Muvazaa Nedir, Ne Demek? Muvazaalı Satış ve Türleri

Muvazaa, tarafların gerçek amaçlarını gizlemek için görünüşte bir sözleşme yapmalarıdır; günlük dilde danışıklı işlem denir. Muvazaa ne demek sorusunun hukuki cevabı Türk Borçlar Kanunu’ndadır: bir sözleşmenin türü ve içeriği belirlenirken tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaz, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.19/1). Muvazaada taraflar ya görünüşteki sözleşmeyi hiç istemez (mutlak muvazaa) ya da gerçekte istedikleri başka bir sözleşmeyi onun arkasına gizler (nisbi muvazaa). Muvazaalı bir satışla yapılan tapu tescili bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayandığı için yolsuzdur ve aynî hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.1024/2, m.1025/1). Tescile iyiniyetle dayanarak hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı ise korunur (TMK m.1023).

1. Muvazaa Ne Demek?

Muvazaa, iki tarafın birlikte kurduğu bir görünüştür: taraflar dışarıya karşı bir sözleşme yapmış görünür, ama kendi aralarında bu sözleşmenin sonuç doğurmasını istemez ya da gerçekte başka bir sözleşme yapmak ister. Kanunun ifadesiyle taraflar bu durumda sözcükleri gerçek amaçlarını gizlemek için kullanmıştır ve hukuk, bu sözcükleri değil gerçek ve ortak iradeyi esas alır (TBK m.19/1).

Muvazaa kavramında üç öğe birlikte bulunur: görünüşte yapılmış bir sözleşme, bu sözleşmenin tarafların gerçek iradesine uymaması ve bu uyumsuzluğun iki tarafça bilinerek kurulması. Üçüncü öğe muvazaayı yanılmadan ayırır. Sözleşme kurulurken esaslı yanılmaya düşen taraf sözleşmeyle bağlı olmaz (TBK m.30) ve karşı tarafın aldatması sonucu sözleşme yapan taraf da bağlı değildir (TBK m.36/1); bu hâllerde gerçeği yalnız bir taraf bilir. Muvazaada ise iki taraf da görünüşün gerçeğe uymadığını bilir.

2. Muvazaa Hukukta Nedir? TBK m.19’un İki Hükmü

Muvazaa hukukta, Türk Borçlar Kanunu’nun “Sözleşmelerin yorumu, muvazaalı işlemler” başlıklı 19. maddesinde düzenlenir. Madde iki kural koyar:

• Gerçek irade kuralı: Sözleşmenin türü ve içeriği, tarafların gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere göre değil, gerçek ve ortak iradelerine göre belirlenir (TBK m.19/1). Resmî senette “satış” yazması, tarafların gerçekte satış istediğini göstermeye yetmez.
• Borç tanımasına güvenen üçüncü kişinin korunması: Borçlu, yazılı bir borç tanımasına güvenerek alacağı kazanmış olan üçüncü kişiye karşı bu işlemin muvazaalı olduğu savunmasında bulunamaz (TBK m.19/2).

Taşınmazda aynı koruma tapu sicili üzerinden işler. Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023). Muvazaanın tapu kaydına etkisi bu nedenle iki soruya ayrılır: görünüşteki işlem tarafların gerçek iradesine uyuyor mu, ve taşınmaz bu arada iyiniyetli bir üçüncü kişiye geçti mi?

3. Muvazaa Türleri: Mutlak Muvazaa ve Nisbi Muvazaa

Muvazaa türleri, görünüşteki sözleşmenin arkasında gizli bir sözleşme bulunup bulunmamasına göre ikiye ayrılır. İki türde de sözleşmenin ne olduğu tarafların gerçek ve ortak iradesine göre belirlenir (TBK m.19/1); fark, bu iradenin hiçbir işlem istememek mi yoksa başka bir işlem istemek mi olduğundadır.

3.1. Mutlak Muvazaa Nedir?

Mutlak muvazaa, tarafların görünüşteki sözleşmeyi de başka bir sözleşmeyi de istemedikleri hâldir. Görünüşün arkasında hiçbir işlem yoktur. Varsayımsal bir örnekle: borçlu, alacaklılarının haczinden korumak için taşınmazını bir yakınına satmış gibi gösterir; iki taraf da mülkiyetin gerçekte el değiştirmesini istemez.

