Ecrimisil Nedir? Haksız İşgal Tazminatı, Dava ve Hesaplama

Ecrimisil, halk arasındaki adıyla haksız işgal tazminatı, bir taşınmazı hak sahibinin rızası olmadan ve haklı bir sebebe dayanmadan kullanan kişinin ödemek zorunda olduğu bedeldir. Özel kişiler arasında ecrimisilin dayanağı, iyiniyetli olmayan zilyedin, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoyması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ile elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünler karşılığında tazminat ödeme yükümlülüğüdür (Türk Medeni Kanunu m.995). Hazine taşınmazlarında ise ecrimisil, işgal tespit edildiğinde idarece ihbarnameyle istenir ve tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçemez (2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m.75). İki ecrimisil türü, istenme yolu, itiraz süresi ve ödeme bakımından birbirinden ayrılır.

1. Ecrimisil Nedir?

Ecrimisil, bir taşınmazın haksız kullanımının karşılığıdır. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı malı geri isteyebildiği gibi her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir (TMK m.683/2); ecrimisil ise elatmanın sürdüğü dönemde malikin yararlanamadığı kullanımın bedelidir. Ecrimisil ne bir ceza ne de bir kira bedelidir; haksız kullanımdan doğan bir tazminattır.

Ecrimisil, zilyedin iyiniyetli olup olmamasına bağlıdır. İyiniyetle zilyedi bulunduğu şeyi karineyle mevcut hakkına uygun şekilde kullanan zilyet, şeyi geri vermekle yükümlü olduğu kişiye bu yüzden tazminat ödemek zorunda değildir (TMK m.993/1). İyiniyetli olmayan zilyet ise haksız alıkoymanın bütün sonuçlarından sorumludur ve yaptığı giderlerden yalnız hak sahibi için de zorunlu olanları isteyebilir (TMK m.995). İyiniyet asıl olmakla birlikte, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz (TMK m.3).

2. Ecrimisil Türleri: Özel Ecrimisil ve İdari Ecrimisil

Ecrimisil, taşınmazın kime ait olduğuna göre iki ayrı yoldan istenir. Aşağıdaki ayrım, hangi belgeye hangi sürede karşı çıkılacağını belirler:

	Özel ecrimisil	İdari (Hazine) ecrimisili
Kim ister	Malik, paydaş, mirasçı	İdare (Hazine, özel bütçeli idareler, Vakıflar Genel Müdürlüğü)
Dayanak	TMK m.995	2886 sayılı Kanun m.75
Nasıl istenir	Ecrimisil davasıyla	Komisyon takdiri ve ecrimisil ihbar­na­me­siyle
Kusur ve zarar	İyiniyetli olmayan zilyet aranır	Zarar ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz
Geriye dönük süre	Kanunda ayrı madde yok	Tespit tarihinden geriye en çok beş yıl
Ödeme ve tahsil	Mahkeme kararı ve icra	Muhasebe birimi; ödenmezse 6183 sayılı Kanun

3. Ecrimisil Davası: Özel Kişiler Arasında Ecrimisil

Ecrimisil davası, taşınmazı haksız kullanan kişiden kullanım döneminin karşılığının istendiği tazminat davasıdır. Davalı, geri vermekle yükümlü olduğu taşınmazı haksız alıkoyan iyiniyetli olmayan zilyettir (TMK m.995/1). Ecrimisil davası malvarlığı hakkına ilişkin olduğundan aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesinde görülür (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.2/1).

3.1. Ecrimisil Davası Şartları

Ecrimisil davası üç olgunun birlikte ispatına dayanır:

• Davacının hakkı: Davacı, taşınmazın maliki, paydaşı veya mirasçısı olduğunu ya da kullanma hakkına sahip bulunduğunu gösterir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı hak ileri sürebilir (TMK m.683/2).
• Haksız kullanım: Davalının taşınmazı davacının rızası olmadan ve bir sözleşmeye veya kanuni bir hakka dayanmadan kullandığı ortaya konur.
• İyiniyetin yokluğu: Davalının, taşınmazı kullanmaya hakkı olmadığını bildiği ya da durumun gereklerine göre bilmesi gerektiği gösterilir (TMK m.3/2, m.995). İyiniyetli zilyet tazminat ödemek zorunda değildir (TMK m.993/1).

