Kira Uyarlama Davası Nedir? Şartları ve Aşırı İfa Güçlüğü

Kira uyarlama davası, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum kira sözleşmesinin dengesini borçlu aleyhine dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede değiştirdiğinde, sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasının hâkimden istendiği davadır. Dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun aşırı ifa güçlüğü hükmüdür. Uyarlama kendiliğinden gerçekleşmez; dava açılmadan önce arabulucuya başvurulur, anlaşma olmazsa dava sulh hukuk mahkemesinde görülür. Uyarlama mümkün değilse kirada kural olarak fesih gündeme gelir (Türk Borçlar Kanunu m.138).

1. Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin yeni koşullara uyarlanması talebiyle açılan davadır. Kanun borçluya iki kademeli bir hak verir: önce hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını istemek, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönmek. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır (TBK m.138).

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m.299). İki tarafın edimi süre boyunca devam ettiği için kira, m.138’in son cümlesinde anılan sürekli edimli sözleşmedir. Kira uyarlama davasında uygulamada en çok değiştirilmesi istenen unsur kira bedelidir.

Sözleşmenin kuruluşu, tarafların borçları ve kira artışının genel çerçevesi kira sözleşmesi yazısında ele alınmıştır.

2. Kira Uyarlama Davası Şartları

Kira uyarlama davası şartları TBK m.138’de sayılır ve birlikte aranır. Biri eksikse uyarlama istenemez:

• Olağanüstü ve öngörülemeyen durum: Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
• Borçludan kaynaklanmama: Bu durum borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkmış olmalıdır.
• Dengenin dürüstlük kurallarına aykırı biçimde değişmesi: Olağanüstü durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, borçludan ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
• İfa edilmemiş ya da çekinceyle ifa edilmiş borç: Borçlu borcunu henüz ifa etmemiş ya da ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır (TBK m.138).

2.1. Kira uyarlama davasında olağanüstü durum ve enflasyon

Kira uyarlama davasında olağanüstü durum, sözleşme kurulurken iki tarafın da hesaba katmadığı ve katmasının beklenemeyeceği bir gelişmedir. Ölçüt sözleşmenin yapıldığı andır: o tarihte bilinen ya da beklenen bir fiyat hareketi, maddenin aradığı “öngörülmesi de beklenmeyen” durum tanımına kendiliğinden girmez (TBK m.138).

Olağan enflasyona karşı kanun ayrıca bir düzen kurmuştur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m.344/1); anlaşma yoksa bedel aynı sınır içinde hâkim tarafından belirlenir (TBK m.344/2). Fiyat artışına dayanan talepte bu nedenle iki soru ayrılır: olağan dönemsel artış m.344’ün konusudur, uyarlama ise ancak m.138’in dört koşulu somut olayda gerçekleşmişse istenebilir. Olağan dönemsel artışın yasal tavanını kira artış oranı hesaplama aracıyla hesaplayabilirsiniz.

2.2. Kira uyarlama davasında ödemeye çekinceyle devam etmek

Kira uyarlama davasında zaman koşulu borcun ifa durumuna bağlıdır. Borçlu borcunu henüz ifa etmemişse ya da ifayı, ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak yapmışsa uyarlama isteyebilir (TBK m.138). Kirayı ödemeye devam eden taraf, ödemeyi bu hakları saklı tutarak yaptığını gösterebilmelidir. Saklı tutma beyanı, ihtarname gibi yazılı ve tarihli bir yolla karşı tarafa bildirilebilir.

3. Kira Uyarlama Davasını Kim Açabilir?

Kira uyarlama davasını, olağanüstü durumun ifasını dürüstlük kurallarına aykırı derecede ağırlaştırdığı edimin borçlusu açar. TBK m.138 uyarlama hakkını “borçlu”ya tanır. Kira sözleşmesinde iki taraf da borç altındadır: kiraya veren kullanımı bırakmayı, kiracı kira bedelini ödemeyi üstlenir (TBK m.299). Hangi tarafın davacı olabileceği, olağanüstü durumun sözleşme anındaki olguları kimin aleyhine değiştirdiğine göre belirlenir; kanun kiracı ya da kiraya veren diye ayrım yapmaz.

