Kardeşler Arasında Tapu İptal Davası: Kim, Kime Karşı Açar?

Kardeşler arasında tapu iptal davası, mirasbırakandan kardeşlerden birine geçen ya da miras kalan bir taşınmazın tapu kaydının düzeltilmesi için açılan davadır. Kardeşler arasında tapu iptal davasının kanuni dayanağı, yolsuz tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimsenin tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebileceğini söyleyen hükümdür (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.1025/1). Kardeşler davayı çoğu zaman mirasçı sıfatıyla açar ve burada davanın kurulmasını belirleyen kural miras ortaklığıdır: birden çok mirasçı varsa, paylaşmaya kadar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar ve terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler (TMK m.640/2). Kanun, mirasçılardan her birine terekedeki hakların korunmasını isteme hakkı da tanır (TMK m.640/4) ve birlikte hareket edilemediğinde sulh mahkemesinden terekeye temsilci atanmasını mümkün kılar (TMK m.640/3).

1. Kardeşler Arasında Tapu İptal Davası Nedir?

Kardeşler arasında tapu iptal davası, tapu iptali ve tescil davasının taraflarının kardeş olduğu hâlidir; ayrı bir dava türü değildir. Kardeşler arasında tapu iptal davası çoğunlukla iki durumda açılır: mirasbırakan sağken bir taşınmazı kardeşlerden birine devretmiştir ve diğer kardeşler bu devrin gerçek iradeye uymadığını ileri sürer; ya da mirasbırakan ölmüştür ve kardeşlerden biri terekeye ait taşınmazı kendi adına tescil ettirmiştir.

Her iki durumda da davanın konusu, tapu kaydının yolsuz olduğudur. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur (TMK m.1024/2). İlgililerin yazılı rızası olmadıkça tapu memuru sicildeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir ve düzeltme, eski tescilin terkini ile yeni bir tescil biçiminde de yapılabilir (TMK m.1027/1-2). Tapu iptali ve tescil davasının genel çerçevesi tapu iptali ve tescil davası, tescilin hangi hâllerde yolsuz olduğu ise yolsuz tescil yazısında anlatılmıştır.

2. Kardeşler Arasında Tapu İptal Davası Hangi Sebeplerle Açılır?

Kardeşler arasında tapu iptal davası, tescilin neden yolsuz olduğunu açıklayan bir hukuki sebebe dayanır. Sebep seçimi yalnız davanın adını değil, kimin davacı olabileceğini, sürenin işleyip işlemediğini ve ispat yolunu da belirler. Aşağıdaki tablo kardeşler arasında en sık ileri sürülen sebepleri kanuni dayanaklarıyla ayırır.

Sebep	Kanuni dayanak	Kanun­daki süre	Ayrıntı
Bağışın satış gibi gös­te­ril­mesi (muvazaa)	TBK m.19/1, TMK m.1024/2, m.1025/1	Özel süre hükmü yok	Miras­tan mal kaçırma ve muris muva­za­ası · muvazaa nedir
Miras­bı­ra­ka­nın ayırt etme gücünün bulun­ma­ması	TMK m.14, m.15	Özel süre hükmü yok	Ehli­yet­siz­lik nede­niyle tapu iptali
Vekilin yet­ki­sini kötüye kul­lan­ması	TBK m.505, m.506/2	Özel süre hükmü yok	Vekâlet göre­vi­nin kötüye kul­la­nıl­ması ve tapu iptali
İnançlı işlem iddiası	Kanunda ayrıca düzen­len­me­miş­tir	Özel süre hükmü yok	İnançlı işleme dayalı tapu iptali
Yanılma, aldatma, kor­kutma	TBK m.30, m.36, m.39	Bir yıl (TBK m.39/1)	Tapu iptali ve tescil davası
Saklı payın zede­len­mesi (tenkis)	TMK m.560, m.565, m.571	Bir yıl, her hâlde on yıl (TMK m.571/1)	Tenkis davası ve saklı pay

Tablodaki ilk sebep, kardeşler arasındaki uyuşmazlıkların merkezindedir: mirasbırakan bir taşınmazı çocuklarından birine resmî senette satış olarak devretmiş, diğer kardeşler ise devrin gerçekte bağış olduğunu ileri sürer. Sözleşmenin türü tarafların gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere göre değil, gerçek ve ortak iradelerine göre belirlenir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.19/1) ve taşınmazın bağışlanması sözü vermenin geçerliliği resmî şekilde yapılmış olmasına bağlıdır (TBK m.288/2). Bu iddianın unsurları, davacıları ve süresi eksen yazıda ayrıntılı olarak incelenmiştir.

Tenkis tablodaki diğer yollardan farklı bir sonuca yöneliktir. Tenkis davasında saklı paylarının karşılığını alamayan mirasçılar, mirasbırakanın tasarruf edebileceği kısmı aşan tasarruflarının indirilmesini ister (TMK m.560/1); devrin geçersizliği değil, saklı payı aşan kısmın indirilmesi istenir. Mirasbırakanın saklı pay kurallarını etkisiz kılmak amacıyla yaptığı açık olan kazandırmalar tenkise tabidir (TMK m.565/4).

2.1. Kardeşler Arasında İnançlı İşlem

Kardeşler arasında inançlı işlem iddiası, taşınmazın kardeşlerden birine belirli bir amaçla, örneğin bir borcun teminatı ya da geçici bir ihtiyaç için ve sonradan geri verilmek üzere devredildiğinin ileri sürülmesidir. Kardeşler arasında inançlı işlem, muvazaadan şu bakımdan ayrılır: iddiaya göre taraflar devri gerçekten istemiştir, uyuşmazlık devralanın taşınmazı geri verme yükümlülüğü üzerinedir.

İnançlı işlem kanunda ayrıca düzenlenmemiştir; bu yüzden iddianın dayanağı ve sonucu tarafların anlaşmasına ve delillere göre kurulur. Kardeşler arasında inançlı işlem iddiasında önemli bir usul kuralı vardır: senede karşı ileri sürülen ve senedin hüküm ve kuvvetini ortadan kaldıracak işlemler kural olarak tanıkla ispat olunamaz (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.201/1), ancak kardeşler arasındaki işlemlerde tanık dinlenebilir (HMK m.203/1-a). İddianın kuruluşu inançlı işleme dayalı tapu iptali yazısında ayrıca ele alınmıştır.

3. Kardeşler Arasında Tapu İptal Davası Tek Başına Açılabilir mi?

Kardeşler arasında tapu iptal davasının bir mirasçı tarafından tek başına açılıp açılamayacağını doğrudan düzenleyen bir kanun hükmü yoktur. Kanun iki ayrı kural koyar ve bu soru ikisinin arasında kalır:

• Birlikte tasarruf kuralı: Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur ve sözleşme veya kanundan doğan temsil ya da yönetim yetkisi saklı kalmak üzere terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf eder (TMK m.640/2). Elbirliği mülkiyetinde, kanunda veya sözleşmede aksine hüküm yoksa gerek yönetim gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermesi gerekir (TMK m.702/2).
• Koruma kuralı: Mirasçılardan her biri terekedeki hakların korunmasını isteyebilir ve sağlanan korumadan mirasçıların hepsi yararlanır (TMK m.640/4). Elbirliği mülkiyetinin genel hükmü de aynıdır: ortaklardan her biri topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir ve bu korumadan bütün ortaklar yararlanır (TMK m.702/4).

Terekeye ait bir taşınmazın tapu kaydının düzeltilmesini istemenin bir koruma talebi mi yoksa oybirliği gerektiren bir işlem mi sayılacağını kanun lafzı söylemez. Bu belirsizliği ortadan kaldıran iki yol kanunda açıkça yazılıdır: dava bütün mirasçılar tarafından birlikte açılır ya da mirasçılardan birinin istemiyle sulh mahkemesince miras ortaklığına bir temsilci atanır (TMK m.640/3). Kardeşlerden biri davaya katılmıyorsa, temsilci atanması istemi dava açılmadan önce ya da dava sürerken değerlendirilmelidir.

Bu tartışma, mirasçının terekeye ait bir hakkı ileri sürdüğü durumlara özgüdür. Mirasbırakan sağken yapılan bir devirde davacı kardeşin kendi saklı payı zedelenmişse, tenkis davasını saklı paylarının karşılığını alamayan mirasçı açar (TMK m.560/1).

3.1. Kardeşler Arasında Elbirliği Mülkiyeti ve Paylı Mülkiyet

Kardeşler arasında tapu iptal davasında davacının durumu, taşınmazın elbirliği mülkiyetinde mi yoksa paylı mülkiyette mi olduğuna göre değişir. Elbirliği mülkiyeti, kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyetidir; ortakların belirlenmiş payları yoktur ve her birinin hakkı ortaklığa giren malların tamamına yaygındır (TMK m.701). Miras ortaklığı bu topluluğun kanundan doğan örneğidir (TMK m.640/1).

Paylı mülkiyette ise birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir ve her paydaş kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir (TMK m.688/1, m.688/3). Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir (TMK m.693/3); paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemleri ise bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (TMK m.692/1).

Elbirliği mülkiyeti; malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer (TMK m.703/1). Bir mirasçı, terekedeki mallar üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini sulh hâkiminden isteyebilir (TMK m.644/1). Ayrıntı paylı ve elbirliği mülkiyeti ile elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi yazılarındadır.

3.2. Kardeşler Arasında Tapu İptal Davasında “Kendi Payım İçin” Talep

Kardeşler arasında tapu iptal davasında davacının yalnız kendi miras payı oranında iptal ve tescil istemesi, elbirliği mülkiyetinin yapısıyla çatışır. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları yoktur ve her birinin hakkı malların tamamına yaygındır (TMK m.701/2). Paylaşma yapılmadıkça ya da elbirliği paylı mülkiyete dönüştürülmedikçe, terekeye ait taşınmazda bir mirasçıya ait belirli bir pay tapuya yazılamaz.

Paylaşma ise ayrı bir yoldur: her mirasçı, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir ve terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir (TMK m.642/1-2). Talebin hangi yola girdiği dilekçede açıkça kurulmalıdır; aksi hâlde iptal ve tescil talebi ile paylaşma talebi birbirine karışır.

3.3. Kardeşler Arasında Tereke Temsilcisi Atanması

Kardeşler arasında tereke temsilcisi atanması, mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh mahkemesinin miras ortaklığına paylaşmaya kadar bir temsilci atamasıdır (TMK m.640/3). Kanun istemin bir mirasçı tarafından yapılmasını yeterli görür; diğer mirasçıların onayını şart koşmaz. Temsilci atanması, kardeşlerden birinin davaya katılmadığı ya da ulaşılamadığı durumlarda terekeye ait hakların temsilci eliyle takip edilmesini sağlar. Başvuru ve temsilcinin yetkileri tereke temsilcisi atanması yazısında anlatılmıştır.

4. Kardeşler Arasında Tapu İptal Davası Kime Karşı Açılır?

Kardeşler arasında tapu iptal davası, tapu kaydı düzeltilecek kişiye, yani taşınmazı kendi adına tescil ettirmiş olan ve tapuda malik görünen kardeşe karşı açılır. Tapu sicilindeki düzeltme eski tescilin terkini ve yeni bir tescil biçiminde yapılabildiği için (TMK m.1027/2), terkin edilecek tescilin sahibi davanın karşı tarafıdır. Tapuda malik görünen kardeş ölmüşse, mirasçıları onun aynî haklarını ve borçlarını mirasla kazanır (TMK m.599/2).

Taşınmaz kardeşten başka birine geçmişse iki kural birlikte uygulanır. Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023). Buna karşılık yolsuz tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir (TMK m.1024/3). Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m.1020/3). Bu nedenle tapu kaydının tarihçesi dava açılmadan önce çıkarılmalı ve taşınmazın el değiştirip değiştirmediği tespit edilmelidir. Taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişiye geçtiğinde davanın sonuç vermediği hâller hangi durumlarda tapu iptal davası açılamaz yazısında incelenmiştir.

5. Kardeşler Arasında Tapu İptal Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Kardeşler arasında tapu iptal davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir: dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2/1). Taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin veya aynî hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12/1).

Yetkinin kesin olmasının üç sonucu kanunda yazılıdır. Kesin yetki hâllerinde yetki sözleşmesi yapılamaz (HMK m.18/1). Mahkeme yetkili olup olmadığını davanın sonuna kadar kendiliğinden araştırmak zorundadır ve taraflar da mahkemenin yetkisiz olduğunu her zaman ileri sürebilir (HMK m.19/1). Yetkinin kesin olduğu hâllerde mahkemenin yetkili bulunması bir dava şartıdır (HMK m.114/1-ç).

Kardeşler arasındaki bütün taşınmaz uyuşmazlıkları aynı mahkemeye gitmez. Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar sulh hukuk mahkemesinin görevindedir (HMK m.4/1-b); terekeye temsilci atanması istemi de sulh mahkemesine yapılır (TMK m.640/3). Ortaklığın giderilmesi davası için ortaklığın giderilmesi davası yazısına bakılabilir.

6. Kardeşler Arasında Tapu İptal Davasında İspat

Kardeşler arasında tapu iptal davasında davacı, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür (TMK m.6). Tapu devri resmî senetle yapıldığından, senede karşı ileri sürülen ve senedin hüküm ve kuvvetini ortadan kaldıracak nitelikteki hukuki işlemler kural olarak tanıkla ispat olunamaz (HMK m.201/1).

