Hile nedeniyle tapu iptali, taşınmazını karşı tarafın aldatması sonucu satan veya devreden kişinin, devrin dayandığı sözleşmeyle bağlı olmadığını ileri sürerek tapu kaydının iptalini ve taşınmazın kendi adına tescilini istemesidir. Taraflardan biri diğerinin aldatması sonucu bir sözleşme yapmışsa, yanılması esaslı olmasa bile sözleşmeyle bağlı değildir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.36/1). Hile nedeniyle tapu iptalinde süre kısadır: aldatılan taraf, aldatmayı öğrendiği andan başlayarak bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmez veya verdiği şeyi geri istemezse sözleşmeyi onamış sayılır (TBK m.39/1). Bu yazı hile nedeniyle tapu iptalinin şartlarını, bir yıllık sürenin nasıl işlediğini, hata ve korkutmadan farkını ve davanın hangi mahkemede görüleceğini madde dayanaklarıyla açıklar.
1. Hile Nedeniyle Tapu İptali Nedir?
Hile nedeniyle tapu iptali, irade sakatlığına dayanan bir tapu iptali ve tescil davasıdır. Kanundaki adı aldatmadır: taraflardan biri diğerinin aldatması sonucu sözleşme yapmışsa, yanılması esaslı olmasa bile sözleşmeyle bağlı değildir (TBK m.36/1). Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmî şekilde düzenlenmelerine bağlıdır (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.706/1); hile nedeniyle tapu iptalinde bağlayıcılığı tartışılan işlem, tapuda resmî şekilde yapılan bu satış veya devir sözleşmesidir.
Hile nedeniyle tapu iptalinin tapu kaydına etkisi yolsuz tescil kuralından gelir. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur (TMK m.1024/2). Aldatılan taraf devrin dayandığı sözleşmeyle bağlı değilse, bu sözleşmeye dayanarak yapılan tescil de yolsuz hâle gelir ve bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1025/1). Yolsuz tescilin genel kuralları için yolsuz tescil, davanın bütün sebepleri için tapu iptali ve tescil davası yazılarına bakılabilir.
1.1. Hile Nedeniyle Tapu İptalinde Aldatmanın Esaslı Olması Gerekmez
Hile nedeniyle tapu iptalinde aldatılan tarafın yanılmasının esaslı olması aranmaz (TBK m.36/1). Bu, hileyi kendiliğinden oluşan yanılmadan ayıran temel noktadır. Yanılmada kişi ancak esaslı yanılmaya düşmüşse sözleşmeyle bağlı olmaz (TBK m.30) ve saikte yanılma kural olarak esaslı sayılmaz (TBK m.32). Aldatmada ise yanılgıyı karşı taraf yaratmıştır ve kanun bu eşiği aramaz: sözleşmenin aldatma sonucu yapılmış olması yeterlidir, yanılgının kanunda sayılan esaslı yanılma hâllerinden biri olması gerekmez (TBK m.31, m.36/1).
1.2. Hile Nedeniyle Tapu İptalinde Üçüncü Kişinin Aldatması
Hile nedeniyle tapu iptali, aldatan kişi alıcının kendisi değil de bir üçüncü kişi olduğunda ek bir koşula bağlanır. Üçüncü bir kişinin aldatması sonucu sözleşme yapan taraf, sözleşmenin yapıldığı sırada karşı tarafın aldatmayı bilmesi veya bilecek durumda olması hâlinde sözleşmeyle bağlı değildir (TBK m.36/2). Örneğin satışa aracılık eden bir kişi malike taşınmaz hakkında gerçeğe aykırı bilgi vermişse, hile nedeniyle tapu iptali için alıcının bu aldatmayı satış anında bildiği veya bilecek durumda olduğu da gösterilir. Alıcı aldatmadan habersizse ve bilecek durumda da değilse, aldatılan malik sözleşmeyle bağlı kalır.
2. Hile Nedeniyle Tapu İptali Zamanaşımı
Hile nedeniyle tapu iptali zamanaşımı sorusunun kanundaki karşılığı bir yıllık süredir. Yanılma veya aldatma sebebiyle sözleşme yapan taraf, yanılma veya aldatmayı öğrendiği andan başlayarak bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmez veya verdiği şeyi geri istemezse sözleşmeyi onamış sayılır (TBK m.39/1). Hile nedeniyle tapu iptalinde bu işlemler süresi içinde yapılmazsa kanun sözleşmeyi onanmış sayar.
