Kat Mülkiyeti Nedir? Kat Mülkiyetli Tapu Ne Demek?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan bağımsız mülkiyet hakkıdır (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.1/1). Kat mülkiyeti ne demek sorusuna Kanunun verdiği cevap, bunun arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet olduğudur (m.3/1). Kat mülkiyeti resmî senetle ve tapu siciline tescil ile doğar (m.10/1). Tapuda kat mülkiyetli yazan daire, yapımı tamamlanmış binada kat mülkiyeti kütüğüne ayrı bir gayrimenkul olarak tescil edilmiş bağımsız bölümdür (m.13).

1. Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, bir binanın her dairesinin veya dükkânının ayrı bir kişinin mülkiyetine konu olabilmesini sağlayan mülkiyet türüdür. Kanun kat mülkiyetini, tamamlanmış bir yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde kurulan bağımsız mülkiyet hakkı olarak düzenler (Kat Mülkiyeti Kanunu m.1/1); bu hakka sahip olan kişi kat malikidir (m.2/a).

Kat mülkiyeti, sıradan bir paylı mülkiyetten farklıdır. Paylı mülkiyette paydaşlar bütün taşınmaz üzerinde oranlı pay sahibidir; kat mülkiyetinde ise her kat maliki kendi bağımsız bölümünün tek başına malikidir ve bağımsız bölümü üzerinde, Kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptir (m.15). Aynı kat maliki arsada kendisine tahsis edilen arsa payı kadar ortak mülkiyet payına sahiptir (m.2/d); ortak yerlere de arsa payı oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olur (m.16).

1.1. Kat Mülkiyetli Ne Demek?

Kat mülkiyetli ifadesi, bağımsız bölümün tapuda kat mülkiyeti olarak tescil edildiğini anlatır. Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliği kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.13). Kat mülkiyetli daire bu nedenle, yapımı tamamlanmış ve kat mülkiyetine çevrilmiş bir binada bağımsız bölüm üzerindeki tam mülkiyeti gösterir. Tapuda kat irtifakı yazan dairede ise bina henüz kat mülkiyetine çevrilmemiştir; bu farkın ayrıntısı kat irtifakı nedir yazımızdadır.

2. Kat Mülkiyeti Tapusu Nedir?

Kat mülkiyeti tapusu, bağımsız bölümün kat mülkiyeti kütüğündeki kaydını gösteren tapudur. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulan kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur (Kat Mülkiyeti Kanunu m.11). Kat mülkiyeti kurulduğunda kat mülkiyetine konu her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilerek tescil edilir (m.13/2).

2.1. Tapuda Kat Mülkiyeti Ne Demek?

Tapuda kat mülkiyeti yazması, anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrildiğini gösterir. Kat mülkiyeti kurulurken anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu sayfanın mülkiyet hanesine “Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir.” ibaresi yazılır ve sayfa, anagayrimenkulün lehine ve aleyhine kurulacak irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.13/2). Bundan sonra satış, ipotek ve haciz gibi işlemler her bağımsız bölümün kendi sayfasında yürür.

2.2. Kat Mülkiyeti Tapu Örneği Neleri Gösterir?

Kat mülkiyeti tapu örneğinde bağımsız bölümün numarası, bağlı olduğu arsa payı ve anagayrimenkulün pafta, ada, parsel bilgileri yer alır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.13/2). Anagayrimenkulün sayfasında daha önce var olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir (m.13). Kat malikine, istemi hâlinde anagayrimenkulün tapusundan başka, mimari projeden kendi bağımsız bölümüne ait kısmın tasdikli bir örneği de verilir (m.13). Tapu kaydının şerh, beyan ve ipotek hanelerinin nasıl okunacağı ev alırken tapuda dikkat edilmesi gerekenler yazımızdadır.

3. Kat Mülkiyetinde Bağımsız Bölüm, Ortak Yer ve Eklenti

Kat mülkiyetinde her binada üç tür alan bulunur ve her birinin maliki farklıdır. Kanun anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine bağımsız bölüm; bir bağımsız bölümün dışında olup doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş yerlere eklenti; bağımsız bölümler dışında kalıp korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlere ortak yer der (Kat Mülkiyeti Kanunu m.2/a-b).

• Bağımsız bölüm: Daire, dükkân, büro gibi kat malikinin tek başına malik olduğu bölümdür (m.2/a, m.15).
• Eklenti: Bağımsız bölümün dışında olup yalnız o bölüme tahsis edilmiş depo, kömürlük gibi yerdir (m.2/a).
• Ortak yer: Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistem, merdivenler, asansörler, koridorlar, kapıcı daireleri, kalorifer daireleri, sığınaklar, çatılar, bacalar ve genel dam terasları her hâlde ortak yerdir; ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler de ortak yer sayılır (m.4).

