Aidat Ödemeyene Ne Yapılır? İcra Takibi ve Gecikme Tazminatı

Aidat ödemeyene ne yapılır sorusunun cevabı kanunda sıralıdır: aidat ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açabilir ya da icra takibi yapabilir ve borçlu ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder (Kat Mülkiyeti Kanunu m.20). Kiracı da kira miktarıyla sınırlı olarak malikle birlikte sorumludur; borç bu yollarla alınamazsa bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescil edilir ve alacak önceliklidir (KMK m.22). Sürekli ödemeyen kat maliki için son çare mülkiyetin devri davasıdır (KMK m.25).

Aidat ödemeyene ne yapılır sorusunda seçilecek yol, borcun hangi belgeye dayandığına göre değişir. Kesinleşmiş işletme projesine veya kurulun işletme giderleriyle ilgili kararına dayanan alacakta itiraz icra mahkemesinde kaldırılabilir (KMK m.37, İcra ve İflas Kanunu m.68); belgesi bu nitelikte olmayan alacakta itirazın iptali davası ya da alacak davası açılır.

1. Aidat Ödemeyene Ne Yapılır: Dava ve İcra Takibi Yetkisi

Aidat ödemeyene ne yapılır sorusunda ilk adım dava açmak veya icra takibi yapmaktır. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir (KMK m.20). Yetki yalnız yöneticide değildir; yönetici atanmamış bir binada kat maliklerinden her biri takip başlatabilir.

Yöneticinin bu yönde bir görevi de vardır. Yönetim planında aksine hüküm yoksa yönetici, kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapar ve kanuni ipotek hakkını kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirir (KMK m.35). Takibi ihmal eden yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38). Yöneticinin diğer görevleri için apartman yöneticisi yazımıza bakabilirsiniz.

Aidat borcunun kime ve hangi oranda düştüğü, yani kapıcı giderlerinin eşit, sigorta ve onarım giderlerinin arsa payı oranında paylaştırılması kuralı apartman aidatını kim öder yazımızın konusudur.

2. Apartman Aidatını Ödemeyen Nasıl İcraya Verilir?

Apartman aidatını ödemeyen, yönetici veya kat maliklerinden birinin icra dairesine takip talebiyle başvurmasıyla icraya verilir (KMK m.20). Takip talebine, borcun dayandığı işletme projesi veya kurul kararı ile ödenmeyen dönemlerin dökümü eklenir.

2.1. Apartman Aidatı İcra Takibinde Borçlunun İtirazı

Apartman aidatı icra takibinde borçlu, itirazını ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren yedi gün içinde dilekçeyle veya sözlü olarak icra dairesine bildirir. Borcun bir kısmına itiraz eden borçlu, itiraz ettiği kısmın sebebini ve miktarını açıkça göstermek zorundadır; aksi hâlde itiraz edilmemiş sayılır (İİK m.62). İtiraz takibi durdurur ve alacaklının önünde iki ayrı yol açılır.

2.2. Aidat Alacağında İtirazın Kaldırılması

Aidat alacağında itirazın kaldırılması, icra mahkemesinden istenen ve belgeye dayanan hızlı yoldur. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu m.68’in birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır (KMK m.37). Takip bu belgelerden birine dayanıyorsa alacaklı, itirazın kendisine tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını isteyebilir; bu süre içinde istenmezse yeniden ilamsız takip yapılamaz. Borçlu itirazını haklı gösterecek bir belge ibraz edemezse icra mahkemesi itirazın kaldırılmasına karar verir (İİK m.68).

2.3. Aidat Alacağında İtirazın İptali Davası

Aidat alacağında itirazın iptali davası, takip belgesi itirazın kaldırılmasına elverişli değilse veya alacaklı genel mahkemede ispat yolunu seçerse açılır. Alacaklı itirazın tebliği tarihinden itibaren bir yıl içinde mahkemeye başvurarak, genel hükümler dairesinde alacağının varlığını ispat suretiyle itirazın iptalini dava edebilir. Bu süre geçerse alacağını genel hükümlere göre dava etme hakkı saklıdır (İİK m.67). Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B); itirazın iptali davası da bir dava olduğundan bu şart gözetilir. Arabuluculuk sürecinde zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m.18/A).