2.1. Hile Nedeniyle Tapu İptalinde Bir Yıllık Süre Ne Zaman Başlar?
Hile nedeniyle tapu iptalinde bir yıllık süre, tapudaki devir tarihinden değil, aldatılan tarafın aldatmayı öğrendiği andan başlar (TBK m.39/1). Aldatma devirden yıllar sonra öğrenilmişse süre o tarihte işlemeye başlar. Madde öğrenme anından bağımsız bir üst süre de öngörmez; bu yönüyle, zarar görenin hakkını her hâlde sözleşmenin kurulduğu tarihten başlayarak beş yıl içinde kullanması gereken aşırı yararlanmadan ayrılır (TBK m.28/2).
Öğrenme anı, hile nedeniyle tapu iptali davasında çoğu zaman tartışmanın konusudur. Karşı taraf sürenin geçtiğini ileri sürüyorsa, aldatmanın hangi tarihte ve hangi olayla öğrenildiği dilekçede açıkça yazılır ve bu tarihi gösteren belge veya tanık bildirilir. Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça taraflardan her biri hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür (TMK m.6).
2.2. Hile Nedeniyle Tapu İptalinde Süre İçinde Ne Yapılır?
Hile nedeniyle tapu iptalinde bir yıl içinde yapılması gereken işlem, sözleşmeyle bağlı olunmadığının karşı tarafa bildirilmesi veya verilen şeyin geri istenmesidir (TBK m.39/1). Madde bildirimin biçimini düzenlemez. Bildirimin tarihi sonradan tartışılabileceği için tarihini ve içeriğini ispatlamaya elverişli bir yol seçmek, örneğin noter aracılığıyla ihtarname göndermek, ispat bakımından kolaylık sağlar. Taşınmazın geri alınması için ayrıca tapu iptali ve tescil davası açılır; tapu memuru, ilgililerin yazılı rızası olmadıkça sicildeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir (TMK m.1027).
2.3. Hile Nedeniyle Tapu İptali Zamanaşımı ile Genel Zamanaşımı Aynı mı?
Hile nedeniyle tapu iptali zamanaşımı olarak aranan bir yıllık süre, genel zamanaşımı hükümlerinden farklı bir sonuca bağlanmıştır. TBK m.39 bu süreye zamanaşımı adını vermez; sürenin geçmesini, alacağın dava edilemez hâle gelmesine değil, sözleşmenin onanmış sayılmasına bağlar. Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça her alacak için öngörülen on yıllık zamanaşımı (TBK m.146) ise ayrı bir kuraldır ve aldatılan tarafın sözleşmeyle bağlı olmadığını ileri sürme süresini uzatmaz.
Tapu sicilinin düzeltilmesini düzenleyen TMK m.1025 kendi içinde bir dava süresi öngörmez. Hile nedeniyle tapu iptalinde süreyi belirleyen şey, tescilin yolsuz sayılmasının dayanağıdır: tescil ancak dayandığı sözleşme bağlayıcı değilse yolsuzdur (TMK m.1024/2) ve aldatmaya dayanan bağlayıcı olmama iddiası bir yıllık süreye tabidir (TBK m.39/1). Tapu iptal davasının açılamadığı veya sonuç vermediği diğer hâller için hangi durumlarda tapu iptal davası açılamaz yazısına bakılabilir.
2.4. Hile Nedeniyle Tapu İptalinde Süre Geçtiyse Tazminat
Hile nedeniyle tapu iptali için bir yıllık süre geçmiş olsa bile tazminat hakkı devam eder. Aldatma veya korkutmadan dolayı bağlayıcılığı olmayan bir sözleşmenin onanmış sayılması, tazminat hakkını ortadan kaldırmaz (TBK m.39/2). Tazminat istemi kendi zamanaşımı süresine tabidir; haksız fiilden doğan tazminat istemi, zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın ve her hâlde fiilin işlendiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar (TBK m.72/1). Ayrıntı için haksız fiil tazminatında zamanaşımı yazısına bakılabilir.
