Kentsel Dönüşüm 1 Kişi İtiraz Ederse Ne Olur?

Kentsel dönüşüm 1 kişi itiraz ettiğinde sürecin durup durmayacağı, itirazın hangi işleme yöneldiğine bağlıdır. Riskli yapı tespitine karşı her malik on beş gün içinde itiraz edebilir ve bu itirazı üniversite öğretim üyeleri ile Bakanlık/Başkanlık görevlilerinden oluşan teknik heyet inceler (6306 sayılı Kanun m.3/1). Yönetmelik yıkım aşamasını bu itirazın sonucuna bağlar: Müdürlük riskli yapının yıktırılmasını İdareden, tespit itirazın reddedilmesi veya hiç itiraz edilmemesi suretiyle kesinleştiğinde ister (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.8/1). Parselin nasıl değerlendirileceğine ilişkin uygulama kararında ise tek malikin veto hakkı yoktur: karar, paydaşların sahip oldukları hisseler oranında salt çoğunlukla alınır ve karara katılmayanın arsa payı, rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla anlaşan paydaşlara satılır (6306 sayılı Kanun m.6/1).

Kentsel dönüşümde 1 kişinin açacağı iptal davası da işlemi kendiliğinden durdurmaz. 6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğden itibaren otuz gün içinde dava açılabilir (6306 sayılı Kanun m.6/9); dava açılması, mahkeme yürütmenin durdurulmasına karar vermedikçe işlemin uygulanmasını engellemez (2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.27/1).

1. Kentsel Dönüşüm 1 Kişi İtiraz: Öne Çıkanlar

• Riskli yapı tespitine her malik, muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa İdareye dilekçeyle itiraz edebilir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.7/5).
• Uygulama kararı için oybirliği veya belirli sayıda imza aranmaz; karar, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınır (6306 sayılı Kanun m.6/1).
• Karara katılmayan malik teklifi on beş gün içinde kabul etmezse arsa payı, rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır (6306 sayılı Kanun m.6/1).
• 4 Şubat 2026 değişikliğinden sonra karar, maliklerden birinin istemiyle bütün maliklerin çağrıldığı bir toplantıda alınır ve tutanağa bağlanır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/2).
• 6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabilir (6306 sayılı Kanun m.6/9); dava işlemi kendiliğinden durdurmaz (İYUK m.27/1).

2. Kentsel Dönüşüm 1 Kişi İtiraz Yolları: Hangi İşleme, Ne Kadar Sürede?

Kentsel dönüşümde 1 kişi itiraz etmek istediğinde başvurabileceği yollar birbirinden ayrıdır: her biri başka bir işleme yönelir, başka bir süreye bağlıdır ve başka bir merciye yapılır. Aşağıdaki tablo bu yolları, 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliğinin bugünkü metnine göre yan yana gösterir.

Yol	Neye yönelir	Süre ve başlangıcı	Nereye	Tek kişinin etkisi
Riskli yapı tespitine itiraz	Yapının riskli olduğu tespitine	Muh­tar­lık­taki ilanın son gününden itibaren 15 gün	Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü veya yetki devri varsa İdare	Teknik heyet inceler; tespit değişirse tapuya bildirilir
Teklifi kabul etmeme	Salt çoğunlukla alınan uygulama kararına	Bildirimden itibaren 15 gün	Başvuru yok; teklif kabul edilmez	Veto değildir; arsa payı satış sürecine girer
İptal davası	Satış, tahliye, yıkım gibi 6306 kap­sa­mın­daki idari işlemlere	Tebliğden itibaren 30 gün	İdare mahkemesi (İYUK uyarınca)	İşlem ken­di­li­ğin­den durmaz
Plan itirazı	6306 kapsamında onaylanan imar ve parselasyon planına	İl müdür­lü­ğün­deki 15 günlük ilan süresi içinde	İlgili il müdürlüğü	Bakanlık 5 gün içinde değer­len­di­rir

Riskli yapı tespitine itiraz ile teklifi kabul etmeme, internette çoğu zaman aynı “itiraz” sözcüğüyle anlatılır. Oysa ilki kanunda düzenlenmiş bir itiraz başvurusudur ve teknik heyetin incelemesini başlatır; ikincisi bir başvuru değildir, yalnız malikin anlaşmaya katılmadığını gösterir ve kanun bunu payın satışı sonucuna bağlar (6306 sayılı Kanun m.6/1).

3. Kentsel Dönüşümde 1 Kişi İtiraz Ederse: Riskli Yapı Tespitine İtiraz

Kentsel dönüşümde 1 kişi itiraz ederse ve itiraz riskli yapı tespitine yönelikse, itiraz gerçekten incelenir. Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir; itirazlar, üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilen dört kişi ile Bakanlıkta/Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşan teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır (6306 sayılı Kanun m.3/1).

