Kamulaştırma Bedeli: Hesaplama, Ödeme ve Mirasçılar

Kamulaştırma bedeli, idarenin kamu yararı için aldığı taşınmaz, kaynak veya irtifak hakkı karşılığında hak sahibine ödediği gerçek karşılıktır ve kural olarak nakden ve peşin ödenir (Anayasa m.46). Bu yazı, taşınmazı kamulaştırılan ya da kamulaştırma bildirimi alan malik ve ölen malikin mirasçıları için kamulaştırma bedelinin neye göre belirlendiğini, nasıl öğrenileceğini, ne zaman ve hangi bankaya ödendiğini açıklar. Kamulaştırma bedeli önce idareyle pazarlıkla belirlenmeye çalışılır; anlaşma olmazsa asliye hukuk mahkemesi, bilirkişi raporlarından yararlanarak bedeli tespit eder (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.8, m.10). Tarlada net gelir, arsada emsal satış değeri, yapıda resmî birim fiyatları ve yıpranma payı esas alınır (m.11).

1. Kamulaştırma Bedeli: Öne Çıkanlar

• Kamulaştırma bedeli arazide net gelire, arsada kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara, yapıda resmî birim fiyatları ve yıpranma payına göre belirlenir (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.11).
• Kamulaştırma bedelinin tespitinde, idarenin belgeleri mahkemeye verdiği gün esas alınır (m.15).
• Satın alma usulünde anlaşılan kamulaştırma bedeli, anlaşma tutanağından itibaren en geç kırk beş gün içinde hazır edilir ve tapuya tescilden sonra ödenir (m.8).
• Dava yolunda mahkeme, tespit ettiği kamulaştırma bedelinin bankaya yatırılması için idareye on beş gün süre verir; bedelin yatırılacağı banka mahkemenin davetiyesinde yazılıdır (m.10).
• Malik ölmüşse kamulaştırma bedeli alacağı mirasçılara geçer ve birden çok mirasçı bedel üzerinde kural olarak birlikte tasarruf eder (TMK m.599, m.640).
• Kamulaştırma bedeli kural olarak peşin ödenir; taksit yalnız kanunda sayılan projelerde ve en fazla beş yıl için mümkündür (Anayasa m.46; 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.3).

2. Kamulaştırma Bedeli Nedir?

Kamulaştırma bedeli, özel mülkiyetteki bir taşınmazın tamamı veya bir kısmı kamu yararı için kamulaştırıldığında malike ödenen gerçek karşılıktır. Anayasa, Devlet ve kamu tüzel kişilerinin kamulaştırma yetkisini gerçek karşılığın peşin ödenmesi şartına bağlar; kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedeli nakden ve peşin ödenir (Anayasa m.46).

Kamulaştırma bedeli yalnız mülkiyetin alınması için ödenmez. Mahkemece tespit edilen bedel, taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkının kamulaştırma bedelidir (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.10). İdarenin kamulaştırmaya başlayabilmesi için yeterli ödeneği önceden temin etmesi de gerekir; idareler yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemlerine başlayamaz (m.3). Kamulaştırmanın genel şartları ve aşamaları kamulaştırma nedir yazısında ayrıca açıklanmıştır.

3. Kamulaştırma Bedeli Neye Göre Belirlenir?

Kamulaştırma bedeli, bilirkişi kurulunun kanunda sayılan unsurları tek tek inceleyerek hazırladığı gerekçeli değerleme raporuna göre belirlenir. Bilirkişi kurulu, mahkeme heyetiyle birlikte taşınmazın bulunduğu yere gider, hazır bulunan ilgilileri dinler ve taşınmazın şu unsurlarını esas alır (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.11):

• cins ve nevi ile yüzölçümü;
• değerini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurları ile her unsurun ayrı ayrı değeri;
• varsa vergi beyanı ve kamulaştırma tarihinde resmî makamlarca yapılmış kıymet takdirleri;
• arazilerde, taşınmazın mevkii ve şartlarına göre olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelir;
• arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri;
• yapılarda, resmî birim fiyatları, yapı maliyet hesapları ve yıpranma payı;
• her birinin etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüler.

