnai durumlar dışında, bu davayı açmakta hukuken korunmaya değer güncel bir yararı bulunmalıdır (HMK m.106/2). Muhdesatın kime ait olduğunu merak etmek ya da ileride bir uyuşmazlık çıkabileceğini düşünmek bu yararı kurmaz; tespitin sonucuna bağlı somut ve güncel bir hukuki durum bulunmalıdır.

Muhdesatın aidiyeti davasında hukuki yarar, muhdesat sahibinin kanunda sayılan bir talebi doğrudan ileri sürüp süremeyeceğine göre de değerlendirilir. Yapıyı yapan kişi, tazminat (TMK m.723), mülkiyetin devri (TMK m.724) veya sebepsiz zenginleşme (TBK m.77) gibi talepleri doğrudan dava edebiliyorsa, bunları ileri sürmek tespit davasından daha doğrudan bir yoldur. Hangi yolun seçileceği, yapının değeri, iyiniyet ve taşınmazın paylaşılıp paylaşılmayacağı birlikte değerlendirilerek belirlenir.

3.2. Muhdesatın Aidiyeti Davasının Tarafları

Muhdesatın aidiyeti davasını, muhdesatı kendi adına ve hesabına meydana getirdiğini ileri süren kişi açar. Dava, taşınmazın diğer malik veya paydaşlarına yöneltilir. Muhdesat üzerindeki hakkın tespiti taşınmazın bütün maliklerini ilgilendirdiği için bir hakkın birden fazla kimseye karşı birlikte ileri sürülmesi ve tamamı hakkında tek hüküm verilmesi gereken hâllerde mecburi dava arkadaşlığı kuralı uygulanır (HMK m.59).

3.3. Muhdesatın Aidiyeti Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası malvarlığı hakkına ilişkin olduğundan, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.2/1). Bu, ortaklığın giderilmesi davasından farklıdır: ortaklığın giderilmesi davası değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-b). İki dava aynı taşınmaz için yürüse bile çoğu zaman farklı mahkemelerde görülür.

4. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Muhdesat İddiası

Ortaklığın giderilmesi davasında muhdesat iddiası, muhdesatın aidiyeti davalarının en sık doğduğu yerdir. Aynen bölünme mümkün değilse paylı mal açık artırmayla satılır ve bedel paydaşlar arasında bölüşülür (TMK m.699). Taşınmaza bina yapan veya ağaç diken paydaş için bu sonuç önemlidir: muhdesatın kendisine ait olduğu ortaya konmazsa satış bedeli yalnız tapudaki pay oranlarına göre dağıtılır ve yapının değeri de bu oranlara göre paylaşılır.

Muhdesat iddiası ortaklığın giderilmesi dosyasında şöyle işler. Bir davada hüküm verilebilmesi başka bir davaya veya dava konusuyla ilgili bir hukuki ilişkinin mevcut olup olmadığına bağlıysa mahkeme o davanın sonuçlanmasına kadar yargılamayı bekletebilir (HMK m.165/1). Davanın sonuçlandırılması başka bir davanın çözümüne bağlıysa mahkeme, ilgili tarafa görevli mahkemeye başvurması için uygun bir süre verir; bu süre içinde başvurulmazsa ilgili taraf bu iddiasından vazgeçmiş sayılır ve esas dava hakkında karar verilir (HMK m.165/2).

Muhdesat iddiası bu nedenle zamana bağlıdır. Ortaklığın giderilmesi mahkemesinin verdiği sürede asliye hukuk mahkemesinde muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılmalı ve açıldığı ortaklığın giderilmesi dosyasına bildirilmelidir. Satış ve paylaştırmanın bütün aşamaları için ortaklığın giderilmesi davası yazısına bakın.

5. Muhdesat Şerhi ve Kadastro Kanunu m.19

Muhdesat şerhi, muhdesatın arazi malikinden başka birine ait olduğunun tapuda gösterildiği kayıttır ve dayanağı Kadastro Kanunu m.19’dur. Taşınmaz üzerinde malikinden başka bir kimseye veya paydaşlarından birine ait muhdesat mevcutsa, bunun sahibi, cinsi, ihdas tarihi ve iktisap sebebi belirtilerek tutanağın ve kütüğün beyanlar hanesinde gösterilir (Kadastro Kanunu m.19/2).

Muhdesat şerhi kadastro çalışmasıyla bağlantılıdır: hüküm, kadastro tutanağının ve kütüğün beyanlar hanesini düzenler. Bu nedenle yapının kadastro tespiti sırasında mevcut olup olmadığı ve inşa tarihi, şerhin tartışıldığı her dosyada ilk bakılan olgudur. Kadastro tespitine karşı yollar için kadastro tespitine itiraz yazısına bakın.

Kadastro sırasında ikili kullanımı sona erdirmek de mümkündür: tarafların muvafakati hâlinde kadastro teknisyenleri veya kadastro komisyonu, ikili kullanımı anlaşmaları çerçevesinde tek mülkiyete dönüştürebilir (Kadastro Kanunu m.19/3). Kadastrodan sonra tek mülkiyet ya ortaklığın giderilmesiyle ya da taraflar arasında resmî senetle yapılacak bir devirle kurulur; taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmî şekle bağlıdır (TMK m.706).