Tespit, dönüşümün sonraki aşamalarının dayanağıdır: riskli yapı olarak belirlenen yapı tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir (6306 sayılı Kanun m.3/2). Tespit neticesi itiraz üzerine veya yargı kararıyla değişirse bu durum da ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.7/7). Tapudaki belirtmenin anlamı tapuda “6306 sayılı kanun gereğince riskli yapıdır” ne demek yazısında ayrıca ele alınmıştır.

Kentsel dönüşümde 1 kişinin süresinde yaptığı itiraz, yıkım aşamasını tespitin kesinleşmesine bağlar. Riskli yapı tespiti, yapılan itirazın reddedilmesi veya tespite itiraz edilmemesi suretiyle kesinleşir; Müdürlük gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını İdareden bu kesinleşme hâlinde ister (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.8/1). Aynı bağlantı karara katılmama ve iptal davası için kurulmamıştır: uygulama kararı hisseler oranında salt çoğunlukla alınır (6306 sayılı Kanun m.6/1), dava açılması da işlemin yürütülmesini kendiliğinden durdurmaz (İYUK m.27/1).

3.1. Kentsel Dönüşümde 1 Kişi İçin Riskli Yapı İtiraz Süresi Ne Zaman Başlar?

Kentsel dönüşümde riskli yapı itiraz süresi, tespitin muhtarlıkta ilan edildiği sürenin son gününden itibaren işlemeye başlar. Kanun tespitin bildirimini üç yoldan birlikte yapar: tespite ilişkin tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir; tespit işlemi muhtarlıktaki ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır (6306 sayılı Kanun m.3/2).

İtiraz için verilen on beş gün, bu ilanın son gününden itibaren ayrıca işler (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.7/5). Muhtarlıktaki on beş günlük ilan süresi ile on beş günlük itiraz süresi bu nedenle iki ayrı süredir. Yapıya asılan tutanağı veya e-Devlet bildirimini görmemiş olmak, muhtarlıktaki ilanın son gününde tebliğin gerçekleşmiş sayılmasını değiştirmez.

3.2. Kentsel Dönüşümde 1 Kişi Riskli Yapı Tespitine Nasıl İtiraz Eder?

Kentsel dönüşümde riskli yapı tespitine itiraz, yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa İdareye verilecek bir dilekçeyle yapılır. Yönetmelik “Müdürlük” sözcüğüyle Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünü, “İdare” sözcüğüyle belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idarelerini kasteder (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.3). Müdürlük veya İdare, itirazın süresi içinde ve yapı malikince ya da kanuni temsilcisince yapılıp yapılmadığını kontrol eder. Süresi içinde yapılmayan itirazlar ile yapı malikince, malik vefat etmişse mirasçılarınca yapılmayan itirazlar işleme alınmaz (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.7/5).

Yapının bulunduğu ilde teknik heyet kurulmamışsa itiraz dilekçesi ve tespite ilişkin rapor, o il için yetkilendirilmiş teknik heyetin bulunduğu ildeki müdürlüğe gönderilir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.7/6). Kiracı veya başka bir kullanıcı bu itirazı malik yerine yapamaz; kiracının kentsel dönüşümdeki hakları kentsel dönüşümde kiracının hakları yazısındadır.

3.3. Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Tespitini 1 Kişi Yaptırabilir mi?

Kentsel dönüşümde riskli yapı tespitini yaptırmak için 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği maliklerin belirli bir çoğunluğunu aramaz. Tespit, masrafları kendilerine ait olmak üzere öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Başkanlığa veya İdareye bildirilir (6306 sayılı Kanun m.3/1). Tespit talebi elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.7/2). Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı için arsa paylı tapu varsa, arsa üzerindeki yapının tespitini yapının sahibi olan arsa payı sahibi yaptırır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.7/2-a).

Tek malikin talebiyle açılan kayıt süreye de bağlıdır. Elektronik yazılım sistemi üzerinden yapı kaydı oluşturulduktan sonra riskli yapı tespiti iki ay içinde yapılmazsa maliklerden herhangi birinin talebiyle, altı ay içinde yapılmazsa Başkanlıkça resen yapı kaydı sistemden silinir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.7/3). Malikler tespiti yaptırmadığı için Başkanlık veya İdare tespiti yaparsa ya da yaptırırsa masraflardan malikler hisseleri oranında sorumludur (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.7/2-b).

Talebin bir malikten gelmesi gerekir. Yapı maliki olmayan birinin talebiyle riskli yapı tespiti yapılması, tespiti yapan lisanslı kuruluş için yazılı uyarı cezası gerektiren fiiller arasında sayılmıştır (6306 sayılı Kanun m.3/8). Her yapı için kural olarak yalnız bir riskli yapı tespit raporu düzenlenebilir; itiraz veya yargı kararı üzerine yeni rapor gerekmesi gibi sayılan istisnalar bunun dışındadır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.7/3).