Kat mülkiyetinde ortak yerler bütün kat maliklerine aittir. Kat malikleri ortak yerlere arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olur ve ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptir; genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane gibi yerlerde bu hakkın ölçüsü aksine sözleşme yoksa arsa payıyla oranlıdır (m.16). Ortak yerlerin kullanımı, işgali ve bu yerlerde yapılacak değişiklikler apartman ortak alan kullanımı yazımızda ayrıca ele alınmıştır.

4. Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur, Nasıl Alınır?

Kat mülkiyeti, tapu idaresinde resmî senetle kurulur ve tapu siciline tescil ile doğar (Kat Mülkiyeti Kanunu m.10/1). Kat mülkiyetinin kurulması için gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi için şu belgelerle tapu idaresinde istemde bulunması gerekir (m.12):

• Mimari proje ve yapı kullanma izin belgesi: Bağımsız bölümleri, eklentileri, ortak yerleri, bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı arsa paylarını ve bölüm numaralarını gösteren, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca malik veya bütün paydaşların imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimari proje ile yapı kullanma izin belgesi (m.12/a).
• Yönetim planı: Kat mülkiyetini kuran malik veya maliklerce imzalanmış yönetim planı (m.12/b). Yönetim planının içeriği yönetim planı yazımızdadır.

Kat mülkiyeti kurulurken binanın tamamı birlikte çevrilir. Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz (m.10/2). Tapu memuru belgelerin tamam ve usulüne uygun olduğuna ve istemde bulunanların yetkili olduğuna kanaat getirdikten sonra resmî sözleşmeyi düzenler; bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır (m.13/1). Kat mülkiyeti kurulması, mülkiyetin başkasına devrini içermedikçe her çeşit harç ve vergiden muaftır (m.55).

4.1. Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş

Kat mülkiyeti, binada daha önce kat irtifakı kurulmuşsa yeniden kurulmaz; kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. Kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine resen çevrilir ve bu işlem arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.3/3). Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez (m.14/1). Geçişin adımları, gerekli belgeler ve geçiş masrafı kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş yazımızda anlatılmıştır.

4.2. Eski Binaya Kat Mülkiyeti Nasıl Alınır?

Eski binaya kat mülkiyeti almanın yolu, binada kat irtifakı bulunup bulunmamasına ve yapı kullanma izin belgesi olup olmamasına göre değişir. Kat irtifakı kurulmamış ve yapı kullanma izin belgesi bulunan binada malik veya bütün paydaşlar Kanunun 12. maddesindeki belgelerle doğrudan kat mülkiyeti kurulmasını ister (Kat Mülkiyeti Kanunu m.12). Paydaşlardan biri başvuruya katılmıyorsa, kat mülkiyetine konu olmaya elverişli gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında mirasçılardan veya ortak maliklerden biri paylaşmanın kat mülkiyeti kurularak yapılmasını isteyebilir; hâkim, 12. maddedeki belgelere dayanarak gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesine ve payları denkleştirerek bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir (m.10/7). Davanın işleyişi ortaklığın giderilmesi davası yazımızdadır.

Eski binada yapı kullanma izin belgesi yoksa kat mülkiyeti için İmar Kanununun geçici 16. maddesindeki yol gündeme gelir. Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi hâlinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir (İmar Kanunu geçici m.16/5). Yapı Kayıt Belgesinin kapsamı imar barışı nedir yazımızdadır.

5. Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Arasındaki Fark

Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark yapının tamamlanmış olup olmamasından doğar. Kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.1/1). Kat irtifakı ise yapılmakta veya ileride yapılacak bir yapının bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere kurulan irtifak hakkıdır (m.1/2) ve arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olarak yapı kullanma izin belgesiyle kat mülkiyetine çevrilir (m.3/3). Kat irtifakı kurulurken yapı kullanma izin belgesi aranmaz (m.14/1); kat mülkiyeti kurulurken aranır (m.12/a). İki hakkın tapu kaydı, yönetim hükümleri ve kuruluşu bakımından karşılaştırması kat irtifakı nedir yazımızda tablo hâlinde verilmiştir.

6. Kat Mülkiyetinde Arsa Payı

Kat mülkiyetinde arsa payı, arsanın bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.2/d). Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, her bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesiyle kurulur (m.3/2). Arsa payları bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı tahsis edilmemişse her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir; tahsis edilen arsa payı, bölümün değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez (m.3/2).

Kat mülkiyetinde arsa payı ortak yerlerdeki hakkın ve ortak giderlerin ölçüsüdür. Kat malikleri ortak yerlere arsa payları oranında malik olur (m.16) ve kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri dışındaki ortak giderlere aksine anlaşma yoksa arsa payı oranında katılır (m.20/1). Arsa payının hesaplanması ve düzeltme davası arsa payı yazımızda anlatılmıştır.

7. Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Kat Maliklerinin Borçları

Kat mülkiyeti, bağımsız bölüm üzerinde tam mülkiyet verse de kat malikine diğer maliklere karşı borçlar da yükler. Kat Mülkiyeti Kanununun en çok aranan üç maddesi bu borçları düzenler: 18. madde kullanım borcunu, 19. madde yapının korunmasını ve ortak yerlerde değişikliği, 20. madde ortak giderlere katılmayı.

7.1. Kat Mülkiyeti Kanunu 18. Madde: Birbirini Rahatsız Etmeme Borcu

Kat Mülkiyeti Kanunu 18. madde, kat maliklerinin bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlü olduğunu düzenler (m.18/1). Kanunda kat maliklerinin borçlarına dair hükümler bağımsız bölümdeki kiracılara, oturma hakkı sahiplerine ve bu bölümlerden herhangi bir şekilde devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte müteselsilen sorumlu olur (m.18/2). Bu borcun en sık uygulandığı gürültü şikâyetleri apartmanda gürültü yazımızdadır.

7.2. Kat Mülkiyeti Kanunu 19. Madde ve 4/5 Çoğunluk

Kat Mülkiyeti Kanunu 19. madde, kat maliklerinin anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olduğunu belirtir (m.19/1). Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz; ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun acilen onarılması veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse bu rıza aranmaz (m.19/2). Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz ve anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere kusuruyla verdiği zarardan diğer kat maliklerine karşı sorumludur (m.19).

7.3. Kat Mülkiyeti Kanunu 20. Madde: Aidatlar ve Ortak Giderler

Kat Mülkiyeti Kanunu 20. madde, aidat olarak bilinen ortak giderlere katılmayı düzenler. Kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; anagayrimenkulün sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür (m.20/1). Kat malikleri, ortak yer veya tesislerdeki kullanma hakkından vazgeçerek ya da kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz (m.20).

Kat Mülkiyeti Kanunu 20. maddeye göre gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir ve icra takibi yapılabilir; gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür (m.20). Aidatın kiracı ile malik arasında kimden isteneceği apartman aidatını kim öder, ödenmeyen aidatın tahsil yolları aidat ödemeyene ne yapılır yazılarımızdadır.

8. Kat Mülkiyetinde Karıştırılan Yollar

Kat mülkiyetiyle ilgili aramalarda aynı sonucu doğuran ama farklı kişilerin istemiyle yürüyen yollar karıştırılır. Aşağıdaki tablo her yolun kimin istemiyle ve hangi dayanakla işlediğini gösterir.

Yol	Kim ister?	Dayanak
Kat mül­ki­ye­ti­nin doğrudan kurulması	Malik veya bütün paydaşlar, tapu idaresinde	Kat Mülkiyeti Kanunu m.12
Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi	Resen; ayrıca arsa maliki veya ortak maliklerden biri	m.3/3 · m.10/6
Ortaklığın gide­ril­me­siyle kat mülkiyeti kurulması	Miras­çı­lar­dan veya ortak maliklerden biri, mahkemede	m.10/7
Yapı Kayıt Belgesiyle kat mülkiyeti tesisi	Maliklerin tamamının muva­fa­ka­tiyle	İmar Kanunu geçici m.16/5
Arsa paylarının yeniden düzen­len­mesi	Her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, mahkemede	Kat Mülkiyeti Kanunu m.3/2

Kat mülkiyetinde bu yolların en sık karıştırılan ikisi, doğrudan kuruluş ile kat irtifakının çevrilmesidir. Doğrudan kuruluşta bütün paydaşların istemi ve yönetim planı gerekir (m.12); kat irtifakının çevrilmesinde tek bir kat irtifakı sahibinin istemi yeterlidir ve yönetim planı yeniden istenmez (m.3/3, m.14/1). Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir (ek m.1). Kat malikleri kurulunun işleyişi kat malikleri kurulu, kurul kararına karşı dava kat malikleri kurulu kararının iptali, yöneticinin görevleri apartman yöneticisi yazılarımızda; Kanunun bütün maddeleri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu sayfamızda yer alır.