İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Şartları, Süresi ve Yeni Malik

İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiraya verenin kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu bulunduğunda kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirmesidir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.350). Dava, belirli süreli sözleşmede sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açılır. Kiracılı taşınmazı sonradan satın alan yeni malik için ayrı bir düzen vardır: yeni malik edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapar ve davayı altı ay sonra açar ya da sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açar (TBK m.351). Gereksinim amacıyla boşalttırılan taşınmaz, haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m.355).

1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Nedir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin sözleşmeyi kiracının rızası olmadan sona erdirebildiği sınırlı hâllerden biridir. Bu kiralarda kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça belirli süreli sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır (TBK m.347/1). Kiraya veren sözleşmeyi ancak kanunun saydığı sebeplerle ve kanunun öngördüğü sürelerde sona erdirebilir; gereksinim bu sebeplerin ilkidir (TBK m.350).

Dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). Kira sözleşmesine konulan, kiraya verene daha kısa sürede veya dava açmadan tahliye imkânı veren bir kayıt bu nedenle kiracıyı bağlamaz.

Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz (TBK m.339).

1.1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Kimin Gereksinimi İleri Sürülebilir?

İhtiyaç nedeniyle tahliyede gereksinim yalnız kiraya verenin kendisine ait olmak zorunda değildir. Kanun beş grubu sayar: kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler (TBK m.350). Gereksinim konut gereksinimi olabileceği gibi işyeri gereksinimi de olabilir.

Madde metninde sayılmayan bir yakının gereksinimi (örneğin kiraya verenin kanun gereği bakmakla yükümlü olmadığı bir kardeş veya yeğen) bu sebebe dayanak yapılamaz. Aynı liste yeni malik için de aynen tekrarlanır (TBK m.351).

1.2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Kullanma Zorunluluğu ve İspat

İhtiyaç nedeniyle tahliye için gereksinimin bulunması yetmez; kanun, kiralananı o gereksinim sebebiyle kullanma zorunluluğu bulunmasını arar (TBK m.350). Kiraya verenin taşınmazı daha yüksek bedelle kiraya vermek veya satmak istemesi, kanunda sayılan kişilerden birinin kiralananı konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu anlamına gelmez.

İspat yükü tahliye isteyen taraftadır: kanunda aksine hüküm bulunmadıkça taraflardan her biri hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür (Türk Medeni Kanunu m.6). Kiraya veren; gereksinimin kime ait olduğunu, konut mu işyeri mi olduğunu ve kiralananı kullanma zorunluluğunun hangi olgulardan doğduğunu belgeyle ortaya koymalıdır; örneğin ihtiyaç sahibinin oturduğu konuta ilişkin kira sözleşmesi ve ona yapılan tahliye bildirimi ya da yeni bir işe veya okula başlamayı gösteren belgeler bu amaçla sunulabilir.

Kanun göstermelik gereksinime karşı ayrıca bir yaptırım koyar: gereksinim amacıyla boşalttırılan taşınmaz, haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m.355). Ayrıntı aşağıdaki üç yıl yasağı bölümündedir.

2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, sözleşmenin türüne göre belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde açılır (TBK m.350). Başlangıç tarihi sözleşmenin belirli ya da belirsiz süreli olmasına göre değişir:

• Belirli süreli sözleşme: Bir ay, sözleşme süresinin sonundan başlar (TBK m.350).
• Belirsiz süreli sözleşme: Bir ay, kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlar (TBK m.350). Genel hükme göre taşınmaz kirasında fesih, yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için, böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyularak yapılır (TBK m.329). Fesih dönemlerinin hesabında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır (TBK m.328).

2.1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Süresinin Bir Kira Yılı Uzaması

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için bir aylık süre, kiraya verenin yazılı bildirimiyle uzatılabilir. Kiraya veren en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m.353).

Bu uzama, gereksinimi dönem sonuna yakın ortaya çıkan veya arabuluculuk sürecini bir aylık süreye sığdıramayacağını öngören kiraya veren için işlevlidir. Madde bildirimin en geç dava açma süresi içinde yapılmış olmasını arar; bir aylık süre geçtikten sonra yapılan bildirim m.353’teki koşulu karşılamaz.

3. İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Yeni Malik: Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Çıkarır?

