Apartman Aidatını Kim Öder? Kiracı mı, Ev Sahibi mi?

Apartman aidatını kim öder sorusunun cevabı kanunda açıktır: aidatı kat maliki öder, çünkü Kat Mülkiyeti Kanunu ortak giderlere ve bunlar için toplanan avansa katılma borcunu kat maliklerine yükler (Kat Mülkiyeti Kanunu m.20). Bağımsız bölümde kira sözleşmesine dayanarak oturan kiracı da malikle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m.22).

Apartman aidatını kim öder sorusu çoğu zaman üç ayrı soruyla birlikte gelir: aidatın hangi oranda bölüşüleceği, dairesini kullanmayan kat malikinin ödeyip ödemeyeceği ve aidatın nasıl belirleneceği. Üçünün cevabı da kanunun aynı iki maddesinde ve işletme projesine ilişkin hükümde yer alır (KMK m.20, 22, 37).

1. Apartman Aidatını Kim Öder: Kat Maliki

Apartman aidatını kim öder sorusunda kanuni borçlu kat malikidir. Kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça ortak giderlere ve bunlar için toplanacak avansa katılmakla yükümlüdür (KMK m.20). Borç bağımsız bölümün mülkiyetine bağlıdır; bağımsız bölümün konut veya işyeri olması, kat malikinin orada oturup oturmaması borcu değiştirmez.

Apartman aidatını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açabilir, icra takibi yapabilir ve borçlu ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder (KMK m.20). Tahsil yolları için aidat ödemeyene ne yapılır yazımıza bakabilirsiniz.

1.1. Aidat Nedir, Ne Demek?

Aidat, kat maliklerinin anagayrimenkulün ortak giderlerine katılma payının günlük dildeki adıdır. Kanun “aidat” sözcüğünü kullanmaz; aynı borcu gider ve avans payı olarak adlandırır (KMK m.20). Avans, giderler yapılmadan önce işletme projesine göre toplanan paradır; yönetici, işletme projesi onaylanıncaya kadar avansı yönetim planında gösterilen zamanda, böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplar (KMK m.35).

2. Apartman Aidatını Kiracı mı, Ev Sahibi mi Öder?

Apartman aidatını ev sahibi olan kat maliki öder; kiracı ise kanun gereği malikle birlikte sorumludur. Kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümde kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı yararlananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m.22).

Apartman aidatında kiracının sorumluluğundan dört sonuç çıkar:

• Yönetim alacağını kiracıdan da isteyebilir. Sorumluluk müteselsil olduğu için yönetim kat malikine, kiracıya veya ikisine birlikte başvurabilir (KMK m.22).
• Kiracıdan kira miktarını aşan tutar istenemez. Birikmiş aidat borcu kirayı aşıyorsa aşan kısım yalnız kat malikinden istenir (KMK m.22).
• Kiracının ödediği kiradan düşülür. Kiracı yönetime yaptığı ödemeyi kira borcundan mahsup eder (KMK m.22).
• Gecikme tazminatı da kapsamdadır. Kiracının müteselsil sorumluluğu gider ve avans borcunun yanında gecikme tazminatını da kapsar (KMK m.22).

Kanun, kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümleri bağımsız bölümlerdeki kiracılara, oturma hakkı sahiplerine ve bölümlerden herhangi bir şekilde devamlı yararlananlara da uygular (KMK m.18).

Kira sözleşmesinde aidatın kiracıya ait olduğu kaydı kiracı ile ev sahibi arasında sonuç doğurur. Bu kayıt yönetime karşı kira miktarı sınırını genişletmez, çünkü sınır kanundan gelir (KMK m.22). Kira ilişkisinden doğan diğer haklar için kiracının hakları yazımıza bakabilirsiniz.

3. Apartman Aidatı Nasıl Belirlenir?

Apartman aidatı işletme projesiyle belirlenir. İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır; kabul edilmiş proje yoksa yönetici, en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar (KMK m.37). Projede özellikle anagayrimenkulün bir yıllık yönetimindeki tahmini gelir ve gider tutarları, tüm giderlerden her kat malikine KMK m.20’deki esaslara göre düşecek tahmini miktar ve her kat malikinin vermesi gereken avans tutarı gösterilir (KMK m.37).