Kardeşler arasında tapu iptal davasında bu kuralın iki önemli istisnası vardır. Altsoy ve üstsoy, kardeşler, eşler, kayınbaba, kaynana ile gelin ve damat arasındaki işlemlerde tanık dinlenebilir (HMK m.203/1-a); mirasbırakan ile çocuğu arasındaki devir de, iki kardeş arasındaki anlaşma da bu kapsama girer. Hukuki işlemlere ve senetlere karşı üçüncü kişilerin muvazaa iddialarında da tanık dinlenebilir (HMK m.203/1-d). İrade bozukluğu ile aşırı yararlanma iddialarında da tanık dinlenebilir (HMK m.203/1-ç).

Dosyada geçen muris ve müteveffa terimlerinin aynı kişiyi mi anlattığı müteveffa ne demek yazısında ele alınmıştır.

7. Miras Tapu İptal Davası Zamanaşımı

Miras tapu iptal davası zamanaşımı, dayanılan hukuki sebebe göre değişir; kardeşler arasında tapu iptal davası için tek bir süre yoktur. Tapu sicilinin düzeltilmesi davasını düzenleyen TMK m.1025 bir süre öngörmez. Süre öngören hükümler şunlardır:

• Tenkis davası: Mirasçıların saklı paylarının zedelendiğini öğrendikleri tarihten başlayarak bir yıl ve her hâlde, vasiyetnamelerde açılma tarihinin, diğer tasarruflarda mirasın açılması tarihinin üzerinden on yıl geçmekle düşer; tenkis iddiası def’i yoluyla her zaman ileri sürülebilir (TMK m.571/1, m.571/3).
• Yanılma, aldatma, korkutma: Yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde sözleşme ile bağlı olmadığını bildirmeyen veya verdiği şeyi geri istemeyen taraf, sözleşmeyi onamış sayılır (TBK m.39/1). Bu süre yalnız irade bozukluğuna dayanan talep için işler; muvazaa iddiasını kapsamaz.

Süre hükmünün yokluğu davanın her durumda sonuç vereceği anlamına gelmez: tapu sicilinin düzeltilmesinde iyiniyetli üçüncü kişilerin tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır (TMK m.1025/2). Aynı olay için birden fazla sebep ileri sürülebiliyorsa, süreye bağlı sebep açısından sürenin başlangıcı ayrıca hesaplanmalıdır. Mirasçılık belgesinin geçersizliği ise her zaman ileri sürülebilir (TMK m.598/3).

8. Eşler Arasında Tapu İptal ve Tescil Davası ile Farkı

Eşler arasında tapu iptal ve tescil davası, kardeşler arasındaki davadan taraf yapısı bakımından ayrılır. Eşlerden her biri, kanunda aksine hüküm bulunmadıkça diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlemi yapabilir (TMK m.193). Eşler arasındaki bir devirde, eşlerden biri sağken miras ortaklığı doğmadığı için mirasçılar arasındaki birlikte tasarruf kuralı (TMK m.640/2) uyuşmazlığa uygulanmaz ve davacı eş davayı kendi adına açar. Tanıkla ispat istisnası ise eşler için de geçerlidir (HMK m.203/1-a).

9. Kardeşler Arasında Tapu İptal Davası Açmadan Önce

Kardeşler arasında tapu iptal davası açılmadan önce yapılacak işlemler, davanın taraflarını ve sebebini doğru kurmaya yöneliktir:

1. Mirasçılık belgesi: Yasal mirasçı oldukları belirlenenlere sulh mahkemesince veya noterlikçe mirasçılık sıfatlarını gösteren bir belge verilir (TMK m.598/1). Belge, davacı ve davalı kardeşlerin mirasçılık sıfatını gösterir; alma yolu veraset ilamı nasıl alınır yazısındadır.
2. Tapu kaydı ve belgeleri: İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya örneklerinin verilmesini isteyebilir (TMK m.1020/2). Devrin hangi resmî senede dayandığı ve taşınmazın sonradan el değiştirip değiştirmediği bu belgelerden görülür.
3. Hukuki sebep: Devrin muvazaa, ayırt etme gücünün yokluğu, vekâletin kötüye kullanılması, inançlı işlem ya da irade bozukluğu iddialarından hangisine dayandığı belirlenir. Süre ve ispat yolu bu seçime bağlıdır.
4. Davacı tarafın kurulması: Diğer mirasçıların davaya katılıp katılmayacağı öğrenilir; katılım sağlanamıyorsa sulh mahkemesinden terekeye temsilci atanması istenir (TMK m.640/3).
5. Tapu kaydına tedbir: Dava sürerken taşınmazın üçüncü kişiye devri, iyiniyetli üçüncü kişinin korunmasına yol açabilir (TMK m.1023). Tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması tapu iptal davasında ihtiyati tedbir yazısında anlatılmıştır.