Kira Sözleşmesi: Süresi, Geçerliliği ve Nasıl Doldurulur?

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da karşılığında kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (Türk Borçlar Kanunu m.299). Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda değildir, ama konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmedeki sürenin bitmesi sözleşmeyi sona erdirmez: kiracı bildirimde bulunmadıkça sözleşme her yıl aynı koşullarla uzar ve kiraya veren sebep göstermeden ancak on yıllık uzama süresinden sonra sözleşmeye son verebilir (m.347/1). Kira artışı TÜFE on iki aylık ortalamasıyla, depozito üç aylık kirayla sınırlıdır; bu sınırlara aykırı kayıtlar sözleşmeye yazılmış olsa da hüküm doğurmaz.

1. Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmesi, iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşmedir: kiraya veren bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakır, kiracı da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini öder (Türk Borçlar Kanunu m.299). Kiralanan bir konut, işyeri, arsa ya da taşınır bir mal olabilir.

Kira sözleşmesi belirli veya belirsiz süreli yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek sözleşme belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirsiz süreli sayılır (m.300). Bu ayrım, aşağıda açıklanan sona erme kurallarının hangisinin uygulanacağını belirler.

Günlük dilde kira kontratı denilen belge, kira sözleşmesinin kendisidir. Kanun “kontrat” sözcüğünü kullanmaz; iki ad arasında hukuki bir fark yoktur. Sözleşmeyi kuran şey matbu formun kendisi değil, tarafların kira bedeli ve kullanım konusundaki anlaşmasıdır.

2. Kira Sözleşmesi Hangi Kanunda Düzenlenir? (Kira Kanunu)

Kira sözleşmesi, “kira kanunu” diye aranan ayrı bir kanunda değil, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ile 378. maddeleri arasında düzenlenir. Kanun 1 Temmuz 2012’de yürürlüğe girmiştir (Türk Borçlar Kanunu m.648). Daha önce konut ve işyeri kiralarını düzenleyen 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmıştır (6101 sayılı Kanun m.10/1).

“Kiracıyı koruma kanunu” diye aranan kurallar da aynı kanunun içindedir. Türk Borçlar Kanunu’nun kira bölümü üç katmanlıdır: bütün kira sözleşmelerine uygulanan genel hükümler, m.339 ile başlayan konut ve çatılı işyeri kiraları hükümleri ve m.357 ile başlayan ürün kirası hükümleri. Kiracıyı koruyan sınırların çoğu (kira artışı, depozito, ek ödeme yasağı, süre bitince uzama ve sınırlı tahliye sebepleri) ikinci katmandadır.

2.1. Kira Sözleşmesinde Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Hükümleri Kimi Kapsar?

Kira sözleşmesinin konusu bir konut veya çatılı işyeriyse koruyucu hükümler uygulanır; bu hükümler kiralananla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da geçerlidir (Türk Borçlar Kanunu m.339/1). Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır (m.339/2).

Kapsamın dışında kalan önemli bir durum vardır: niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında konut ve çatılı işyeri hükümleri uygulanmaz (m.339/1). Ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasının ve ürünlerinin devşirilmesinin bırakıldığı sözleşme ise ürün kirasıdır ve kendi hükümlerine tabidir (m.357/1).

Aynı sorunun cevabı hangi katmanın uygulandığına göre değişir:

Konu	Genel hükümler	Konut ve çatılı işyeri kirası
Belirli sürenin bitmesi	Sözleşme sürenin sonunda ken­di­li­ğin­den sona erer (m.327/1)	Kiracı bildirimde bulun­ma­dıkça sözleşme bir yıl uzar; kiraya veren sürenin bitimine dayanamaz (m.347/1)
Ödemeyen kiracıya verilecek süre	En az on gün (m.315)	En az otuz gün (m.315)
Fesih bil­di­ri­mi­nin şekli	Genel kurallar	Yazılı olmak zorunda (m.348)
Başkasına kiraya verme	Kiraya verene zarar vermemek koşuluyla serbest (m.322/1)	Kiraya verenin yazılı rızası gerekir (m.322/2)

3. Kira Sözleşmesi Kaç Yıl Geçerli?

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin geçerliliği sözleşmede yazan süreyle sınırlı değildir. Kiracı, belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır; kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (Türk Borçlar Kanunu m.347/1). Kira sözleşmesi bu nedenle, kanunda sayılan tahliye sebepleri dışında, kiracı ayrılmak istemedikçe her yıl yenilenir.