Tespitin yapılması engellenirse Başkanlık veya İdarenin talebi ve mülki idare amirinin yazılı izniyle, kolluk kuvveti aracılığıyla kapalı kapılar ve alanlar açılarak tespit resen yapılır (6306 sayılı Kanun m.3/1). Bu nedenle tek malikin bağımsız bölümüne girişe izin vermemesi tespitin yapılmasını önlemez.

4. Kentsel Dönüşümde 1 Kişi İmza Vermezse Karar Nasıl Alınır?

Kentsel dönüşümde 1 kişi imza vermese de uygulama kararı alınabilir, çünkü kanun oybirliği değil hisseler oranında salt çoğunluk arar. Riskli yapılarda bu yapıların bulunduğu parsellerde; parsellerin tevhidine, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usullerle yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir (6306 sayılı Kanun m.6/1).

Aynı çoğunlukla alınan karar, yıkım ve yapıma ilişkin izin ve ruhsat işlemleri ile diğer idareler nezdinde maliklerin tamamının muvafakatini gerektiren işlemler için de yeterlidir. Bu karar, İdareye anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya vekâletname ve sözleşme örnekleriyle sunulabilir (6306 sayılı Kanun m.6/1). Salt çoğunlukla kabul edilen anlaşmanın müteahhitle nasıl kurulduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazısında anlatılmıştır.

4.1. Kentsel Dönüşüm İçin Kaç Kişinin İmzası Gerekir?

Kentsel dönüşüm için kanun belirli sayıda kişinin imzasını aramaz; gereken, karara katılan maliklerin arsa payları toplamının salt çoğunluğu oluşturmasıdır. Çoğunluk kişi sayısıyla değil, maliklerin sahip oldukları hisse oranıyla hesaplanır (6306 sayılı Kanun m.6/1). On iki daireli bir binada yedi malikin karara katılması, bu yedi malikin arsa payları toplamı yarıyı geçmiyorsa salt çoğunluk sağlamaz. Tersine, az sayıda ama yüksek arsa paylı malik çoğunluğu tek başına oluşturabilir. Arsa payı ve paylı mülkiyet kavramları paylı ve elbirliği mülkiyeti yazısında açıklanmıştır.

Bir parselde birden fazla yapı varsa çoğunluğun kimler arasında aranacağı yapıların durumuna göre değişir. Parseldeki yapıların tamamı riskli yapı olarak tespit edilmişse karar, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin bütün paydaşların salt çoğunluğu ile verilir. Yapılardan yalnız bazıları riskli ise yürütülecek uygulamalara yalnız riskli olarak tespit edilen yapıların paydaşlarının salt çoğunluğu ile karar verilir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15).

Kentsel dönüşümdeki bu çoğunluk, apartman yönetimine ilişkin kat malikleri kurulu kararlarından ayrı bir düzenlemedir; kurulun işleyişi kat malikleri kurulu yazısındadır.

4.2. Kentsel Dönüşümde 1 Kişi İtiraz ve 4 Şubat 2026 Değişikliği: Tek İmza Yeter mi?

Kentsel dönüşümde 4 Şubat 2026 değişikliği, tek bir malikin imzasıyla uygulama kararı alınabileceği anlamına gelmez. Değişiklik tek malike toplantıyı başlatma imkânı verir: riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar hakkında karar almak için maliklerden birinin istemiyle bütün malikler toplantıya çağrılır. Karar ise yine hisseleri oranında en az salt çoğunlukla alınır ve taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/2). Değişiklik, 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmış ve yayımı tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Değişiklikle gelen ve karara katılmayan malikin denetleyebileceği usul adımları şunlardır:

• Toplantı çağrısı: Toplantının yeri ve zamanı, Ek-12’deki form doldurularak ilgili muhtarlıkta veya yapı henüz yıktırılmamışsa bina kapısında ya da duyuru panosunda on beş gün ilan edilir ya da noter aracılığıyla bildirilir. İlanla yapılan bildirimde toplantının yeri ve zamanı ilanın son günü bütün paydaşlara tebliğ edilmiş sayılır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/2).
• Toplantı ve tutanak: Toplantı hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğuyla yapılır; en az salt çoğunlukla alınan karar taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/2).
• Satış başvurusunun belgeleri: Arsa payının satışı için yapılan başvuruya, maliklerin toplantıya davet edildiğine dair belgeler ile toplantının yapıldığına dair tutanak da eklenir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/A).
• Ruhsattan önce tebligat ve satış başvurusu: Salt çoğunluk kararına dayanan yapı ruhsatı başvurusundan önce teklifin karara katılmayan maliklere tebliğ edilmiş ve bu maliklerin paylarının satışı için Müdürlüğe veya İdareye başvurulmuş olması gerekir. Müdürlük veya İdare, satış dosyası üzerindeki ön incelemede salt çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığını ve tebligatın tamamlanıp tamamlanmadığını gösteren yazıyı ruhsatı düzenleyecek İdareye gönderir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/4).