4. Kira Uyarlama Davasında Hâkim Ne Karar Verir?

Kira uyarlama davasında hâkim, koşullar gerçekleşmişse sözleşmeyi yeni koşullara uyarlar. Kanun uyarlamanın yöntemini ya da oranını belirlemez; hâkimden istenen şey sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasıdır (TBK m.138).

Uyarlama mümkün değilse borçlu sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Kira gibi sürekli edimli sözleşmelerde borçlu kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır (TBK m.138). Sıra kanunda açıktır: önce uyarlama, uyarlama mümkün olmazsa fesih.

Aynı olağanüstü durum ifayı yalnız güçleştirmek yerine tümüyle imkânsız hâle getiriyorsa uygulanacak hüküm m.138 değil, imkânsızlığı düzenleyen TBK m.136’dır. Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa borç sona erer; karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan aldığı edimi sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri verir (TBK m.136). Mücbir sebep kavramıyla ilişkisi için Mücbir Sebep Nedir? Sözleşmedeki Sonuçları yazısına bakabilirsiniz.

5. Kira Uyarlama Davası ve Dövizli Kira

Kira uyarlama davası dövizli kirada da açılabilir; kanun bunu iki ayrı hükümde söyler. Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; ancak aşırı ifa güçlüğüne ilişkin m.138 hükmü saklıdır (TBK m.344/4). Aşırı ifa güçlüğü hükmü de kendisinin yabancı para borçlarında uygulanacağını ayrıca belirtir (TBK m.138).

Buradan iki ayrı yol çıkar. İlk beş yıl içinde dövizli kira bedeli kira tespit davasıyla değiştirilemez; bedelin değişmesi ancak m.138’in koşulları gerçekleşmişse uyarlama davasıyla istenebilir. Beş yıl geçtikten sonra ise bedel, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak m.344/3’e göre, yani kira tespit yoluyla belirlenir (TBK m.344/4). Beş yıl sonrasındaki belirlemenin ayrıntısı kira tespit davası yazısındadır.

6. Kira Uyarlama Davası mı, Kira Tespit Davası mı? Karıştırılan Yollar

Kira uyarlama davası; kira tespit davası, kira artış oranı sınırı ve sözleşmenin feshi ile sıkça karıştırılır. Dördü farklı olaya, farklı koşula ve farklı döneme bağlıdır:

	Kira uyarlama davası	Kira tespit davası	Kira artış oranı sınırı	Önemli sebeple fesih
Dayanak	TBK m.138	TBK m.344, m.345	TBK m.344/1	TBK m.331
Hangi olayda	Öngö­rü­le­me­yen olağanüstü durum dengeyi borçlu aleyhine dürüstlük kurallarına aykırı derecede değiştirmiş	Yenilenen kira döneminde bedelin belir­len­mesi	Tarafların yenilenen dönem için yaptığı artış anlaşması	Kira ilişkisinin devamını çekilmez hâle getiren önemli sebep
Kim başvurur	Aleyhine değişiklik olan edimin borçlusu	m.345 davacıyı adıyla sınırlamaz; bildirim kolu kiraya verene bağlıdır	Dava değil, anlaşmanın geçerlilik sınırıdır	Taraflardan her biri
Sonuç	Sözleşmenin uyarlanması; olmazsa kira için kural olarak fesih	Yeni kira döneminin bedelinin belir­len­mesi	TÜFE on iki aylık ortalama değişimini aşan anlaşma bu sınırla geçerli	Yasal fesih bildirim süresine uyularak sözleşmenin sona ermesi

6.1. Kira uyarlama davası ile kira tespit davası

Kira uyarlama davası olağanüstü bir durum arar; kira tespit davası aramaz. Kira tespit davasında yenilenen dönemde bedel, taraflar anlaşmamışsa bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre hâkim tarafından belirlenir (TBK m.344/2). Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda hâkim; TÜFE değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun bedeli belirler (TBK m.344/3).

Dönem bakımından da iki dava ayrılır. Kira tespit davası her zaman açılabilir; dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmişse ve dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmışsa, belirlenen bedel yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar (TBK m.345). TBK m.138’de ise böyle bir dönem kuralı yoktur. Kira tespit davasının ihtar, beş yıl ve bilirkişi ayrıntıları için kira tespit davası yazısına bakabilirsiniz.

6.2. Kira uyarlama davası ile kira artış oranı sınırı

Kira artış oranı sınırı bir dava değil, tarafların anlaşmasının geçerlilik sınırıdır. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir; bu kural bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır (TBK m.344/1). Kira uyarlama davası bu sınırın hesabı değildir; m.138’in koşulları gerçekleşmişse sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını konu alır.

6.3. Kira uyarlama davası ile sözleşmenin feshi

Kira uyarlama davası sonunda gündeme gelen fesih ile önemli sebeple fesih ayrı yollardır. m.138’deki fesih, uyarlamanın mümkün olmaması koşuluna bağlıdır ve hakkı olağanüstü durumdan zarar gören borçluya tanınır (TBK m.138). Önemli sebeple fesihte ise taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir; hâkim durum ve koşulları göz önünde tutarak olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar (TBK m.331).

Fesih türleri, bildirim süreleri ve kiraya verenin sona erdirme yolları kira sözleşmesinin feshi yazısında ele alınır. Kiraya verenin ileri sürdüğü bir boşaltma talebi varsa buna ilişkin nedenler ve başvuru yolları kiracı tahliyesi yazısında incelenmiştir.

7. Kira Uyarlama Davasında Arabuluculuk, Görevli Mahkeme ve Süre

7.1. Kira uyarlama davasında zorunlu arabuluculuk

Kira uyarlama davasında arabuluculuk dava şartıdır. Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B). Kira sözleşmesinin uyarlanması talebi kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlıktır.

Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna yapılır (6325 sayılı Kanun m.18/A). Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilir (6325 sayılı Kanun m.18/A). Anlaşma sağlanamazsa davacı, son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır; arabulucuya başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa dava, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir (6325 sayılı Kanun m.18/A).

Taraflardan biri geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmazsa, bu taraf davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur (6325 sayılı Kanun m.18/A). Taraflar arabuluculukta anlaşırsa anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunludur; taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinde şerh taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Sürecin genel işleyişi için arabuluculuk nedir yazısına bakabilirsiniz.

7.2. Kira uyarlama davasında görevli mahkeme

Kira uyarlama davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Sulh hukuk mahkemeleri, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davaları dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın görür (HMK m.4/1-a).

7.3. Kira uyarlama davası açma süresi

Kira uyarlama davası için TBK m.138 ayrı bir dava açma süresi öngörmez. Maddedeki zaman koşulu, borcun henüz ifa edilmemiş ya da haklar saklı tutularak ifa edilmiş olmasıdır (TBK m.138). Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m.18/A).

8. Kira Uyarlama Davasında Harç, Bilirkişi ve Yargılama Giderleri

Kira uyarlama davasında davacı, yargılama harçlarını ve Adalet Bakanlığınca her yıl çıkarılan gider avansı tarifesinde belirlenen tutarı dava açarken mahkeme veznesine yatırmak zorundadır (HMK m.120/1). Harç ve avans tutarları yıllık tarifelere bağlı olduğundan bu yazıda rakam verilmez; hesap için dava harcı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Bilirkişi incelemesi istenirse, taraflardan her biri ikamesini talep ettiği delil için mahkemece belirlenen avansı verilen kesin süre içinde yatırmak zorundadır (HMK m.324/1). Bu delil avansı, dava açılırken yatırılan gider avansından ayrıdır (HMK m.120/3). Yargılama giderleri başvurma, karar ve ilam harçlarını, tanık ile bilirkişiye ödenen ücret ve giderleri ve vekille takip edilen davalarda kanun gereğince takdir olunacak vekâlet ücretini kapsar (HMK m.323). Ayrıntılar için gider avansı ve delil avansı ile mahkeme masrafları yazılarına bakabilirsiniz.

Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin özel hesap kuralı tahliye davalarını ve kira tespiti davalarını adıyla sayar; kira tespiti davasında ücret, tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden hesaplanır (Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi m.9/1). Kira uyarlama davası bu sayımda adıyla yer almaz. Tarifenin genel yapısı için Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi yazısına bakabilirsiniz.

İlgili yazılar: Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir? Yolsuz Tescil ve Düzeltme (TMK 705-1025) · Gabin (Aşırı Yararlanma) Nedir? Şartları ve Sonuçları · İhtarname Nedir? Ne İşe Yarar, Nasıl Çekilir? (TBK 117-125)