3.1. Kira Sözleşmesi 1 Yıllık Yapıldıysa ve Yenilenmezse Ne Olur?

Bir yıllık kira sözleşmesinin süresi dolduğunda yeni bir sözleşme imzalanmaması sözleşmeyi bitirmez. Kiracı süre bitmeden en az on beş gün önce bildirimde bulunmamışsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar (m.347/1). Kiracının bildirimi yazılı olmalıdır (m.348). Uzayan yılda kira bedeli kendiliğinden değişmez; yenilenen döneme ilişkin artış anlaşması m.344’teki TÜFE sınırı içinde geçerlidir.

Kiracı bir yıllık sözleşmeyi süre dolmadan bırakmak isterse durum farklıdır. Sözleşme süresine uymadan kiralananı geri vermenin sonuçları kiracı erken çıkarsa yazısında açıklanmıştır.

3.2. Kira Sözleşmesinde On Yıllık Uzama Süresi

Kira sözleşmesinde kiraya verenin sebep göstermeden sözleşmeye son verebilmesi için on yıllık uzama süresinin dolması gerekir. On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (m.347/1). Maddenin lafzında uzama, belirli sürenin bitiminden sonra başlar; bir yıllık sözleşmede önce ilk kira yılı, ardından on uzama yılı gelir ve kiraya verenin bildirimi, bunu izleyen uzama yılının sonu için yapılır. Hesabın ayrıntısı ve bildirimin biçimi 10 yıllık kiracının tahliyesi yazısındadır.

3.3. Kira Sözleşmesi Belirli veya Belirsiz Süreliyse Nasıl Sona Erer?

Kira sözleşmesinin belirli ya da belirsiz süreli olması, iki tarafın hangi bildirimle ve hangi tarihte sözleşmeyi bitirebileceğini değiştirir:

• Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirası: Kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimle sözleşmeyi süre sonunda bitirebilir. Kiraya veren sürenin bitimine dayanamaz; on yıllık uzama süresi dolana kadar ancak kanunda sayılan sebeplerle dava açabilir (m.347/1, m.350 ile m.352).
• Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kirası: Kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (m.347/2). Taşınmaz kirasında genel hükümdeki fesih, yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için, böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyularak yapılır (m.329). Fesih dönemlerinin hesabında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır; döneme veya süreye uyulmamışsa bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur (m.328).

Genel hükümlerde belirli süreli sözleşme sürenin sonunda kendiliğinden sona erer ve taraflar açık bir anlaşma olmadan ilişkiyi sürdürürse sözleşme belirsiz süreliye dönüşür (m.327). Konut ve çatılı işyeri kirasında ise m.347/1’deki bir yıllık uzama kuralı uygulanır. Fesih bildiriminin yazılması, önemli sebeple fesih (m.331) ve aile konutunda eşin rızası (m.349) kira sözleşmesinin feshi yazısında ayrıca ele alınmıştır.

4. Kira Sözleşmesi Yazılı mı Olmalı?

Kira sözleşmesi için kanunda özel bir geçerlilik şekli öngörülmemiştir; sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe hiçbir şekle bağlı değildir (Türk Borçlar Kanunu m.12/1). Sözlü kira sözleşmesi de bu nedenle geçerlidir.

Yazılı sözleşmenin değeri geçerlilikte değil ispattadır. Kira bedeli, başlangıç tarihi, depozito ve özel kayıtlar uyuşmazlık çıktığında yazılı metinle kanıtlanır. Buna ek olarak kira ilişkisindeki bazı işlemler kanunda açıkça yazılı şekle bağlanmıştır:

• Fesih bildirimi: Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (m.348).
• Tahliye taahhüdü: Kiraya verenin taahhüde dayanarak sözleşmeyi sona erdirebilmesi için kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı, kiralananın teslim edilmesinden sonra yazılı olarak üstlenmiş olması gerekir (m.352/1). Ayrıntı tahliye taahhütnamesi yazısındadır.
• Alt kira ve kullanım hakkının devri: Konut ve çatılı işyeri kiracısı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez (m.322/2). Kurallar alt kira yazısında açıklanmıştır.
• Kira ilişkisinin devri: Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez (m.323/1).