İhtiyaç nedeniyle tahliyede yeni malik, kiracılı taşınmazı satın aldığı için kiracıyı kendiliğinden çıkaramaz. Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310). Kiracı, eski malikle yaptığı sözleşmeye dayanarak taşınmazda kalmaya devam eder. “Yeni ev aldım, kiracı çıkmıyor” durumunda ilk bakılacak nokta budur: yeni malikin elinde otomatik bir tahliye hakkı yoktur, kanunun tanıdığı sebeplerden birine dayanması gerekir.

Yeni malikin kendisi veya kanunda sayılan yakınları için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kanun ona iki ayrı yol tanır (TBK m.351). İkinci fıkradaki “dilerse” ifadesi, yolun seçiminin yeni malike ait olduğunu gösterir.

3.1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Yeni Malikin Bildirim ve Altı Ay Yolu

İhtiyaç nedeniyle tahliyede yeni malikin birinci yolu, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek ve kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirmektir (TBK m.351/1). Bu yol, sözleşmenin bitmesini beklemeden tahliye davası açma imkânı verir.

• Bir aylık bildirim süresi: Süre edinme tarihinden başlar. Satış yoluyla edinmede taşınmaz mülkiyeti tescille kazanılır (TMK m.705/1); bu nedenle sürenin hesabında tapudaki tescil tarihi kontrol edilmelidir. Madde, bildirimin bu bir ay içinde yapılmasını tahliye hakkının koşulu olarak yazar.
• Altı ay: Madde davanın bildirimden “altı ay sonra” açılacağını söyler. Bu ifade davanın altı ay dolmadan açılamayacağını gösterir; madde, altı ayın bitiminden sonra davanın hangi süre içinde açılacağına dair ayrı bir üst sınır yazmaz.
• Bildirimin içeriği: Bildirim, gereksinimin kime ait olduğunu, konut mu işyeri mi olduğunu ve taşınmazın sonradan edinildiğini (edinme tarihiyle) göstermelidir; çünkü madde bildirimin konusunu “durum” olarak, yani bu gereksinim ve kullanma zorunluluğu olarak tanımlar.

3.2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Yeni Malikin Sözleşme Sonu Yolu

İhtiyaç nedeniyle tahliyede yeni malikin ikinci yolu, bildirim yapmaksızın sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açmaktır (TBK m.351/2). Edinmeden sonraki bir ay içinde bildirim yapılamamışsa yeni malikin kullanabileceği yol budur; bu yolda bir aylık dava açma süresi sözleşme süresinin bitiminden başlar.

3.3. İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Kiraya Verenin ve Yeni Malikin Gereksinimi Arasındaki Fark

İhtiyaç nedeniyle tahliyede TBK m.350 ile m.351 aynı gereksinimi, farklı kişiler ve farklı süre başlangıçları için düzenler. Madde metinlerindeki ayrım şöyledir:

Ölçüt	Kiraya verenin gereksinimi	Yeni malikin gereksinimi
Hak sahibi	”Kiraya veren"	"Kiralananı sonradan edinen kişi”
Kimin gereksinimi	Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu, bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler	Aynı liste
Ön bildirim	Şart değil	Birinci yolda edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim şart
Dava açma zamanı	Belirli süreli sözleşmede süre sonundan başlayarak bir ay; belirsiz sürelide fesih dönemine göre belirlenen tarihten başlayarak bir ay	Birinci yolda altı ay sonra; ikinci yolda sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay
Dayanak	TBK m.350	TBK m.351

Yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olduğu için (TBK m.310) kiraya verene tanınan diğer tahliye sebeplerine de kiraya veren sıfatıyla dayanabilir. Bunlar aşağıda karıştırılan tahliye yolları bölümünde ayrılmıştır.

4. İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede İhtarname ve Yazılı Bildirim

İhtiyaç nedeniyle tahliyede yazılı bildirimin zorunlu olup olmadığı, tahliyeyi kimin istediğine göre değişir:

• Kiraya verenin kendi gereksinimi (TBK m.350): Dava açmadan önce kiracıya bildirim yapma şartı yoktur; kiraya veren bir aylık süre içinde doğrudan arabuluculuğa ve ardından davaya gidebilir. Süreyi bir kira yılı uzatmak isteyen kiraya veren için ise yazılı bildirim gerekir (TBK m.353).
• Yeni malikin gereksinimi, birinci yol (TBK m.351/1): Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirim, altı ay sonra açılacak davanın koşuludur.
• Yeni malikin gereksinimi, ikinci yol (TBK m.351/2): Bildirim şartı yoktur; dava sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır.

