İmar Barışı Nedir? Yapı Kayıt Belgesi, Güncel Durum ve Yeni İmar Barışı

İmar barışı, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması için 2018’de İmar Kanunu’na eklenen geçici düzenlemedir (3194 sayılı İmar Kanunu geçici m.16). Süresi içinde başvurup kayıt bedelini ödeyen yapı sahiplerine Yapı Kayıt Belgesi verilebilmiştir. Başvuru süresi 31/10/2018’de, ödeme süresi 31/12/2018’de dolmuştur ve madde metninde yeni bir başvuru dönemi yoktur; yeni bir imar barışı ancak kanun değişikliğiyle gelebilir. Alınmış belgeler yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Belge yıkım kararlarını ve tahsil edilemeyen idari para cezalarını ortadan kaldırır ve geçici altyapı bağlantısı sağlar. İskân yerine geçmez; tek istisna kat mülkiyetine geçiştir.

1. İmar Barışı Nedir? Ne Zaman Çıktı?

İmar barışı, 7143 sayılı Kanun’un 16. maddesiyle 11/5/2018 tarihinde İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. maddenin kurduğu kayıt programıdır. Maddenin ilk fıkrası amacı ve takvimi birlikte koyar: afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurumlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi hâlinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir (geçici m.16/1).

İmar barışının iki özelliği sonraki bütün soruları belirler:

• Beyan esası: Yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar, Bakanlığın Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir (geçici m.16/1). Bilgiler idarece yerinde doğrulanarak değil, beyanla sisteme girmiştir.
• Geçicilik: Madde bir başvuru takvimine bağlıdır. Takvim dolduktan sonra madde, alınmış belgelerin sonuçlarını düzenleyen bir hüküm olarak yürürlükte kalır.

Daha eski dönemin, 2981 sayılı Kanun’a dayanan ve adı sıkça karıştırılan belgesi ayrı bir konudur; tapu tahsis belgesi yazısında ele alınmıştır. Tapu tahsis belgesi alınmış ve arsa bedeli ödenmiş taşınmazda, Hazine arazisi satışında imar barışı kapsamında ayrıca satış bedeli alınmaz (geçici m.16/7).

2. İmar Barışı Kayıt Bedeli Nasıl Hesaplandı?

İmar barışı kayıt bedeli, yapının bulunduğu arsanın Emlak Vergisi Kanunu’na göre belirlenen emlak vergi değeri ile yapının Bakanlıkça belirlenen yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden alındı: konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş (geçici m.16/2). Aynı fıkra oranı iki katına kadar artırma, yarısına kadar azaltma, yapının niteliğine ve bölgelere göre kademelendirme ve başvuru ile ödeme süresini bir yıla kadar uzatma yetkisi de tanımıştı.

Yapı Kayıt Belgesiyle kat mülkiyetine geçmek isteyen malikler bu bedelin iki katını öder (geçici m.16/5).

3. Yeni İmar Barışı Var mı? Güncel Durum

Bugün itibarıyla yeni bir imar barışı başvurusu yapılamaz. Başvuru ve ödeme süreleri madde metninde tarihiyle yazılıdır ve dolmuştur; süreleri uzatma yetkisi de bir yılla sınırlıydı (geçici m.16/1-2). Maddenin son değişikliği 8/4/2022 tarihlidir ve yalnız Hazine taşınmazlarının satışındaki indirim ve taksit kurallarını ekler; yeni bir başvuru dönemi açmaz.

“Yeni imar barışı teklifi” veya “imar barışı çıkacak mı” sorusunun hukuki cevabı şudur: yeni bir kayıt dönemi ancak kanunla açılabilir. Meclise sunulan bir teklif ya da kamuoyunda konuşulan bir düzenleme, kanunlaşıp Resmî Gazete’de yayımlanmadıkça kimseye başvuru hakkı vermez. Yeni bir düzenleme gelirse kapsamı, tarih sınırı ve bedeli o kanunun metnine göre belirlenir; 2018 programının şartları kendiliğinden uygulanmaz.

Madde metninin güncel hâlinde iki yerde iptal kaydı vardır: dördüncü fıkradaki yıkım kararlarına ilişkin bir ibare ve onuncu fıkranın son cümlesi yürürlükte değildir. Yapı Kayıt Belgesine dayanan bir işlemde maddenin güncel metni esas alınmalıdır.

4. Yapı Kayıt Belgesi Ne İşe Yarar?

Yapı Kayıt Belgesi yapıyı olduğu hâliyle kayda geçirir ve kanunda sayılan dört somut sonuç doğurur.

