Tapuda Şerh Nedir? Tapuya Şerh Kimler Koyabilir, Nasıl Kalkar?

Tapuda şerh, bir kişisel hakkı ya da malikin tasarruf yetkisine ilişkin bir kısıtlamayı tapu kütüğüne işleyen kayıttır. Şerh mülkiyet gibi bir ayni hak kurmaz; şerh verilen hak, o taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilir hâle gelir (Türk Medeni Kanunu m.1009, m.1010). Tapuya şerhi herkes koyamaz: şerh edilebilecek kişisel haklar ve tasarruf kısıtlamaları kanunda sayılmıştır. Alacaklının yolu tapu müdürlüğünden değil, mahkeme veya icra dairesinden geçer. Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi noterden tapuya şerh edilebilir (Noterlik Kanunu m.60/3). Şerh satışı kural olarak engellemez, alıcıyı bağlar. Şerhin kaldırılması (terkin) rıza, sürenin dolması veya mahkeme kararıyla olur (Tapu Sicili Tüzüğü m.69).

1. Tapuda Şerh Ne Demek? Tescil, Şerh ve Beyan Farkı

Tapuda şerh, tapu kütüğündeki üç ayrı kayıt türünden biridir ve üçünü ayırt etmek, şerhle ilgili soruların çoğunu tek başına çözer:

Kayıt	Ne yazılır	Hukuki etkisi	Dayanak
Tescil	Mül­ki­yet, irtifak hakları ve taşın­maz yükleri, rehin hakları	Ayni hakkı kurar	TMK m.1008
Şerh	Kanunda sayılan kişisel haklar, tasar­ruf kısıt­la­ma­ları, geçici tescil	Hakkı son­ra­dan hak kaza­nan­lara karşı ileri sürü­le­bi­lir kılar	TMK m.1009-1011
Beyan	Eklen­ti­ler, kamu hukuku kısıt­la­ma­ları ve yönet­me­likte sayılan husus­lar	Bil­gi­len­di­rir	TMK m.1012

Tescil, taşınmaza ilişkin ayni hakların yazıldığı yerdir: mülkiyet, irtifak hakları ve taşınmaz yükleri, rehin hakları tapu kütüğüne tescil edilir (TMK m.1008). İpotek, intifa ve geçit bu sütunlardadır.

Şerh, ayni hak kurmaz; var olan bir kişisel hakkı veya tasarruf kısıtlamasını üçüncü kişilere karşı etkili kılar. Kişisel hakkın şerhinde sonuç, hakkın o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilmesidir (TMK m.1009); tasarruf yetkisi kısıtlamalarında da aynı sonuç öngörülür (TMK m.1010).

Beyan, bilgilendirici kayıttır. Bir taşınmazın eklentileri malikin istemi üzerine beyanlar sütununa yazılır; bu kaydın terkini kütükte hak sahibi görünen bütün ilgililerin rızasına bağlıdır (TMK m.1012/1). Taşınmaz mülkiyetine ilişkin kamu hukuku kısıtlamaları ve bu sütuna yazılabilecek diğer hususlar yönetmelikle belirlenir (TMK m.1012/2). İmar, kültür varlığı veya özel kanunlardan doğan kısıtlamalar halk arasında “şerh” diye anılsa da çoğu zaman beyanlar sütunundadır; kaydın gerçekte şerh mi beyan mı olduğu, terkin yolunu değiştirir.

2. Tapuya Şerh Kimler Koyabilir?

Tapuya şerh koyabilecek kişiler kanunla sınırlıdır ve üç grupta toplanır; hiçbiri “herkes” değildir.

2.1. Tapuya Şerh: Kanunda Sayılan Kişisel Hak Sahibi

Kişisel hak sahibi, ancak kanunda sayılan bir hakkı şerh ettirebilir. Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve geri alım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir (TMK m.1009/1). “Kanunlarda açıkça öngörülen” ifadesi, tarafların sözleşmeyle yeni bir şerh türü yaratmasını engeller: listede ya da başka bir kanunda yer almayan bir hak şerh edilemez.

Tapuya şerh koyabilecek kişisel hak sahiplerinin başlıcaları şunlardır:

• Satış vaadi alacaklısı ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı: Noterlerce düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflardan biri isterse tapu siciline şerh verilir (Tapu Kanunu m.26). Ayrıntısı için satış vaadi sözleşmesi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazılarına bakın.
• Kiracı: Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir (Türk Borçlar Kanunu m.312). Şerh için bunun sözleşmede kararlaştırılmış olması gerekir.
• Alım, önalım ve geri alım hakkı sahibi: Sözleşmeden doğan bu haklar da şerh edilebilir (TMK m.1009/1).