Kanun her iki bildirim için de “yazılı” biçim arar, belirli bir kanal öngörmez. Uygulamada noter aracılığıyla gönderilen ihtarname, bildirimin tarihini ve kiracıya ulaştığını belgelemek için tercih edilir. Bildirimde bulunması yararlı unsurlar:

• Kiraya verenin (veya yeni malikin) ve kiracının kimlik ve adres bilgileri,
• Kiralananın açık adresi ve kira sözleşmesinin tarihi,
• Gereksinimin kime ait olduğu ve konut mu işyeri mi olduğu,
• Yeni malikte taşınmazın sonradan edinildiği ve tapudaki tescil tarihi,
• Süresinde tahliye davası açılacağı.

İhtarnamenin genel işlevi ve gönderilme yolları için İhtarname Nedir? Ne İşe Yarar, Nasıl Çekilir? yazısına bakabilirsiniz.

5. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının toplam süresi için kesin bir rakam verilemez; kanun toplam süreyi değil, her aşamanın süresini belirler. Toplam süreyi dava açılabilecek tarih, arabuluculuk, ilk derece yargılaması ve kanun yolları birlikte belirler:

1. Dava açılabilecek tarihe kadar bekleme: Kiraya veren kendi gereksiniminde sözleşme süresinin sonunu (belirsiz sürelide fesih dönemine göre belirlenen tarihi) bekler (TBK m.350). Yeni malik bildirim yolunda bildirimden sonra altı ay bekler; sözleşme sonu yolunda sözleşme süresinin bitimini bekler (TBK m.351).
2. Arabuluculuk: Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B). Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (6325 sK m.18/A). Anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanak dava dilekçesine eklenir; arabulucuya başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa dava, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir (6325 sK m.18/A).
3. İlk derece yargılaması: Sulh hukuk mahkemelerinin görevine giren davalarda basit yargılama usulü uygulanır (HMK m.316). Cevap süresi dava dilekçesinin tebliğinden itibaren iki haftadır; mahkeme koşullara göre bir defaya mahsus ve iki haftayı geçmemek üzere ek süre verebilir (HMK m.317). Mahkeme tahkikatı, dava şartları ve ilk itirazların görüşüldüğü ilk duruşma hariç iki duruşmada tamamlar ve duruşmalar arasındaki süre bir aydan uzun olamaz; bilirkişi incelemesinin uzaması veya istinabe gibi zorunlu hâllerde hâkim gerekçesini belirterek daha uzun ara verebilir ve ikiden fazla duruşma yapabilir (HMK m.320).
4. Kanun yolları: İstinaf yoluna başvuru süresi, ilamın taraflara tebliğinden itibaren iki haftadır (HMK m.345). Bölge adliye mahkemesinin temyizi kabil nihai kararlarına karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde temyiz yoluna başvurulabilir (HMK m.361).

Kiraya veren bu aşamalardan kendisine bağlı olanları kısaltabilir: bir aylık süreyi kaçırmamak, arabuluculuğa zamanında başvurmak, gereksinimi gösteren belgeleri dava dilekçesiyle birlikte sunmak. Arabuluculuk ücretinin hesabı için sayfanın sonundaki hesaplama aracını kullanabilirsiniz; arabuluculuğun genel işleyişi Arabuluculuk Nedir? yazısındadır.

5.1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir: sulh hukuk mahkemeleri, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıkları dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın görür (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4/1-a).

Yetkili mahkeme bakımından dava, davalı kiracının dava tarihindeki yerleşim yeri mahkemesinde (HMK m.6) veya sözleşmeden doğan bir dava olarak sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde (HMK m.10) açılabilir. Aksine anlaşma yoksa parça borçları, sözleşmenin kurulduğu sırada borç konusunun bulunduğu yerde ifa edilir (TBK m.89); kiralanan taşınmazın teslimi belirli bir şeye ilişkin olduğundan taşınmazın bulunduğu yer de ifa yeri olarak değerlendirilebilir.

6. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye ile Karıştırılan Tahliye Yolları

İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiraya verenin başvurabileceği tahliye sebeplerinden yalnız biridir ve diğerleriyle en çok süre başlangıcı ve başvuru yolu bakımından karıştırılır. Madde metinlerine göre ayrım şöyledir:

Tahliye sebebi	Başvuru yolu	Süre ve baş­lan­gıcı	Dayanak
Kiraya verenin gerek­si­nimi	Yalnız dava	Belirli süre­lide süre sonun­dan, belir­siz süre­lide fesih döne­mine göre belir­le­nen tarih­ten baş­la­ya­rak bir ay	TBK m.350
Yeni malikin gerek­si­nimi	Yalnız dava	Edin­me­den iti­ba­ren bir ay içinde bil­di­rim, dava altı ay sonra; ya da söz­leşme süre­si­nin biti­min­den baş­la­ya­rak bir ay	TBK m.351
Yazılı tahliye taah­hüdü	İcra veya dava	Taahhüt edilen boşaltma tari­hin­den baş­la­ya­rak bir ay	TBK m.352/1
İki haklı ihtar	Yalnız dava	Kira süre­si­nin, bir yıldan uzun kira­larda ihtar­la­rın yapıl­dığı kira yılının biti­min­den baş­la­ya­rak bir ay	TBK m.352/2
Kira­cı­nın aynı ilçe veya belde sını­rında konutu	Yalnız dava	Söz­leş­me­nin biti­min­den baş­la­ya­rak bir ay	TBK m.352/3
On yıllık uzama süre­si­nin dolması	Sebep gös­ter­me­den fesih bil­di­rimi	Her uzama yılının biti­min­den en az üç ay önce bil­di­rim	TBK m.347/1
Kira bede­lini ödememe (temer­rüt)	Yazılı süre verip fesih bil­di­rimi	Konut ve çatılı işye­rinde en az otuz gün süre	TBK m.315

Bu ayrımın pratik sonuçları üçtür:

• Taahhüt ile gereksinim ayrı sebeplerdir. Kiracının yazılı tahliye taahhüdü varsa kiraya veren gereksinimini ispat etmek zorunda değildir; kanun bu sebepte icraya başvurmaya da izin verir (TBK m.352/1). Gereksinime dayalı tahliyede ise madde yalnız “dava” yolunu yazar (TBK m.350, m.351). Taahhüt yolunun koşulları Tahliye Taahhütnamesi Nedir? yazısındadır.
• Arabuluculuk her yolda aynı değildir. Arabuluculuk dava şartı, kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri kapsamaz (6325 sK m.18/B). İhtiyaç nedeniyle tahliye dava yoluyla yapıldığından arabuluculuk bu davada dava şartıdır.
• Üç yıl yasağı yalnız gereksinim ve yeniden inşa ile boşaltmaya bağlıdır. Taahhüt, iki haklı ihtar veya on yıllık uzama sonunda yapılan tahliyede TBK m.355’teki yeniden kiralama yasağı öngörülmemiştir.

Kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı yollar Kira Ödemeyen Kiracı, on yıllık uzama sonunda sebep göstermeden fesih 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi, sözleşmenin sona erme yolları ise Kira Sözleşmesinin Feshi yazısında ayrıca ele alınmıştır.

7. İhtiyaç Nedeniyle Tahliyeden Sonra Üç Yıl Yeniden Kiralama Yasağı

İhtiyaç nedeniyle tahliyeden sonra kiraya veren, taşınmazı serbestçe yeniden kiraya veremez: gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağlayan kiraya veren, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz (TBK m.355/1). Yasak, gereksinim iddiasının kiracıyı çıkarıp taşınmazı daha yüksek bedelle başkasına vermek için kullanılmasını önler.

Kiraya veren bu yasağa aykırı davranırsa, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür (TBK m.355/3). Madde tazminatın alt sınırını belirler, üst sınır koymaz.

Yasağın iki sınırı madde metninden çıkar. Birincisi, yasak “eski kiracısından başkasına” kiralamayı kapsar; taşınmazın eski kiracıya yeniden kiralanması yasağa girmez. İkincisi, haklı sebep varsa üç yıl dolmadan başkasına kiralama mümkündür; haklı sebebin varlığını ise buna dayanan kiraya veren ispat eder (TMK m.6).

Aynı maddenin ikinci fıkrası, yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar için ayrı bir kural taşır: bu taşınmazlar eski hâli ile haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz ve eski kiracının, yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hak, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır (TBK m.355/2).

İlgili yazılar: Tahliye Davası Nedir? Kiracı Hangi Sebeplerle Çıkarılır? · Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? Sebepleri ve Süreleri · Tahliye Taahhütnamesi Nedir? Geçerlilik Şartları ve Sonuçları (TBK 352) · Kira Sözleşmesi: Hak ve Yükümlülükler · İhtarname Nedir? Ne İşe Yarar, Nasıl Çekilir? (TBK 117-125)