Bu saklılık yalnız aldatma ve korkutma için yazılmıştır. Yanılma sebebiyle sözleşme yapan taraf bakımından TBK m.39/2 tazminat hakkının saklı kaldığını söylemez; tersine, yanılmasında kusurlu olan yanılan, sözleşmenin hükümsüzlüğünden doğan zararı gidermekle yükümlüdür (TBK m.35/1).
3. Hile Nedeniyle Tapu İptali Dışındaki İrade Sakatlıkları
Hile nedeniyle tapu iptali, irade sakatlığı nedeniyle tapu iptalinin üç hâlinden biridir. Diğer ikisi yanılma (hata) ve korkutmadır (tehdit). Üçünde de sözleşme yapan taraf sözleşmeyle bağlı olmaz ve üçü de aynı bir yıllık süreye tabidir (TBK m.39/1). Aralarındaki fark, sözleşmeyle bağlı olmamak için neyin gösterilmesi gerektiğindedir.
3.1. Hata (Yanılma) Nedeniyle Tapu İptali
Hata nedeniyle tapu iptali, ancak yanılma esaslıysa mümkündür: sözleşme kurulurken esaslı yanılmaya düşen taraf sözleşmeyle bağlı olmaz (TBK m.30). Kanun esaslı yanılma hâllerini örnek olarak sayar (TBK m.31/1):
- Yanılan, kurulmasını istediği sözleşmeden başka bir sözleşme için iradesini açıklamışsa.
- Yanılan, istediğinden başka bir konu için iradesini açıklamışsa; örneğin satmak istediği parselden başka bir parselin devrine irade açıklamışsa.
- Yanılan, sözleşme yapma iradesini gerçekte sözleşme yapmak istediği kişiden başkasına açıklamışsa.
- Yanılan, sözleşmeyi yaparken belirli nitelikleri olan bir kişiyi dikkate almasına karşın başka bir kişi için iradesini açıklamışsa.
- Yanılan, gerçekte üstlenmek istediğinden önemli ölçüde fazla bir edim için veya gerçekte istediğinden önemli ölçüde az bir karşı edim için iradesini açıklamışsa.
Basit hesap yanlışlıkları sözleşmenin geçerliliğini etkilemez; bunların düzeltilmesiyle yetinilir (TBK m.31/2). Saikte yanılma, yani sözleşmeyi yapma sebebine ilişkin yanılgı, esaslı yanılma sayılmaz; yanılanın bu saiki sözleşmenin temeli sayması iş ilişkilerinde geçerli dürüstlük kurallarına uygunsa ve bu durum karşı tarafça da bilinebilir durumdaysa yanılma esaslı sayılır (TBK m.32). İradenin haberci veya çevirmen gibi bir aracı ya da bir araç tarafından yanlış iletilmesinde de yanılma hükümleri uygulanır (TBK m.33).
Hata nedeniyle tapu iptalini sınırlayan iki kural daha vardır. Yanılan, yanıldığını dürüstlük kurallarına aykırı olarak ileri süremez; özellikle diğer taraf sözleşmenin yanılanın kastettiği anlamda kurulmasına razı olduğunu bildirirse sözleşme bu anlamda kurulmuş sayılır (TBK m.34). Yanılmasında kusurlu olan yanılan, diğer taraf yanılmayı biliyor veya bilmesi gerekiyor olmadıkça, sözleşmenin hükümsüzlüğünden doğan zararı gidermekle yükümlüdür (TBK m.35/1).
3.2. Korkutma (Tehdit) Nedeniyle Tapu İptali
Korkutma nedeniyle tapu iptalinde sözleşme yapan taraf, diğerinin veya üçüncü bir kişinin korkutması sonucu sözleşme yapmışsa sözleşmeyle bağlı değildir (TBK m.37/1). Korkutulan, içinde bulunduğu durum bakımından kendisinin veya yakınlarından birinin kişilik haklarına ya da malvarlığına yönelik ağır ve yakın bir zarar tehlikesinin doğduğuna inanmakta haklıysa korkutma gerçekleşmiş sayılır (TBK m.38/1).