3. Aidat Ödemeyene Ne Yapılır: Karıştırılan Yollar

Aidat ödemeyene ne yapılır sorusunda aynı adla anılan yollar farklı mercie, farklı süreye ve farklı belgeye bağlıdır. Yolların ayrımı şöyledir:

Yol	Merci	Süre	Ne ister	Dayanak
İlamsız icra takibi	İcra dairesi	Borçlunun itirazı için ödeme emrinin tebliğinden yedi gün	Takip talebi ve borç dökümü	KMK m.20, İİK m.62
İtirazın kal­dı­rıl­ması	İcra mahkemesi	İtirazın tebliğinden altı ay	Kesinleşen işletme projesi veya kurulun işletme gideri kararı	KMK m.37, İİK m.68
İtirazın iptali davası	Mahkeme	İtirazın tebliğinden bir yıl; önce ara­bu­lu­cu­luk	Alacağın genel hükümlere göre ispatı	İİK m.67, 6325 sK m.18/B
Hâkimin müdahalesi	Ana­gay­ri­men­ku­lün bulunduğu yerin sulh mahkemesi	Kanunda dava süresi yok	Borç ve yükümlerin yerine geti­ril­me­mesi ve zarar	KMK m.33
Kanuni ipotek	Tapu kütüğüne tescil	Borç dava ve takiple alı­na­ma­dık­tan sonra	Mahkemece tespit edilmiş borç ve yazılı istem	KMK m.22
Mülkiyetin devri davası	Hâkim	Dava açma kararının öğre­nil­me­sin­den altı ay, her hâlde beş yıl	Kurul kararı ve devir bedelinin yatırılması	KMK m.25

Hâkimin müdahalesi yolu bir alacak tahsili yolu değildir. Kat malikinin yahut bağımsız bölümünden kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı yararlanan kişinin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim belirlediği kısa süre içinde kararının yerine getirilmesini ilgiliye bildirir ve süresinde uymayana aynı mahkemece idari para cezası verilir (KMK m.33). Maddedeki ceza tutarları kanunun taban tutarlarıdır ve her yıl yeniden değerlenir; uygulanacak tutar başvuru yılının tutarıdır.

Kurulun aldığı aidat kararına karşı kat malikinin başvuracağı yol ise bunlardan farklıdır: karar, kat malikleri kurulu kararının iptali davasıyla kaldırılır ve iptal edilmedikçe uygulanır (KMK m.32, 33).

4. Aidat Gecikme Tazminatı: Kat Mülkiyeti Kanunu 20. Madde

Aidat gecikme tazminatı, Kat Mülkiyeti Kanunu 20. maddede düzenlenmiştir: gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür (KMK m.20). Yükümlülük kanundan doğar; yönetim planında ayrıca yazılmış olması gerekmez.

Kat Mülkiyeti Kanunu 20. maddesindeki aidat kuralının dört sonucu vardır:

• Oran aylıktır. Tazminat yıllık değil aylık yüzde beş hesabıyla ve yalnız geciktirilen günler için işler (KMK m.20).
• Kısmi ödeme de kapsamdadır. Hüküm payın “tamamını ödemeyen” kat malikini sayar; eksik ödeme hâlinde ödenmeyen kısım için tazminat işler (KMK m.20).
• Kiracıya yayılır. Kiracının müteselsil sorumluluğu gider ve avans borcunun yanında gecikme tazminatını da kapsar; kira miktarı sınırı burada da geçerlidir (KMK m.22).
• Oran 2007’de değişti. Madde metnindeki “yüzde on” ibaresi 14.11.2007 tarihli 5711 sayılı Kanunla “yüzde beş” olarak değiştirilmiştir. Yüzde on oranıyla yapılmış bir hesap bugünkü kanuna göre fazla talep içerir.