İspat yükü, kanunda aksine hüküm bulunmadıkça hakkını dayandırdığı olguyu ileri süren taraftadır (TMK m.6). Kullanımın süresi, alanı ve taşınmazın getirisi bu nedenle davacının delilleridir.

3.2. Ecrimisil Davası: Paydaşlar Arasında Ecrimisil

Paydaşlar arasında ecrimisil, paylı taşınmazı bir paydaşın tek başına kullanmasından doğar. Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir (TMK m.693/1). Bir paydaşın kendi payını kullanması haksız değildir; haksızlık, kullanım diğer paydaşların yararlanma hakkını dışladığında başlar.

Paydaşlar arasındaki ecrimisilde belirleyici tarih, kullanım isteğinin bildirildiği tarihtir. Paylı maldan yararlanma hakkı olan paydaş, diğer paydaşların taşınmazdan yararlanmak istediğini bilmediği sürece kendi hakkına uygun kullandığını düşünebilir; ecrimisil ise iyiniyetli olmayan zilyetten istenir (TMK m.3, m.993, m.995). Bu nedenle yararlanamayan paydaşın, taşınmazdan yararlanmak istediğini diğer paydaşa yazılı olarak bildirmesi (uygulamada ihtarname ile) ecrimisil talebinin başlangıç tarihini belgeler.

Paydaşlar kullanım biçiminde anlaşamıyorsa yalnız tazminat değil, kullanımın düzenlenmesi de istenebilir: uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler; bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir (TMK m.693/2). Ortaklığa tümüyle son vermek isteyen paydaşın yolu ise ortaklığın giderilmesi davasıdır.

3.3. Ecrimisil Davası: Mirasçılar Arasında Ecrimisil

Mirasçılar arasında ecrimisil, miras kalan taşınmazı mirasçılardan birinin tek başına kullanmasından doğar. Mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık meydana gelir ve mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur (TMK m.640/1-2).

Mirasçılar arasında ecrimisil davasını açmak için diğer bütün mirasçıların birlikte davacı olması şart değildir: mirasçılardan her biri terekedeki hakların korunmasını isteyebilir ve sağlanan korumadan mirasçıların hepsi yararlanır (TMK m.640/4). Mirasçılar arasında anlaşmazlık sürüyorsa mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh mahkemesi, paylaşmaya kadar miras ortaklığına bir temsilci atayabilir (TMK m.640/3).

Mirasçılar arasındaki ecrimisil ile ortaklığın giderilmesi birbirine karıştırılır. Ecrimisil geçmiş kullanımın bedelini ister ve ortaklığı devam ettirir; ortaklığın giderilmesi ise mülkiyeti paylaştırarak ortaklığı sona erdirir (TMK m.642). İkisi aynı taşınmaz için ayrı ayrı açılabilir. Miras kalan konutta oturan mirasçıya özgü sorular miras kalan evde oturan mirasçı yazısında ele alınmıştır.

4. Ecrimisil Nasıl Hesaplanır?

Ecrimisil hesaplaması, özel ve idari ecrimisilde farklı ölçütlere dayanır.

Özel ecrimisilde tazminatın konusu, haksız alıkoyma yüzünden hak sahibine verilen zararlar ile işgalcinin elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünlerdir (TMK m.995/1). Bir konut, dükkân veya tarla bakımından “elde edilebilecek ürün” çoğu zaman taşınmazın kira getirisidir; hesap bu yüzden taşınmazın haksız kullanım döneminde getirebileceği kira bedeli esas alınarak yapılır. Taşınmazın niteliği, büyüklüğü ve bulunduğu yer değeri etkilediği için bedel çoğu dosyada keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Paydaşlar arasındaki ecrimisilde davacı, taşınmazın tamamının değil kendi payına düşen kullanımın karşılığını ister.