Korkutma, üçüncü kişiden geldiğinde hileden farklı işler. Aldatmada üçüncü kişinin davranışı ancak karşı taraf aldatmayı biliyor veya bilecek durumdaysa sözleşmeyi bağlayıcı olmaktan çıkarır (TBK m.36/2). Korkutmada ise üçüncü kişinin korkutması da tek başına yeterlidir; yalnız korkutan üçüncü kişi olup diğer taraf korkutmayı bilmiyor veya bilecek durumda değilse, sözleşmeyle bağlı kalmak istemeyen korkutulan, hakkaniyet gerektiriyorsa diğer tarafa tazminat ödemekle yükümlüdür (TBK m.37/2).
Bir hakkın veya kanundan doğan bir yetkinin kullanılacağı korkutmasıyla sözleşme yapıldığında, bu hakkı kullanacağını açıklayan kişi diğer tarafın zor durumda kalmasından aşırı bir menfaat sağlamışsa korkutmanın varlığı kabul edilir (TBK m.38/2). Korkutma nedeniyle tapu iptalinde bir yıllık süre, korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlar (TBK m.39/1).
4. Hile Nedeniyle Tapu İptali ve İyiniyetli Üçüncü Kişi
Hile nedeniyle tapu iptali, taşınmaz aldatan kişiden başka birine devredilmişse yeni malike karşı her zaman sonuç vermez. Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur (TMK m.1023). Buna karşılık bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz (TMK m.1024/1) ve ayni hakkı zedelenen kimse tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir (TMK m.1024/3).
Hile nedeniyle tapu iptali davası bu nedenle, taşınmaz el değiştirdiyse, son malikin devir sırasında aldatmayı veya tescilin yolsuzluğunu bilip bilmediği ya da bilmesi gerekip gerekmediği üzerinden de kurulur. İyiniyetli üçüncü kişilerin tescile dayanarak kazandıkları ayni haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır (TMK m.1025/2). Davadan önce ve dava sırasında taşınmazın yeniden devredilmesini önlemek için tapu iptal davasında ihtiyati tedbir istenebilir; mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hâllerinde uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.389/1).
5. Hile Nedeniyle Tapu İptali ile Karıştırılan Yollar
Hile nedeniyle tapu iptali, aynı taşınmaz devrinde ileri sürülebilecek başka iptal sebepleriyle sık karıştırılır. Bu sebeplerin dayanağı, süresi ve sonucu farklıdır; hangi sebebe dayanıldığı, uygulanacak süreyi ve ispat edilecek olguyu belirler.
| Yol | Dayanak | Ne gösterilir | Süre | Sonuç |
|---|---|---|---|---|
| Hile (aldatma) | TBK m.36 | Karşı tarafın veya onun bildiği üçüncü kişinin aldatması | Aldatmanın öğrenilmesinden itibaren bir yıl (TBK m.39/1) | Aldatılan sözleşmeyle bağlı değildir; tazminat hakkı saklıdır (TBK m.39/2) |
| Hata (yanılma) | TBK m.30-32 | Esaslı yanılma | Yanılmanın öğrenilmesinden itibaren bir yıl (TBK m.39/1) | Yanılan sözleşmeyle bağlı olmaz; kusurluysa zararı giderir (TBK m.35) |
| Korkutma | TBK m.37-38 | Ağır ve yakın zarar tehlikesine haklı inanç | Korkutmanın etkisinin kalkmasından itibaren bir yıl (TBK m.39/1) | Korkutulan sözleşmeyle bağlı değildir |
| Aşırı yararlanma (gabin) | TBK m.28 | Edimler arasında açık oransızlık ve zor durum, düşüncesizlik veya deneyimsizlikten yararlanma | Öğrenmeden veya zor durumun kalkmasından itibaren bir yıl, her hâlde sözleşmeden itibaren beş yıl (TBK m.28/2) | Ya sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirir ya oransızlığın giderilmesini ister |
| Ehliyetsizlik | TMK m.15 | Devir anında ayırt etme gücünün bulunmaması | TMK m.15 ve m.1025 süre öngörmez | Fiil hukuki sonuç doğurmaz |
| Muvazaa | TBK m.19 | Tarafların gerçek ve ortak iradesinin görünüşteki işlemden farklı olması | TBK m.19 süre öngörmez | Gerçek ve ortak irade esas alınır |
| Vekâletin kötüye kullanılması | TBK m.506 | Vekilin sadakat ve özen borcuna aykırı devri | TMK m.1025 süre öngörmez | Karşı tarafın durumuna göre incelenir |
Tablodaki her yolun ayrıntısı kendi yazısındadır: gabin (aşırı yararlanma), ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali, muvazaa nedir ve vekâlet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali. Mirasbırakanın mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yaptığı devirler ise muris muvazaası başlığında ayrıca ele alınır.