Kamulaştırma bedeli raporu, bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı gösteren ve Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayanmalıdır (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.11). Rapor yalnız bir sonuç tutarı veriyor, bu unsurları ayrı ayrı açıklamıyorsa, rapora itirazda ilk incelenecek eksiklik budur.

3.1. Kamulaştırma Bedelinde Değerleme Tarihi

Kamulaştırma bedeli, idarenin kamulaştırma belgelerini mahkemeye verdiği güne göre belirlenir; bilirkişilerin yaptığı değer tespitinde bu gün esas tutulur (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.15). Bu tarih, raporun yazıldığı gün veya bedelin ödendiği gün değildir. Raporda kullanılan emsal satışların, ürün fiyatlarının ve maliyet verilerinin hangi tarihe ait olduğu bu nedenle ayrıca kontrol edilir.

3.2. Kamulaştırma Bedelini Belirleyen Bilirkişi Kurulu

Kamulaştırma bedeli için kamulaştırılan yerin cins ve niteliğine göre en az üç kişilik bilirkişi kurulu oluşturulması zorunludur. Bilirkişilerden birinin taşınmaz geliştirme konusunda yüksek lisans veya doktora yapmış kişiler ya da 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’na göre gayrimenkul değerlemesi için yetkilendirilmiş kişiler arasından seçilmesi gerekir (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.15). Bilirkişilerin alanları taşınmazın niteliğine göre belirlenir; kurul, gerekçeli raporunu on beş gün içinde mahkemeye verir (m.15).

4. Kamulaştırma Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Kamulaştırma bedeli, taşınmazın arazi, arsa veya yapı niteliğine göre kanunun öngördüğü farklı esaslarla hesaplanır; bütün taşınmazlara uygulanan tek bir formül veya sabit metrekare fiyatı yoktur (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.11). Bu nedenle internetteki kamulaştırma bedeli hesaplama araçları yalnız kaba bir fikir verir; bağlayıcı bedel mahkemenin bilirkişi raporlarından yararlanarak tespit ettiği bedeldir (m.10).

4.1. Tarla Kamulaştırma Bedeli: Net Gelir Esası

Tarla kamulaştırma bedeli, arazi niteliğindeki taşınmazın mevkii ve şartlarına göre olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelir esas alınarak hesaplanır (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.11). Kanun ölçüt olarak taşınmazın bugünkü kullanımını alır: ileride düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz (m.11). Tarla kamulaştırma bedeli raporunda hangi ürünün, hangi verim ve fiyat verisiyle esas alındığı ve bu verilerin taşınmazın kendi şartlarıyla nasıl ilişkilendirildiği gösterilmelidir; kanun her ölçünün etkisinin açıklanmasını ister (m.11).

4.2. Arsa Kamulaştırma Bedeli: Emsal Satış Esası

Arsa kamulaştırma bedeli, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri esas alınarak hesaplanır (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.11). Emsal olarak kullanılan satışın konum, yüzölçümü, imar durumu ve satış tarihi bakımından kamulaştırılan taşınmazla nasıl karşılaştırıldığı raporda açıklanmalıdır.

Kamulaştırma bedelinde taşınmazın arsa mı arazi mi sayıldığı, uygulanacak esası değiştirir: arazide net gelir, arsada emsal satış değeri esas alınır (m.11). Tapuda tarla olarak yazılı bir taşınmazın hangi kabulle değerlendirildiği ve bu kabulün hangi bilgiye dayandığı bu yüzden raporda gösterilmelidir.

4.3. Kamulaştırma Bedelinde Yapı, Ağaç ve Ekin

Kamulaştırma bedelinde taşınmaz üzerindeki yapılar, resmî birim fiyatları, yapı maliyet hesapları ve yıpranma payı esas alınarak değerlendirilir (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.11). Ağaçlar ve diğer unsurlar, taşınmazın değerini etkileyen nitelikler olarak ayrı ayrı gösterilir ve her unsurun ayrı değeri belirtilir (m.11).

Ekili arazinin boşaltılması hasat sonuna bırakılır. Hasadın beklenmesi mümkün değilse idare, mahkemece takdir edilecek ekin bedelini tazmin etmek şartıyla boşaltma isteyebilir; ekin bedeli kamulaştırma değerinin tespitinde zaten hesaba katılmışsa ayrıca ödenmez (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.20).