Mutlak muvazaada tarafların gerçek ve ortak iradesi hiçbir sözleşmeye yönelmediği için görünüşteki satışın dayandığı bir irade yoktur (TBK m.19/1). Bu satışa dayanılarak tapuya yapılan tescil, bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan tescil olarak yolsuzdur (TMK m.1024/2). Aynı olay alacaklı açısından ayrıca tasarrufun iptali davası konusu olabilir; bu yol başka bir kanunda, başka bir davacı ve süreyle düzenlenmiştir (aşağıdaki karşılaştırma tablosu).

3.2. Nisbi Muvazaa Nedir?

Nisbi muvazaa (nispi muvazaa), tarafların gerçekte bir sözleşme yapmak istedikleri, ancak bu sözleşmeyi başka bir sözleşmenin arkasına gizledikleri hâldir. En sık görülen biçimi, taşınmaz bağışının resmî senette satış olarak gösterilmesidir. Nisbi muvazaada iki işlem vardır: görünüşteki işlem (satış) ve gizli işlem (bağış).

Görünüşteki işlem tarafların gerçek iradesine uymadığı için onların istediği sonucu doğurmaz (TBK m.19/1). Gizli işlem ise kendi geçerlilik şartlarına göre ayrıca değerlendirilir. Taşınmazda bu şartlar resmî şekildir: taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmî şekilde düzenlenmelerine bağlıdır (TMK m.706/1), taşınmaz satışı resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK m.237/1) ve bir taşınmazın bağışlanması sözü vermenin geçerliliği de resmî şekilde yapılmış olmasına bağlıdır (TBK m.288/2). Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil kural olarak geçerlilik şeklidir ve bu şekle uyulmadan kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz (TBK m.12/2).

Bu kurallar birlikte okununca nisbi muvazaanın taşınmazdaki sonucu ortaya çıkar: resmî senet satış için düzenlenmiştir, gizlenen bağış için resmî şekil yerine getirilmemiştir. Kanun, resmî şekle uyulmadan yapılan bağışlama sözünün yerine getirilmesini elden bağışlama saymaz; bu kolaylığı geçerliliği resmî şekle bağlanmış bağışlamalarda açıkça dışlar (TBK m.288/3).

3.3. Nisbi Muvazaa Örneği: Bedelde Muvazaa

Bedelde muvazaa, tarafların gerçekten bir satış yapıp resmî senette satış bedelini gerçek bedelden farklı göstermeleridir. Bu hâlde işlemin türü (satış) tarafların gerçek iradesiyle örtüşür; muvazaa yalnız bedel unsurundadır. Nisbi muvazaanın bağışı satış gibi gösteren örneğinden farkı buradadır: orada sözleşmenin türü gizlenir, bedelde muvazaada yalnız bir unsuru.

Bedelde muvazaanın satışın geçerliliğine ve tapu iptaline etkisini ayrıca düzenleyen bir kanun hükmü yoktur. Sonuç, gerçek irade kuralı (TBK m.19/1) ile taşınmaz satışında resmî şekil şartı (TBK m.237/1) birlikte değerlendirilerek belirlenir. Bedelde muvazaa iddiası tek başına sözleşmenin türünü değiştirmediği için, bağışın satış gibi gösterildiği muvazaa iddiasıyla aynı dava sebebi sayılmamalıdır.

4. Muvazaalı Satış Nedir?

Muvazaalı satış, tarafların gerçekte istemedikleri bir satışı resmî senette yapmış görünmeleridir. Muvazaalı satışın arkasında ya hiçbir işlem yoktur (mutlak muvazaa) ya da bağış gibi başka bir işlem gizlenmiştir (nisbi muvazaa). Taşınmaz satışı resmî şekilde yapılır (TBK m.237/1) ve mülkiyet tapuya tescille geçer; aynî haklar kütüğe tescil ile doğar (TMK m.1022/1). Bu yüzden muvazaalı satışın asıl sonucu tapu kaydında görünür: devralan kişi tapuda malik olarak yazılıdır.