5. Kira Sözleşmesi Nasıl Doldurulur?

Kira sözleşmesi doldurulurken kanunun sonuç bağladığı her bilgi açık yazılmalıdır. Aşağıdaki alanlar, sözleşmenin sonraki uyuşmazlıklarda hangi soruya cevap verdiğiyle birlikte sıralanmıştır:

• Taraflar: Kiraya veren ve kiracının adı, kimlik numarası ve tebligat adresi. Yazılı bildirim ve ihtarlar bu adrese yapılır (m.315, m.348).
• Kiralanan: Adres, bağımsız bölüm bilgisi ve kullanım amacı (konut veya işyeri). Kullanım amacı, konut ve çatılı işyeri hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağını ve kiralananın “sözleşmede amaçlanan kullanıma” elverişli olup olmadığını belirler (m.301, m.339).
• Başlangıç tarihi ve süre: Belirli süreli sözleşmede bitiş tarihi, kiracının on beş günlük bildirim süresinin ve uzama yıllarının hesabında kullanılır (m.347/1). Belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemleri başlangıç tarihine göre hesaplanır (m.328).
• Kira bedeli, ödeme zamanı ve yolu: Aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça kira bedeli her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenir (m.314). Ödeme günü ve hesap bilgisi yazılmazsa bu kural uygulanır.
• Artış kaydı: Yenilenen dönem için kararlaştırılan artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (m.344/1).
• Güvence (depozito): Miktarı üç aylık kira bedelini aşamaz (m.342/1).
• Yan giderler, vergi ve sigorta: Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamışsa kiraya veren katlanır (m.302). Aidat gibi yan giderlerin kime ait olduğu sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
• Eşya (demirbaş) listesi: Kiralananla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya da konut ve çatılı işyeri hükümlerine tabidir (m.339/1); teslim edilen eşyanın listesi geri vermede karşılaştırma yapmayı sağlar.
• Kiralananın durumu: Teslim anındaki fiziki durum. Bu alanın anlamı aşağıda ayrıca açıklanmıştır.

Bu yazı indirilebilir bir form veya şablon sunmaz. Hazır bir form kullanıldığında da yukarıdaki alanların somut olaya göre doldurulması ve formdaki kayıtların aşağıdaki geçersizlik kurallarıyla karşılaştırılması gerekir.

5.1. Kira Sözleşmesinde “Kiralananın Durumu” Ne Demek?

Kira sözleşmesindeki “kiralananın durumu” alanı, kiralananın teslim anındaki fiziki durumunu anlatır: boya, zemin, tesisat, kapı ve pencereler, varsa eşya ve görülen ayıplar. Bu alan iki ayrı borcun karşılaştırma noktasıdır. Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (Türk Borçlar Kanunu m.301). Kiracı ise kiralananı ne durumda teslim almışsa sözleşmenin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür; sözleşmeye uygun kullanma nedeniyle oluşan eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir (m.334/1).

Teslim anındaki ayıp bu alana yazılmışsa sonraki haklar da buna göre belirlenir. Kiralanan önemli ayıplarla teslim edilmişse kiracı borçlunun temerrüdüne veya sonradan ortaya çıkan ayıplara ilişkin hükümlere başvurabilir; önemli olmayan ayıplarla teslimde ise sonradan ortaya çıkan ayıplara ilişkin hükümlere başvurabilir (m.304). Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı ayıbın giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını veya zararının giderilmesini isteyebilir (m.305/1).

5.2. Boş Kira Sözleşmesi ve Matbu Formlar

Boş kira sözleşmesi formu, kırtasiyede veya internette bulunan doldurulmaya hazır matbu metindir. Kira sözleşmesi şekle bağlı olmadığı için form kullanmak serbesttir (m.12/1). Ancak formu geçerli kılan şey basılı olması değil, içeriğinin kanuna uygun olmasıdır. Formdaki basılı bir kayıt kanunun emredici hükmüne aykırıysa kesin olarak hükümsüzdür (m.27/1). Boş bırakılan alanlarda ise kanunun tamamlayıcı kuralları uygulanır; örneğin ödeme günü yazılmamışsa kira her ayın sonunda ödenir (m.314).

6. Kira Sözleşmesinde Geçersiz Kayıtlar

Kira sözleşmesinde geçersizlik çoğu zaman sözleşmenin tamamını değil, kanuna aykırı kaydı etkiler. Konut ve çatılı işyeri kiralarında aşağıdaki kayıtlar sözleşmeye yazılmış olsa da hüküm doğurmaz:

• Kira ve yan gider dışında ödeme: Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (Türk Borçlar Kanunu m.346). Kira dışında toptan bedel istenmesi hava parası yazısında ele alınmıştır.
• Bağlantılı sözleşme: Sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa bu bağlantılı sözleşme geçersizdir (m.340).
• TÜFE sınırını aşan artış: Yenilenen dönem için kararlaştırılan artış, TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçtiği ölçüde geçerli değildir (m.344/1).
• Üç aylık kirayı aşan güvence: Güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (m.342/1).
• Önceden tazminat taahhüdü: Kiracının sözleşme sona erince, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğan zararları giderme dışında başka bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir (m.334/2).
• Kiracı aleyhine değişiklik: Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz (m.343). Dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler de kiracı aleyhine değiştirilemez (m.354). Kiraya verenin elverişli durumda teslim ve bulundurma borcu konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez (m.301).
• Yetkili mahkeme kaydı: Yetki sözleşmesi yalnız tacirler veya kamu tüzel kişileri arasında yapılabilir (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.17). İki gerçek kişi arasındaki konut kirasına konulan yetki kaydı bu şartı taşımaz.

Yukarıdaki sınırların çoğu m.339 ile başlayan konut ve çatılı işyeri hükümlerindedir; bu nedenle kapsamları m.339’a göre belirlenir. Kiracının bu hükümlerden doğan haklarının bütünü kiracının hakları yazısında toplanmıştır.

6.1. Geçersiz Kira Sözleşmesi: Sözleşmenin Tamamı Ne Zaman Hükümsüz Olur?

Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür (Türk Borçlar Kanunu m.27/1). Kira sözleşmesinde tek bir kaydın hükümsüzlüğü ise kural olarak sözleşmenin geri kalanını etkilemez. Sözleşmenin tamamı ancak hükümsüz kayıtlar olmadan sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa kesin olarak hükümsüz olur (m.27/2). Bu nedenle kanuna aykırı bir artış veya ceza kaydı taşıyan kira sözleşmesinde çoğu zaman kira ilişkisi devam eder, yalnız aykırı kayıt uygulanmaz.

6.2. Çift Kira Sözleşmesi

Çift kira sözleşmesi, aynı kira ilişkisi için farklı bedel veya koşullar gösteren iki ayrı sözleşme düzenlenmesidir. Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın gerçek ve ortak iradeleri esas alınır (Türk Borçlar Kanunu m.19/1). Kira bedelini gerçekte olduğundan farklı gösteren bir sözleşme bu nedenle taraflar arasında kendiliğinden bağlayıcı olmaz; hangi metnin gerçek iradeyi yansıttığı ispat edilmesi gereken bir olgudur. Muvazaa kavramı muvazaa nedir yazısında, kira gelirinin vergilendirilmesi kira geliri vergisi istisnası yazısında açıklanmıştır.

7. İşyeri ve Dükkan Kira Sözleşmesi

İşyeri kira sözleşmesi, dükkan, ofis ve mağaza gibi çatılı işyerleri için yapıldığında konut kirasıyla aynı koruyucu hükümlere tabidir; Türk Borçlar Kanunu m.339 ile başlayan bölüm “konut ve çatılı işyeri kiraları”nı birlikte düzenler. Kira artışı sınırı, depozito sınırı, bir yıllık uzama ve sınırlı tahliye sebepleri işyeri kiracısı için de geçerlidir.