4.4. Kamulaştırma Bedelinde Dikkate Alınmayan Değerler

Kamulaştırma bedeli belirlenirken, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile taşınmazın ileride düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.11). Yol veya baraj projesinin kendisinin yaratacağı değer artışı bu nedenle bedele eklenmez.

Kamulaştırma bedeline sonradan yapılan eklemeler de kanunla sınırlanmıştır. Mahkemenin tescil kararından sonra malikin taşınmazda yeni inşaat veya ekim yapma ya da mevcut inşaatta esaslı değişiklik yapma gibi kullanma hakları kalkar ve bundan sonra yapılanların değeri dikkate alınmaz (m.25). Baraj, sulama şebekesi, boru hattı, karayolu, demiryolu, liman ve havaalanı gibi büyük projelerde kamu yararı kararı mahalle veya köy muhtarlığında on beş gün süreyle ilan edilir; ilan süresinin bitiminden itibaren yapılan sabit tesisler ile dikilen ağaçların bedeli kamulaştırma bedelinde dikkate alınmaz. Bu sınırlama ilan süresinin bitiminden itibaren beş yıldır (m.25).

5. Kamulaştırma Bedeli Kısmi Kamulaştırmada Nasıl Hesaplanır?

Kısmi kamulaştırmada, yani taşınmazın yalnız bir bölümü kamulaştırıldığında, kamulaştırma bedeli kalan kısmın değerinin nasıl etkilendiğine göre hesaplanır (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.12):

• Kalan kısmın değeri değişmiyorsa: Kamulaştırma bedeli, taşınmazın m.11’e göre takdir edilen bedelinden kamulaştırılan kısma düşen miktardır.
• Kalan kısmın değeri düşüyorsa: Eksilen değer tespit edilir ve kamulaştırılan kısmın bedeline eklenir.
• Kalan kısmın değeri artıyorsa: Artış tespit edilir ve kamulaştırılan kısmın bedelinden çıkarılır; ancak bu indirim kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz.

Varsayımsal bir örnekle: kamulaştırılan kısmın bedeli 100 birim, kalan kısımda proje nedeniyle oluşan değer artışı 70 birim ise, yapılabilecek indirim yüzde elli sınırı nedeniyle en çok 50 birimdir (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.12).

Kalan kısım imar mevzuatına göre yararlanmaya elverişliyse, kesilen bina, ihata duvarı, kanalizasyon, su, elektrik ve makine gibi tesislerin eski nitelikleriyle kullanılabilir duruma getirilmesi için gereken gider de kamulaştırma bedeline eklenir (m.12). Kalan kısım yararlanmaya elverişli değilse, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hâllerde malik en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvuru yaparak bu kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilir; idare bu kısmı kamulaştırmak zorundadır (m.12). Bu başvuru, değer kaybının bedele eklenmesinden ayrı bir taleptir.

Paylı mülkiyetteki taşınmaz paydaşlar arasında daha önce fiilen bölünmüş ve kısmi kamulaştırma yalnız bir paydaşın kullandığı yeri kapsıyorsa, işlemler yalnız o paydaş hakkında yürütülür ve kamulaştırma bedeli payı oranında ona ödenir (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.12).

6. Kamulaştırma Bedeli İrtifak Hakkında Nasıl Belirlenir?

İrtifak hakkı kamulaştırmasında kamulaştırma bedeli, taşınmazın tamamının değeri değil, irtifak hakkı nedeniyle taşınmazda meydana gelen kıymet düşüklüğüdür (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.11). Kanuna göre bu kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir ve kamulaştırma bedeli budur (m.11). Enerji nakil hattı veya boru hattı için taşınmazın mülkiyeti alınmadan üzerinde irtifak kurulduğunda uygulanan esas budur; elektrik direği ve enerji hattına özgü ayrıntılar elektrik direği kamulaştırma bedeli yazısındadır.

7. Yeşil Alan Kamulaştırma Bedeli

Yeşil alan kamulaştırma bedeli, imar planında kamu hizmetine ayrılan taşınmazın ilgili kamu kuruluşunca kamulaştırılmasıyla doğar ve 2942 sayılı Kanun’un m.11 esaslarına göre belirlenir. Belediyeler imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç üç ay içinde beş yıllık imar programlarını hazırlar; bu program sınırları içinde kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş yerleri ilgili kamu kuruluşları program süresi içinde kamulaştırır (3194 sayılı İmar Kanunu m.10). Umumi hizmetlere ayrılan yerler kamulaştırılıncaya kadar bu yerlerle ilgili olarak diğer kanunlarla verilen haklar devam eder (m.10).