Muvazaalı satışa dayanan tescil, bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayandığı için yolsuzdur (TMK m.1024/2). Yolsuz tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1025/1). İlgililerin yazılı rızası yoksa tapu memuru sicildeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir; düzeltme eski tescilin terkini ve yeni bir tescil biçiminde de yapılabilir (TMK m.1027/1-2). Uygulamada bu davaya tapu iptali ve tescil davası denir; genel çerçevesi tapu iptali ve tescil davası, tescilin hangi hâllerde yolsuz olduğu ise yolsuz tescil yazısında ele alınmıştır.

4.1. Muvazaalı Satışta Üçüncü Kişi

Muvazaalı satışta üçüncü kişi, tapuda malik görünen kişiden taşınmazı ya da taşınmaz üzerinde bir hakkı devralan kişidir. Kanun bu kişiyi iyiniyetine göre korur. Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023). Aynî hakkın yolsuz tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi ise bu tescile dayanamaz (TMK m.1024/1) ve aynî hakkı zedelenen kişi tescilin yolsuzluğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir (TMK m.1024/3).

Muvazaalı satışta üçüncü kişinin iyiniyeti iki kuralla sınırlanır. Kanunun iyiniyete sonuç bağladığı durumlarda asıl olan iyiniyetin varlığıdır; ancak durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz (TMK m.3). Tapu sicili herkese açıktır ve kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m.1020/1, m.1020/3). Tapu sicilinin düzeltilmesi davasında da iyiniyetli üçüncü kişilerin tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklı tutulur (TMK m.1025/2). Taşınmaz iyiniyetli bir üçüncü kişiye geçmişse tapu iptali hangi hâllerde sonuç vermez sorusu hangi durumlarda tapu iptal davası açılamaz yazısında ayrıca incelenmiştir.

5. Muvazaalı İşlem Nedir, Ne Demek?

Muvazaalı işlem, gerçek amacı gizlemek için görünüşte yapılan her türlü hukuki işlemdir; muvazaalı satış bunun yalnız bir türüdür. Kanun muvazaayı sözleşme türüyle sınırlamaz: TBK m.19’un başlığı “muvazaalı işlemler” der ve ikinci fıkrası açıkça yazılı bir borç tanımasını örnek alır (TBK m.19/2). Görünüşte yapılmış bir borç tanıması, kira sözleşmesi ya da bağış da muvazaalı işlem olabilir.

Muvazaalı işlemin sonucu her türde aynı kurala bağlıdır: sözleşmenin türü ve içeriği, görünüşteki adına göre değil tarafların gerçek ve ortak iradesine göre belirlenir (TBK m.19/1). Gizli işlem varsa o işlem kendi şekil şartına tabidir ve kanunun öngördüğü şekle uyulmadan kurulmuşsa hüküm doğurmaz (TBK m.12/2). Muvazaalı işlem, aşırı yararlanmadan da ayrılır: gabin hâlinde işlem gerçekten istenmiştir, sorun edimler arasındaki açık oransızlıktır.

6. Muvazaa Davası: Muvazaa Nedeniyle Tapu İptali

Muvazaa davası, muvazaalı işlemin tarafların gerçek iradesine uymadığının tespitini ve taşınmazda bu işleme dayanan tapu kaydının düzeltilmesini amaçlayan davadır. Taşınmazda muvazaa nedeniyle tapu iptali davasının dayanağı, yolsuz tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimsenin tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebileceğini söyleyen hükümdür (TMK m.1025/1). Muvazaa iddiası, tescilin neden yolsuz olduğunu açıklayan hukuki sebeptir (TBK m.19/1, TMK m.1024/2).

6.1. Muvazaa Davasını Kim Açar, Hangi Mahkemede Açılır?

Muvazaa davasını, yolsuz tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse açar (TMK m.1025/1). Mutlak muvazaada bu kişi, görünüşte satmış olan ama gerçekte mülkiyeti devretmek istemeyen maliktir. Malik ölmüşse mirasçılar mirasbırakanın aynî haklarını doğrudan doğruya kazanır (TMK m.599/2); birden çok mirasçı varsa terekeye elbirliğiyle sahip olurlar (TMK m.640/2). Mirasçıların bu davayı nasıl birlikte açacağı kardeşler arasında tapu iptal davası yazısında anlatılmıştır.