İşyeri kira sözleşmesinde konut kirasından ayrılan kurallar şunlardır:

• Kira ilişkisinin devri: Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini devredemez; işyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Yazılı rızayla kira ilişkisini devralan kişi kiracının yerine geçer; işyeri kiralarında devreden kiracı sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur (m.323).
• Yetki sözleşmesi: İki taraf da tacirse sözleşmeye konulan yetkili mahkeme kaydı geçerli olabilir (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.17).
• Yabancı para ile kira: Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; aşırı ifa güçlüğüne ilişkin m.138 saklıdır (Türk Borçlar Kanunu m.344/4).

Kiralanan konut veya çatılı işyeri niteliğinde değilse (örneğin boş arsa), m.339 ile başlayan koruyucu hükümler değil kiraya ilişkin genel hükümler uygulanır.

8. Kira Sözleşmesinde Tarafların Borçları

Kira sözleşmesinde kiraya verenin temel borcu, kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmaktır. Bu hüküm konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz (Türk Borçlar Kanunu m.301).

Kiracının temel borcu kira bedelini ödemektir (m.313). Kiracı ayrıca kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür (m.316/1). Bu yükümlülüğe aykırılıkta kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder (m.316/2).

8.1. Kira Sözleşmesinde Ayıp Varsa Kira Bedelinde İndirim

Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir (Türk Borçlar Kanunu m.307). Maddenin iki sınırı kendi lafzındadır. İndirim yalnız ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için istenebilir; kalıcı bir indirim değildir. Sürenin başlangıcı ayıbın ortaya çıktığı an değil, kiraya veren tarafından öğrenildiği andır. Bu nedenle ayıbın kiraya verene yazılı bildirim veya ihtarname gibi ispatlanabilir bir yolla haber verilmesi, indirimin başlayacağı tarihi belirler.

9. Kira Sözleşmesinde Kira Bedeli ve Kira Artışı

Kira sözleşmesinde yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir; bu kural bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır (Türk Borçlar Kanunu m.344/1). Taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir; kanuni sınırın üzerindeki artış ise aşan kısım yönünden geçerli değildir.

Taraflar artış konusunda anlaşmamışsa kira bedeli, aynı üst sınırı geçmemek koşuluyla hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir (m.344/2). Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda hâkim, TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı yanında kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini de göz önünde tutar (m.344/3). Sözleşmenizin yenilendiği aya karşılık gelen tavan oranını ve yeni kira bedelini kira artış oranı hesaplama aracıyla görebilirsiniz.

Konut kiralarında bir dönem uygulanan yüzde 25 artış sınırı kalıcı bir kural değildi. Geçici m.1 bu sınırı maddenin yürürlüğe girdiği tarihten 1/7/2023’e (dâhil) kadar, geçici m.2 ise 2/7/2023 ile 1/7/2024 (dâhil) arasında yenilenen konut kira dönemleri için getirmişti. Bu tarihten sonra yenilenen dönemlerde yüzde 25 sınırı değil, genel kural olan TÜFE on iki aylık ortalaması uygulanır (Türk Borçlar Kanunu geçici m.1, geçici m.2).

Kira tespit davası ile kira uyarlama davası karıştırılır. Kira tespit davası, yenilenen dönemdeki bedelin m.344’teki ölçütlerle hâkim tarafından belirlenmesine yöneliktir (kira tespit davası). Kira uyarlama davası ise sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülmeyen olağanüstü bir durumun edimler dengesini borçlu aleyhine değiştirmesi hâlinde aşırı ifa güçlüğüne dayanır (m.138; kira uyarlama davası).

10. Kira Sözleşmesinde Depozito (Güvence Bedeli)

Kira sözleşmesinde depozito zorunlu değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (Türk Borçlar Kanunu m.342/1). Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder; banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir (m.342/2).

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür (m.342/3). İadenin ayrıntısı depozito iadesi yazısındadır.

11. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Tahliye

Kira sözleşmesini kiraya veren, on yıllık uzama süresi dolmadan ancak kanunda sayılan sebeplerle sona erdirebilir. Bu sebepler kiraya verenin veya yakınlarının gereksinimi, yeniden inşa ve imar (m.350), kiralananı sonradan edinenin gereksinimi (m.351), tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve kiracının aynı yerde başka konutu bulunması (m.352) ile ödeme temerrüdü (m.315) ve özenle kullanma borcuna aykırılıktır (m.316).

Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa ya da kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı gerekli ve bu sırada kullanımı imkânsızsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir (Türk Borçlar Kanunu m.350). Kiralananı sonradan edinen kişi gereksinim sebebiyle, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, sözleşmeyi altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir (m.351/1). Bu sebebin ayrıntısı ihtiyaç nedeniyle tahliye yazısındadır.

11.1. Kira Sözleşmesinde Ödenmeyen Kira: Üç Ayrı Yol

Kira sözleşmesinde kiracının kirayı ödememesi üç ayrı yola konu olur ve bu yollar koşulları ve süreleri bakımından birbirinden ayrıdır:

Yol	Dayanak	Koşul ve süre
Temerrüt nedeniyle fesih	TBK m.315	Kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira veya yan gider ödenmemiş olmalı; kiraya veren yazılı olarak süre verir ve bu sürede ödenmezse sözleşmeyi fes­he­de­ce­ğini bildirir. Süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden işlemeye başlar.
İki haklı ihtar	TBK m.352/2	Kiracı, bir yıl ve daha uzun süreli söz­leş­me­lerde bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulu­nul­ma­sına sebep olmuş olmalı. Dava, kira süresinin ve ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır.
Tahliye talepli ilamsız takip	İİK m.269	Alacaklı talep ederse ödeme emri, kanuni süre geçtikten sonra icra mah­ke­me­sin­den borçlunun kira­la­nan­dan çıka­rıl­ma­sı­nın iste­ne­bi­le­ceği tebliğini içerir. Borçlu yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmek zorundadır.

Temerrüt yolunda fesih, verilen süre içinde ödeme yapılmaması koşuluna bağlıdır (m.315/1). Kiracının ödemediği kira için izlenecek adımlar kira ödemeyen kiracı yazısında, tahliye davasının usulü tahliye davası ve kiracı tahliyesi yazılarında açıklanmıştır.

12. Kira Sözleşmesinden Doğan Davalar: Mahkeme, Yetki ve Arabuluculuk

Kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları dâhil tüm uyuşmazlıkları görür (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4/1-a).

12.1. Kira Sözleşmesinden Doğan Davada Yetkili Mahkeme

Kira sözleşmesinden doğan dava, davalının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesinde açılabilir (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.6/1). Sözleşmeden doğan davalar ayrıca sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir (m.10). Kesin yetki ise taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalar için öngörülmüştür (m.12/1).

Yetkinin kesin olmadığı davalarda yetki itirazının cevap dilekçesinde ileri sürülmesi gerekir ve itiraz eden taraf yetkili mahkemeyi bildirir; aksi takdirde itiraz dikkate alınmaz (m.19/2). Davalı süresi içinde ve usulüne uygun olarak yetki itirazında bulunmazsa davanın açıldığı mahkeme yetkili hâle gelir (m.19/4). Sözleşmeye yazılan yetkili mahkeme kaydı ise yalnız tacirler veya kamu tüzel kişileri arasında hüküm doğurur (m.17).

12.2. Kira Sözleşmesi Uyuşmazlığında Arabuluculuk Zorunludur

Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; hükmün kendi lafzındaki istisna, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümlerdir (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B-1-a). Mahkeme dava şartı noksanlığını tespit ederse davanın usulden reddine karar verir (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.115/2). Süreç ve ücretler arabuluculuk yazısındadır.

12.3. Kira Sözleşmesinde Zamanaşımı

Kira bedelleri beş yıllık zamanaşımına tabidir (Türk Borçlar Kanunu m.147/1).

İlgili yazılar: Kiracının Hakları Nelerdir? Kira Artışı, Tahliye ve Depozito Koruması · Tahliye Taahhütnamesi Nedir? Geçerlilik Şartları ve Sonuçları (TBK 352) · Kira Uyarlama Davası Nedir? Aşırı İfa Güçlüğü ve Şartları · Tahliye Davası