Yolsuz Tescil Nedir? Kötüniyet, Zamanaşımı ve Düzeltme

Yolsuz tescil, tapu kütüğüne yapılan bir kaydın bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanması veya hiçbir hukuki sebebe dayanmamasıdır (TMK m.1024). Yolsuz tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1025). Yolsuz tescilin sonucu, taşınmazı sonradan edinen kişinin iyiniyetine göre değişir: yolsuzluğu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz (TMK m.1024), tescile iyiniyetle güvenerek hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı ise korunur (TMK m.1023).

1. Yolsuz Tescil Nedir?

Yolsuz tescil, kanunun tanımıyla bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescildir (TMK m.1024). Yolsuz tescilin önemi, taşınmaz üzerindeki aynî hakların tapu kütüğüne tescil ile doğmasından gelir: aynî haklar kütüğe tescil ile doğar ve sıralarını tescile göre alır (TMK m.1022). Kurulması kanunen tescile tabi aynî haklar tescil edilmedikçe varlık kazanamaz (TMK m.1021). Tescilin kendisi ise dayandığı hukuki işlemden bağımsız değildir; işlem bağlayıcı değilse veya ortada hiç işlem yoksa tescil yolsuzdur.

Yolsuz tescil yalnız hatalı bir yeni kayıttan ibaret değildir. Kanun üç durumu birlikte sayar: bir aynî hakkın yolsuz olarak tescil edilmesi, bir tescilin yolsuz olarak terkin edilmesi ve bir tescilin yolsuz olarak değiştirilmesi (TMK m.1025). Örneğin geçerli bir sebep olmadan silinen bir ipotek veya irtifak kaydı da bu kapsamdadır.

1.1. Yolsuz Tescil Ne Demek: İki Tür

Yolsuz tescil ne demek sorusunun cevabı TMK m.1024’teki iki ölçüttedir.

• Bağlayıcı olmayan hukuki işleme dayanan tescil: Ortada bir işlem vardır ama kanun onu bağlayıcı saymaz. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşme resmî şekilde yapılmamışsa geçerli olmaz (TMK m.706; TBK m.237). Ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin fiilleri hukuki sonuç doğurmaz (TMK m.15). Esaslı yanılmaya düşen, aldatılan veya korkutulan taraf sözleşmeyle bağlı olmaz (TBK m.30, m.36, m.37).
• Hukuki sebepten yoksun tescil: Tescile dayanak olacak hiçbir işlem yoktur; örneğin malikin iradesi dışında, onun adına başkası tarafından sahte belgeyle yapılan bir devir.

Yolsuz tescilde muvazaa da bağlayıcı olmayan işlem ölçütüne girer. Bir sözleşmenin türü ve içeriği belirlenirken tarafların gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere değil, gerçek ve ortak iradelerine bakılır (TBK m.19). Tapuda satış gösterilip gerçekte başka bir işlem amaçlanmışsa görünüşteki işlem tarafların gerçek iradesini yansıtmaz; gizlenen işlem de resmî şekle uyulmadan yapılmışsa geçerli değildir (TMK m.706). Muvazaanın genel kuralı muvazaa nedir yazısında, mirasçılardan mal kaçırma amacıyla yapılan devirler mirastan mal kaçırma ve muris muvazaası yazısında incelenmiştir.

1.2. Yolsuz Tescil ile Basit Yazı Yanlışlığı Arasındaki Fark

Yolsuz tescil ile basit yazı yanlışlığı farklı yollarla düzeltilir. Tapu memuru basit yazı yanlışlıklarını Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelik uyarınca re’sen düzeltir (TMK m.1027). Yolsuz tescil ise hakkın kendisine ilişkindir; ilgililerin yazılı rızası olmadıkça tapu memuru sicildeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir (TMK m.1027). Bir kaydın kime ait olduğu, hangi hakkın kurulduğu veya hangi hakkın silindiği tartışılıyorsa mesele yazı yanlışlığı değil yolsuz tescildir.

2. Yolsuz Tescil ve Kötüniyet: Bilen veya Bilmesi Gereken Üçüncü Kişi

Yolsuz tescilde kötüniyetli üçüncü kişi, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken kişidir ve bu kişi yolsuz tescile dayanamaz (TMK m.1024). Yolsuz tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kişi, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir (TMK m.1024). Bu nedenle yolsuz tescilden sonra taşınmazı devralan kişi yolsuzluğu biliyorsa, dava ona karşı da yöneltilebilir.

Yolsuz tescilde kötüniyetin ölçüsü yalnız bilmek değil, bilmesi gerekmektir. Kanunun iyiniyete hukuki sonuç bağladığı durumlarda asıl olan iyiniyetin varlığıdır; ancak durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz (TMK m.3). Tapu sicili herkese açıktır ve kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m.1020). Yolsuz tescilde kötüniyet iddiası bu nedenle devralanın neyi bildiği yanında, devir sırasında neyi araştırması gerektiği üzerinden de kurulur.

3. Yolsuz Tescil ve İyiniyetli Üçüncü Kişi

Yolsuz tescile iyiniyetle güvenen üçüncü kişinin kazanımı korunur. Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur (TMK m.1023). Tapu sicilinin düzeltilmesi davası da bu sınırla birlikte düzenlenmiştir: iyiniyetli üçüncü kişilerin yolsuz tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır (TMK m.1025).