Muvazaa davasında görevli mahkeme, malvarlığı haklarına ilişkin davalarda aksine düzenleme yoksa asliye hukuk mahkemesidir (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.2/1). Taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin veya aynî hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12/1). Kesin yetki hâllerinde yetki sözleşmesi yapılamaz (HMK m.18/1).

6.2. Muvazaa Nasıl İspatlanır?

Muvazaa iddiasını ileri süren taraf, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür (TMK m.6). Muvazaanın ispatında belirleyici soru, iddiayı kimin ileri sürdüğüdür.

• Taraflardan biri ileri sürüyorsa: Senede bağlı iddiaya karşı ileri sürülen ve senedin hüküm ve kuvvetini ortadan kaldıracak nitelikteki hukuki işlemler tanıkla ispat olunamaz (HMK m.201/1). Resmî senette görünen satışa karşı “gerçekte satış yoktu” iddiası bu kurala girer. Ancak altsoy ve üstsoy, kardeşler, eşler, kayınbaba, kaynana ile gelin ve damat arasındaki işlemlerde tanık dinlenebilir (HMK m.203/1-a).
• Üçüncü kişi ileri sürüyorsa: Hukuki işlemlere ve senetlere karşı üçüncü kişilerin muvazaa iddialarında tanık dinlenebilir (HMK m.203/1-d). Mirasbırakanın yaptığı işleme karşı dava açan mirasçının bu hükmün kapsamına girip girmediği, somut dosyada davacının hangi sıfatla dava açtığına göre değerlendirilir.

İrade bozukluğu ve aşırı yararlanma iddialarında da tanık dinlenebilir (HMK m.203/1-ç). Aynı olayda muvazaa ile yanılma veya aldatma birlikte ileri sürülüyorsa, her iddianın ispat kuralı ayrı okunur.

6.3. Kişi Kendi Muvazaasına Dayanabilir mi?

“Kişi kendi muvazaasına dayanamaz” ibaresi kanunda geçmez. Kanunun taraflar arasında koyduğu kural gerçek ve ortak iradenin esas alınmasıdır (TBK m.19/1). Kanunun muvazaalı işlemin tarafına açıkça getirdiği sınır, borçlunun yazılı bir borç tanımasına güvenerek alacağı kazanmış olan üçüncü kişiye karşı muvazaa savunmasında bulunamamasıdır (TBK m.19/2); taşınmazda iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı da korunur (TMK m.1023).

Muvazaalı işlemin tarafı muvazaayı ileri sürdüğünde asıl engel ispattır: resmî senede karşı muvazaa iddiası kural olarak tanıkla ispat olunamaz (HMK m.201/1), yakın akrabalar arasındaki işlemler bunun dışındadır (HMK m.203/1-a). Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz (TMK m.2/2); bu genel kuralın muvazaa iddiasına uygulanıp uygulanmayacağı somut olaya göre belirlenir.

7. Muvazaa Zamanaşımı: Muvazaalı Satışta Süre

Muvazaa zamanaşımı sorusunun kanundaki cevabı şudur: muvazaalı işlemleri düzenleyen TBK m.19 ve tapu sicilinin düzeltilmesi davasını düzenleyen TMK m.1025, muvazaa nedeniyle tapu iptali davası için bir süre öngörmez. Kanun, muvazaa ile karıştırılan diğer yollarda ise süreyi açıkça yazar:

• Tenkis davası: Mirasçıların saklı paylarının zedelendiğini öğrendikleri tarihten başlayarak bir yıl ve her hâlde, vasiyetname dışındaki tasarruflarda mirasın açılmasından başlayarak on yıl geçmekle düşer (TMK m.571/1).
• Tasarrufun iptali davası: Bu dava hakkı, iptali istenen tasarrufun yapıldığı tarihten itibaren beş yıl geçmekle düşer (2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.284).
• Yanılma, aldatma, korkutma: Yanılma veya aldatmayı öğrenen ya da korkutmanın etkisi ortadan kalkan taraf, bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmez veya verdiğini geri istemezse sözleşmeyi onamış sayılır (TBK m.39/1).