İdari ecrimisilde ölçütler yönetmelikte sayılmıştır. Ecrimisil takdir edilirken, idarenin zarara uğrayıp uğramadığına ve işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın şunlar göz önünde tutulur (Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik m.85/2):

• taşınmazın işgalci tarafından kullanım şekli, fiilî ve hukuki durumu,
• işgalden dolayı varsa elde edilen gelir,
• aynı yer ve mahaldeki emsal taşınmazlar için oluşmuş kira bedelleri veya ecrimisiller,
• belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden edinilecek bilgiler,
• taşınmazın değerini etkileyecek diğer tüm unsurlar.

Hazinenin paydaş olduğu taşınmazların işgalinde ecrimisil, Hazine payına düşen miktar esas alınarak istenir (Yönetmelik m.85/4). Tarla ve bahçe gibi taşınmazlarda ecrimisil hesaplamasında da aynı ölçütler uygulanır; kullanım şekli ve elde edilen ürün bu ölçütlerin başında gelir.

5. Ecrimisil Zamanaşımı: Geriye Dönük Kaç Yıl İstenir?

Ecrimisil zamanaşımı, idari ve özel ecrimisilde farklı kaynaklardan gelir.

İdari ecrimisilde süre kanunda açıktır: ecrimisil, tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilir (2886 sayılı Kanun m.75; Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik m.85/1). Beş yıllık dönemin başlangıcı işgalin başladığı tarih değil, idarenin işgali tespit ettiği tarihtir.

Özel ecrimisilde kanunda ecrimisile özgü bir zamanaşımı maddesi bulunmaz. Türk Borçlar Kanunu beş yıllık zamanaşımına tabi alacakları m.147’de tek tek sayar ve ecrimisil bu listede adıyla geçmez. Bu nedenle özel ecrimisilde geriye dönük talep edilebilecek dönem, yalnız kanun metnine bakılarak kesin biçimde söylenemez. Güvenli yol, haksız kullanım başladığında talebi geciktirmemek ve kullanım isteğinin bildirildiği tarihi yazılı olarak belgelemektir.

6. Milli Emlak Ecrimisili: Hazine Taşınmazında Ecrimisil

Milli emlak ecrimisili, Hazineye ait veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki bir taşınmazın izinsiz kullanılmasından doğar. Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazlar, özel bütçeli idarelerin mülkiyetindeki taşınmazlar ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmazlar gerçek veya tüzel kişilerce işgal edilirse, fuzuli şagilden ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için idarenin işgalden dolayı zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz (2886 sayılı Kanun m.75/1).

İdari ecrimisil, özel ecrimisilden bu noktada ayrılır: özel ecrimisilde iyiniyetli zilyet tazminat ödemezken (TMK m.993), Hazine taşınmazında kusur aranmaz. Kiraya verilen, irtifak hakkı kurulan veya kullanma izni verilen bir Hazine taşınmazında sözleşme bittikten sonra kullanım sürerse, sözleşmede hüküm varsa ona göre işlem yapılır, yoksa ecrimisil alınır (2886 sayılı Kanun m.75/3). Hazine taşınmazının zilyetlikle kazanılıp kazanılamayacağı ve 2/B alanlarına özgü durum için 2B arazisi yazısına bakın.

6.1. Milli Emlak Ecrimisili Nasıl Tespit Edilir?

Hazine taşınmazlarının fiilî durumu, idarenin hazırladığı program dahilinde mahallinde tespit edilir; tespitler yılda en az bir defa yapılır ve tespit programlarının süresi beş yıldan fazla olamaz (Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik m.84/1). Mahallinde düzenlenen Taşınmaz Tespit Tutanağına işgalin başlangıç tarihi, işgale konu yüzölçümü, işgalciler ve kullanım amacı yazılır (Yönetmelik m.84/2). İşgal tespit edilince, tespit tarihinden itibaren on beş gün içinde bu tutanağa dayanılarak bedel tespit komisyonunca ecrimisil takdir edilir (Yönetmelik m.85/1).