Yolsuz tescilde iyiniyetli üçüncü kişi koruması, ilk yolsuz tescilden yararlanan kişiyi korumaz. Koruma, tescile dayanarak hak kazanan üçüncü kişi içindir (TMK m.1023). Yolsuz tescilin doğrudan tarafı olan kişi bakımından mesele, işlemin bağlayıcı olup olmadığıdır (TMK m.1024). Bu ayrım, taşınmaz birden çok el değiştirdiğinde her devralanın ayrı ayrı değerlendirilmesini gerektirir.

3.1. Yolsuz Tescil Nedeniyle Zararda Devletin Sorumluluğu

Yolsuz tescil iyiniyetli üçüncü kişinin korunması nedeniyle düzeltilemiyorsa zarar gören kişinin yolu tazminattır. Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur; Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder ve bu davalar tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür (TMK m.1007). Yolsuz tescile sebep olan kişiye karşı tazminat istemi de saklıdır (TMK m.1025).

4. Yolsuz Tescil Nasıl Düzeltilir: Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davası

Yolsuz tescil, ilgililerin yazılı rızasıyla ya da mahkeme kararıyla düzeltilir (TMK m.1027). Rıza yoksa yol, yolsuz tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kişinin açacağı tapu sicilinin düzeltilmesi davasıdır (TMK m.1025). Düzeltme, eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılması biçiminde de olabilir (TMK m.1027).

Yolsuz tescil nedeniyle açılan tapu sicilinin düzeltilmesi davası asliye hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.2). Taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin veya aynî hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Dava sırasında taşınmazın devredilmesi riskine karşı çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararı tapu kütüğüne şerh edilebilir; şerh, sonradan kazanılan haklara karşı ileri sürülebilir (TMK m.1010). İddia edilen bir aynî hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa geçici tescil şerhi de istenebilir; bu şerh ilgililerin rızasına veya hâkimin kararına bağlıdır (TMK m.1011).

4.1. Yolsuz Tescil ile Tapu İptali ve Tescil Davası İlişkisi

Yolsuz tescil, tapu iptali ve tescil davasının sebebidir; tapu iptali ve tescil davası ise uygulamada tapu sicilinin düzeltilmesi davasının adıdır. İki talep birlikte ileri sürülür: yolsuz kaydın terkini ve taşınmazın hak sahibi adına tescili (TMK m.1027). Davanın açılışı, dilekçesi, harcı, süresi ve kanun yolları tapu iptali ve tescil davası yazısında ayrıntılı olarak anlatılmıştır.

Yolsuz tescil, sona ermiş bir hakkın kütükte kalmasından ayrılır. Bir aynî hakkın sona ermesiyle tescil hukuki değerini tamamen kaybetmişse yüklü taşınmazın maliki terkini isteyebilir; tapu memuru bu istemi yerine getirirse her ilgili, işlemin kendisine tebliğinden itibaren otuz gün içinde terkine karşı dava açabilir (TMK m.1026).

5. Yolsuz Tescil Zamanaşımı

Yolsuz tescil nedeniyle tapu sicilinin düzeltilmesi davası için TMK m.1025 bir süre öngörmez. Yolsuz tescil zamanaşımı sorusunun cevabını ise iki hüküm belirler: kayıt sahibinin zilyetliği ve yolsuzluğun sebebi.

Yolsuz tescilde en önemli süre on yıllık olağan kazandırıcı zamanaşımıdır. Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazandığı mülkiyet hakkına itiraz edilemez (TMK m.712). Bu hüküm yolsuz tescilin kendisine bağlanmıştır: kayıt geçerli sebepten yoksundur, ama iyiniyetli ve çekişmesiz on yıllık zilyetlikten sonra artık tartışılamaz. Kayıt sahibi kötüniyetliyse veya zilyetlik davalı ya da kesintili ise bu sonuç doğmaz (TMK m.712). Kazandırıcı zamanaşımının olağanüstü türü kazandırıcı zamanaşımı ile tescil yazısında incelenmiştir.

Yolsuz tescil zamanaşımı, yolsuzluğun sebebine göre de ortaya çıkar:

• İrade sakatlığı: Yanılma veya aldatma sebebiyle ya da korkutulma sonucunda sözleşme yapan taraf, yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmez veya verdiğini geri istemezse sözleşmeyi onamış sayılır (TBK m.39). Onanan sözleşme artık bağlayıcı olduğundan ona dayanan tescil yolsuz sayılmaz.
• Kadastro: Kesinleşen kadastro tutanaklarında belirtilen haklara, tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz (3402 sayılı Kadastro Kanunu m.12). Kadastro tutanağına itiraz kadastro tespitine itiraz yazısında anlatılmıştır.

Bu sürelerin dışında kalan hâllerde yolsuz tescil nedeniyle dava açılması kanunda belirli bir süreye bağlanmamıştır; ancak taşınmaz iyiniyetli bir üçüncü kişiye geçmişse onun kazanımı korunur (TMK m.1023). Davanın hangi hâllerde reddedileceği ve hangi hâllerde açılamayacağı hangi durumlarda tapu iptal davası açılamaz yazısında ayrı ayrı incelenmiştir.