Karara katılmayan 1 kişi bakımından bu değişikliğin sonucu, usulün belgeye bağlanmasıdır. Toplantı çağrısı, toplantı tutanağı, teklifin tebliği ve Müdürlüğün ön inceleme yazısı, satış ve ruhsat dosyasında aranan belgelerdir; malik itirazını bu belgelerin varlığı ve tarihleri üzerinden kurabilir.

4.3. Kentsel Dönüşüm Karar Tutanağı (Karar Defteri) Örneği

Kentsel dönüşüm karar tutanağı, hisseler oranında salt çoğunlukla alınan uygulama kararının yazılı belgesidir. Tutanak, yukarıda anlatılan toplantıda en az salt çoğunlukla alınan kararın taraflarca imzalanmasıyla oluşur (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/2).

Kentsel dönüşüm karar tutanağı, karara katılmayan maliklere ilanla yapılan bildirimde de kullanılır. Anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname ya da sözleşme örnekleri, anlaşma şartlarını içeren teklifle birlikte muhtarlığa teslim edilir ya da il sınırları içinde belirlenen bir adreste karara katılmayanların incelemesine sunulur (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/2). Salt çoğunlukla alınan karar İdareye de anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağıyla sunulabilir; yıkım ve yapıma ilişkin izin ve ruhsat işlemleri bu karara dayanılarak yürütülür (6306 sayılı Kanun m.6/1). Anlaşan malikin bu işlemler için vereceği vekaletnamenin yetkileri ve taslağı kentsel dönüşüm vekaletname örneği yazımızdadır.

Aşağıdaki kentsel dönüşüm karar tutanağı örneği hazır metin değil, doldurulacak bir çerçevedir. Yönetmeliğin aradığı unsurlar üçtür: toplantıya çağrının Ek-12 formuyla ilan edilmesi veya noterle bildirilmesi, toplantının ve kararın hisseler oranında en az salt çoğunlukla yapılması ve kararın taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanması (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/2). Diğer satırlar dosyanın izlenebilmesi için önerilen alanlardır.

KENTSEL DÖNÜŞÜM KARAR TUTANAĞI
(6306 sayılı Kanun m.6/1 · Uygulama Yönetmeliği m.15/2)

TAŞINMAZ        : [İl] / [İlçe] / [Mahalle] — Ada [..] Parsel [..]
RİSKLİ YAPI     : [Tespit tarihi] tarihli riskli yapı tespiti, tapu
                  beyanlar hanesindeki belirtme
TOPLANTI        : [Tarih] — [Saat] — [Yer]
ÇAĞRI           : [Malikin adı] isteğiyle; Ek-12 formu [muhtarlıkta /
                  bina kapısında / duyuru panosunda] [başlangıç–bitiş]
                  tarihleri arasında on beş gün ilan edildi
                  VEYA [..] Noterliğinin [tarih ve yevmiye no] ile bildirildi

KATILAN MALİKLER:
  Bağımsız bölüm   Ad Soyad          Arsa payı      İmza
  [..]             [..]              [..]/[..]      ..........
  [..]             [..]              [..]/[..]      ..........
  TOPLAM KATILAN ARSA PAYI : [..]/[..]  (salt çoğunluk: [evet])

KARAR           : Riskli yapının bulunduğu parselde [yeniden bina
                  yaptırılmasına / kat karşılığı / hasılat paylaşımı /
                  parsellerin tevhidine / payların satışına] hisseleri
                  oranında salt çoğunlukla karar verilmiştir.
ANLAŞMA ŞARTLARI: Ekteki teklif / sözleşme taslağı ([sayfa sayısı])
KATILMAYANLAR   : [Bağımsız bölüm — Ad Soyad — Arsa payı]; karar ve
                  anlaşma şartlarını içeren teklif bu maliklere
                  bildirilecektir.

İşbu tutanak toplantıda hazır bulunan malikler tarafından imzalanmıştır.

Tutanaktaki toplam arsa payı satırı, kararın kişi sayısıyla değil hisseler oranında salt çoğunlukla alındığını göstermek içindir. Karara katılmayan malike yapılacak bildirimin biçimi ve süresi aşağıdaki bölümde anlatılmıştır.

4.4. Kentsel Dönüşümde 2/3 Çoğunluk Sağlanamazsa Ne Olur?

Kentsel dönüşümde bugün 2/3 çoğunluk aranmaz: 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliğinin bugünkü metni, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğunu arar (6306 sayılı Kanun m.6/1). Maddenin bugünkü metninde, salt çoğunlukla alınan karara katılmayanların arsa paylarının satışını ve bu maliklere yapılacak bildirimi düzenleyen cümleler 7/11/2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanunun 10. maddesiyle değiştirilmiş veya eklenmiştir (6306 sayılı Kanun m.6/1). Bu yazı Kanunun ve Yönetmeliğin bugünkü metnine dayanır; karar bu değişiklikten önce alınmışsa Kanunun karar tarihindeki metni ayrıca kontrol edilmelidir. Kanunun güncel metni Mevzuat Bilgi Sisteminde, genel yapısı 6306 sayılı Kanun yazısında yer alır.

Salt çoğunluk da sağlanamazsa kanunun satış düzeni işlemez, çünkü açık artırmayla satılan paylar “hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların” paylarıdır (6306 sayılı Kanun m.6/1). Kanun bu durum için iki ayrı hüküm daha içerir:

• Bina yıkılmışsa: Üzerindeki bina yıkılmış arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir (6306 sayılı Kanun m.6/2).
• Ortaklığın giderilmesi: Yıkımdan sonra arsa hâline gelen taşınmazda Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Dava açılmış olması, hisseler oranında salt çoğunlukla karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel değildir (6306 sayılı Kanun m.6/16). Davanın genel işleyişi ortaklığın giderilmesi davası yazısındadır.

5. Kentsel Dönüşümde 1 Kişi İtiraz Ederse Teklif Nasıl Bildirilir?

Kentsel dönüşümde 1 kişi karara katılmadığında, salt çoğunlukla karar alan maliklerin ona teklifi bildirmesi zorunludur. Alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla ya da ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilerek bildirilir; muhtarlıktaki ilanda ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır (6306 sayılı Kanun m.6/1).

Bildirim, sonucunu da söylemek zorundadır: bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklif incelenmez ya da kabul edilmezse arsa payının satılacağı ayrıca bildirilir (6306 sayılı Kanun m.6/1). Kanun teklifi incelememeyi ve kabul etmemeyi aynı sonuca bağlar; teklifin bulunduğu yere gitmemek payın satışını engellemez.

Uygulama Yönetmeliği bildirim yollarını ayrıntılandırır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15):

• Elektronik tebligat: Tapuya elektronik tebligat adresi bildiren malike bildirim bu adres üzerinden yapılır ve bildirimin adrese ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır.
• Noter veya muhtarlık: Elektronik tebligat adresi bildirmeyen malike bildirim noter aracılığıyla ya da riskli yapılarda Ek-8, riskli alan ve rezerv yapı alanlarında Ek-10 formuyla muhtarlıkta on beş gün ilan edilerek yapılır.
• Teklifin incelenebileceği yer: İlanla yapılan bildirimde karar tutanağı ve teklif muhtarlığa teslim edilir ya da taşınmazın bulunduğu il sınırları içinde belirlenen bir adreste karara katılmayan maliklerin incelemesine sunulur.

Aşama	Süre	Başlangıç
Riskli yapı tespitinin muhtarlıkta ilanı	15 gün	İlanın son günü tebliğ sayılır
Riskli yapı tespitine itiraz	15 gün	Muh­tar­lık­taki ilanın son günü
Teklifin muhtarlıkta ilanı	15 gün	İlanın son günü bildirim sayılır
Teklifin incelenmesi ve kabulü	15 gün	Bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarih
İdari işleme karşı dava	30 gün	Tebliğ tarihi

6. Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Satışı: İtiraz Eden 1 Kişinin Payı Nasıl Satılır?

Kentsel dönüşümde karara katılmayan 1 kişinin arsa payı, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır (6306 sayılı Kanun m.6/1). Satış için yapıların yıktırılmış olması gerekmez (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/A).

Satış süreci, anlaşan maliklerin Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri varsa İdareye yazılı başvurusuyla başlar. Başvuruya maliklerin toplantıya davet edildiğine dair belgeler, toplantının yapıldığına dair tutanak, maliklerin salt çoğunlukla anlaştığını gösteren karar tutanağı veya sözleşme ve vekâletname örnekleri, teklifin karara katılmayan maliklere bildirilip kabulü için on beş gün süre verildiğini gösteren belgeler ve Sermaye Piyasası Kurulunca yetkilendirilen bir gayrimenkul değerleme kuruluşunun tespit ettiği değere ilişkin belgeler eklenir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/A).

Rayiç değeri, Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü veya İdare bünyesinde en az üç kişiden kurulan Bedel Tespiti Komisyonu belirler; lisanslı değerleme kuruluşunun tespit ettiği değer de gözetilir. Satışın yeri ve zamanı, payı satılacak maliklere satışa izleyici olarak katılmaları için tebliğ edilir; bu maliklere tebligat yapılamaması veya satışa katılmamaları satışın geçerliliğini etkilemez (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/A).

6.1. Kentsel Dönüşümde 1 Kişinin Arsa Payı Açık Artırmasına Kimler Katılabilir?

Kentsel dönüşümde arsa payının ilk satışına yalnız hisseleri oranında salt çoğunlukla anlaşan paydaşlar katılabilir. Komisyon başkanı rayiç bedelin altında olmamak üzere sözlü pey ister ve pay en yüksek bedeli teklif eden katılımcıya satılır; satışa tek katılımcı iştirak ederse rayiç değerden az olmamak üzere onun teklifi geçerli kabul edilir. Alıcı yedi gün içinde satış bedelini yatırmalı ve salt çoğunluk kararı doğrultusunda yapılan sözleşmeyi şartsız ve şerhsiz imzalamalıdır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/A).

Anlaşan paydaşlar ilk satışta payı almazsa sonraki satışlara üçüncü kişiler de katılabilir. Bunun için üçüncü kişinin satıştan önce salt çoğunluk kararını kabul edeceğini ve bu karar doğrultusunda yapılan sözleşmeyi imzalayacağını yazılı olarak beyan etmesi ve satılacak arsa payının rayiç değerinin yüzde onu oranında nakit teminat vermesi gerekir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/A).

6.2. Kentsel Dönüşümde 1 Kişinin Arsa Payına Alıcı Çıkmazsa Ne Olur?

Kentsel dönüşümde anlaşan paydaşlar payı satın almazsa sonuç, alanın türüne göre değişir (6306 sayılı Kanun m.6/1):

• Riskli alanlar ve rezerv yapı alanları: Pay, tespit edilen rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenerek satın alınır.
• Riskli yapılar: Kamu alımı öngörülmemiştir. Satış, anlaşan paydaşlara veya anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul eden üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar tekrarlanır.

Uygulama Yönetmeliği, dönüşüm projesinin maliklerce yürütüldüğü alanlarda satış yapılıncaya kadar öncelikle diğer paydaşlara satışın tekrarlanacağını da belirtir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15). İlk satışta pay anlaşan paydaşlarca alınmazsa, salt çoğunluğun talebiyle yapılacak sonraki satışların yeri, tarihi ve saati Müdürlükçe belirlenir; Ek-13’teki form düzenlenerek Müdürlük veya İdare yayın araçlarında ve ilan panosunda on beş gün ilan edilir ve bütün maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/A).

6.3. Kentsel Dönüşümde İtiraz Eden 1 Kişi Payını Başkasına Satabilir mi?

Kentsel dönüşümde karara katılmayan malik, payı kanun uyarınca satılıncaya kadar payını anlaşan paydaşlar dışındaki bir üçüncü kişiye satabilir. Bu durumda tapuda tescil yapılabilmesi için satın alanın elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesi zorunludur (6306 sayılı Kanun m.6/1).

Bu imkân satış başvurusuyla daralır. Satış için başvurulduğunda, satılacak payın tapu kütüğünün beyanlar hanesine, payın 6306 sayılı Kanuna göre satış işlemine tabi olduğu ve satışa veya taşınmazın devrini gerektiren benzeri bir işleme konu edilemeyeceği yönünde belirtme yapılması tapu müdürlüğünden istenir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/A).

6.4. Kentsel Dönüşümde 1 Kişinin İpotekli veya Hacizli Arsa Payı Satılırsa

Kentsel dönüşümde payın üzerindeki ipotek veya haciz satışa engel değildir. İpotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar satıştan sonra satış bedeli üzerinde devam eder; tapu kaydındaki haklar ve şerhler Başkanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir (6306 sayılı Kanun m.6/1).

Uygulama Yönetmeliği bu kuralın nasıl işleyeceğini de gösterir: satış bedelinin yatırıldığı banka hesabına malike ödeme yapılmaması için bloke konur ve durum hakkın alacaklısına, ilgili icra müdürlüğüne veya mahkemeye bildirilir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/A). Alıcı payı yüksüz devralır; alacaklı hakkını bedel üzerinden takip eder. İpoteğin genel işleyişi ipotek nedir yazısındadır. Satış ve devir işlemlerinde harç muafiyetinin şartları kentsel dönüşümde tapu harcı muafiyeti yazısında ayrıca açıklanmıştır.

7. Kentsel Dönüşümde 1 Kişi İtiraz Davası Açarsa: Satışa Karşı İptal Davası

Kentsel dönüşümde 1 kişi arsa payının satışına veya kanun kapsamındaki başka bir idari işleme karşı iptal davası açabilir. 6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir (6306 sayılı Kanun m.6/9). İptal davasının genel yapısı iptal davası nedir yazısında açıklanmıştır.

Dava açmak işlemi kendiliğinden durdurmaz: idari yargıda dava açılması, dava edilen idari işlemin yürütülmesini durdurmaz (İYUK m.27/1). Mahkeme, işlemin uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğması ve işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartları birlikte gerçekleşirse, idarenin savunması alındıktan veya savunma süresi geçtikten sonra gerekçe göstererek yürütmenin durdurulmasına karar verebilir (İYUK m.27/2).

Otuz günlük süre 6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemler içindir (6306 sayılı Kanun m.6/9). Maliklerin müteahhitle yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi bir idari işlem değildir; teslim, gecikme veya ayıp gibi sözleşmeden doğan talepler bu yolun konusu olmaz. İnşaat bedelini karşılayamayan malikin durumu kentsel dönüşümde parası olmayan malik yazısında ayrıca ele alınmıştır.

7.1. Kentsel Dönüşümde 1 Kişi Hangi Mahkemede Dava Açar?

Kentsel dönüşümde 1 kişi, arsa payı satışı, tahliye veya yıkım gibi 6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen bir idari işleme karşı davayı idare mahkemesinde açar. Kanun bu işlemlere karşı davayı 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca açılacak dava olarak düzenler (6306 sayılı Kanun m.6/9) ve idare mahkemeleri iptal davalarını çözer (2576 sayılı Kanun m.5/1-a). Yetkili mahkeme konusunda İYUK, imar, kamulaştırma, yıkım, işgal, tahsis, ruhsat ve iskân gibi taşınmaz mallarla ilgili mevzuatın uygulanmasına ilişkin idari davalarda taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesini yetkili kılar (İYUK m.34/1).

Kentsel dönüşüm kararına veya satışa karşı açılacak davanın süresi de bu yola göre hesaplanır: dava, işlemin tebliğinden itibaren otuz gün içinde açılır (6306 sayılı Kanun m.6/9). Müteahhitle yapılan sözleşmeden doğan talepler ise idari işlem olmadığı için bu davanın konusu değildir. Yürütmenin durdurulması talebinin şartları yürütmenin durdurulması nedir yazısında, idari davada sürelerin hesabı idari davada dava açma süresi yazısında ayrıca anlatılmıştır.

7.2. Kentsel Dönüşümde 1 Kişi İptal Davasını Avukatsız Açabilir mi?

Kentsel dönüşümde 1 kişi iptal davasını avukatsız açabilir. İdari davalar mahkeme başkanlığına hitaben yazılmış imzalı dilekçeyle açılır ve dilekçede tarafların ve varsa vekillerinin adları gösterilir (İYUK m.3). Kanun vekil zorunluluğu öngörmez; ancak bu davada usul hatasının sonucu ağırdır:

• Süre: Dava, 6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen işlemin tebliğinden itibaren otuz gün içinde açılmalıdır (6306 sayılı Kanun m.6/9). Tahliye ve yıktırmaya ilişkin tebligatta muhtarlıktaki ilanın son günü tebliğ tarihi sayılır (6306 sayılı Kanun m.5/5).
• Dilekçenin içeriği: Dilekçede davanın konusu ve sebepleri ile dayandığı deliller ve dava konusu idari işlemin yazılı bildirim tarihi gösterilir; dava konusu işlemin ve belgelerin asılları veya örnekleri dilekçeye eklenir (İYUK m.3).
• Yetkili mahkeme: Yıkım ve ruhsat gibi taşınmazla ilgili işlemlerde yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir (İYUK m.34/1).
• İşlemin devamı: Dava açmak işlemi kendiliğinden durdurmaz; yürütmenin durdurulması, telafisi güç veya imkânsız zarar ile açık hukuka aykırılık şartlarının birlikte gerçekleşmesine bağlıdır (İYUK m.27/1 · m.27/2).

Dava dilekçesinin tebliğ evrakı, karar tutanağı, değerleme raporu ve satış tutanağı üzerinden bu kurallara göre hazırlanması gerekir; bunun için bir avukattan destek alınabilir.

7.3. Kentsel Dönüşümde Satış İptal Edilirse 1 Kişinin Payı Geri Gelir mi?

Kentsel dönüşümde satış yargı kararıyla iptal edilirse pay, koşulları varsa resen eski malik adına tescil edilir. Bunun için Başkanlığın durumu tapu müdürlüğüne bildirmesi, payın satıştan sonra üçüncü bir kişiye devredilmemiş olması ve eski malik adına doğrudan tescilini hukuken veya fiilen imkânsız hâle getiren bir uygulamaya tabi tutulmamış olması gerekir. Satış bedelinin iadesi sağlanıncaya kadar alıcı lehine satış bedeli tutarında kanuni ipotek tesis edilir (6306 sayılı Kanun m.6/1).

Satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesiyle verilen iptal kararı ise payı geri getirmez. Bu durumda yargı kararı, satış bedeli ile kararda belirtilen şekilde hesaplanacak bedel arasındaki farkın payı satın alan malik tarafından eski malike ödenmesi suretiyle uygulanır (6306 sayılı Kanun m.6/1). Fark, ihale tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte ödenir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/A). Yargı kararıyla Başkanlık veya İdare aleyhine tazminata hükmedilmişse, hükmedilen bedeli payı satın alan malik, Başkanlığın veya İdarenin bildiriminden itibaren en geç on beş gün içinde eski malike öder (6306 sayılı Kanun m.6/1).

Bu ayrım davanın amacını belirler: bedelin düşük belirlendiği iddiasıyla açılan dava payın iadesini değil, bedel farkının ödenmesini sağlar.

8. Kentsel Dönüşümde Projeye ve Plana İtiraz Hakkı

Kentsel dönüşümde projeye itiraz hakkı olarak aranan yol, kanunda imar ve parselasyon planları için düzenlenmiştir. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki alanlar ve parsellere ilişkin onaylanan imar ve parselasyon planları, ilgili çevre, şehircilik ve iklim değişikliği il müdürlüğünde on beş gün süreyle ilan edilir. Bu planlara itiraz ilan süresi içinde aynı il müdürlüğüne yapılır ve itirazlar Bakanlıkça beş gün içinde değerlendirilir; itirazlar reddedilirse planlar başka bir onay işlemine gerek kalmadan ret tarihinde kesinleşir (6306 sayılı Kanun m.6/6).

Bu süre binanın mimari projesi için değil, imar ve parselasyon planları için öngörülmüştür. Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanan kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisinde tapuya tescil işlemlerinde, ilgili idarece onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınır ve bunlarda malik imzası aranmaz (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15). İmar planına karşı yargı yolu imar planının iptali davası yazısındadır.

9. Kentsel Dönüşümde 1 Kişi İtiraz Ederse Yıkım Durur mu?

Kentsel dönüşümde 1 kişi itiraz ederek yıkıma karşı çıksa da bu, yıkımı kendiliğinden önlemez. Riskli yapıların yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir; bu süre içinde yapı malik tarafından yıktırılmazsa idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir. Verilen süre içinde de yıktırılmazsa tahliye ve yıktırma, mahallî idarelerin katılımıyla mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır (6306 sayılı Kanun m.5/3).

Tahliyenin engellenmesi hâlinde Başkanlık veya İdarenin talebi ve mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk kuvveti aracılığıyla kapalı kapılar ve alanlar açılarak tahliye yapılır. Başkanlık veya İdarece yapılan ya da yaptırılan tespit, tahliye ve yıktırma masrafları hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanuna göre tahsil edilir (6306 sayılı Kanun m.5/4).

Tahliye ve yıktırmaya ilişkin tebligat, tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün ilan edilmesiyle yapılır; işlem muhtarlıktaki ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır (6306 sayılı Kanun m.5/5). Bu tebliğ tarihi, tahliye ve yıktırma işlemine karşı açılacak davanın otuz günlük süresinin de başlangıcıdır (6306 sayılı Kanun m.6/9). Anlaşmayla tahliye edilen yapıların maliklerine ve kiracılarına yapılabilecek kira yardımı kentsel dönüşüm kira yardımı yazısındadır.

10. Kentsel Dönüşümde 1 Kişi İtirazının Değerlendirmesi

Kanaatimiz, kentsel dönüşümde karara katılmayan 1 kişinin sonucu engelleme bakımından konumunun zayıf, usulün denetimi bakımından ise güçlü olduğudur. Kanun payın satışını açık bir sonuç olarak bağlamış, buna karşılık satışa giden yolu koşullara bağlamıştır: hisseler oranında salt çoğunluk, teklifin usulüne uygun bildirimi, on beş günlük süre ve rayiç değerin altına inilemeyen açık artırma (6306 sayılı Kanun m.6/1). Uygulama Yönetmeliği bunlara lisanslı değerleme kuruluşunun tespitini ve Bedel Tespiti Komisyonunun belirlediği rayiç değeri ekler (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/A). Bu koşulların her biri belge üzerinden denetlenebilir: karar tutanağındaki arsa payı toplamı, bildirim veya ilan tarihi, değerleme raporu ve satış tutanağı.

Tek malikin sonucu değiştirebildiği aşama riskli yapı tespitidir ve bu yol tespitin muhtarlıktaki ilanının son gününden itibaren on beş günle sınırlıdır. Kentsel dönüşümün genel çerçevesi ve aşamaları kentsel dönüşüm yazısındadır. Bu yazı bir dava sonucuna ilişkin öngörü içermez; somut değerlendirme tebligat evrakı, karar tutanağı ve değerleme raporu üzerinden yapılır.