2.2. Tapuya Şerh: Mahkeme ve İcra Dairesi Kararı

Alacaklı, alacaklı olduğu için tapuya doğrudan şerh koyduramaz. Tasarruf yetkisi kısıtlamaları ancak şu sebeplere dayanarak şerh verilebilir (TMK m.1010/1):

1. çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları,
2. haciz, iflas kararı veya konkordato ile verilen süre,
3. aile yurdu kurulması, artmirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen işlemler.

Alacaklının önündeki gerçek yollar bu nedenle iki tanedir: dava açıp ihtiyati tedbir kararı almak ya da icra takibi yapıp haciz koydurmak. İkisi de mahkeme veya icra dairesi kararıyla kütüğe işlenir.

2.3. Tapuya Şerh: Malik Olmayan Eş

Malik olmayan eş, aile konutu için doğrudan tapu müdürlüğüne başvurabilir: aile konutu olarak özgülenen taşınmazın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir (TMK m.194/3). Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez veya üzerindeki hakları sınırlayamaz (TMK m.194/1); şerh bu korumayı tapuda görünür kılar. Ayrıntısı için aile konutu şerhi yazısına bakın.

3. Tapuya Şerh Nasıl Konur? Noterden ve Tapu Müdürlüğünden

Tapuya şerh koyma, şerhin dayanağına göre farklı yerden yapılır:

Şerh	Nereden konur	Dayanak
Satış vaadi sözleşmesi	Noter (tapu bilişim sistemi) veya tapu müdürlüğü	Noterlik K. m.60/3, Tapu K. m.26
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi	Tapu müdürlüğü, noter söz­leş­me­sine dayanarak	Tapu K. m.26
Kira sözleşmesi	Tapu müdürlüğü, söz­leş­me­deki şerh kaydına dayanarak	TBK m.312
Aile konutu	Tapu müdürlüğü, malik olmayan eşin istemiyle	TMK m.194/3
İhtiyati tedbir	Mahkeme kararıyla	TMK m.1010, HMK m.389
Haciz	İcra dairesi kararıyla	TMK m.1010

Noterden tapuya şerh koymak, satış vaadi sözleşmesinde mümkündür. Noterlerin görevleri arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek sayılmıştır (Noterlik Kanunu m.60/3). Satış vaadi sözleşmesini yapan noter, şerhi de aynı işlemle tapuya iletebilir.

3.1. Tapuya Şerh Koyma Ücreti

Tapuya şerh koyma ücreti, şerhin türüne göre Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı tarifede belirlenir:

• Satış vaadi şerhi: Satış vaadi sözleşmeleri ile irtifak hakkı tesisi vaadi sözleşmelerinin tapu siciline şerhinde, sözleşmede yazılı bedel üzerinden binde 6,83. Bu bedel, sözleşmeye konu taşınmazın emlak vergisi değerinden az, emlak vergisi değerinin iki katından çok olamaz; bedelsiz olanlarda emlak vergisi değeri esas alınır (Harçlar Kanunu (4) sayılı Tarife, bent 12).
• Kira şerhi: Adi veya hasılat kira sözleşmelerinin tapu siciline şerhinde, sözleşme süresine göre hesaplanan kira toplamı, sözleşme yoksa veya süre belirtilmemişse bir yıllık kira bedeli üzerinden binde 6,83 (bent 10).
• Sözleşmeden doğan önalım, alım ve geri alım hakları: Sicile şerhinde kayıtlı değer üzerinden binde 6,83 (bent 9).

Harç dışında tapu müdürlüğünün döner sermaye hizmet bedeli ayrıca belirlenir ve her yıl değişir; başvuru sırasında güncel tutar tapu müdürlüğünden öğrenilir.

4. ”Satılamaz Şerhi” Diye Bir Şerh Yoktur

“Tapuya satılamaz şerhi nasıl konur” sorusu sık sorulur, ancak böyle bir şerh türü mevzuatta yoktur. Şerh edilebilecek kişisel haklar TMK m.1009’da, tasarruf yetkisi kısıtlamaları TMK m.1010’da sayılmıştır; malikin kendi isteğiyle koydurduğu genel bir “satılamaz” kaydı bu listelerin hiçbirinde yer almaz.

“Satılamaz şerhi” denerek kastedilen şey genelde şu üçünden biridir:

• İhtiyati tedbir şerhi: Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın ya da ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hâllerinde, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.389/1).
• Haciz şerhi: İcra takibinde icra dairesi eliyle konur.
• Özel kanundan doğan kısıtlama: Kanun gereği doğar; TMK m.1010/1’deki üçüncü grup ve TMK m.1012/2’deki kamu hukuku kısıtlamaları bu türdendir. Kamulaştırmada karşılaşılan kayıt için 31/b şerhi yazısına bakın.

5. Tapuda Şerh Varsa Satış Yapılır mı?

Tapuda şerh varsa satış kural olarak yapılabilir. TMK m.1009’un sonucu, şerh verilen hakkın “sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı” ileri sürülebilmesidir; bu ifade, şerhten sonra taşınmaz üzerinde birinin hak kazanmasının mümkün olduğunu varsayar. Şerh satışı yasaklamaz, satış yapılırsa alıcının bu hakla karşılaşmasını sağlar.

Şerhli tapuyu satın alacak kişi için sonuç şudur: şerhi görerek almış sayılır, çünkü kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m.1020/3). Şerh sahibi hakkını yeni malike karşı ileri sürer. Satış vaadi şerhli bir taşınmazda vaat alacaklısının hakkı, şerhten sonra taşınmazı edinen kişiye karşı da ileri sürülebilir (TMK m.1009/2).

6. Tapuda Şerh Olduğunu Nasıl Anlarsınız?

Tapuda şerh olup olmadığını öğrenmek için malik olmak gerekmez. Tapu sicili herkese açıktır; ilgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir (TMK m.1020/1-2). Taşınmazı satın almak üzere görüşen kişi bu ölçütü kural olarak karşılar. Malik veya yetkili temsilcisi, kendi taşınmazının kaydını e-Devlet üzerinden Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü hizmetlerinden de görüntüleyebilir.

Tapu kaydı işlem gününde yeniden kontrol edilmelidir: kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m.1020/3) ve aradan geçen sürede yeni bir haciz veya tedbir işlenmiş olabilir. Alım öncesi kontrol listesi için ev alırken dikkat edilmesi gerekenler yazısına bakın.

7. Tapuda Şerh Nasıl Kaldırılır? (Terkin)

Tapuda şerhin kaldırılmasına terkin denir. Tapu sicilinde terkin, tescilin kendisine hak sağladığı kimsenin istemine ya da yetkili makam veya mahkeme kararına dayanılarak yapılır; kayıtların terkininde tescil istemleriyle ilgili hükümler uygulanır (Tapu Sicili Tüzüğü m.69/1-2). Buradan dört yol çıkar:

1. Lehtarın rızasıyla: Lehine şerh konulan kişi tapu müdürlüğüne başvurup terkini ister. En hızlı yoldur.
2. Sürenin dolmasıyla, malikin istemiyle: Kanunda açıkça gösterilen hâller ile şerh edilmiş kişisel haklarda belli bir süre söz konusuysa, sürenin dolması hâlinde taşınmaz malikinin istemi üzerine terkin yapılır (Tüzük m.69/3). Süre dolmakla kayıt kendiliğinden silinmez; malik istemedikçe kütükte durur.
3. Hakkın sona ermesiyle, malikin istemiyle: Bir ayni hakkın veya şerh edilmiş kişisel hakkın diğer sebeplere dayalı olarak sona ermesiyle kayıt hukuki değerini kaybederse yüklü taşınmaz maliki terkini isteyebilir. Müdürlük bu istemi yerine getirirse her ilgili, işlemin kendisine tebliğ tarihinden başlayarak otuz gün içinde terkine karşı dava açabilir (Tüzük m.69/4). Süre tebliğden başlar ve dava hakkı yalnız şerh lehtarına değil, her ilgiliye tanınmıştır.
4. Mahkeme kararıyla: Rıza yoksa ve süre dolmamışsa, şerhin dayanağı olan hakkın hiç doğmadığı veya sona erdiği iddiasıyla terkin istemli dava açılır.