4.1. Aidat Gecikme Tazminatı Hangi Tarihten İşler?

Aidat gecikme tazminatı, kanunun ifadesiyle “ödemede geciktiği günler” için işler (KMK m.20); gecikmenin başladığı gün de temerrüt kurallarına göre belirlenir. Borcun ifa edileceği gün işletme projesinde veya kurul kararında belirlenmişse borçlu bu günün geçmesiyle temerrüde düşer; ödeme günü belirlenmemiş muaccel borçta borçlu ancak alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer (Türk Borçlar Kanunu m.117). İşletme projesi kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir (KMK m.37); bu bildirimin belgesi, tazminatın hangi tarihten işlediğini gösterir.

Aidat gecikme tazminatını borcun doğduğu günden başlatan bir hesap, ödeme gününün belirlendiği veya ihtarın yapıldığı belgelenmedikçe borçlunun itirazına açıktır. Yönetim açısından işletme projesinin ve kurul kararlarının tebliğ belgeleri bu nedenle alacağın kendisi kadar önemlidir.

5. Aidat Ödemeyen Kiracı ve Aidat Ödemeyen Ev Sahibi

Aidat ödemeyen kiracı, bağımsız bölümde kira sözleşmesine dayanarak devamlı yararlandığı için kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından malikle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m.22). Kanun, kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümleri kiracılara ve bağımsız bölümden devamlı yararlananlara da uygular (KMK m.18).

Aidat ödemeyen ev sahibi, aidat borcunun asıl borçlusudur (KMK m.20). Kiracı aidatı öderken ev sahibinin geçmiş borcu birikmişse yönetim bu borç için doğrudan kat malikine gider; kiracıdan istenebilecek tutar kira miktarıyla sınırlı olduğundan aşan kısım yalnız malikten alınabilir (KMK m.22).

Aidat ödemeyen kiracının kira ilişkisindeki sonuçları, yani ev sahibinin kiracıya karşı kullanabileceği yollar kira hukukunun konusudur; bunun için kiracının hakları yazımıza bakabilirsiniz.

6. Apartman Aidat Borcu İçin İhtarname

Apartman aidat borcu için ihtarname, dava ve icra takibinin şartı değildir; kanun takip yetkisini ihtara bağlamaz (KMK m.20). İhtarnamenin işlevi, ödeme günü belirlenmemiş borçta borçluyu temerrüde düşürmek (TBK m.117) ve gecikme tazminatının başlangıcını belgelemektir. İhtarnamede borcun dayandığı işletme projesi veya kurul kararı, ödenmeyen dönemler, toplam tutar ve ödeme için verilen süre gösterilir.

Aidatını ödemeyen apartman sakini hakkında yazılı uyarı yapılması, sakin kat maliki değilse kiracının sorumluluğunu da belgeleyen bir işlemdir; uyarının kiracıya da gönderilmesi, kira miktarıyla sınırlı sorumluluğun ileri sürülmesini kolaylaştırır (KMK m.22).

7. Apartman Aidat Borcunda Zamanaşımı

Apartman aidat borcunda zamanaşımı için Kat Mülkiyeti Kanunu ayrı bir süre öngörmez. Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.146); kira bedelleri, anapara faizleri ve ücret gibi diğer dönemsel edimler ise beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.147). Aidat her dönem için ayrıca doğan bir gider payı olduğundan beş yıllık süre gündeme gelir ve süre her dönem borcu için ayrı hesaplanır.

Zamanaşımı borçlunun ileri sürmesi gereken bir savunmadır. Takipte veya davada eski dönemlere ilişkin borç isteniyorsa bu savunma itirazda ve cevapta açıkça belirtilir.

8. Aidat Ödemeyene Kanuni İpotek ve Alacağın Önceliği

Aidat ödemeyene karşı kanuni ipotek, dava ve takip yoluyla alınamayan borç için bağımsız bölüm üzerine kurulan güvencedir. Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir (KMK m.22).

Kanuni ipotek için üç koşul birlikte aranır: borcun dava ve takip yoluyla alınamamış olması, borcun mahkemece tespit edilmiş olması ve tescilin yazılı olarak istenmesi (KMK m.22). Kanun ayrıca alacaklıların bu kanuni ipotek hakkından önceden feragat etmelerini geçersiz sayan hükmü burada da uygular (KMK m.22, Türk Medeni Kanunu m.893).

Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir (KMK m.22). Bu iki hüküm birlikte alacağı bağımsız bölüme bağlar; daire satın alacak kişi için tapu kaydındaki yüklerin ve yönetimdeki borç durumunun devirden önce incelenmesi bu nedenle gereklidir. Tapu kaydındaki kayıtlar için tapuda şerh, ipoteğin genel işleyişi için ipotek nedir yazılarımıza bakabilirsiniz.

9. Aidat Ödemeyene Mülkiyetin Devri Davası

Aidat ödemeyene karşı mülkiyetin devri davası en ağır ve son çaredir. Kat maliklerinden biri kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmeyerek diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ederse, diğer kat malikleri o kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilir (KMK m.25).

Aidat bakımından çekilmezlik kanunda bir ölçüte bağlanmıştır: kat malikinin ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olması hâlinde çekilmezlik her hâlde var sayılır (KMK m.25). Birikmiş borç için tek bir takip yapılması bu sayıyı oluşturmaz.

Mülkiyetin devri davası bedelsiz bir el koyma değildir. Davanın açılması, aksi kararlaştırılmamışsa diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bağımsız bölümün hükme en yakın tarihteki değeri kat malikine ödenir; hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara süre verir (KMK m.25). Dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesinden başlayarak altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer (KMK m.25).

9.1. Aidat Ödemeyen Kat Maliki İmza Toplayarak Çıkarılabilir mi?

Aidat ödemeyen kat maliki imza toplayarak çıkarılamaz. Apartmanda dolaştırılan imza listesi kanunun aradığı üç şartı karşılamaz: dava açılması için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alınması, mülkiyetin hâkim kararıyla devredilmesi ve devir bedelinin hükümden önce bankaya yatırılması (KMK m.25). Madde kat malikinin mülkiyet hakkının devrini düzenler; kiracının çıkarılması kira hukukunun konusudur ve bunun için kiracı tahliyesi yazımıza bakabilirsiniz.

10. Aidat Ödemeyene Ne Yapılır: Adım Adım

Aidat ödemeyene ne yapılır sorusunda yönetici veya kat maliki şu sırayı izler:

1. Borcu belgeleyin. Borcun dayandığı işletme projesini veya kurul kararını ve ödenmeyen dönemlerin dökümünü hazırlayın (KMK m.20, 37).
2. Temerrüdü belgeleyin. Ödeme günü belirlenmemişse yazılı ihtar gönderin (TBK m.117).
3. Gecikme tazminatını doğru hesaplayın. Aylık yüzde beş, yalnız geciktirilen günler için (KMK m.20).
4. İcra takibi başlatın. İtiraz gelirse belgeniz kesinleşmiş işletme projesi veya kurul kararıysa altı ay içinde itirazın kaldırılmasını isteyin (İİK m.68); değilse arabulucuya başvurup bir yıl içinde itirazın iptali davası açın (İİK m.67, 6325 sK m.18/B).
5. Kiracı varsa takibi kira miktarı sınırını gözeterek kurun; aşan kısım için kat malikine gidin (KMK m.22).
6. Borç tahsil edilemezse mahkemece tespit edilen borç için yazılı istemle kanuni ipotek tescilini isteyin (KMK m.22).
7. Ödememe sürüyorsa her dönem için ayrı takip yapın; iki takvim yılında üç takip koşulu oluşursa kurul kararıyla mülkiyetin devri davasını değerlendirin (KMK m.25).

Borçlu tarafta ise talep edilen tutarın hangi gider kalemine ait olduğu, paylaşımın KMK m.20’deki eşit ve arsa payı ayrımına uygunluğu, gecikme tazminatının aylık yüzde beşi aşıp aşmadığı ve eski dönemler için zamanaşımı incelenir. Dayanak kurul kararı hukuka aykırıysa iptal davası süresi kararın tarihinden veya öğrenilmesinden işler (KMK m.33).