İpoteğin Fekki: İpotek Kaldırma, Terkin ve Fek Davası

İpoteğin fekki, ipoteğin çözülmesi, yani ipotek kaydının tapu kütüğünden silinmesidir (terkin). Borcun ödenmesi ipotek kaydını kendiliğinden silmez: alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini ister (Türk Medeni Kanunu m.883/1). Alacaklı terkini sağlamıyorsa dört yol vardır. Birincisi alacaklının istemiyle tapuda terkindir. Süreli ipotekte ikinci bir yol vardır: süre bitiminden sonraki otuz gün içinde takip şerhi konulmamışsa ipotek malikin talebiyle silinir (TMK m.883/2). Alacaklı parayı almaktan kaçınıyorsa icra dairesi yolu (İcra ve İflas Kanunu m.153), alacağın sona erip ermediği çekişmeliyse ipoteğin fekki davası kullanılır. Hangi yolun açık olduğunu ipoteğin süreli olup olmadığı ve ödemenin belgelenip belgelenemediği belirler.

1. İpoteğin Fekki Nedir?

İpoteğin fekki, alacak sona erdikten sonra ipoteğin tapudan silinmesidir. İpotek, bir alacağı güvence altına almak için kurulur; güvence altına alınan alacak ödeme, ibra veya takas gibi bir sebeple sona erdiğinde ipoteğin varlık sebebi de kalkar. Tapu kütüğündeki kayıt ise borcun ödenmesiyle kendiliğinden silinmez. Kaydın sürmesi, taşınmazın satışını veya yeniden teminat gösterilmesini fiilen zorlaştırır. Bu nedenle terkin ayrı bir işlem olarak istenir.

Terkinin temel şartı alacağın sona ermiş olmasıdır (TMK m.883/1). İpoteğin güvencesi anaparayla sınırlı değildir; takip giderleri, gecikme faizi ve kanunda sayılan faizler de ipoteğin kapsamındadır (TMK m.875). Anaparanın ödenmiş olması, faiz veya takip gideri borcu kalmışsa alacağın tamamen sona erdiğini göstermez.

1.1. İpotek Terkini Ne Demek?

İpotek terkini, tapu kütüğündeki ipotek kaydının silinmesidir. Tapu sicilinde terkin, tescilin kendisine hak sağladığı kimsenin istemine ya da yetkili makam veya mahkeme kararına dayanılarak yapılır; kayıtların terkininde tescil istemleriyle ilgili hükümler uygulanır (Tapu Sicili Tüzüğü m.69/1-2). İpotekte tescilin hak sağladığı kişi ipotek alacaklısıdır. Uygulamada “fek yazısı” ya da “fek müzekkeresi” denen belge, alacaklının terkin istemidir.

2. İpotek Nasıl Kaldırılır? Dört Yol

İpotek kaldırma, alacaklının tutumuna ve ipoteğin niteliğine göre dört yoldan biriyle yapılır:

Yol	Ne zaman kul­la­nı­lır	Kim karar verir	Dayanak
Ala­cak­lı­nın iste­miyle tapuda terkin	Ala­caklı fek yazı­sını verir	Tapu müdür­lüğü	TMK m.883/1, Tapu Sicili Tüzüğü m.69/1
Süreli ipo­tekte malikin talebi	Süre bitmiş ve otuz gün içinde takip şerhi kon­ma­mış	Tapu müdür­lüğü	TMK m.883/2
İcra dairesi yolu	Ala­caklı ortada yok veya parayı almak­tan kaçı­nı­yor	İcra mah­ke­mesi	İİK m.153
İpo­te­ğin fekki davası	Ala­ca­ğın sona erip erme­diği çekiş­meli	Asliye hukuk mah­ke­mesi	TMK m.883, m.1025, m.1026; HMK m.2

2.1. İpotek Kaldırma: Alacaklının İstemiyle Tapuda Terkin

Tapuda terkin, en kısa ve dava gerektirmeyen yoldur. Alacaklı, genellikle bir banka veya kredi kuruluşu, borcun kapandığını gösteren fek yazısını tapu müdürlüğüne gönderir veya malike verir; tapu müdürlüğü bu istem üzerine ipotek kaydını siler (Tapu Sicili Tüzüğü m.69/1). Banka kredisi kapanmış ama ipotek hâlâ görünüyorsa ilk adım, alacaklıdan fek yazısını yazılı ve tebliğ edilebilir biçimde istemektir; sonraki yolların tarihi bu yazışmadan hesaplanır.

2.2. İpotek Kaldırma: Süreli İpotekte Otuz Gün Kuralı

Süreli ipotekte malik, alacaklının istemine gerek kalmadan terkini sağlayabilir. İpotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerine İİK m.150/c’de belirtilen takip şerhi konulmamışsa ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir (TMK m.883/2).

Bu kural 4/7/2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanunun 19. maddesiyle TMK m.883’e eklenmiştir. 2019 öncesine ait kaynaklarda, sürenin dolmasının tek başına terkin sebebi olmadığı anlatılır; o anlatım bugün süreli ipotek bakımından geçerli değildir. Kuralın işleyişi şöyledir:

Durum	Sonuç	Dayanak
Süreli ipotek, süre bitmiş ve otuz gün içinde İİK m.150/c şerhi konulmamış	Malikin talebiyle tapu müdür­lü­ğünce terkin	TMK m.883/2
Süreli ipotek, otuz gün içinde takip şerhi konulmuş	Tapuda terkin yolu kapanır; takip sürer	TMK m.883/2, İİK m.150/c
Süresiz ipotek	Terkin alacağın sona ermesine bağlıdır	TMK m.883/1

İİK m.150/c şerhi, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibin başladığının tapuya işlenmesidir: icra memuru takibin başladığını tapu idaresine bildirir, tapu memuru bunu taşınmazın siciline şerh eder (İİK m.150/c). Süreli ipotekte otuz günü hesaplamadan önce tapu kaydında böyle bir şerh olup olmadığına bakılmalıdır.

2.3. İpotek Kaldırma: İcra Dairesi Yolu (İİK m.153)

İcra dairesi yolu, alacaklı parayı almaktan kaçındığında ya da ortada olmadığında kullanılır ve dava yoluna göre kısadır. İpotekle temin edilmiş ve vadesi gelmiş bir alacağın borçlusu, icra dairesine başvurarak alacaklısının gaip ve yerleşim yerinin bilinmediğini veya borcu almaktan ve ipoteği çözmekten kaçındığını bildirir. İcra dairesi, on beş gün içinde daireye gelip parayı almasını ve ipoteği çözmesini alacaklıya usulüne göre tebliğ eder (İİK m.153/1).

Alacaklı bu süre içinde gelmezse ya da gelip de kanunen makbul bir sebep göstermeden parayı almaktan ve ipoteği çözmekten kaçınırsa, borçlu borcunu icra dairesine tamamen yatırdığında icra mahkemesi, yatırılan paranın alacaklı adına saklanmasına ve ipotek kaydının terkinine karar verir. Karar tapu dairesine tebliğ edilerek ipotekli taşınmazın siciline geçirilir (İİK m.153/1).

İcra dairesi yolu, vadesi gelmemiş borç için de açıktır: vadesi gelmeyen borcu ipotek senedine göre işlemiş ve işleyecek bütün faizleriyle birlikte ödemeyi üstlenen borçlu hakkında da aynı hüküm uygulanır (İİK m.153/2). Maddenin üçüncü fıkrası 14/1/2011 tarihli ve 6103 sayılı Kanunla yürürlükten kaldırılmıştır.

İİK m.153 yolu, borçlunun borcu tamamen yatırabildiği ve alacaklının belli olduğu durumlar için tasarlanmıştır. Borcun miktarı ya da ödenip ödenmediği tartışmalıysa bu yol uyuşmazlığı çözmez; o hâlde dava yoluna gidilir.

3. İpoteğin Fekki Davası

İpoteğin fekki davası, alacağın sona erdiği hâlde ipoteğin terkin edilmediği ve diğer yolların sonuç vermediği durumda açılır. Davanın dayanağı somut olaya göre değişir:

• Alacağın sona ermesi: Alacak sona erince malik, ipoteğin terkinini isteyebilir (TMK m.883/1). Dava, alacaklının bu istemi yerine getirmemesine karşı açılır.
• Ayni hakkın sona ermesi: Bir ayni hakkın sona ermesiyle tescil her türlü hukuki değerini kaybettiği takdirde yüklü taşınmaz maliki terkini isteyebilir. Tapu memuru istemi yerine getirirse her ilgili, işlemin kendisine tebliğinden başlayarak otuz gün içinde terkine karşı dava açabilir. Tapu memuru ayrıca ayni hakkın sona erdiğinin belirlenmesi için hâkime başvurup karara dayanarak terkini yapabilir (TMK m.1026).
• Yolsuz tescil: Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1025/1). İpoteğin baştan geçersiz kurulduğu iddia ediliyorsa uyuşmazlık tapu iptali ve tescil davası boyutuna taşınır.

İpoteğin fekki davası, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla başlamış bir takipte ipoteğin iptalini isteyen davadan ayrıdır. Takipte rehin hakkı itiraz konusu yapılamaz; ipoteğin iptali hakkında dava açılırsa menfi tespit davasına ilişkin İİK m.72 hükümleri kıyasen uygulanır (İİK m.150).

3.1. İpoteğin Fekki Davası Hangi Mahkemede Açılır?

İpoteğin fekki davası malvarlığı hakkına ilişkin olduğundan, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesinde görülür (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.2/1). Yetki bakımından kural kesindir: taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12/1). Kesin yetki bulunduğu için taraflar yetki sözleşmesiyle başka bir yer mahkemesini yetkili kılamaz. İİK m.153 yolunda ise terkin kararını icra mahkemesi verir (İİK m.153/1).

3.2. İpoteğin Fekki Davasında Ödemenin İspatı

İpoteğin fekki davasında sonucu çoğu zaman ispat belirler. Bir hakkın itfası amacıyla yapılan hukuki işlemlerin, yapıldıkları zamanki miktar veya değerleri kanundaki parasal sınırı geçtiği takdirde senetle ispat olunması gerekir; işlemin miktarı ödeme gibi bir nedenle sınırın altına düşse bile senetsiz ispat olunamaz (HMK m.200/1). Bu parasal sınır her takvim yılı başında yeniden değerleme oranında artırılır ve hukuki işlemin yapıldığı tarihteki miktar esas alınır (HMK ek m.1). Karşı taraf açıkça muvafakat ederse senetle ispatı gereken hususta tanık dinlenebilir (HMK m.200/2).

Ödemenin ispatı bu nedenle yazılı belgeye dayanır: kredi kapanış yazısı, banka dekontları, hesap ekstreleri, alacaklının ibra veya fek yazısı. Bu belgeler, ipotek tapudan silinene kadar saklanmalıdır.

4. İpotek Kaldırma Harcı ve Masrafları

İpotek kaldırma harcı, terkin işlemi için tapu müdürlüğünde ödenir. Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı tarife, tapu harcı konusuna giren işlemlerle ilgili tescil ve şerhlerin terkinini maktu harca bağlar; tutar her yıl yeniden belirlenir (Harçlar Kanunu (4) sayılı Tarife, Tapu işlemleri, bent 14). Başvuru sırasında güncel tutar tapu müdürlüğünden öğrenilir.

İpotek kaldırma harcı ile “ipotek kaldırma ücreti” diye anılan başka kalemler birbirinden ayrılmalıdır. Harç, Harçlar Kanunu tarifesine bağlı kamu alacağıdır. Kredi kuruluşunun fek yazısı için talep ettiği bir bedel varsa bunun dayanağı harç tarifesi değil, taraflar arasındaki kredi ilişkisidir. İpoteğin kurulması sırasında ödenen harç ise nispidir ve borç miktarı üzerinden hesaplanır; ayrıntısı ipotek nedir yazısındadır.

İpoteğin fekki davasında davacı, yargılama harçları ile gider avansı tarifesinde belirlenen tutarı dava açarken yatırır (HMK m.120). Kalemler için mahkeme masrafları yazısına bakın.

5. İpoteğin Fekki: Adım Adım

1. Tapu kaydını alın: İpotek şerhinin derecesi, tarihi, bedeli, süreli olup olmadığı ve üzerinde İİK m.150/c takip şerhi bulunup bulunmadığı belirlenir. Tapudaki şerh türleri için tapuda şerh yazısına bakın.
2. Ödeme belgelerini toplayın: Kredi kapanış yazısı, dekontlar ve hesap ekstreleri; ispat yazılı delille yapılır (HMK m.200).
3. Alacaklıdan fek yazısı isteyin: Talebi yazılı ve tebliğ edilebilir biçimde yapın.
4. Süreli ipotekte tarihi hesaplayın: Sürenin bitiminden sonraki otuz gün içinde takip şerhi konulmamışsa tapu müdürlüğüne başvurun (TMK m.883/2).
5. Alacaklı kaçınıyorsa icra dairesine başvurun: Borcu tamamen yatırarak terkin kararı alın (İİK m.153).
6. Çekişme varsa dava açın: Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde, olaya uyan dayanakla (TMK m.883, m.1026 veya m.1025; HMK m.2, m.12).

İlgili yazılar: İpotek Nedir? · Tapu İptali ve Tescil Davası · Haciz Nasıl Kaldırılır? · Menfi Tespit Davası