Muvazaalı satış zamanaşımı bakımından süre hükmünün yokluğu, davanın her durumda sonuç vereceği anlamına gelmez. Taşınmaz iyiniyetli bir üçüncü kişiye geçmişse onun tescile dayanarak kazandığı aynî hak saklıdır (TMK m.1023, m.1025/2). Geçen zaman bu yüzden süre olarak değil, taşınmazın kaç kez el değiştirdiği ve delillerin korunup korunmadığı bakımından önem taşır. Aynı olaya muvazaa yerine irade bozukluğu gibi başka bir sebeple dayanılıyorsa, o sebebin kanuni süresi uygulanır.

8. Muvazaa ve Muris Muvazaası

Muris muvazaası, mirasbırakanın mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağışladığı taşınmazı resmî senette satış olarak göstermesidir; yapısı bu yazıda anlatılan nisbi muvazaadır. Kanunda muris muvazaasını bu adla düzenleyen bir hüküm yoktur; görünüşteki satış ve gizli bağış bakımından yukarıdaki kurallar uygulanır (TBK m.19/1, TMK m.706/1, TBK m.288/2).

Muris muvazaası iddiası saklı payı korumaya yönelik tenkis davasıyla karıştırılmamalıdır. Tenkis, saklı paylarının karşılığını alamayan mirasçıların, mirasbırakanın tasarruf edebileceği kısmı aşan tasarruflarının indirilmesini istemesidir (TMK m.560/1). Mirasbırakanın saklı pay kurallarını etkisiz kılmak amacıyla yaptığı açık olan kazandırmalar tenkise tabidir (TMK m.565/4) ve tenkis davası süreye bağlıdır (TMK m.571/1). Muris muvazaasında davayı kimlerin açabileceği, ispat ve süre meselesi mirastan mal kaçırma ve muris muvazaası yazısında; tenkisin hesabı ise tenkis davası ve saklı pay yazısında ele alınmıştır. Benzer sorular ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile yapılan devirlerde de gündeme gelir.

9. Muvazaa ile Karıştırılan Yollar

Muvazaa, bir taşınmaz devrine itiraz eden kişinin başvurabileceği birkaç yoldan yalnızca biridir. Yolların dayanağı, davacısı, süresi ve sonucu farklıdır; aynı olayda yanlış yolun seçilmesi, süreli bir hakkın kaçırılmasına ya da davacı sıfatının kurulamamasına yol açabilir.

Yol	Kanuni dayanak	Kim ileri sürer	Kanundaki süre	Sonuç
Muvazaa nedeniyle tapu iptali	TBK m.19/1, TMK m.1024/2, m.1025	Aynî hakkı zedelenen kimse (TMK m.1025/1)	Özel süre hükmü yok	Tapu sicili düzeltilir; iyiniyetli üçüncü kişinin hakları saklıdır (m.1025/2)
Tasarrufun iptali	İİK m.277, m.280, m.284	Aciz belgesi bulunan alacaklı, iflas idaresi (İİK m.277)	Tasarruftan itibaren beş yıl (İİK m.284)	Tasarrufun butlanına hük­met­ti­ri­lir (İİK m.277)
Tenkis	TMK m.560, m.565, m.571	Saklı payının karşılığını alamayan mirasçı (m.560/1)	Öğrenmeden bir yıl, her hâlde on yıl (m.571/1)	Tasarruf edilebilir kısmı aşan tasarruf indirilir
Yanılma, aldatma, korkutma	TBK m.30, m.36, m.39	Yanılan, aldatılan veya korkutulan taraf	Öğrenmeden ya da etkinin kalk­ma­sın­dan bir yıl (m.39/1)	Taraf sözleşmeyle bağlı olmaz
Ayırt etme gücünün yokluğu	TMK m.14, m.15	İşlemi yapan kişi, ölümünden sonra mirasçıları (TMK m.599/2)	Özel süre hükmü yok	Fiil hukuki sonuç doğurmaz (m.15)

Alacaklıdan mal kaçırma amacıyla yapılan devirlerde tasarrufun iptali davası, işlem sırasında ayırt etme gücü bulunmayan kişinin devirlerinde ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali yazısı ayrıntıyı verir. Devrin belirli bir amaçla, geri verilmek üzere yapıldığı iddiası ise inançlı işleme dayalı tapu iptali başlığında ayrıca incelenmiştir.

İlgili yazılar: Tapu İptali ve Tescil Davası · Yolsuz Tescil · Gabin (Aşırı Yararlanma) Nedir? · Ortaklığın Giderilmesi Davası