4.1. Yapı Kayıt Belgesi: Su, Elektrik ve Doğalgaz

Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Belge alan yapılara, talep hâlinde ilgili mevzuatta tanımlanan abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir (geçici m.16/3). Bağlantı “geçici” niteliktedir ve ilgili abonelik mevzuatına tabidir.

4.2. Yapı Kayıt Belgesi: Yıkım Kararı ve İdari Para Cezası

Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili İmar Kanunu uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir (geçici m.16/4). Hüküm yalnız tahsil edilemeyen cezaları kapsar; tahsil edilmiş bir cezanın iadesini öngörmez. Belge beyanla düzenlendiğinden, yıkım kararının ve cezanın akıbeti için idareye başvurulup ilgili işlemin kurulması izlenmelidir. Belgenin sunulmuş olması, idarenin kayıtlarında kararın kendiliğinden kapandığı anlamına gelmez. Kaçak yapıya uygulanan mühürleme, yıkım ve para cezası için kaçak yapı yazısına bakın.

4.3. Yapı Kayıt Belgesi ile Kat Mülkiyetine Geçiş

Yapı Kayıt Belgesi iskân yerine geçmez; kanun yalnız kat mülkiyeti için bir istisna tanır. Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile

1. maliklerin tamamının muvafakati bulunması ve
2. imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi

hâlinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir; bu durumda kayıt bedelinin iki katı ödenir (geçici m.16/5). Maliklerden biri bile muvafakat etmezse bu yol kapanır. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti ayrımı için kat mülkiyeti ve kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş yazılarına bakın.

4.4. Yapı Kayıt Belgesi: Hazine ve Belediye Arazisindeki Yapılar

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapı Hazineye ait taşınmaz üzerindeyse taşınmaz Bakanlığa tahsis edilir. Belge sahipleri ile kanuni veya akdi haleflerinin 31/12/2022 tarihine kadar yapacakları satın alma talepleri üzerine taşınmazlar rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır; bu süre dolmuştur (geçici m.16/7). Aynı fıkra peşin ödemede yüzde yirmi, en az yarısının ödenmesinde yüzde on indirim ve beş yıla kadar taksit öngörür. Satışa konu kısımlar için belge tarihi ile satış tarihi arasındaki dönemde ecrimisil alınmaz, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir. Hazine taşınmazında ecrimisilin genel rejimi için ecrimisil yazısına bakın.

Yapı belediyeye ait taşınmaz üzerindeyse durum farklıdır: belge sahipleri ile halefleri talep ederse, bedeli belediyeye ödenmek kaydıyla taşınmaz rayiç bedel üzerinden belediyece doğrudan satılır (geçici m.16/8). Bu fıkrada bir son tarih öngörülmemiştir.

5. İmar Barışından Yararlanamayan Yapılar

İmar barışı her yapıya açık değildi. Madde iki grup yapıyı kapsam dışında bırakır:

• Başkasının taşınmazındaki ve sosyal donatı alanındaki yapılar: Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerindeki yapılar bu maddeden yararlandırılmaz (geçici m.16/9). Başkasının arsasına yapılmış bir yapı için Yapı Kayıt Belgesi alınmışsa, belge taşınmaz malikine karşı bir hak doğurmaz.
• Korunan alanlar: Madde, Boğaziçi Kanunu’nda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içindeki, İstanbul tarihi yarımadasındaki ve Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alanındaki belirlenmiş alanlarda uygulanmaz (geçici m.16/11).

Hisseli tapuda imar barışı sorusu bu ayrımla birlikte okunmalıdır. Yapının ve arsasının mülkiyet durumu beyana göre kaydedildiği için paydaşlardan biri kendi kullandığı yapı için belge alabilmiştir (geçici m.16/1). Ancak belgeyle kat mülkiyetine geçiş, bütün maliklerin muvafakatine bağlıdır (m.16/5). Paydaşlar arasındaki kullanım ve ortaklık sorunları için ortaklığın giderilmesi davası yazısına bakın.

6. Yapı Kayıt Belgesi Ne Zamana Kadar Geçerli?

Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir; Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır (geçici m.16/10). Belge süresiz değildir, ama takvimle de sınırlı değildir: geçerliliği bir olaya, yapının yenilenmesine bağlanmıştır.