7.1. Tapuda Haciz Şerhi: İki Yıl Kuralı

Tapuda haciz şerhi için tüzük ayrı bir terkin yolu öngörür. 6183 sayılı Kanun uyarınca takip edilen kamu alacaklarına ilişkin haciz, iflas, konkordato ile verilen süre ve İİK m.150/c şerhi bulunan taşınmazlar hariç olmak üzere, tapu siciline yapılan şerhten itibaren iki yıllık sürenin sonunda müdürlüğe yenilendiği bildirilmemiş olan hacizler, taşınmaz malikinin istemi üzerine terkin edilir ve durum icra müdürlüğüne bildirilir (Tapu Sicili Tüzüğü m.69/5).

Bu kural borcun sona erdiği anlamına gelmez; terkin edilen yalnız tapu kaydıdır. İcra takibi tarafında haczin durumu ayrı bir rejime tabidir; ayrıntısı eve haciz gelir mi ve haciz nasıl kaldırılır yazılarındadır.

7.2. Tapuda Şerhin Kaldırılması Davası

Tapuda şerhin kaldırılması davasında “şerhin dayanağı yok” demek tek başına yetmez: kaydın hangi belgeye, yazıya veya karara dayanılarak konulduğu tapu müdürlüğünden getirtilmeli ve dayanak hakkın sona erip ermediği bu belgeler üzerinden tartışılmalıdır. Davanın yeri bakımından, taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12/1). Görevli mahkeme ise talebin niteliğine göre ayrıca belirlenir.

8. Tapuda Şerhin Süresi Var mı?

Tapuda şerhin süresi için genel bir kural yoktur; süre şerhin türüne ve dayandığı kanuna bağlıdır:

• Satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat şerhi: Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse şerh, tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından resen terkin olunur (Tapu Kanunu m.26).
• İhtiyati tedbir şerhi: Davaya bağlıdır; tedbir kaldırılırsa veya dava sonuçlanırsa terkin edilir.
• Aile konutu şerhi: Kanunda bir süre öngörülmemiştir (TMK m.194/3).
• Kira şerhi: Kira ilişkisi sona erdiğinde hukuki değerini kaybeder ve terkini istenebilir (Tapu Sicili Tüzüğü m.69/4).
• Haciz şerhi: Yenilendiği bildirilmezse iki yılın sonunda malikin istemiyle terkin edilir (Tüzük m.69/5).

9. Geçici Tescil Şerhi

Geçici tescil şerhi, TMK’nın öngördüğü üçüncü şerh türüdür ve iki hâlde verilebilir: iddia edilen bir ayni hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa ya da tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa (TMK m.1011/1). Geçici tescil şerhi bütün ilgililerin razı olmasına veya hâkimin karar vermesine bağlıdır; şerhin konusu olan hak sonradan gerçekleşirse şerh tarihinden başlayarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir (m.1011/2). Hâkim şerh kararı verirken şerhin etki bakımından süresini ve içeriğini belirler, gerektiğinde mahkemeye başvurulması için süre verir (m.1011/3). Ayni hak iddiasında bulunan ama henüz tescil isteyemeyen kişi için bu yol, ihtiyati tedbirden ayrı bir imkândır.

10. Tapuda Şerh: Adım Adım

Şerh koydurmak istiyorsanız:

1. Hakkınızın TMK m.1009’daki listede veya özel bir kanunda yer alıp almadığını belirleyin; yer almıyorsa şerh yolu kapalıdır.
2. Dayanağınız sözleşmeyse sözleşmenin kanunun aradığı şekilde yapıldığını doğrulayın: taşınmaz satışı vaadi resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TBK m.237/2).
3. Alacak tahsili amacındaysanız tapuya değil, mahkemeye (ihtiyati tedbir) veya icra dairesine (haciz) başvurun (TMK m.1010).

Tapunuzdaki şerhi kaldırmak istiyorsanız:

1. Kaydın şerh mi beyan mı olduğunu tapu kayıt örneğinden belirleyin.
2. Şerhin dayanağı olan hakkın sona erip ermediğini ve süreli olup olmadığını belirleyin.
3. Önce lehtarın rızasıyla terkini deneyin; sonuç alamazsanız tüzükteki süre ve sona erme yollarını, sonra dava yolunu değerlendirin (Tapu Sicili Tüzüğü m.69).

Şerhli taşınmaz satın alacaksanız:

1. Şerhin türünü ve lehtarını öğrenin; şerhi görerek aldığınız için iyiniyet iddiasında bulunamazsınız (TMK m.1020/3).
2. Tapu kaydını işlem günü yeniden kontrol edin.

İlgili yazılar: Satış Vaadi Sözleşmesi · Aile Konutu Şerhi · Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler · Haciz Nasıl Kaldırılır?