Kentsel Dönüşüm Nedir? Şartları ve Süreci 2026

Kentsel dönüşüm, afet riski altındaki alanlarda ve bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsalarda güvenli yaşam çevreleri oluşturmak için yürütülen iyileştirme, tasfiye ve yenileme işlemleridir. Bu yazının hukuki çerçevesi, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanundur (6306 sayılı Kanun m.1).

Tek bir bina için kentsel dönüşüm şartı, ekonomik ömrün tamamlanmış olması veya yıkılma ya da ağır hasar riskinin ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilmesidir. Riskli yapı tespiti için bütün maliklerin imzası aranmaz; yeniden yapım gibi uygulama kararları ise kişi sayısıyla değil arsa payları oranında salt çoğunlukla alınır (6306 sayılı Kanun m.2/1-d · m.3/1 · m.6/1).

Başvuru, tahliye ve finansman farklı aşamalardır. Aşağıda hangi binanın kapsama girdiğini, başvurunun nereye yapılacağını, imza vermeyen malikin durumunu ve sürelerin hangi işlem için geçerli olduğunu ayrı ayrı bulabilirsiniz.

1. Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşümün 6306 sayılı Kanun kapsamındaki amacı, afet riski taşıyan yapı ve alanları güvenli yaşam çevrelerine dönüştürmektir. Kanun yalnız yeni bina yapılmasını değil, arsa ve arazilerde iyileştirme, tasfiye ve yenileme işlemlerini de düzenler (6306 sayılı Kanun m.1). Riskli yapı tespiti, maliklerin uygulama kararı ve müteahhitle yapılan sözleşme bu sürecin farklı hukuki işlemleridir (6306 sayılı Kanun m.3/1 · m.6/1).

Kentsel dönüşüm sürecinde üç idari aktör vardır. Bakanlık, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığıdır; Başkanlık, 7 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanunla tanımlara eklenen Kentsel Dönüşüm Başkanlığıdır; İdare ise belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idarelerini, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerini ve yetkilendirilmişse ilçe belediyelerini ifade eder (6306 sayılı Kanun m.2/1). Riskli yapı tespiti raporlarını inceleyen ve itirazları alan birim, Yönetmelikte Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü olarak tanımlanır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.3).

2. Kentsel Dönüşüm Şartları: Hangi Binalar Kentsel Dönüşüme Girer?

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı ayrı uygulama dayanaklarıdır (6306 sayılı Kanun m.2/1). Tek bir binanın riskli yapı olarak tespiti ile bir bölgenin riskli alan ilan edilmesi farklı işlemlerdir.

Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır (6306 sayılı Kanun m.2/1-d). Bina riskli alanda olmasa da tespit yapılabilir.

Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alandır (6306 sayılı Kanun m.2/1-ç). Riskli alan kararı tek bir bina için değil bir bölge için verilir.

Rezerv yapı alanı: Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere TOKİ’nin veya İdarenin talebiyle ya da resen Bakanlıkça belirlenen alandır (6306 sayılı Kanun m.2/1-c). Bu alanlarda riskli alanlardan ve riskli yapılardan nakledilecek kişiler için rezerv konut ve işyerleri yapılabilir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.4/4).

2.1. Kentsel Dönüşüm İçin Bina Yaşı Şart mı?

Kentsel dönüşüm için Kanun bir bina yaşı eşiği koymaz. Riskli yapı tanımındaki ölçüt, yapının ekonomik ömrünü tamamlamış olması ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıması ve bunun ilmî ve teknik verilerle tespit edilmesidir (6306 sayılı Kanun m.2/1-d). Tespit, Yönetmeliğin Ek-2’sindeki Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre yapılır. İnşaat hâlinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.7/1).

Tespitin kim tarafından ve nasıl yaptırıldığı, tapuya nasıl işlendiği ve itiraz usulü riskli yapı tespiti yazımızda ayrıntılı olarak açıklanmıştır.