5.1. Muhdesat Terkini Nasıl Yapılır?

Muhdesat terkini, tapudaki muhdesat beyanının silinmesidir. Tapu sicilinde terkin, tescilin kendisine hak sağladığı kimsenin istemine ya da yetkili makam veya mahkeme kararına dayanılarak yapılır; kayıtların terkininde tescil istemleriyle ilgili hükümler uygulanır (Tapu Sicili Tüzüğü m.69/1-2). Muhdesat terkini bu nedenle iki yoldan yapılır:

1. Rıza ile tapuda: Muhdesat beyanı lehine olan kişi, terkini tapu müdürlüğünden ister.
2. Mahkeme kararıyla: Beyan lehine olan kişi rıza göstermiyorsa, kaydın dayanağının bulunmadığını ileri süren taşınmaz maliki terkini dava eder; terkin kesinleşen karara dayanılarak yapılır.

Kaydın hukuki değerini kaybettiği bir başka hâl de tüzükte düzenlenmiştir: bir ayni hakkın veya şerhedilmiş kişisel hakkın diğer sebeplere dayalı olarak sona ermesiyle kayıt hukuki değerini kaybederse yüklü taşınmaz maliki terkini isteyebilir; müdürlük istemi yerine getirirse her ilgili, işlemin kendisine tebliğinden başlayarak otuz gün içinde terkine karşı dava açabilir (Tapu Sicili Tüzüğü m.69/4).

6. Muhdesatla İlgili Karıştırılan Yollar

Muhdesat uyuşmazlığında aynı olaya uyan birden fazla yol vardır ve her biri farklı bir sonuç doğurur:

Yol	Ne sağlar	Dayanak	Mahkeme
Muh­de­sa­tın aidi­ye­ti­nin tespiti	Muh­de­sat üze­rin­deki hakkın kime ait oldu­ğu­nun belir­len­mesi	HMK m.106	Asliye hukuk
Ortak­lı­ğın gide­ril­mesi	Taşın­ma­zın pay­la­şıl­ması veya satılıp bedelin dağı­tıl­ması	TMK m.699	Sulh hukuk
Taz­mi­nat	Sökül­me­yen malzeme için uygun bedel	TMK m.723	Asliye hukuk
Mül­ki­ye­tin malzeme sahi­bine veril­mesi	Yapı değeri açıkça faz­laysa bedel kar­şı­lığı mül­ki­yet	TMK m.724	Asliye hukuk
Sebep­siz zen­gin­leşme	Zen­gin­leş­me­nin geri veril­mesi	TBK m.77	Asliye hukuk
Taşkın yapı	Taşan kısım için irtifak veya mül­ki­yet devri	TMK m.725	Asliye hukuk

Mahkeme sütunundaki asliye hukuk görevi HMK m.2/1’den, sulh hukuk görevi HMK m.4/1-b’den gelir. Taşkın yapıda süre kısadır: zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak on beş gün içinde itiraz etmemiş ve durum ile koşullar da haklı gösteriyorsa, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kişi uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir (TMK m.725/2). Tapu kaydının kendisini değiştirmeye yönelik davalar için tapu iptali ve tescil davası yazısına bakın.

7. Muhdesatın Aidiyeti Davasında İspat ve Deliller

Muhdesatın aidiyeti davasında ispat yükü davacıdadır: kanunda aksine hüküm bulunmadıkça taraflardan her biri hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür (TMK m.6). Davacı, yapıyı veya ağacı kendi adına ve hesabına meydana getirdiğini ve bunun ne zaman yapıldığını ortaya koymalıdır.

Muhdesatın aidiyeti davasında sık kullanılan deliller şunlardır:

• Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi: Yapının kim adına ve hangi tarihte izne bağlandığını gösterir.
• Abonelik kayıtları: Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin kimin adına ve hangi tarihte açıldığı, yapının kullanımını ve tarihini destekler.
• Fatura, banka ödemesi ve sözleşmeler: Malzeme ve işçilik giderinin kimin tarafından karşılandığını gösterir.
• Kadastro tutanağı, pafta ve hava fotoğrafları: Yapının kadastro sırasında var olup olmadığını ve hangi tarihte ortaya çıktığını belirlemeye yarar.
• Keşif, bilirkişi ve tanık: Yapının niteliği, yaşı ve değeri keşifte belirlenir; tanıklar yapımı ve giderin kaynağını anlatır.

Tek bir belge çoğu dosyada yetmez; delillerin birlikte hem yapım tarihini hem giderin kaynağını göstermesi gerekir. Keşif ve bilirkişi için keşif ne demek ve bilirkişi ne demek yazılarına bakın.

8. Muhdesatın Aidiyeti Davası: Adım Adım

1. Tapu kaydını ve kadastro tutanağını çıkarın: Beyanlar hanesinde muhdesat şerhi olup olmadığını ve taşınmazın kadastro tarihini belirleyin (Kadastro Kanunu m.19/2).
2. Yapım tarihini ve giderin kaynağını belgeleyin: Ruhsat, abonelik, fatura ve ödeme kayıtlarını bir araya getirin.
3. Hukuki yararınızı somutlaştırın: Ortaklığın giderilmesi davası gibi sonucu tespite bağlı güncel bir uyuşmazlık olup olmadığını belirleyin (HMK m.106/2).
4. Doğru yolu seçin: Talebiniz yapının bedeli, mülkiyetin devri ya da zenginleşmenin iadesiyse tazminat, TMK m.724 veya sebepsiz zenginleşme yolunu değerlendirin.
5. Verilen süreyi kaçırmayın: Ortaklığın giderilmesi dosyasında verilen süre içinde asliye hukuk mahkemesinde dava açın ve dosyaya bildirin (HMK m.165/2).
6. Davayı bütün maliklere yöneltin: Taşınmazın diğer malik ve paydaşlarını davalı gösterin (HMK m.59).

İlgili yazılar: Ortaklığın Giderilmesi Davası · Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) · Tapu İptali ve Tescil Davası · Paylı ve Elbirliği Mülkiyeti