6.2. Ecrimisil İhbarnamesi Nedir?

Ecrimisil ihbarnamesi, takdir edilen ecrimisilin fuzuli şagile bildirildiği belgedir. Takdir edilen ecrimisil, takdir tarihinden itibaren on beş gün içinde ecrimisil ihbarnamesi düzenlenerek fuzuli şagile Tebligat Kanunu hükümlerine göre, öncelikle elden veya iadeli taahhütlü mektupla tebliğ edilir (Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik m.86/1). İdare ecrimisil işleminde maddi hata, kişide hata veya işgal edilen alanda ya da yüzölçümde hata olduğunu belirlerse, hatayı hangi aşamada olursa olsun kendiliğinden düzeltir ve yeni bir ihbarname tebliğ eder (Yönetmelik m.86/1).

6.3. Ecrimisil İhbarnamesine İtiraz: Düzeltme Talebi

Ecrimisil ihbarnamesine itiraz, idareye yapılan bir düzeltme talebidir. Ecrimisil işlemine karşı, tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde ilgili idareye dilekçeyle başvurularak düzeltme talebinde bulunulabilir (Yönetmelik m.86/2). Düzeltme talepleri, talep tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde bu amaçla oluşturulan komisyonlarca karara bağlanır ve sonuç, karar tarihinden itibaren en geç on beş gün içinde düzenlenen Ecrimisil Düzeltme İhbarnamesiyle tebliğ edilir (Yönetmelik m.86/3).

İtiraz ile ödeme arasındaki tercih, indirim bakımından sonuç doğurur. Ecrimisile itiraz edilmemesi hâlinde yüzde yirmi, peşin ödenmesi hâlinde ise ayrıca yüzde on beş indirim uygulanır (2886 sayılı Kanun m.75/2). Yönetmelik, otuz günlük süre içinde itiraz edilmemesini, itirazdan kayıtsız ve şartsız vazgeçilmesini ya da aynı süre içinde açılan davadan kayıtsız ve şartsız feragat edilmesini yüzde yirmi indirim sebebi sayar (Yönetmelik m.86/2). Fuzuli şagillerin dava açmış olması ecrimisilin takip ve tahsil edilmesini durdurmaz (Yönetmelik m.87/5).

6.4. Milli Emlak Ecrimisil Borcu Nasıl Ödenir?

Ecrimisil ödemesi, ihbarnamenin (düzeltme talebinde bulunulmuşsa düzeltme ihbarnamesinin) tebliğinden itibaren altmış gün içinde muhasebe birimlerine yapılır. Bu süre içinde peşin ödemede yüzde on beş indirim uygulanır (Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik m.87/1).

Ödeme güçlüğü olan borçlu için taksit imkânı vardır: ecrimisil borçlusu yazılı olarak talep ederse ecrimisil, en az yüzde yirmi beşi peşin, kalan kısmı idarenin uygun göreceği taksit zamanlarında ve en fazla üç yıl içinde ödenebilir; kalan kısma kanuni faiz uygulanır (Yönetmelik m.87/1). Taksitlerden biri vadesinde ödenmezse kalan alacağın tamamı muaccel olur ve gecikme zammıyla tahsil edilmek üzere vergi dairesine gönderilir (Yönetmelik m.87/4).

Ecrimisil ödenmezse tahsil kamu alacağı olarak yapılır: fuzuli şagil tarafından rızaen ödenmeyen ecrimisil 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil olunur (2886 sayılı Kanun m.75/2). Altmış gün içinde ödenmeyen ecrimisil, dava açma süreleri geçtikten sonra vergi dairelerine veya gelir servislerine gönderilir (Yönetmelik m.87/3).

6.5. Ecrimisil Ödeyen Kişi Hak Sahibi Olur mu?

Ecrimisil ödeyen kişi taşınmazda hak sahibi olmaz. Ecrimisilin tahsil edilmesi, taşınmazdaki kullanımın devamı hakkını vermez; tahliyenin herhangi bir nedenle sağlanamamış olması da aynı taşınmaz için ikinci ve sonraki defa ecrimisil istenmesine engel değildir (Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik m.88). İşgal edilen taşınmaz, idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülki amirince en geç on beş gün içinde tahliye ettirilerek idareye teslim edilir (2886 sayılı Kanun m.75/4). Taşınmaz üzerinde sabit tesis varsa, tesisin sahibine yıkıp enkazını en geç otuz gün içinde götürmesi, aksi hâlde masrafı kendisinden alınmak üzere işin idarece yapılacağı tebliğ edilir (Yönetmelik m.89/2).