2.2. Kentsel Dönüşümde Riskli Alan Nasıl Belirlenir?

Kentsel dönüşümde riskli alan, Başkanlığın hazırladığı dosyaya dayanarak Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenir. Dosyada alanın can ve mal kaybı riski taşıdığını gösteren teknik rapor, koordinatlı sınırlandırma haritası, alandaki kamu taşınmazlarının listesi ve zemin kaynaklı risk için yerbilimsel etüt raporu bulunur (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.5/1).

Kanun, afet riskinden bağımsız iki ölçüt daha öngörür. Birincisi, kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak şekilde bozulduğu yerlerde planlama veya altyapı hizmetleri yetersiz olan, imar mevzuatına aykırı yapılaşma bulunan ya da yapı veya altyapısı hasarlı olan alanlardır. İkincisi, üzerindeki toplam yapı sayısının en az yüzde 65’i imar mevzuatına aykırı olan veya ruhsatsız yapılıp sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlardır. Bu alanlar da Cumhurbaşkanınca riskli alan olarak kararlaştırılabilir (6306 sayılı Kanun ek m.1/1). Yönetmelik aynı ölçütleri tekrarlar ve ikinci ölçüt için Yapı Değerlendirme Formu doldurulmasını ister (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.5/2). Riskli alan kararına karşı dava, kararın Resmî Gazete’de yayımı tarihinden itibaren açılabilir; uygulama işlemleri üzerine riskli alan kararına karşı dava açılamaz (6306 sayılı Kanun ek m.1/2). TOKİ veya İdare de Başkanlıktan riskli alan belirlenmesini talep edebilir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.5/3).

Riskli alan ve rezerv yapı alanında Başkanlık, TOKİ veya İdare her türlü imar ve yapılaşma işlemini iki yıl süreyle geçici olarak durdurabilir; gerekirse bu süre bir yıl daha uzatılabilir (6306 sayılı Kanun m.4/1). Bu durdurma yetkisi tek bir riskli yapı için değil, riskli alan ve rezerv yapı alanı için tanınmıştır.

2.3. Kentsel Dönüşümde Orta Hasarlı Binalar: 6 Şubat 2023 Depremleri

Kentsel dönüşümde orta hasarlı binalar için 6306 sayılı Kanunun yanında ayrı bir düzenleme vardır. 6 Şubat 2023 depremlerinden etkilenen yerlerde, 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısiyle Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun kapsamında orta hasar ve üzeri hasarlı olarak tespit edilen yapıların yerinde yeniden yapımına ilişkin iş ve işlemler 7452 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesine göre yürütülür (7452 sayılı Kanun ek m.1/1). Bu uygulamada güncel kapsam ayrıca kontrol edilmelidir: ek 1 inci madde hükümleri, altıncı fıkra uyarınca hibe ve kredi desteği verilen yapılara yönelik uygulanır. Bakanlığın 7269 sayılı Kanun kapsamında hak sahiplerine teslim için ürettiği tesisler bakımından dokuzuncu fıkranın ilgili hükümlerinin uygulanması saklıdır (7452 sayılı Kanun ek m.1/10). Dolayısıyla yalnız orta hasar tespiti bulunması bu madde kapsamındaki bütün işlemler için yeterli değildir.

Orta hasarlı binaların yerinde yeniden yapımında da yeni uygulamaya ve bunun gerektirdiği tevhit, ifraz, yıkım ve yapım izinleri ile kat irtifakı işlemlerine hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla karar verilir. Anlaşma sağlanamayan ve kendisine ulaşılamayan maliklerin hisseleri, yapım işi tamamlanıp malikleri adına tescil edilinceye kadar geçici olarak tapuda Hazine adına tescil edilir (7452 sayılı Kanun ek m.1/5). Maliklerin eski taşınmazlarının değeri ile yeni yapıların değeri lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve yeni bağımsız bölümlerin paylaşımı bu değerler gözetilerek yapılır (7452 sayılı Kanun ek m.1/4). Daha önce imzalanmış inşaat sözleşmeleri, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğunun kararıyla ruhsat vermeye yetkili idarece feshedilir (7452 sayılı Kanun ek m.1/2).

3. Kentsel Dönüşüm İçin Kaç Kişinin Onayı Gerekir?

Kentsel dönüşümde onay iki ayrı aşamada sorulur ve cevabı aşamaya göre değişir. Riskli yapı tespiti için bütün maliklerin onayı aranmaz; tespit, yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere lisanslı kuruluşlara yaptırılır (6306 sayılı Kanun m.3/1). Başkanlık veya İdare tespiti resen de yapabilir.

Tespitten sonra yeni uygulamaya, yapının paydaşı olup olmadıklarına bakılmaksızın sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilir. Parsellerin birleştirilmesi (tevhit), ifraz, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı bu kararın konularıdır (6306 sayılı Kanun m.6/1). Çoğunluk kişi sayısıyla değil arsa payıyla hesaplanır. Yıkım ve yapım için gereken izin ve ruhsat işlemleri de, normalde bütün maliklerin muvafakatini gerektiren diğer işlemler de bu salt çoğunluk kararına dayanarak yürütülür (aynı fıkra). Yeni binadaki dairelerin maliklere nasıl dağıtıldığı kentsel dönüşümde daire paylaşımı yazımızda anlatılır.

3.1. Kentsel Dönüşüm Kararı ve Toplantı Belgeleri

Kentsel dönüşümde yeniden yapım kararı bina yıkılmadan önce alınabilir. Karar, sahip olunan hisseler oranında salt çoğunluğa dayanır; anlaşma sağlayan maliklerin kararı karar tutanağı, anlaşma veya vekâletname gibi belgelerle ilgili İdareye sunulabilir (6306 sayılı Kanun m.6/1).

Karara katılmayan malike teklifin bildirilmesi, çoğunluk kararından ayrı bir işlemdir. Karar belgesi, anlaşma şartları ve teklif bildirimi birlikte incelenmelidir. Toplantı bildirim formu ve tutanak ekleri için Kentsel Dönüşüm Başkanlığının Uygulama Yönetmeliğine eklenen ekler duyurusuna ulaşılabilir.

3.2. Kentsel Dönüşümde İmza Vermeyen Malikin Payı Ne Olur?

Kentsel dönüşümde salt çoğunluk kararına katılmayan malike, karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif noter aracılığıyla veya muhtarlıkta on beş gün ilan edilerek bildirilir. Bildirimden itibaren on beş gün içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse arsa payının satılacağı da bildirimde yer alır (6306 sayılı Kanun m.6/1).

Kentsel dönüşüm kararına katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Riskli yapılarda paydaşlara satış gerçekleşmezse, yapılan anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır (6306 sayılı Kanun m.6/1). Satış iptal edilirse payın eski malike dönüp dönmeyeceği, pay üzerindeki ipotek ve haczin akıbeti ve itiraz yolları kentsel dönüşümde 1 kişi itiraz ederse ne olur yazımızda açıklanmıştır.

4. Kentsel Dönüşüm Süreci ve Aşamaları

Kentsel dönüşüm sürecinde riskli yapı tespiti, bildirim, maliklerin uygulama kararı, tahliye ve yıkım ile tapu ve yeniden yapım işlemleri bulunur. Ancak bütün işlemler için değişmez bir sıra yoktur: uygulama kararı bina yıkılmadan önce alınabilir (6306 sayılı Kanun m.6/1).

1. Riskli yapı tespiti yaptırılır. Malik veya kanuni temsilcisi lisanslı kuruluşa başvurur; Başkanlık veya İdare de resen tespit yapabilir (6306 sayılı Kanun m.3/1).
2. Tespit bildirilir ve itiraz değerlendirilir. Tapuya bildirim, yapıya tutanak asılması, e-Devlet bildirimi ve muhtarlık ilanı usulü uygulanır. Maliklerin teknik itiraz hakkı vardır (6306 sayılı Kanun m.3/1 · m.3/2).
3. Uygulama ve sözleşme şartları belirlenir. Yeniden yapım, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi seçenekler için hisseler oranında salt çoğunluk kararı alınır; katılmayana teklif bildirilir (6306 sayılı Kanun m.6/1).
4. Tahliye ve yıkım işlemleri yürütülür. Maliklere yıktırma için doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Süre içinde yıktırılmazsa idari tahliye ve yıkım yolu işletilir (6306 sayılı Kanun m.5/3).
5. Tapu ve yeniden yapım işlemleri tamamlanır. Eski kat mülkiyeti veya kat irtifakı terkin edilerek arsa maliklerin payları oranında tescil edilir. Yeni uygulama ve ruhsat işlemleri çoğunluk kararına dayanır (6306 sayılı Kanun m.6/1).

Bu aşamalardaki idari süreler, müteahhidin binayı teslim edeceği tarihin yerine geçmez. Sözleşmede işe başlama, yapım ve teslim takvimlerinin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

4.1. Kentsel Dönüşüm Başvurusu Nereye Yapılır?

Kentsel dönüşüm başvurusunun yapılacağı yer, başvurunun hangi işlem için yapıldığına bağlıdır; tek bir “kentsel dönüşüm başvurusu” merci yoktur. Süreci başlatan riskli yapı tespiti için malikler veya kanuni temsilcileri, masrafı kendilerine ait olmak üzere lisanslı kuruluşlara başvurur (6306 sayılı Kanun m.3/1). Başkanlık veya İdare tespiti resen de yapabilir; bu durumda maliklerin ayrıca başvurması gerekmez.

Kentsel dönüşüm kira yardımı için başvuru ise tahliye tarihinden veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde yapılır. Başvuru riskli yapılarda Müdürlüğe veya Başkanlıkça yetki devri yapılmışsa İdareye, riskli alan ve rezerv yapı alanlarında ilgili kuruma yapılır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.16/4). Kira yardımının şartları ve tutarı kentsel dönüşüm kira yardımı yazımızda açıklanmıştır.

4.2. Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz

Kentsel dönüşümün ilk aşaması olan riskli yapı tespiti, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilir. Tespite ilişkin tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilir; ilanın son günü tespit bütün ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır (6306 sayılı Kanun m.3/2). Tespite maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir ve itirazı teknik heyet inceler (6306 sayılı Kanun m.3/1). Teknik heyete itiraz ile otuz günlük iptal davasının farkı riskli yapı tespiti yazımızda ayrıca açıklanmıştır.

4.3. Kentsel Dönüşümde Tahliye Süresi Ne Kadar?

Kentsel dönüşümde doksan gün, riskli yapının yıktırılması için maliklere verilecek sürenin üst sınırıdır. Her malike veya kiracıya mutlaka doksan gün verilmesi anlamına gelmez; somut idari bildirimdeki süre esas alınır (6306 sayılı Kanun m.5/3). İdare bu süreyi verirken, süre içinde yapı tahliye edilmez ve yıktırılmazsa yapının idari makamlarca tahliye edileceğini ve yıktırılacağını belirterek tahliyeyi ve yıktırmayı maliklerden ister (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.8/3-a). Maliklerce de yıktırma yoluna gidilmezse yapının insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıkımı mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır (6306 sayılı Kanun m.5/3). Doksan gün bir üst sınırdır, asgari süre değildir; hüküm 7471 sayılı Kanunla bu biçimi almıştır.

Kentsel dönüşümde yıktırma süresi maliklere verilir; bu hüküm kiracıya ayrıca sabit bir tahliye süresi tanımaz (6306 sayılı Kanun m.5/3). Tahliye ve yıktırmaya ilişkin tebligat tespitteki gibi yapıya tutanak asılması, maliklere e-Devlet bildirimi ve muhtarlıkta on beş gün ilanla yapılır; işlem ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine, dolayısıyla kiracıya da tebliğ edilmiş sayılır (6306 sayılı Kanun m.5/5). Maliklerin muvafakati aranmaksızın Başkanlıkça resen yürütülen uygulamada ise yapıların tahliyesinin Başkanlıkça verilen süre içinde yapılması mecburidir (6306 sayılı Kanun m.6/A); kiracının bu uygulamadaki süreleri kentsel dönüşümde kiracının hakları yazımızdadır. Süre içinde yıktırılmayan riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ilgili kuruluşlardan istenir ve bu kuruluşlar hizmeti durdurmak zorundadır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.8/3). Tahliyenin engellenmesi hâlinde mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar açılarak tahliye yapılır (6306 sayılı Kanun m.5/4). Tespit, tahliye ve yıktırma işlemlerini engelleyenler hakkında Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur (6306 sayılı Kanun m.8/3).

4.4. Kentsel Dönüşümde Yıkımdan Sonra Tapu Ne Olur?

Kentsel dönüşümde bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazda daha önce kurulmuş kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir ve arsa malikler adına payları oranında tescil edilir. Tapudaki ayni ve şahsi haklar ile tasarrufu kısıtlayan şerhler hisseler üzerinde devam eder; yeni binada kat irtifakı kurulurken bu haklar yalnız yükümlü malike düşen bağımsız bölümler üzerinde sürdürülür (6306 sayılı Kanun m.6/1).

Arsa yıkımdan sonra ortaklığın giderilmesi davasına konu edilebilir; ancak bu dava, hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel olmaz (6306 sayılı Kanun m.6/16). Ortaklığın giderilmesi davasının genel kuralları için ortaklığın giderilmesi davası yazımıza bakabilirsiniz.

4.5. Kentsel Dönüşümde Yıkım Yerine Güçlendirme

Kentsel dönüşümde riskli yapı yıkılmadan güçlendirilebilir. Bunun için yıktırma amacıyla verilen süre içinde güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin ikinci fıkrasındaki şekilde güçlendirme kararı alınması, projenin hazırlatılması ve ruhsat alınması gerekir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.8/7). Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için Başkanlıkça güçlendirme kredisi verilebilir (6306 sayılı Kanun m.6/8).

5. Kentsel Dönüşümde Ev Sahibi Para Öder mi, Masraflar Kime Aittir?

Kentsel dönüşümde ev sahibinin kanundan doğan ilk masrafı riskli yapı tespitidir; tespit masrafı tespiti yaptıran maliklere aittir (6306 sayılı Kanun m.3/1). Başkanlık veya İdare tarafından yapılan ya da yaptırılan tespit, tahliye ve yıktırma masrafları da hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanuna göre tahsil edilir (6306 sayılı Kanun m.5/4).

Yeni binanın inşaat maliyetini kimin karşılayacağı Kanunda belirlenmez; maliklerin salt çoğunlukla seçtiği yönteme (kat karşılığı, hasılat paylaşımı veya maliklerin kendi finansmanı) ve müteahhitle yapılan sözleşmeye göre belirlenir (6306 sayılı Kanun m.6/1). Kat karşılığı modelinin hukuki yapısı kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazımızda, inşaat bedelini karşılayamayan malikin seçenekleri kentsel dönüşümde parası olmayan malik yazımızda açıklanmıştır. Müteahhitle yapılacak sözleşmede bulunması gereken maddeler kentsel dönüşüm sözleşme örneği yazımızdadır.

Kentsel dönüşümde vergi ve harç istisnası, Kanunda sayılan kişiler ve işlemler için uygulanır. Başkanlık, TOKİ, İdare veya dönüşüme konu yapıların inşasını üstlenen müteahhit ile malik ve Kanunda belirtilen diğer hak sahipleri arasındaki kapsama giren işlemler, ilk satış ve devirler ile sayılan diğer dönüşüm işlemleri bakımından noter ve tapu harcı, belediye ücret ve harçları, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve damga vergisi istisnası düzenlenmiştir. Bu kapsam, sonraki bütün satışların koşulsuz biçimde muaf olduğu anlamına gelmez (6306 sayılı Kanun m.7/9). Riskli yapıların bulunduğu parsellerde uygulamayı gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişileri yapıyorsa, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz (6306 sayılı Kanun m.7/10). Muafiyetin hangi işlemleri kapsadığı ve yeni dairenin ikinci satışındaki durum kentsel dönüşümde tapu harcı ve vergi muafiyeti yazımızda açıklanmıştır.

5.1. Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı ve Diğer Destekler

Kentsel dönüşümde anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir (6306 sayılı Kanun m.5/1). Hüküm “yapılabilir” dediği için yardım, şartlar oluştuğunda tanınan bir imkândır ve miktarı ile usulü ikincil düzenlemelere bırakılmıştır. Yapıları kullanan diğer kişilere yardım yapılması, enkaz bedeli ödenmesi ve bankalardan kullanılacak kredilere faiz desteği verilmesinin usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir (6306 sayılı Kanun m.5/2). Kira yardımının süresi, tutarı ve başvuru usulü kentsel dönüşüm kira yardımı yazımızdadır.

6. Kentsel Dönüşümde Kiracının Hakları Nelerdir?

Kentsel dönüşümde kiracı riskli yapı tespitine itiraz edemez ve tespit yaptıramaz; itiraz hakkı maliklere ve kanuni temsilcilerine tanınmıştır (6306 sayılı Kanun m.3/1). Buna karşılık tespit, muhtarlıktaki ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerinin tamamına, dolayısıyla kiracıya da tebliğ edilmiş sayılır (6306 sayılı Kanun m.3/2). Anlaşma ile tahliyede kiracıya da kira yardımı yapılabilir (6306 sayılı Kanun m.5/1). En az bir yıldır kiracı olarak riskli yapıda ikamet eden veya işyeri bulunan kişiye kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınan paralar banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisnadır (6306 sayılı Kanun m.7/9). Kira sözleşmesinin akıbeti ve tahliye süreleri kentsel dönüşümde kiracının hakları yazımızda açıklanmıştır.

7. Kentsel Dönüşüm Uyuşmazlıklarında Hangi Mahkeme Görevlidir?

Kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında görevli yargı yeri, uyuşmazlığın bir idari işlemden mi yoksa özel hukuk ilişkisinden mi doğduğuna göre belirlenir.

İdari yargı: Riskli yapı tespiti, tahliye ve yıkım gibi 6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir (6306 sayılı Kanun m.6/9). Bu süre, idare mahkemelerindeki altmış günlük genel dava açma süresinden kısadır (İYUK m.7/1). Riskli alan ilanı Cumhurbaşkanı kararıyla yapıldığından, bu karardan doğan uyuşmazlıklarda ivedi yargılama usulü uygulanır (İYUK m.20/A); tek bir yapı hakkındaki riskli yapı tespiti bu kapsamda sayılmaz.

Adli yargı: Maliklerin müteahhitle yaptığı inşaat sözleşmesi bir idari işlem değildir. Kanun, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmaması veya işin en az altı aydır durması hâlinde maliklerin salt çoğunlukla fesih kararı alabileceğini, Başkanlığın müteahhide otuz gün süre vereceğini ve bu süre sonunda sözleşmenin resen feshedilmiş sayılacağını düzenler; fesih tarihine kadar yapılan işler ve ödemeler hakkında genel hukuk hükümleri uygulanır (6306 sayılı Kanun m.6/14). Yıkımdan sonra açılan ortaklığın giderilmesi davası da Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre görülür (6306 sayılı Kanun m.6/16). Müteahhit işe başlamaz veya işi bırakırsa kullanılacak özel fesih yolu, müteahhit teminatı ve haciz koruması kentsel dönüşüm müteahhit mağdurları yazımızda açıklanmıştır.

Kentsel dönüşümde dava açılması işlemin yürütmesini kendiliğinden durdurmaz. Yürütmenin durdurulması için işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zarar doğması şartlarının birlikte gerçekleşmesi gerekir (İYUK m.27/1 · m.27/2).

Aynı olayda iki yol birlikte gündeme gelebilir: riskli yapı tespitine karşı idare mahkemesinde dava açılırken, müteahhitle yapılan sözleşmeden doğan alacak için adli yargıya başvurulabilir. Başvuru yolunun yanlış seçilmesi süre kaybına yol açar, çünkü idari işlemlere karşı dava süresi yalnız otuz gündür.

7.1. Kentsel Dönüşümde İtiraz ve Dava Süreleri Aynı mı?

Kentsel dönüşümde riskli yapı tespitine teknik itiraz ile idari işleme karşı dava farklı yollardır. Teknik itiraz malik veya kanuni temsilcisi tarafından on beş gün içinde yapılır; 6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı dava süresi tebliğden itibaren otuz gündür (6306 sayılı Kanun m.3/1 · m.6/9).

İşlem	Mevzuattaki süre	Sürenin ait olduğu işlem
Riskli yapı tespitine teknik itiraz	On beş gün	Malik veya kanuni tem­sil­ci­si­nin tespit itirazı (6306 sayılı Kanun m.3/1)
Riskli yapı tespitinin muhtarlıkta ilanı	On beş gün	İlanın son günü tebliğ edilmiş sayılır (6306 sayılı Kanun m.3/2)
Karara katılmayan malikin teklifi kabulü	On beş gün	Teklifin bil­di­ril­me­sin­den itibaren kabul süresi (6306 sayılı Kanun m.6/1)
Maliklere riskli yapıyı yıktırmak için verilecek süre	Doksan günden fazla olmamak üzere	Yıktırma için üst sınır (6306 sayılı Kanun m.5/3)
Kanun kap­sa­mın­daki idari işleme karşı dava	Otuz gün	Tebliğ tarihinden itibaren dava süresi (6306 sayılı Kanun m.6/9)

Tablodaki ilan süresi ile itiraz süresi aynı uzunlukta olsa da ayrı işlemlere aittir. Bildirimin hangi işleme ilişkin olduğu ve tebliğ tarihi belirlenmeden süre hesabı yapılamaz.

7.2. Kentsel Dönüşümde Acele Kamulaştırma

Kentsel dönüşümde bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir (6306 sayılı Kanun m.6/2). Acele kamulaştırma işlemlerinden doğan uyuşmazlıklarda da ivedi yargılama usulü uygulanır (İYUK m.20/A). Acele kamulaştırmanın genel usulü acele kamulaştırma yazımızdadır.

8. Kentsel Dönüşüm Kanununda Son Değişiklikler

Kentsel dönüşüm mevzuatı son üç yılda birkaç kez değişti ve eski tarihli kaynaklardaki bilgiler bugün geçerli olmayabilir. Kanunun madde madde düzeni ve bütün süreleri 6306 sayılı Kanun yazımızda bir arada gösterilmiştir.

7471 sayılı Kanun (7 Kasım 2023): Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tanımlara eklendi (6306 sayılı Kanun m.2/1-f). Riskli yapı tespiti ve tapuya bildirim hükümleri yeniden yazıldı (6306 sayılı Kanun m.3/1 · m.3/2). Yıkım süresi “doksan günden fazla olmamak üzere” biçimini aldı (6306 sayılı Kanun m.5/3). Salt çoğunluk kararıyla bütün izin ve ruhsat işlemlerinin yürütülmesi, katılmayana teklifin bildirilmesi ve on beş günlük süre düzenlendi (6306 sayılı Kanun m.6/1).

7566 sayılı Kanun (4 Aralık 2025): Kentsel Dönüşüm Başkanlığına, 31/12/2027 tarihine kadar Kanun kapsamındaki uygulamalarda kullanılmak üzere kamu bankalarından iç borçlanma yetkisi verildi (6306 sayılı Kanun geçici m.5).

Uygulama Yönetmeliği değişikliği (4 Şubat 2026, Resmî Gazete sayı 33158): 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik yayımlandı. Resmî Gazete metni ile Başkanlığın yayımladığı toplantı ve bildirim ekleri, uygulama dosyasında kullanılan belgelerin güncelliği bakımından birlikte kontrol edilmelidir.

7452 sayılı Kanunda kapsam değişikliği: Ek 1 inci maddeye eklenen onuncu fıkra, hibe ve kredi desteği verilen yapılar bakımından uygulama kapsamını belirler; dokuzuncu fıkranın Bakanlıkça üretilen tesislere ilişkin hükümlerini saklı tutar (7452 sayılı Kanun ek m.1/10). Bu nedenle deprem hasarı bulunan yapılarda, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı süreci ile yerinde yeniden yapımın özel dayanağı ayrı incelenmelidir.