Yeşil alan kamulaştırma bedelinde ayırt edilmesi gereken durum, düzenleme ortaklık payıdır. İmar uygulamasında arazi ve arsaların yüzölçümünden, düzenleme alanındaki umumi hizmet alanları ve düzenlemenin yarattığı değer artışı karşılığında düzenleme ortaklık payı düşülebilir; bu pay düzenlemeden önceki yüzölçümünün yüzde kırk beşini geçemez ve yeşil saha bu payın kullanılabileceği alanlar arasında sayılır (3194 sayılı İmar Kanunu m.18). Düzenleme ortaklık payı karşılığı olarak bir defaya mahsus alınan yol ve yeşil saha gibi yerler için eski malikler mülkiyet iddiasında bulunamaz ve karşılık isteyemez (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.35). Yeşile ayrılan yer bu payı aşan bir alanı kapsıyorsa, aşan kısım için kamulaştırma ve bedel sorusu ayrıca doğar. İmar planındaki ayırmaya itiraz yolu imar planının iptali davası yazısında; idarenin kamulaştırma yapmadan fiilen el koyması hâlindeki yol kamulaştırmasız el atma yazısında açıklanmıştır.

8. Kamulaştırma Bedeli Nasıl Öğrenilir?

Kamulaştırma bedeli, satın alma usulünde idarenin uzlaşma görüşmesinde, dava yolunda ise mahkemenin bilirkişi raporu ve tespit kararıyla öğrenilir. Kamulaştırmayı yapan idare Karayolları, BOTAŞ, belediye veya başka bir kurum olsun, 2942 sayılı Kanun’a göre yürütülen kamulaştırmada bedelin öğrenilme aşamaları aynıdır:

• İdarenin ilk yazısı: İdare, taşınmazı pazarlıkla satın almak veya trampa yoluyla devralmak istediğini resmî taahhütlü yazıyla malike bildirir; bu yazıda kıymet takdir komisyonunun tespit ettiği tahmini bedel belirtilmez (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.8).
• Uzlaşma görüşmesi: Malik, yazının tebliğinden itibaren on beş gün içinde idareye başvurursa komisyonca belirlenen tarihte pazarlık görüşmesi yapılır; anlaşılan bedel, tahmini değeri geçmemek üzere tutanağa yazılır (m.8).
• Mahkeme davetiyesi ve bilirkişi raporu: Anlaşma olmazsa mahkemenin davetiyesiyle dava ve belgeler malike bildirilir; bilirkişi raporu duruşma günü beklenmeden taraflara tebliğ edilir (m.10).
• Tapu kaydı: İdare kamulaştırma kararından sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini tapu idaresine bildirir; bu şerh, taşınmaz hakkında kamulaştırma sürecinin başladığını tapu kaydında gösterir (m.7). Şerhin sonuçları kamulaştırma 7. madde şerhi yazısındadır.

İdarenin ilk yazısında tahmini bedelin yazılmaması, malikin pazarlık görüşmesine gitmeden bedeli bilemeyeceği anlamına gelir. Görüşmede önerilen kamulaştırma bedelini kabul etmek zorunluluk değildir; anlaşma olmazsa bedel mahkemede tespit edilir (m.8, m.10).

9. Kamulaştırma Bedeli Kabul Edilmezse Ne Olur?

Kamulaştırma bedeli kabul edilmezse, yani satın alma usulünde anlaşma olmaz veya ferağ verilmezse, idare kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili için dava açar (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.8, m.10). Bu davayı malik değil idare açar; malik davada bedele ilişkin savunma ve delillerini sunar. Davanın ayrıntıları kamulaştırma davası yazısında açıklanmıştır. Mahkeme aşamasında kamulaştırma bedeli şu sırayla tespit edilir:

1. İdare, topladığı bilgi ve belgeler ile kendi bedel tespitini dilekçesine ekleyerek taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurur (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.10).
2. Mahkeme, başvurudan itibaren en geç otuz gün sonrası için duruşma günü belirler ve malike meşruhatlı davetiye gönderir; adresi bulunamayanlara ilan yoluyla tebligat yapılır (m.10).
3. Malik, taşınmazın değerine ilişkin tüm savunma ve delillerini tebliğ tarihinden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirir (m.10).
4. İlk duruşmada hâkim tarafları bedelde anlaşmaya davet eder; anlaşma olursa anlaşılan tutar kamulaştırma bedeli olarak kabul edilir (m.10).
5. Anlaşma olmazsa hâkim en geç on gün içinde keşif yapar; bilirkişiler raporlarını on beş gün içinde verir ve rapor duruşma beklenmeden taraflara tebliğ edilir (m.10).
6. Sonraki duruşmada tarafların rapora itirazları dinlenir ve bilirkişilerin bu itirazlara karşı beyanları alınır; gerektiğinde hâkim on beş gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin eder (m.10).
7. Hâkim, rapor ve beyanlardan yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder, bedelin yatırılması için idareye süre verir ve makbuz ibraz edilince tescile ve ödemeye karar verir (m.10).

Kamulaştırma bedeline itiraz, bu davada bilirkişi raporuna karşı yapılır. Tescil hükmü kesindir; tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları ise saklıdır (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.10). Satın alma usulünde anlaşarak satılan taşınmaz, kamulaştırma yoluyla alınmış sayılır ve bu kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davası açılamaz (m.8).

9.1. Kamulaştırma Bedeli İtirazı ile İptal Davası Arasındaki Fark

Kamulaştırma bedeline itiraz ile kamulaştırma işleminin iptali ayrı yollardır. Bedel, asliye hukuk mahkemesindeki tespit ve tescil davasında tartışılır (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.10). Kamulaştırma işleminin kendisine karşı ise malik, m.10 uyarınca yapılan tebligat gününden, tebligat yapılamayanlar için gazete ilanı tarihinden itibaren otuz gün içinde idari yargıda iptal davası, maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açabilir (m.14). İki yolun merci ve süreleri ayrı olduğundan bedel raporuna itiraz, otuz günlük süre içinde iptal davası açılmasının yerine geçmez; iptal yolu kamulaştırma kararının iptali yazısında anlatılmıştır.

10. Kamulaştırma Bedeli Ne Zaman Ödenir?

Kamulaştırma bedelinin ödenme zamanı, kamulaştırmanın satın alma usulüyle mi, dava yoluyla mı, acele kamulaştırmayla mı yürüdüğüne göre değişir:

• Satın alma usulünde: İdare, anlaşma tutanağının düzenlenmesinden itibaren en geç kırk beş gün içinde tutanaktaki bedeli hazır eder; taşınmaz tapuda idare adına resen tescil edilir ve kamulaştırma bedeli tescilden sonra malike ödenir (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.8).
• Dava yolunda: Mahkeme, tespit ettiği kamulaştırma bedelinin kendi belirlediği banka hesabına yatırılması ve makbuzun ibrazı için idareye on beş gün süre verir; bu süre gereken hâllerde bir defaya mahsus uzatılabilir. Makbuz ibraz edilince mahkeme taşınmazın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verir (m.10).
• Acele kamulaştırmada: Mahkeme idarenin istemiyle yedi gün içinde taşınmazın değerini bilirkişilere tespit ettirir; bu değer mal sahibi adına davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak taşınmaza el konulabilir (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.27). Kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanır (m.27). Ayrıntılar acele kamulaştırma yazısındadır.

Kamulaştırma bedeli kanun yolunda değişebilir. İstinaf veya temyiz incelemesi sonucunda kesinleşen kamulaştırma bedeli, hak sahibine ödenen tutardan azsa aradaki fark ilgilisinden istenir; idarenin ödeme tarihi ile geri ödeme yazısının tebliğ tarihi arasındaki süre için faiz alınmaz (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.10).

11. Kamulaştırma Bedeli Hangi Bankaya Yatar, Parası Nasıl Alınır?

Kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına hangi bankaya yatırılacağı, mahkemenin malike gönderdiği meşruhatlı davetiyede veya ilan yoluyla yapılan tebligatta belirtilir (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.10). Aynı davetiyede taşınmazın tapu bilgileri, malikin adı, kamulaştırmayı yapan idare, kamulaştırma işlemine karşı açılabilecek davalar ve savunmanın on gün içinde bildirilmesi gerektiği de yazılır (m.10). Banka her dosyada aynı değildir; bu bilgi davetiyeden okunur.