İşletme projesi kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır (KMK m.37). Bu hükümler 7 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanunla değiştirilmiş ve 22 Mayıs 2026’da yürürlüğe girmiştir; maddenin bir cümlesi aynı Kanunla yürürlükten kaldırılmıştır. Bu tarihten önceki kaynaklarda işletme projesinin kesinleşmesine ilişkin anlatılan usul bugünkü metinle aynı değildir.

3.1. Apartman Aidatı Neye Göre Belirlenir: Eşit Pay ve Arsa Payı

Apartman aidatı neye göre belirlenir sorusunun cevabı gider türüne göre değişir. Kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça (KMK m.20):

• Eşit olarak kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa katılır.
• Kendi arsa payı oranında anagayrimenkulün sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere, ortak tesislerin işletme giderlerine ve bu giderler için toplanacak avansa katılır.

Apartman aidatında kapıcı maaşı bu nedenle bütün bağımsız bölümlerden aynı tutarda, çatı onarımı ise arsa payı yüksek bölümlerden daha fazla alınır. İki gider türünü tek oranla bölüştüren bir cetvel, kat malikleri başka türlü anlaşmadıkça kanuna aykırıdır. Maddedeki “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” kaydı, kat maliklerinin yönetim planında veya aralarındaki anlaşmayla farklı bir paylaşım kurabileceğini gösterir (KMK m.20). Arsa payının ne olduğu ve tapuda nasıl görüldüğü için arsa payı yazımıza bakabilirsiniz.

3.2. Site Aidatı Nasıl Belirlenir?

Site aidatı da apartman aidatıyla aynı kurala göre belirlenir: işletme projesi hazırlanır, gider türüne göre eşit veya arsa payı oranında paylaştırılır ve genel kurulda onaylanır (KMK m.20, 37). Toplu yapılarda ortak giderlerin ve yönetim organlarının ayrıntısı sitenin yönetim planında düzenlenir; bunun için yönetim planı yazımıza bakabilirsiniz.

3.3. Apartman Aidatı Neleri Kapsar?

Apartman aidatı, kanunun saydığı ortak gider kalemlerini kapsar: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri; anagayrimenkulün sigorta primleri; bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri; yönetici aylığı gibi diğer giderler ve ortak tesislerin işletme giderleri (KMK m.20). Asansörlerin aylık bakım ve yıllık kontrollerinin yaptırılması ve bunların ücretlerinin ödenmesi yöneticinin görevleri arasında sayılır (KMK m.35); bu ödemeler de ortak giderdir. Hangi yerlerin ortak yer sayıldığı için kat mülkiyeti nedir yazımıza bakabilirsiniz.

3.4. Apartman Aidatı Ne Zaman Ödenir?

Apartman aidatı, işletme projesinde veya kurul kararında gösterilen ödeme zamanında ödenir. Kanun aylık ödeme günü belirlemez; işletme projesinde her kat malikinin vermesi gereken avans tutarı gösterilir (KMK m.37) ve yönetici avansı yönetim planında gösterilen zamanda, böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplar (KMK m.35). Ödeme günü belirlenmiş borçta kat maliki bu günün geçmesiyle temerrüde düşer (Türk Borçlar Kanunu m.117).

4. Apartman Aidat Yönetmeliği ve Aidat Kanunu

Apartman aidat yönetmeliği veya apartman aidat kanunu olarak aranan kurallar Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ve binanın yönetim planında yer alır. Gider paylaşımı KMK m.20’de, kiracının sorumluluğu KMK m.22’de, işletme projesi KMK m.37’de düzenlenir. Anagayrimenkulün yönetimi ayrıca kat maliklerinin sözleşmesine ve yönetim planına göre verilen kurul kararlarıyla yürür (KMK m.32). Apartmanda “aidat yönetmeliği” diye bilinen belge çoğu zaman binanın yönetim planıdır. Kanunun kendisi için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu sayfamıza bakabilirsiniz.

5. Aidat Artış Oranı ve Yöneticinin Aidatı Artırması

Aidat artış oranı kanunda sabit bir oran olarak yazılı değildir; aidat her yıl işletme projesiyle belirlenir ve genel kurulda onaylanır (KMK m.37). Kanun yalnız yöneticinin yaptığı geçici işletme projesine bir sınır koyar: mevcut işletme projesi varsa geçici proje için öngörülen bedel, yürürlükteki proje bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere, bir önceki yıl için Vergi Usul Kanunu mükerrer 298. madde uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir ve kat malikleri kuruluna sunulur (KMK m.37).

Apartman yöneticisi toplantı yapmadan aidatı bu sınır içinde, geçici işletme projesiyle belirleyebilir. Geçici proje en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanır (KMK m.37). Yeniden değerleme oranını aşan bir artış için genel kurulda onaylanan bir işletme projesi gerekir.

6. Boş Daire Aidat Öder mi?

Boş daire aidat öder. Kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan yararlanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz (KMK m.20). Dairede kimsenin oturmaması, dairenin kiraya verilmemesi veya kat malikinin başka bir şehirde yaşaması bu hükmün kapsadığı ihtiyaç yokluğu iddialarıdır.

Hüküm iki ayrı savunmayı kapatır:

1. Haktan vazgeçme: Kat malikinin asansörü veya ortak alanı kullanmayacağını bildirip kullanma hakkından vazgeçmesi gider payını sona erdirmez (KMK m.20).
2. İhtiyaç yokluğu: Zemin katta oturduğu için asansöre, dairesi boş olduğu için ısıtmaya ihtiyacı olmadığı iddiası da gider payından kurtarmaz (KMK m.20).

6.1. Dükkanlar Apartman Aidatı Öder mi?

Dükkanlar apartman aidatı öder, çünkü dükkân sahibi de kat malikidir ve kanun gider payını kat maliki sıfatına bağlar (KMK m.20). Dükkânın ayrı girişi olması veya kapıcı hizmetinden yararlanmaması, bağımsız bölümün durumu dolayısıyla ortak yerlerden yararlanmaya ihtiyaç bulunmadığı iddiasıdır ve gider payını kaldırmaz (KMK m.20). Paylaşımın farklı yapılması ancak kat maliklerinin başka türlü anlaşmasıyla mümkündür.

7. Apartman Aidatı Hangi Durumda Ödenmez?

Apartman aidatı hangi durumda ödenmez sorusunda kanunun kapattığı ilk yol kullanmamadır; kullanmama aidatı ödememe sebebi değildir (KMK m.20). Aidatın tamamen veya kısmen istenemeyeceği durumlar kanundaki sınırlardan doğar:

• Kat maliklerinin başka türlü anlaşması: Gider paylaşımı kat maliklerinin anlaşmasıyla kanundaki esaslardan farklı kurulabilir (KMK m.20).
• Kurul kararının iptali: Aidat bir kurul kararına dayanıyorsa ve karar süresinde açılan davada iptal edilirse, aidat o karara dayanarak istenemez (KMK m.33).
• Kiracı için kira miktarını aşan kısım: Kiracıdan kira miktarını aşan aidat istenemez; aşan kısım kat malikinden istenir (KMK m.22).
• Kusurlu kişinin sebep olduğu gider: Gidere bir kat malikinin veya bağımsız bölümünden yararlanan kişinin kusurlu hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanlar ödedikleri tutar için o kişiye rücu eder (KMK m.20). Gider yine paylaştırılır, ancak ödenen tutar kusurlu kişiden geri istenir.

Kurul kararı iptal edilinceye kadar kat malikleri karara uymakla yükümlüdür (KMK m.32). Aidat yüksek veya hatalı paylaştırılmış olsa bile ödememek yerine süresinde itiraz edilir.

7.1. Fahiş Aidata İtiraz

Fahiş aidata itiraz, aidatı belirleyen işletme projesinin onaylandığı genel kurul kararına karşı yapılır. İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır (KMK m.37); onay kararına karşı toplantıda aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir (KMK m.33). Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Sürelerin ve usulün ayrıntısı kat malikleri kurulu kararının iptali yazımızdadır.

8. Apartman Yöneticisi Aidat Öder mi?

Apartman yöneticisi kat maliki ise aidat öder. Kanun gider payını kat maliklerine yükler ve yönetici olan kat malikini bu yükümlülükten ayıran bir hüküm içermez (KMK m.20). Kat malikleri paylaşımı başka türlü kararlaştırabilir; yöneticiye ayrıca aylık da bağlanabilir ve yönetici aylığı arsa payı oranında paylaştırılan giderlerdendir (KMK m.20). Dışarıdan atanan ve kat maliki olmayan yöneticinin gider payı yoktur, çünkü borç kat maliki sıfatına bağlıdır.

Yöneticinin seçimi, yetkileri ve sorumluluğu için apartman yöneticisi yazımıza bakabilirsiniz.

9. Apartman Aidatında Karıştırılan Sorular

Apartman aidatını kim öder sorusu, farklı dayanaklara bağlı dört ayrı soruyla karıştırılır:

Soru	Cevap	Dayanak
Borcun sahibi kim?	Kat maliki	KMK m.20
Yönetim kiracıdan isteyebilir mi?	Evet, kira miktarıyla sınırlı	KMK m.22
Kiracı ile ev sahibi arasında kim öder?	Kira söz­leş­me­sine göre	Kira sözleşmesi
Aidatın tutarı nasıl belirlenir?	Genel kurulda onaylanan işletme projesiyle	KMK m.37

Birinci ve ikinci soru yönetimin kime başvurabileceğini, üçüncü soru kiracı ile ev sahibinin kendi aralarındaki hesabı belirler. Kiracının yönetime ödediği aidat kiradan düşülür (KMK m.22); kiracı ile ev sahibi arasındaki nihai paylaşım ise kira sözleşmesindeki aidat kaydına göre yapılır. Dördüncü soru ise tutarın kendisine ilişkindir ve itiraz yolu genel kurul kararına karşı iptal davasıdır (KMK m.33).

10. Aidat Borcu Daireyi Satın Alana Geçer mi?

Aidat borcu için kanuni ipotek tescil edilmişse ipotek bağımsız bölüm üzerinde kalır. Kat malikinin borcu dava ve takip yoluyla alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç için bağımsız bölüm üzerine yöneticinin veya kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir ve kat maliklerinin gider alacakları önceliklidir (KMK m.22). Daire alacak kişi bu nedenle tapu kaydındaki yükleri ve yönetimdeki borç durumunu devirden önce inceler; tapu kaydındaki kayıtlar için tapuda şerh yazımıza bakabilirsiniz.

Kat malikleri kurulu kararlarına kat maliklerinin külli ve cüzi halefleri de uymakla yükümlüdür (KMK m.32). Daireyi satın alan kişi, satın aldığı tarihten sonraki aidatlar bakımından yürürlükteki işletme projesi ve kurul kararlarıyla bağlıdır.

11. Gidere Kusuruyla Sebep Olan Öder: Rücu Hakkı

Gidere kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir şekilde yararlanan kişinin kusurlu hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır (KMK m.20). Komşu dairedeki ihmalden doğan su sızıntısının onarımı önce ortak giderden karşılanabilir; ardından ödeyen kat malikleri tutarı kusurlu kat malikinden veya kiracıdan ister. Komşuluk ilişkisinden doğan diğer talepler için komşuluk hukuku yazımıza bakabilirsiniz.

12. Apartman Aidatını Kim Öder: Kontrol Listesi

Apartman aidatını kim öder sorusunu somut bir bina için cevaplarken şu belgeler sırayla incelenir:

1. Yönetim planı: Gider paylaşımına ilişkin özel bir düzenleme olup olmadığı (KMK m.20).
2. İşletme projesi ve onay kararı: Aidatın tutarı, eşit ve arsa payına göre paylaştırılan kalemlerin ayrımı ve genel kurul onayı (KMK m.37).
3. Kira sözleşmesi: Kiracı varsa aidatın kiracı ile ev sahibi arasında kime ait olduğu ve aylık kira tutarı (KMK m.22).
4. Tapu kaydı: Daire satın alınacaksa kanuni ipotek tescili bulunup bulunmadığı (KMK m.22).
5. Karar defteri: Aidata ilişkin kurul kararının tarihi ve itiraz süresi (KMK m.32, 33).