Yapı Kayıt Belgesi satın alınacak bir taşınmazda güvence olarak görülüyorsa, belge yapı sahibinin beyanına göre düzenlendiği için (geçici m.16/1) belgedeki beyanın tapu kaydı ve fiilî durumla örtüşüp örtüşmediği ayrıca incelenmelidir. Beyanın gerçeğe aykırı çıkması belgenin iptaline yol açabilir.

6.1. Yapı Kayıt Belgesi İptal Edilir mi?

Yapı Kayıt Belgesi iki hâlde iptal edilir. Birincisi, belge düzenlenemeyecek bir yapı için düzenlenmiş olmasıdır. Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi, İstanbul tarihi yarımadası ve Gelibolu Tarihi Alanı içinde belirlenen alanlardaki yapılar ile üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar ve sosyal donatı amacıyla tahsis edilmiş Hazine taşınmazları üzerindeki yapılar için belge düzenlenemez. Bu yapılar için belge düzenlendiği tespit edilirse Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, belgenin sağladığı haklar geri alınır ve belge düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunan müracaat sahibi hakkında Türk Ceza Kanunu m.206 uyarınca suç duyurusunda bulunulur (Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar m.8).

İkincisi, müracaatta yalan beyanda bulunulmuş ve bu yüzden belge bedeli eksik ödenmiş olmasıdır. Bu durumda müracaat sahibi e-Devlet üzerinden düzeltme yapar, eksik bedeli öder ve duruma uygun yeni Yapı Kayıt Belgesi düzenlenir. Eksik bedel ödenmezse verilmiş olan belge iptal edilir (Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar m.10). Bedel fazla ödenmişse fazla kısmın iadesi için müdürlüğe başvurulur; yeni belge düzenlenmez ve mevcut belge, onaylı düzeltme formuyla birlikte hüküm ifade eder (m.10).

Yapı Kayıt Belgesi iptal olursa belgenin sağladığı haklar geri alınır (Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar m.8). Belgeye bağlanan haklar yukarıda anlatılan su, elektrik ve doğalgaz bağlantısı, yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptali ve kat mülkiyetine geçiş imkânıdır (geçici m.16). İptal kararı idari bir işlemdir; menfaati ihlal edilen kişi iptali istemiyle idare mahkemesinde dava açabilir (İYUK m.2). Dava açma süresi altmış gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlar (İYUK m.7). Yapıya ilişkin yıkım kararına karşı yol yıkım kararı yazısında, iptal davasının genel şartları iptal davası nedir yazısında anlatılmıştır.

7. İmar Barışı ve Kentsel Dönüşüm: Kaçak Katın Durumu

İmar barışı ile kentsel dönüşüm farklı kanunlara dayanan iki ayrı süreçtir, ama aynı binada karşılaşırlar. Bina kentsel dönüşüme girdiğinde Yapı Kayıt Belgeli kaçak katın durumu üç hükümle belirlenir.

Belgenin koruması dönüşümde sona erer. Belge kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir ve yenilemede yürürlükteki imar mevzuatı uygulanır (geçici m.16/10). Yeni bina belgeye göre değil, güncel imar planına göre yapılır.

Dönüşümde ölçüt arsa payıdır. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda kararlar hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır (6306 sayılı Kanun m.6). Kat mülkiyeti kurulmamış ve arsa payı özgülenmemiş bir kaçak kat, bu hesapta kendi başına bir ağırlık taşımaz; yeni binada kendiliğinden daire hakkı da doğurmaz. Paylaşımın nasıl yapılacağı, müteahhitle yapılan anlaşmada belirlenir. Ayrıntısı için kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazısına bakın.

Kat mülkiyetine geçmek dönüşümü engellemez. Beşinci fıkra uyarınca kat mülkiyetine geçilmiş olması 6306 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez (İmar Kanunu geçici m.16/6). Ek 1. madde ise, üzerindeki toplam yapı sayısının en az %65’i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilip sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşan alanların, Cumhurbaşkanınca riskli alan olarak kararlaştırılabileceğini öngörür (6306 sayılı Kanun ek m.1/1-b). Kaçak yapılaşma, yalnız tek bir bina için değil, bütün bir alanın dönüşüme alınması için de ölçüttür.

Dönüşüm sürecinin işleyişi için kentsel dönüşüm, karara katılmayan malikin durumu için kentsel dönüşümde 1 kişi itiraz ederse yazılarına bakın.

İlgili yazılar: Kaçak Yapı · Tapu Tahsis Belgesi · Kentsel Dönüşüm · Kat Mülkiyeti