Aldatma aynı zamanda bir suç oluşturabilir. Hileli davranışlarla bir kimseyi aldatıp onun veya başkasının zararına olarak kendisine veya başkasına yarar sağlayan kişi dolandırıcılık suçunu işler (5237 sayılı Türk Ceza Kanunu m.157/1). Ceza soruşturması ile hile nedeniyle tapu iptali davası ayrı yollardır: ceza yargılaması failin cezalandırılmasına, tapu iptali davası ise tapu kaydının düzeltilmesine yöneliktir. Ceza şikâyetinde bulunmak, TBK m.39/1’in saydığı bildirim veya geri isteme işlemlerinden biri olarak madde metninde yer almaz; bu nedenle bir yıllık süre ceza soruşturmasından ayrı olarak izlenir. Suçun unsurları için dolandırıcılık suçu ve cezası yazısına bakılabilir.
6. Hile Nedeniyle Tapu İptali Davası Nasıl Açılır?
Hile nedeniyle tapu iptali davası, asliye hukuk mahkemesinde ve taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Malvarlığı haklarına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2/1). Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12/1). Dava dilekçesinin unsurları ve harç için tapu iptali ve tescil davası yazısına bakılabilir.
6.1. Hile Nedeniyle Tapu İptalinde İspat
Hile nedeniyle tapu iptalinde aldatmanın varlığını, aldatmaya dayanarak sözleşmeyle bağlı olmadığını ileri süren taraf ispat eder (TMK m.6). İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir (HMK m.190/1). Hukuki işlemlerde irade bozukluğu ile aşırı yararlanma iddialarında tanık dinlenebilir (HMK m.203/1-ç); bu nedenle hile nedeniyle tapu iptali davasında aldatma, senetle ispat kuralına bağlı kalmadan tanıkla da ispat edilebilir.
Hile nedeniyle tapu iptali davasında ispat edilen olgular genellikle şunlardır:
- Aldatıcı davranış: Karşı tarafın veya üçüncü kişinin hangi gerçeğe aykırı beyanda bulunduğu ya da hangi olguyu gizlediği.
- Aldatma ile devir arasındaki bağ: Malikin taşınmazı bu aldatma sonucu devrettiği (TBK m.36/1).
- Üçüncü kişinin aldatmasında karşı tarafın bilgisi: Aldatan kişi alıcı değilse, alıcının satış anında aldatmayı bildiği veya bilecek durumda olduğu (TBK m.36/2).
- Öğrenme tarihi: Aldatmanın hangi gün ve hangi olayla öğrenildiği ve bir yıl içinde bildirim yapıldığı veya verilen şeyin geri istendiği (TBK m.39/1).
- Son malikin durumu: Taşınmaz el değiştirdiyse son malikin yolsuz tescili bilip bilmediği veya bilmesi gerekip gerekmediği (TMK m.1024/1).
- Aldatmanın öğrenilmesiBir yıllık süre, devir tarihinden değil, aldatılan tarafın aldatmayı öğrendiği andan başlar; korkutmada korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlar.TBK m.39
- Bir yıl içinde bildirim veya geri istemeAldatılan taraf sözleşmeyle bağlı olmadığını karşı tarafa bildirir veya verdiği şeyi geri ister; bunu bir yıl içinde yapmazsa sözleşmeyi onamış sayılır.TBK m.39
- Asliye hukuk mahkemesinde davaTapu iptali ve tescil davası asliye hukuk mahkemesinde, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.HMK m.12
- Tapu kaydının iptali ve tescilAldatma ispatlanırsa bağlayıcı olmayan sözleşmeye dayanan tescil yolsuz sayılır; tapu sicili eski malik adına düzeltilir. İyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur.TMK m.1025
Sıkça Sorulan Sorular
Hile nedeniyle tapu iptali nedir?