Kamulaştırma bedelinin parası, mahkemenin tescil ve ödeme kararıyla alınır. Mahkeme, bedelin hak sahibi adına yatırıldığına dair makbuz ibraz edilince taşınmazın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verir; bu karar tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir (m.10). Hak sahibi tespit edilemediyse bedel ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bloke edilir ve mahkeme bedelin üçer aylık vadeli hesapta nemalandırılması için gerekli tedbirleri alır (m.10).

11.1. Kamulaştırma Bedelinde Mülkiyet Uyuşmazlığı

Taşınmazın mülkiyeti mahkemede ihtilaflıysa veya taşınmaz kadastro mahkemesinde davalıysa, kamulaştırma bedeli uyuşmazlığın sonucunda belli olacak hak sahibine ödenmek üzere mahkemenin belirttiği bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılır (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.18). Mülkiyet davasının sonucunda hak sahibi olduğuna karar verilen kişinin başvurusu üzerine, kamulaştırma bedelini tespit eden mahkemenin bankaya yazacağı talimatla para hak sahibine ödenir (m.18).

12. Kamulaştırma Bedeli Mirasçılara Nasıl Ödenir?

Kamulaştırma bedeli, malik öldüğünde mirasçılarına geçer ve mahkemenin ödeme kararında hak sahibi olarak gösterilen kişilere ödenir (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.10). Mirasçılar mirasbırakanın ölümüyle mirası bir bütün olarak kazanır; kanundaki ayrık durumlar saklı kalmak üzere mirasbırakanın aynî haklarını, alacaklarını ve diğer malvarlığı haklarını doğrudan doğruya edinir (TMK m.599). Taşınmaz ölümden sonra kamulaştırılıyorsa mirasçılar taşınmazın, ölümden önce kamulaştırılmış ama bedeli ödenmemişse bedel alacağının sahibidir.

Kamulaştırma bedelinin mirasçılara ödenmesinde tapuda hâlâ ölen kişinin adının görünmesi, hak sahibini belirlemek için tek başına yeterli değildir. Kamulaştırılan kısım, mirasbırakanın tapudaki payı ve bu payın hangi mirasçılara geçtiği birlikte incelenir. Mirasbırakan parselin tamamına değil yalnız bir payına sahipse, parselin tamamı için belirlenen kamulaştırma bedeli ile mirasa konu alacak aynı tutar değildir.

12.1. Kamulaştırma Bedelinde Mirasçılık Belgesi

Kamulaştırma bedelinin mirasçılara ödenmesinde mirasçıların kim olduğu mirasçılık belgesiyle gösterilir. Başvurusu üzerine yasal mirasçı oldukları belirlenenlere sulh mahkemesince veya noterlikçe mirasçılık sıfatlarını gösteren bir belge verilir (TMK m.598). Mirasçılık belgesinin geçersizliği her zaman ileri sürülebilir (TMK m.598); belgedeki kişilere veya paylara itiraz varsa, bu itirazın sonucu ödeme yapılacak kişileri değiştirebilir. Belgenin nasıl alınacağı mirasçılık belgesi yazısında açıklanmıştır.

12.2. Kamulaştırma Bedeli Tek Mirasçıya Ödenebilir mi?

Kamulaştırma bedeli, birden çok mirasçı varsa kural olarak tek bir mirasçıya bütünüyle ödenmez. Birden çok mirasçı bulunduğunda paylaşmaya kadar mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık doğar; mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur ve sözleşme veya kanundan doğan temsil ya da yönetim yetkisi saklı kalmak üzere terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf eder (TMK m.640). Bu kuralın kamulaştırma bedelinin tahsilindeki karşılıkları şunlardır:

• Birlikte hareket veya vekâlet: Mirasçıların hepsi birlikte başvurabilir ya da sözleşmeden doğan temsil yetkisiyle bir mirasçıyı veya vekili yetkilendirebilir (TMK m.640).
• Temsilci atanması: Mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh mahkemesi miras ortaklığına paylaşmaya kadar bir temsilci atayabilir (TMK m.640). Bu yol tereke temsilcisi atanması yazısında ayrıca anlatılmıştır.
• Hakların korunması: Mirasçılardan her biri terekedeki hakların korunmasını isteyebilir ve sağlanan korumadan bütün mirasçılar yararlanır (TMK m.640).
• Ödeme kararının kapsamı: Mahkemenin ödeme kararı belirli kişiler ve paylar için verilmişse ödeme o kapsamda yapılır (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.10).