6.6. Belediye Ecrimisili

Belediye ecrimisili, belediyeye ait taşınmazın izinsiz kullanılmasından doğar. 2886 sayılı Kanun belediyelerin alım, satım, kira ve benzeri işlerini kapsamına alır (2886 sayılı Kanun m.1); ecrimisili düzenleyen m.75 ise ecrimisil isteyebilecek idareleri Devlet, özel bütçeli idareler ve Vakıflar Genel Müdürlüğü olarak sayar. Belediyeden ecrimisil ihbarnamesi alan kişi, ihbarnamede dayanak gösterilen hükmü ve itiraz süresini belgenin kendisinden okumalıdır; süre ve merci bu hükme göre belirlenir.

7. Ecrimisil ile Tahliye ve El Atmanın Önlenmesi

Ecrimisil, geçmiş kullanımın bedelini ister; taşınmazı boşaltmaz. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir (TMK m.683/2). Ecrimisil talebi bu davayla birlikte ileri sürülebilir; böylece hem işgale son verilmesi hem de işgal dönemi için tazminat tek dosyada istenir. El atmanın önlenmesi davasının şartları el atmanın önlenmesi davası yazısındadır. İdarenin taşınmaza izinsiz yaptığı fiilî müdahale ise ayrı bir yoldur: kamulaştırmasız el atma. Taşınmazın bir hakka dayanmadan malikmiş gibi işgal edilmesi ayrıca suçtan zarar görenin şikâyeti üzerine cezalandırılır (TCK m.154/1); ayrıntı hakkı olmayan yere tecavüz (TCK 154) yazısındadır.

8. Ecrimisil ile Kira Alacağı Arasındaki Fark

Ecrimisil ile kira alacağı farklı hukuki temellere dayanır. Kira alacağı, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da kararlaştırılan bedeli ödemeyi üstlendiği bir kira sözleşmesinden doğar (Türk Borçlar Kanunu m.299). Ecrimisil ise sözleşme olmadan, taşınmazı haksız kullanan kişinin tazminat sorumluluğundan doğar (TMK m.995).

İki kavram, kira sözleşmesi sona erdiği hâlde tahliye edilmeyen taşınmazda birbirini izler: sözleşme süresince istenen bedel kira, sözleşme sona erdikten sonraki kullanım dönemi için istenen bedel ecrimisildir. Hazine taşınmazlarında kanun bunu açıkça düzenler: kira sözleşmesinin bitiminden itibaren işgal devam ederse, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilir, aksi hâlde ecrimisil alınır (2886 sayılı Kanun m.75/3).

9. Ecrimisil Davasında Arabuluculuk, Harç ve Masraf

Ecrimisil davasında arabuluculuk, uyuşmazlığın kaynağına bağlıdır. Zorunlu arabuluculuğun sayıldığı 6325 sayılı Kanun m.18/B, kira ilişkisinden, taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesinden, kat mülkiyetinden ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıkları sayar; ecrimisil bu listede adıyla geçmez. Ecrimisil talebi bu ilişkilerden birinden doğuyorsa ilgili bent ayrıca değerlendirilmelidir.

Ecrimisil davası konusu değerle ilgili bir tazminat davası olduğu için nispi harca tabidir. Davacı, yargılama harçları ile gider avansı tarifesinde belirlenen tutarı dava açarken yatırır (HMK m.120). Ecrimisil bedelinin belirlenmesi çoğu dosyada bilirkişi incelemesi gerektirdiği için bilirkişi ücreti, gider avansından ayrı olarak delil avansı biçiminde istenebilir (HMK m.324). Kalemler için gider avansı ve delil avansı ve mahkeme masrafları yazılarına, açılış harcının hesabı için dava harcı hesaplama aracına bakın. Vekâlet ücretinde bağlayıcı olan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’dir; tutar her yıl yeniden belirlenir.

İlgili yazılar: Ortaklığın Giderilmesi Davası · Tapu İptali ve Tescil Davası · İntifa Hakkı Nedir? · Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası