İpotek Nedir? İpotek Ne Demek, Nasıl Kurulur ve Kaldırılır?

İpotek, bir alacağı güvence altına almak için bir taşınmaz üzerinde kurulan taşınmaz rehnidir. Taşınmaz rehni ancak ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabilir (Türk Medeni Kanunu m.850) ve bunların uygulamada en yaygını ipotektir. İpotek, taşınmazın mülkiyetini alacaklıya geçirmez; taşınmaz malikte kalır. Borç ödenmezse alacaklı, alacağını rehinli taşınmazın satış bedelinden elde eder (TMK m.873/1); bunun yolu ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibidir. İpotek tapu kütüğüne tescille kurulur (TMK m.856), ipotek harcı borç miktarı üzerinden hesaplanır ve alacak sona erince malik ipoteğin terkinini isteyebilir (TMK m.883).

1. İpotek Nedir?

İpotek, bir para alacağının ödenmesini güvence altına almak için bir taşınmazın teminat gösterilmesidir. Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak ipotekle güvence altına alınabilir (TMK m.881/1). İpotek bu nedenle yalnız verilmiş bir borç için değil, bir kredi limiti gibi ileride doğacak borçlar için de kurulabilir.

İpotek bir sınırlı ayni haktır: taşınmazın mülkiyeti malikte kalır, alacaklı taşınmaz üzerinde yalnız alacağını satış bedelinden alma hakkı kazanır. Kanun bu ayrımı kesin çizgiyle korur: borcun ödenmemesi hâlinde rehinli taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine ilişkin sözleşme hükmü geçersizdir (TMK m.873/2). Hukuk dilinde lex commissoria yasağı olarak anılan bu kural, ipotekli taşınmazın borç karşılığı doğrudan alacaklıya bırakılmasını önler.

1.1. İpotek Ne Demek: İpotek Lehtarı, Borçlu ve Malik

İpotek ilişkisinde üç kişi yer alabilir:

• İpotek lehtarı (ipotek alacaklısı): İpoteğin lehine kurulduğu kişidir. Tapu kaydındaki ipotek şerhinde “lehtar” olarak çoğu zaman bir banka veya kredi kuruluşu görünür. Borç ödenmezse ipotek alacaklısı, ipotek belgesinin akit tablosunun tapudan alınmış resmî örneğiyle icra dairesine başvurur (İcra ve İflas Kanunu m.148).
• Borçlu: Güvence altına alınan borcun borçlusudur.
• Taşınmaz maliki: İpoteğe konu olacak taşınmazın borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez (TMK m.881/2). Bir üçüncü kişi, örneğin anne veya baba, kendi taşınmazını başkasının borcu için ipotek gösterebilir. İpotekli taşınmazın maliki borçtan şahsen sorumlu değilse, alacaklının ödeme isteminin ona karşı etkili olması bu istemin hem borçluya hem kendisine yapılmış olmasına bağlıdır (TMK m.887).

“Evi ipotek ettirmek” ifadesi, malikin kendi taşınmazını bir borç için teminat göstermesini anlatır. İpotek konulan taşınmazda malik oturmaya ve taşınmazı kullanmaya devam eder; ipotek bir kullanım yasağı getirmez.

2. İpotek Türleri: Kesin Borç İpoteği ve Üst Sınır İpoteği

İpotek türleri, güvence altına alınan alacağın miktarının belli olup olmamasına göre ikiye ayrılır. Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir; alacağın miktarının belli olmaması hâlinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir (TMK m.851/1).

• Kesin borç (anapara) ipoteği: Miktarı belli, doğmuş bir alacak için kurulur. Örneğin belli bir tutarlı borç ilişkisinde borç tutarı akit tablosuna yazılır.
• Üst sınır ipoteği: Miktarı belli olmayan, ileride doğacak veya doğması olası alacaklar için kurulur ve taşınmaz yalnız belirlenen üst sınıra kadar güvence oluşturur. Kredi ve cari hesap ilişkileri çoğu zaman bu türle güvenceye bağlanır.

Kredi kuruluşlarının yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsüyle verdikleri kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden taşınmaz rehni de kurulabilir; bu hâlde her derecenin ifade ettiği miktar rehin konusu alacağın para türü üzerinden gösterilir ve aynı derecede birden fazla para türü kullanılamaz (TMK m.851/2).

İpotek türü, borç ödenmediğinde hangi icra yoluna gidileceğini belirler; bu ayrım aşağıda “İpoteğin Paraya Çevrilmesi” bölümünde anlatılmıştır.

3. İpotek Nasıl Kurulur?

İpotek, tapu kütüğüne tescille kurulur: taşınmaz rehni tapu kütüğüne tescil ile kurulur ve taşınmaz rehninin kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerliliği resmî şekilde yapılmış olmasına bağlıdır (TMK m.856). Tarafların noterde veya adi yazıyla yaptığı bir anlaşma ipotek doğurmaz; ipotek, taşınmazın bulunduğu yer tapu müdürlüğünde düzenlenen resmî senet ve tescille kurulur.

Aile konutu üzerinde ipotek kurulurken diğer eşin rızası aranır. Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz (TMK m.194/1). Aile konutu şerhinin nasıl konulduğu ve sonuçları aile konutu şerhi yazısındadır.

3.1. İpotek Harcı Nasıl Hesaplanır?

İpotek harcı, ipotekle sağlanan borç miktarı üzerinden nispi olarak alınır. Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı tarife, ipotek tesisinde ipotekle sağlanan borç miktarı üzerinden binde 4,55 oranını gösterir; aynı oran ipoteğe dahil taşınmazlardan birinin çıkarılıp başkasının eklenmesinde veya teminat ilavesinde de uygulanır. Tacirler arası ipotek tesis işlemlerinde bu fıkraya göre hesaplanan harçlar yüzde elli oranında uygulanır (Harçlar Kanunu (4) sayılı Tarife, Tapu işlemleri, bent 7).

İpotek harcının matrahı taşınmazın değeri değil, güvence altına alınan borç miktarıdır; aynı taşınmaz üzerine daha küçük bir borç için kurulan ipotekte harç da buna göre düşer. İpoteğin kaldırılmasında (terkinde) alınan harç ise maktudur ve tutarı her yıl yeniden belirlenir. Tapu işlemlerindeki harç hesabı için tapu harcı hesaplama aracına bakabilirsiniz.

4. İpoteğin Kapsamı: Hangi Alacaklar Güvence Altındadır?

İpoteğin sağladığı güvence yalnız anaparadan ibaret değildir. Taşınmaz rehninin alacaklıya sağladığı güvencenin kapsamına şunlar girer (TMK m.875):

1. anapara,
2. takip giderleri ve gecikme faizi,
3. iflasın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faiz.

Daha önce belirlenmiş faiz oranı, sonradan gelen alacaklıların zararına olarak artırılamaz (TMK m.875). Güvencenin bu kapsamı, ipoteğin kaldırılması bakımından da önemlidir: yalnız anaparanın ödenmesi, faiz ve takip giderleri ödenmemişse alacağın tamamen sona erdiğini göstermez.

5. Kanuni İpotek Nedir?

Kanuni ipotek, kanunda sayılan alacaklılara, malikle sözleşme yapmadan tescilini isteme hakkı tanınan ipotektir. Aşağıdaki alacaklılar kanuni ipotek hakkının tescilini isteyebilir (TMK m.893):

• Satıcı: Satıştan doğan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde.
• Mirasçılar ve elbirliği ortakları: Elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşmadan doğan alacakları için.
• Alt yüklenici ve zanaatkârlar: Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malik veya yükleniciden alacaklı olanlar.

Bu alacaklıların kanuni ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir (TMK m.893/2).

5.1. Yapı Alacaklısı İpoteği (Müteahhit İpoteği)

Yapı alacaklısı ipoteği, inşaatta malzeme veya emek veren alt yüklenici ve zanaatkârın alacağını güvenceye alır ve sıkı sürelere bağlıdır. Zanaatkârların ve yüklenicilerin kanuni ipotek hakları, çalışmayı veya malzeme vermeyi yüklendikleri andan başlayarak tapu kütüğüne tescil olunabilir. Tescilin yüklenilen işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmış olması ve alacağın malik tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olması gerekir. Malik yeterli güvence gösterirse tescil istenemez (TMK m.895). Kat karşılığı inşaatlarda yüklenicinin durumu için kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazısına bakın.

6. İpotekli Ev Satılır mı? İpotekli Taşınmazın Devri

İpotekli ev satılabilir; ipotek satışa engel değildir, ama satışla da kalkmaz. İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez (TMK m.888/1). İpotek ayni bir hak olduğu için taşınmazı izler: taşınmazı satın alan kişi, ipotekli bir taşınmaz edinmiş olur ve borç ödenmezse taşınmaz yeni malikin elindeyken paraya çevrilebilir.

Yeni malik borcu üstlenirse önceki borçlunun durumu da değişebilir: alacaklı, kendisine başvurma hakkını sakladığını bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse önceki borçlu borcundan kurtulur (TMK m.888/2).

6.1. Tapuda İpotekli Ev Almanın Riskleri

Tapuda ipotekli ev almanın temel riski, ipoteğin alıcıya karşı da ileri sürülebilmesidir. Tapu sicili herkese açıktır ve kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m.1020/1-3). “Bilmeden ipotekli ev aldım” diyen alıcı bu nedenle ipoteğe karşı bilmediğini ileri süremez; ipotek taşınmazı izlemeye devam eder (TMK m.888/1). Satıcıya karşı hakları ise satış sözleşmesine göre ayrıca değerlendirilir.

İkinci risk, alım sırasında başlamış bir takiptir. İcra memuru ipoteğin paraya çevrilmesi hakkındaki takibin başladığını tapu idaresine bildirir, tapu memuru bunu taşınmazın siciline şerh eder ve taşınmazı bu şerh tarihinden sonra edinenlere icra veya ödeme emri tebliğ olunmaz (İİK m.150/c). Takip şerhinden sonra taşınmazı alan kişi, süreç kendisine ayrıca bildirilmeden satışla karşılaşabilir. Alım öncesinde tapu kaydının ipotek ve şerhler yönünden incelenmesi bu yüzden gereklidir; kontrol listesi ev alırken dikkat edilmesi gerekenler ve tapuda şerh yazılarındadır.

7. İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İcra Takibi

İpoteğin paraya çevrilmesi, borç ödenmediğinde alacaklının izlediği icra yoludur ve rehinle güvence altına alınmış alacakta kural olarak zorunludur. Rehinle temin edilmiş bir alacağın borçlusu iflasa tabi olsa bile alacaklı yalnız rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapabilir; rehnin tutarı borcu ödemeye yetmezse kalan alacağını iflas veya haciz yoluyla takip edebilir (İİK m.45/1). Konut finansmanından kaynaklanan rehinli alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinli alacakları bu kuralın istisnasıdır; bunlarda haciz yoluna da başvurulabilir (İİK m.45/2). Cebri icra yollarının bütünü için cebri icra nedir yazısına bakın.

İpotek alacaklısı takibi, yetkili icra dairesine veya taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine, ipotek belgesinin akit tablosunun tapu idaresince verilmiş resmî bir örneğini sunarak ve alacağın miktarını bildirerek başlatır (İİK m.148).

7.1. İpoteğin Paraya Çevrilmesi: İcra Emri mi, Ödeme Emri mi?

İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte borçluya icra emri mi ödeme emri mi gönderileceğini akit tablosunun içeriği belirler:

Akit tablosu	Gön­de­ri­len belge	Ödeme süresi	Borç­lu­nun yolu
Kayıt­sız şartsız bir para borcu ikrarı içe­ri­yor ve alacak muaccel	İcra emri (İİK m.149)	Otuz gün	İcra mah­ke­me­sin­den icranın geri bıra­kıl­ması (İİK m.149/a)
Bunun dışın­daki muaccel ala­cak­lar	Ödeme emri (İİK m.149/b)	Otuz gün	Yedi gün içinde itiraz (İİK m.150)

İcra emrinde borcun otuz gün içinde ödenmesi, bu sürede borç ödenmez ve icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasına dair karar getirilmezse alacaklının taşınmazın satışını isteyebileceği bildirilir (İİK m.149/2). Taşınmaz üçüncü bir kişi tarafından rehnedilmiş veya mülkiyeti üçüncü kişiye geçmişse icra emri bu kişiye de gönderilir (İİK m.149/1). İcranın geri bırakılmasında ilamlı icraya ilişkin m.33’ün birinci, ikinci ve dördüncü fıkraları uygulanır. İcra mahkemesinin geri bırakma istemini reddine karşı istinafa başvuran borçlu veya üçüncü kişi, takip konusu alacağın yüzde on beşi oranında teminat yatırmazsa satış durmaz; bölge adliye mahkemesi talebi reddederse bu teminat ayrıca hükme gerek kalmadan alacaklıya tazminat olarak ödenir. Konut finansmanı ve Toplu Konut İdaresi alacaklarında bu oran yüzde otuzdur (İİK m.149/a).

Ödeme emrinde ödeme süresi otuz gündür; yedi gün içinde itiraz olunmaz ve otuz gün içinde borç ödenmezse alacaklının taşınmazın satışını isteyebileceği bildirilir (İİK m.149/b).

7.2. Kredi ve Cari Hesap İpoteğinde Hesap Özeti (İİK m.150/ı)

Kredi ve cari hesap ipoteğinde akit tablosu çoğu zaman kayıtsız şartsız bir borç ikrarı içermez; kanun bu hâl için ayrı bir yol öngörür. Krediyi kullandıran taraf, cari hesabın kesilmesine veya kredi hesabının muaccel kılınmasına ilişkin hesap özetinin, gayrinakdi kredinin ödenmesi nedeniyle tazmin talebinin veya borcun ödenmesine ilişkin ihtarın noter aracılığıyla kredi sözleşmesinde veya akit tablosunda yazılı adrese tebliğ edildiğini gösteren noterden tasdikli bir sureti icra müdürüne sunarsa, icra müdürü m.149 uyarınca işlem yapar, yani icra emri gönderir (İİK m.150/ı).

Krediyi kullanan tarafın bu belgeye karşı yolu kısa bir süreye bağlıdır: hesap özetine, ihtara veya tazmin talebine tebliğden itibaren sekiz gün içinde noter aracılığıyla itiraz ettiğini ispat ederek icra mahkemesine şikâyette bulunabilir. Krediyi kullandıran taraf alacağını diğer belgelerle ispatlayabiliyorsa şikâyet reddedilir. İcra mahkemesindeki inceleme sırasında borçlu, borcun sona erdiğine veya ertelendiğine ilişkin resmî veya imzası ikrar edilmiş bir belge sunmadıkça takibin durdurulmasına karar verilemez. Hesap özetinin, tazmin talebinin veya ihtarın ipotekli taşınmaz maliki üçüncü kişiye tebliği, TMK m.887’deki ödeme isteminin yerine geçer (İİK m.150/ı).

7.3. İpotek Takibinde İtiraz: Rehin Hakkı Tartışılamaz

İpotek takibinde itirazın kapsamı sınırlıdır. Borçlu veya üçüncü kişi ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itirazda bulunabilir; ancak rehin hakkı itiraz konusu yapılamaz. İpoteğin kendisine karşı çıkılacaksa yol ipoteğin iptali davasıdır ve bu davada menfi tespit davasına ilişkin İİK m.72 hükümleri kıyasen uygulanır (İİK m.150). Ödeme emrine itirazın genel usulü için icra takibi ve ödeme emrine itiraz, ipoteğin iptali davasının kıyasen tabi olduğu kurallar için menfi tespit davası yazılarına bakın.

Taşınmaz kiraya verilmişse alacaklının elinde ek bir imkân vardır: icra memuru, alacaklının talebi üzerine takibin kesinleşmesini beklemeden kiracıları takipten haberdar eder ve işleyecek kiraların icra dairesine ödenmesini emreder (İİK m.150/b).

7.4. İpotekli Taşınmazın Satışı: Satış İsteme Süresi

İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte satış süresinde istenmelidir. Alacaklı, taşınmaz rehninin satışını ödeme veya icra emrinin tebliğinden itibaren bir yıl içinde isteyebilir; satış bu süre içinde istenmez veya talep geri alınıp süre içinde yenilenmezse takip düşer (İİK m.150/e). Takibin düşmesi ipoteği ortadan kaldırmaz; ipotek, alacak sona erene kadar tapuda kalır (TMK m.883/1). Aynı alacak için birden çok taşınmaz rehnedilmişse paraya çevirme istemi taşınmazların tamamı hakkında yapılır; icra dairesi bunlardan ancak gerektiği kadarını paraya çevirir (TMK m.873/3). Satış ve ihale süreci için icrada satış ve ihale süreci, ihaleye karşı yol için ihalenin feshi davası yazılarına bakın.

8. İpotek Nasıl Kaldırılır? İpoteğin Terkini (Fek)

İpotek, borç bittiğinde kendiliğinden silinmez; tapudan terkin edilmesi gerekir. Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir (TMK m.883/1). İpotek süreli kurulmuşsa ve sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde taşınmaza İİK m.150/c’deki takip şerhi konulmamışsa, ipotek malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir (TMK m.883/2).

Alacaklı ipoteği çözmekten kaçınır veya ortada yoksa borçlunun iki yolu vardır: icra dairesine başvurup borcu yatırarak ipotek kaydının terkinine karar alınmasını sağlamak (İİK m.153) ya da ipoteğin fekki davası açmak. Terkin, İİK m.153 yolu ve dava yolunun karşılaştırması ipoteğin fekki ve terkini yazısındadır.

9. İpotek ile Haciz Arasındaki Fark

İpotek ile haciz, ikisi de tapuda şerh olarak görünse de farklı kurumlardır:

	İpotek	Haciz
Kaynak	Tarafların anlaşması ve resmî senet (TMK m.856) veya kanun (TMK m.893)	Bir icra takibinde icra dairesinin işlemi
Zaman	Genellikle borç ilişkisinin başında kurulur	Borç öden­me­dik­ten sonra takip içinde konur
Alacaklıya sağladığı	Satış bedelinden alacağını alma hakkı (TMK m.873)	Takipte satış isteme imkânı
Takip yolu	Rehnin paraya çevrilmesi (İİK m.45, m.148)	Haciz yolu

Tapudaki haczin kaldırılması için haciz nasıl kaldırılır, borçlunun malına dava öncesinde konulan haciz için ihtiyati haciz nedir yazılarına bakın.

İlgili yazılar: İpoteğin Fekki ve Terkini · Tapu İptali ve Tescil Davası · Gemi İpoteği · Aile Konutu Şerhi