Hile nedeniyle tapu iptali, taşınmazını karşı tarafın aldatması sonucu devreden kişinin, devrin dayandığı sözleşmeyle bağlı olmadığını ileri sürerek tapu kaydının iptalini ve taşınmazın kendi adına tescilini istemesidir. Taraflardan biri diğerinin aldatması sonucu sözleşme yapmışsa, yanılması esaslı olmasa bile sözleşmeyle bağlı değildir (TBK m.36/1). Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan tescil yolsuzdur ve ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1024/2, m.1025/1).
Hile nedeniyle tapu iptali zamanaşımı ne kadardır?
Hile nedeniyle tapu iptalinde kanundaki süre bir yıldır. Aldatılan taraf, aldatmayı öğrendiği andan başlayarak bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmez veya verdiği şeyi geri istemezse sözleşmeyi onamış sayılır (TBK m.39/1). Süre devir tarihinden değil, aldatmanın öğrenildiği andan başlar. Madde bu süreye zamanaşımı adını vermez; sürenin geçmesine bağladığı sonuç sözleşmenin onanmış sayılmasıdır.
Bir yıllık süre geçtikten sonra tazminat istenebilir mi?
Evet. Aldatma veya korkutmadan dolayı bağlayıcılığı olmayan bir sözleşmenin onanmış sayılması, tazminat hakkını ortadan kaldırmaz (TBK m.39/2). Tazminat istemi, dayandığı sebebin kendi zamanaşımı süresine tabidir; haksız fiilden doğan tazminat istemi için süre TBK m.72'de düzenlenmiştir. Bu saklılık yalnız aldatma ve korkutma için öngörülmüştür, yanılma için öngörülmemiştir.
Aldatan kişi alıcı değil de aracıysa tapu iptali istenebilir mi?
Üçüncü bir kişinin aldatması sonucu sözleşme yapan taraf, sözleşmenin yapıldığı sırada karşı tarafın aldatmayı bilmesi veya bilecek durumda olması hâlinde sözleşmeyle bağlı değildir (TBK m.36/2). Karşı taraf aldatmayı bilmiyor ve bilecek durumda da değilse, aldatılan taraf sözleşmeyle bağlı kalır. Korkutmada kural farklıdır: üçüncü kişinin korkutması da sözleşmeyi bağlayıcı olmaktan çıkarır (TBK m.37/1).
Taşınmaz başkasına satıldıysa hile nedeniyle tapu iptali mümkün mü?
Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur (TMK m.1023). Yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi ise bu tescile dayanamaz (TMK m.1024/1). Taşınmaz el değiştirdiyse son malikin durumu ayrıca incelenir; iyiniyetli üçüncü kişinin kazandığı haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır (TMK m.1025/2).
Hata ile hile arasındaki fark nedir?
Hatada (yanılmada) kişi kendi yanılgısıyla sözleşme yapar ve sözleşmeyle bağlı olmaması için yanılmanın esaslı olması gerekir (TBK m.30, m.31). Hilede ise yanılgıyı karşı taraf aldatmayla yaratmıştır ve aldatılan taraf, yanılması esaslı olmasa bile sözleşmeyle bağlı değildir (TBK m.36/1). İki hâlde de süre, yanılmanın veya aldatmanın öğrenildiği andan başlayan bir yıldır (TBK m.39/1).
Hile nedeniyle tapu iptali davası hangi mahkemede açılır?
Hile nedeniyle tapu iptali ve tescil davası malvarlığı haklarına ilişkin olduğu için asliye hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.2/1). Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12/1).
Hile tanıkla ispat edilebilir mi?
Evet. Hukuki işlemlerde irade bozukluğu ile aşırı yararlanma iddiaları, senetle ispat kuralının istisnası olarak tanıkla ispat edilebilir (HMK m.203/1-ç). Aldatmanın varlığını ispat yükü, bu olguya dayanarak sözleşmeyle bağlı olmadığını ileri süren taraftadır (TMK m.6).
İlgili çalışma alanı: Gayrimenkul Hukuku
← Tüm makaleler