Kamulaştırma bedelinin tahsili ile kamulaştırma işlemine dava açma hakkı aynı kurala bağlı değildir. İştirak hâlinde veya müşterek mülkiyette paydaşların kamulaştırma işlemine karşı tek başına dava hakları vardır (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.14). Bir mirasçı iptal davasını tek başına açabilir; bedel üzerinde tasarruf için ise TMK m.640’taki birlikte tasarruf kuralı uygulanır. Mirasçılar yalnız bedelin paylaşılmasında anlaşamıyorsa bu, taşınmazın mülkiyetine ilişkin bir ihtilaf değildir ve m.18’deki vadeli hesap usulüne bağlanmaz; çözüm miras ortaklığı kurallarında aranır (TMK m.640).

12.3. Kamulaştırma Bedeli Davasında Malikin Ölümü

Kamulaştırma bedeli davasında malikin ne zaman öldüğü, davanın nasıl yürüyeceğini değiştirir:

• Malik davadan önce ölmüşse: İdarenin malike ve zilyede karşı açtığı davanın görülmesi sırasında tapu malikinin daha önce öldüğü sabit olursa, dava mirasçıları da dahil edilerek devam eder (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.14). İdare, malikleri ve adreslerini tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden tespit ettirir (m.7).
• Malik dava sırasında ölürse: Mirasçılar mirası kabul veya reddetmemişse, kanunla belirlenen süreler geçinceye kadar dava ertelenir; gecikmesinde sakınca bulunan hâllerde hâkim, talep üzerine davayı takip için kayyım atanmasına karar verebilir (HMK m.55).

Kamulaştırma bedelinin mirasçılara ödenmesi için mahkemenin tescil ve ödeme kararı, mirasçılık belgesi ve başvuru bir mirasçı veya vekil tarafından yapılıyorsa diğer mirasçıların yetki belgesi ya da atanmış temsilciye ilişkin karar birlikte hazırlanır (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.10; TMK m.598, m.640).

13. Kamulaştırma Bedeli Taksitle Ödenebilir mi?

Kamulaştırma bedeli kural olarak nakden ve peşin ödenir; taksitle ödeme yalnız kanunda sayılan hâllerde mümkündür (Anayasa m.46; 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.3). Cumhurbaşkanınca kabul olunan büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projeleri, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla yapılan kamulaştırmalarda, bir gerçek veya özel hukuk tüzel kişisine ödenecek kamulaştırma bedelinin o yıl Genel Bütçe Kanunu’nda gösterilen miktarı peşin ödenir. Bu miktar bedelin altıda birinden az olamaz; kalan kısım peşin ödeme miktarından az olmamak ve en fazla beş yıl içinde faiziyle ödenmek üzere eşit taksitlere bağlanır (m.3).

Kamulaştırma bedeli taksitlendirilse bile, kamulaştırılan topraktan o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanların bedeli her hâlde peşin ödenir (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.3; Anayasa m.46). Taksitli kamulaştırmada dava yolunda da ilk taksit peşin ve nakit olarak hak sahibi adına bankaya yatırılır (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.10).

14. Kamulaştırma Bedeline Faiz İşler mi?

Kamulaştırma bedeli herhangi bir sebeple ödenmemişse, ödenmemiş kamulaştırma bedellerine ve taksitlendirmelere kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır (Anayasa m.46). Taksitle ödenen kamulaştırma bedelinde taksitlere, peşin ödeme gününü takip eden günden itibaren Devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddi uygulanır (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.3). Hak sahibi tespit edilemeyen veya mülkiyeti ihtilaflı taşınmazda ise bedel bankada üçer aylık vadeli hesapta tutulur (m.10, m.18).

Kamulaştırma bedeline ilişkin kanun metinleri resmî mevzuat sisteminde 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve 3194 sayılı İmar Kanunu sayfalarından okunabilir.