Kiracının Hakları Nelerdir? Kira Artışı, Aidat ve Tahliye

Kiracının hakları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümlerinde düzenlenir ve konut ile çatılı işyeri kiracısı için bu hakların büyük bölümü sözleşmeyle kiracı aleyhine değiştirilemez. Kiracının başlıca hakları şunlardır: kira artışının bir önceki kira yılının TÜFE oniki aylık ortalamasındaki değişimle sınırlı olması (Türk Borçlar Kanunu m.344/1), güvencenin (depozito) üç aylık kirayı aşamaması (m.342/1), kira ve yan gider dışında ödeme istenememesi (m.346), kiralananın kullanıma elverişli tutulması (m.301) ve sözleşme süresinin bitmesinin tek başına tahliye sebebi olmaması (m.347/1). Kiracı hakları kiranın süresine göre de değişir: beş yılı dolduran kiracıda kira bedeli hâkim tarafından yeniden belirlenebilir (m.344/3), on yıllık uzama süresi dolan kiracıda ise kiraya veren sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir (m.347/1).

1. Kiracı Hakları Nelerdir? Emredici Kurallar

Kiracı hakları, konut ve çatılı işyeri kiralarında emredici kurallarla korunur; bu kurallar sözleşmeye aykırı bir hüküm konulsa bile uygulanır. Kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli durumda teslim etme ve bulundurma borcu kiracı aleyhine değiştirilemez (Türk Borçlar Kanunu m.301). Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz (m.343). Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler de kiracı aleyhine değiştirilemez (m.354).

Kiracı yasası diye aranan kurallar bu hükümlerdir. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır; ancak niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında uygulanmaz (m.339/1). Kamu kurum ve kuruluşlarının yaptığı bütün kira sözleşmelerinde de bu hükümler uygulanır (m.339/2). Kira ilişkisinin genel çerçevesi için kira sözleşmesi yazısına bakabilirsiniz.

2. Kiracının Hakları: Ayıpsız ve Kullanıma Elverişli Konut

Kiracının en temel hakkı, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim almak ve sözleşme süresince bu durumda kullanabilmektir. Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte bu durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (Türk Borçlar Kanunu m.301).

Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıbın giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir; zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez ve önemli ayıpta kiracının fesih hakkı saklıdır (m.305). Kiracının ayıp karşısındaki hakları şu sırayla işler:

• Giderme istemi ve kiraya veren hesabına giderme: Kiracı ayıbın uygun bir sürede giderilmesini ister. Bu sürede ayıp giderilmezse kiracı ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir ya da kiralananın ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini isteyebilir (m.306/1).
• Fesih: Ayıp, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırıyor veya önemli ölçüde engelliyorsa ve verilen sürede giderilmemişse kiracı sözleşmeyi feshedebilir (m.306/2).
• Kira indirimi: Kiracı, ayıbın kiraya veren tarafından öğrenilmesinden giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir (m.307).
• Tazminat: Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür (m.308).

Kira indiriminin başlangıcı ayıbın ortaya çıktığı gün değil, kiraya verenin ayıbı öğrendiği gündür (m.307). Bu nedenle kiracının ayıbı kiraya verene yazılı ve tarihli biçimde bildirmesi, indirim döneminin ispatı bakımından önem taşır.

3. Kiracının Hakları ve Kira Artışı Sınırı

Kiracının hakları arasında en sık sorulanı kira artışının sınırıdır. Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir; bu kural bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır (Türk Borçlar Kanunu m.344/1). Taraflar bir anlaşma yapmamışsa kira bedeli, aynı oranı geçmemek koşuluyla hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir (m.344/2).

Konut kiralarında bir dönem uygulanan yüzde yirmi beş sınırı kalıcı değildi. Bu sınır 7409 sayılı Kanunla eklenen geçici maddenin yürürlüğe girdiği tarihten 1/7/2023’e kadar (geçici m.1), 7456 sayılı Kanunla eklenen geçici maddeyle de 2/7/2023 ile 1/7/2024 arasında (bu tarihler dâhil) yenilenen kira dönemlerine uygulandı (geçici m.2). Bu nedenle 2022 veya 2023 yılına ait kiracı hakları anlatımlarındaki yüzde yirmi beş sınırı, 1/7/2024’ten sonra yenilenen kira dönemleri için geçerli değildir; bugün uygulanan kural TÜFE oniki aylık ortalama sınırıdır (m.344/1).

Size uygulanan artışın yasal sınırı aşıp aşmadığını kira artış oranı hesaplama aracıyla karşılaştırabilirsiniz. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; ancak aşırı ifa güçlüğü hükmü saklıdır (m.344/4).

4. 5 Yılını Dolduran Kiracının Hakları

5 yılını dolduran kiracının hakları, kira artışı bakımından daralır ama tahliyeye karşı koruma bakımından değişmez. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (Türk Borçlar Kanunu m.344/3). Bu belirleme, tarafların bir anlaşma yapıp yapmadığına bakılmaksızın yapılır. Yani beşinci yıldan sonra kira bedeli, TÜFE sınırının üzerinde bir tutara da çıkabilir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen bedel, önceki fıkralardaki TÜFE ilkesine göre değiştirilebilir (m.344/3).

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir; ancak mahkemenin belirleyeceği bedelin yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlaması için dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmiş ve dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmış olmalıdır (m.345/1-2). Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de o dönemin başından itibaren geçerli olur (m.345/3). Ayrıntı için kira tespit davası yazısına bakabilirsiniz.

Beş yılın dolması kiraya verene tahliye hakkı vermez. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (m.347/1). Beşinci yılın kiracı bakımından sonucu kira bedelinin yeniden belirlenmesidir; sebep göstermeden fesih için kanunun aradığı süre on yıldır.

5. 10 Yıllık Kiracının Hakları

10 yıllık kiracının hakları, sebep gösterilmeden yapılan feshe karşı korumanın sona ermesiyle değişir. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme, kiracı bildirimde bulunmadıkça her yıl aynı koşullarla uzar; on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (Türk Borçlar Kanunu m.347/1). Belirsiz süreli sözleşmede kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (m.347/2).

10 yıllık kiracının hakları bu aşamada da tamamen ortadan kalkmaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (m.348). Kanun bu bildirimin her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılmasını arar (m.347/1). Aile konutu olarak kiralanan taşınmazda kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olmuşsa, fesih bildirimi kiracıya ve eşine ayrı ayrı yapılmak zorundadır (m.349/3). On yıllık sürenin hesabı, bildirim takvimi ve tahliye aşamaları 10 yıllık kiracının tahliyesi yazısında ayrıca açıklanmıştır.

6. Kiracının Hakları: Kira ve Yan Gider Dışında Ödeme Yasağı

Kiracının hakları arasında, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü altına sokulmama hakkı da vardır (Türk Borçlar Kanunu m.346). Kanun bu yasağın iki örneğini adıyla sayar: kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine ilişkin anlaşmalar ve sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (m.346). Sözleşmeye kira gecikirse kalan bütün kiraların hemen ödeneceğini öngören bir kayıt konulmuş olsa bile bu kayıt kiracıyı bağlamaz.

Kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgisi olmayan bir borcu kiracıya bağlayan sözleşmeler de korunmaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir (m.340).

7. Aidat Ödemeyen Kiracı: Kiracının Aidat Sorumluluğu

Aidat ödemeyen kiracı, iki ayrı ilişkide sorumlu olabilir: apartman yönetimine karşı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, kiraya verene karşı ise kira sözleşmesine ve Türk Borçlar Kanunu’na göre. Bu iki sorumluluğun dayanağı, kapsamı ve sonucu farklıdır.

Apartman yönetimine karşı: Kat maliki, aralarında başka türlü anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/1). Kat malikinin bu gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümde kira sözleşmesine dayanarak devamlı biçimde faydalanan kiracı da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (m.22/1). Yani yönetim aidatı kiracıdan isteyebilir; kiracı bu ödemeyi yaptığında ödediği tutar kadar kira borcundan kurtulur. Gider ve avans payını ödemeyen hakkında dava açılabilir ve icra takibi yapılabilir; tamamını ödemeyen, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder (m.20/2).

Kiraya verene karşı: Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür; giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır (Türk Borçlar Kanunu m.341). Kiraya veren, kira bedeli ve yan giderler dışında bir ödeme yükümlülüğünü kiracıya yükleyemez (m.346). Kiracı, sözleşmeyle üstlendiği yan gideri ödemezse kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında en az otuz günlük yazılı süre vererek bu sürede ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (m.315).

Kat maliki ile yönetim arasındaki aidat takibinin ayrıntıları aidat ödemeyene ne yapılır yazısında açıklanmıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda da dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).

8. Kiracının Hakları ve Depozito İadesi

Kiracının hakları depozito (güvence) bakımından iki sınırla korunur: tutar sınırı ve iade güvencesi. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (Türk Borçlar Kanunu m.342/1). Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder (m.342/2).

Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir (m.342/2). Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür (m.342/3). İade sürecinin ayrıntıları depozito iadesi yazısındadır.

9. Kiracının Hakları ve Evi Gösterme Borcu

Kiracının hakları, kiraya verenin eve girme isteği karşısında da sınırlarla korunur. Kiracı, kiralananı gezip gösterme borcunu yalnız bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde taşır: bu ölçüde kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür (Türk Borçlar Kanunu m.319/2). Kiraya veren, kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve gezme sırasında kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır (m.319/3). Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır (m.319/4).

Kiracı evi göstermiyorsa kiraya verenin hangi yola başvurabileceği ve kiracının hangi hâllerde reddedebileceği kiracının evi gösterme zorunluluğu yazısında açıklanmıştır.

10. Kiracının Hakları ve Tahliyeye Karşı Koruma

Kiracının hakları arasında en önemlisi, kolayca evden çıkarılamamaktır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme, kiracı sürenin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır ve kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (Türk Borçlar Kanunu m.347/1). Dava yoluyla sona erdirme hükümleri kiracı aleyhine değiştirilemez (m.354); kiraya veren ancak kanunda sayılan sebeplerden birine dayanabilir.

Kira ödenmediği gerekçesiyle fesihte de kiracı korunur. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir; bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işler (m.315). Kira borcunun ödenmemesinde kiraya verenin başvurabileceği yollar kira ödemeyen kiracı yazısında karşılaştırılmıştır.

Kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı borcuna aykırılıkta da kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında kural olarak en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder (m.316/2). Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya aykırılığın kiraya veren ya da aynı taşınmazda oturanlar ve komşular bakımından çekilmez olması hâllerinde kiraya veren yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir (m.316/3).

Kiracının yazılı tahliye taahhüdü vermesi korumayı değiştirir: kiracı kiralananın tesliminden sonra kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve boşaltmamışsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (m.352/1). Taahhüdün geçerlilik koşulları için tahliye taahhütnamesi, dava yoluyla tahliyenin bütün sebepleri için tahliye davası yazısına bakabilirsiniz.

10.1. Kiracının Hakları: “Kendim Oturacağım” Denilince Hemen Çıkmak Gerekir mi?

Hayır. Kiracının hakları, kiraya verenin sözlü “kendim oturacağım” beyanıyla sona ermez; gereksinim sebebiyle sona erdirme dava yoluyla olur. Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir (Türk Borçlar Kanunu m.350/1).

Maddenin iki koşulu vardır. Birincisi kişi çevresidir: kardeş, yeğen veya arkadaş için duyulan gereksinim bu bende girmez, çünkü madde yalnız eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanunen bakmakla yükümlü olunan kişileri sayar. İkincisi, maddenin aradığı ölçüt istek değil kullanma zorunluluğudur (m.350/1). Bu zorunluluğun varlığını ispat yükü, hakkını ona dayandıran kiraya verendedir (Türk Medeni Kanunu m.6). Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemi ve fesih bildirimi sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılır (m.350). Ayrıntı için ihtiyaç nedeniyle tahliye yazısına bakabilirsiniz.

10.2. Kiracının Hakları Ev Satılınca Ne Olur?

Kiracının hakları, ev satıldığında sona ermez. Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (Türk Borçlar Kanunu m.310). Yeni malik de sözleşmeyi kanundaki sebeplerle sona erdirebilir.

Yeni malik kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla sözleşmeyi altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir (m.351/1). Yeni malik bu hakkı, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir (m.351/2). Bir aylık yazılı bildirim yapılmadıysa yeni malik altı aylık yolu kullanamaz; ancak sözleşme süresinin bitimine bağlı ikinci yolu kullanabilir.

10.3. Kiracının Hakları Kentsel Dönüşümde

Kiracının Türk Borçlar Kanunu’ndaki tahliye korumaları, riskli yapının yıktırılmasında aynı biçimde işlemez. Riskli yapıların yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir; bu süre içinde yıktırılmayan yapıların tahliyesi ve yıktırılması mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır (6306 sayılı Kanun m.5/3). Anlaşma ile tahliye edilen yapıların kiracılarına da geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir (m.5/1). Tahliye ve yıktırmaya ilişkin işlem, tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilmesi suretiyle tebliğ edilir; muhtarlıktaki ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır (m.5/5).

Riskli yapı tespiti için tapuda riskli yapı belirtmesi, kira yardımı için kentsel dönüşüm kira yardımı yazılarına bakabilirsiniz. Kentsel dönüşümde kiracının idareye ve kiraya verene karşı haklarının tamamı kentsel dönüşümde kiracının hakları yazısında toplanmıştır.

11. Kiracının Hakları: Sözleşmeyi Sona Erdirme ve Erken Çıkış

Kiracının hakları, sözleşmeyi sona erdirme konusunda kiraya verene göre daha geniştir. Belirli süreli sözleşmede kiracı, sürenin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmenin uzamasını önleyebilir (Türk Borçlar Kanunu m.347/1). Belirsiz süreli sözleşmede kiracı her zaman, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (m.347/2). Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi yazılı olmalıdır (m.348).

Aile konutu olarak kiralanan taşınmazda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez (m.349/1). Eşin rızası alınamazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rıza vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda karar vermesini isteyebilir (m.349/2). Fesih türleri ve bildirim süreleri kira sözleşmesinin feshi yazısında ayrıca ele alınmıştır.

Süre dolmadan çıkmak zorunda kalan kiracının sorumluluğu makul bir süreyle sınırlıdır. Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verirse kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder; kiracı bu süre geçmeden kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa borçları sona erer (m.325/1). Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür (m.325/2). Erken çıkışın hesabı için kiracı erken çıkarsa yazısına bakabilirsiniz.

11.1. Kiracının Hakları ve Alt Kira

Kiracının hakları, kiralananı başkasına kiralama konusunda konut ve çatılı işyerinde daralır. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez (Türk Borçlar Kanunu m.322/2). Alt kiracı kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur (m.322/3). Alt kiranın koşulları alt kira yazısında açıklanmıştır.

12. Kiracının Hakları İçin Hangi Yol? Karıştırılan Başvuru Yolları

Kiracının hakları için başvurulacak yol, sorunun kaynağına göre değişir ve aynı olayda birbirine benzeyen dört yol sık karıştırılır. Ayıp, kira bedeli, olağanüstü değişiklik ve erken çıkış ayrı maddelere dayanır ve farklı sonuç doğurur:

Kira­cı­nın sorunu	Dayanak	Kira­cı­nın iste­ye­bi­le­ceği sonuç	Belir­le­yici koşul
Kira­la­nanda arıza, kul­la­nımı etki­le­yen ayıp	TBK m.305-308	Ayıbın gide­ril­mesi, kira indi­rimi, taz­mi­nat, önemli ayıpta fesih	İndirim, ayıbın kiraya verence öğre­nil­me­sin­den gide­ril­me­sine kadar geçen süre içindir (m.307)
Kira bede­li­nin yeniden belir­len­mesi	TBK m.344, m.345	Kira bede­li­nin hâkim tara­fın­dan belir­len­mesi	Belir­le­nen bedelin yeni dönemin başın­dan geçerli olması, davanın otuz günlük süre veya yazılı bil­di­rim koşu­luna uygun açıl­ma­sına bağ­lı­dır (m.345/2)
Söz­leş­me­den sonra ortaya çıkan ola­ğa­nüstü deği­şik­lik	TBK m.138	Söz­leş­me­nin yeni koşul­lara uyar­lan­ması; mümkün değilse sürekli edimli söz­leş­mede kural olarak fesih	Durum öngö­rül­me­miş ve öngö­rül­mesi bek­len­me­yen, borç­lu­dan kay­nak­lan­ma­yan ola­ğa­nüstü bir durum olma­lı­dır (m.138/1)
Söz­leşme süresi dol­ma­dan çıkma	TBK m.325	Borcun makul süreyle sınır­lan­ması; uygun yeni kira­cıyla sona ermesi	Yeni kiracı kabul edi­le­bi­lir, ödeme gücü olan ve dev­ral­maya hazır olma­lı­dır (m.325/1)

Kira tespit davası ile uyarlama davası en sık karıştırılan iki yoldur. Kira tespit davası kira bedelinin kanunun gösterdiği ölçütlerle yeniden belirlenmesine yöneliktir ve olağanüstü bir değişiklik aramaz (m.344). Uyarlama ise sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülmeyen olağanüstü bir durumun, borçludan ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede değiştirmesini arar (m.138/1). Uyarlamanın koşulları kira uyarlama davası yazısında açıklanmıştır.

Kira ödenmemesinde kiraya verenin yolları da birbirinden ayrıdır ve kiracının savunması buna göre değişir. Otuz günlük süreli ihtara dayanan fesih tek bir borcun ödenmemesine bağlanır (m.315). İki haklı ihtara dayanan tahliye davası ise kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya, bir yıldan kısa sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun sözleşmelerde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasını arar ve kira süresinin, bir yıldan uzun kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır (m.352/2). Tahliye talepli ilamsız takipte ise kiracı, ödeme emri tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmek zorundadır (İcra ve İflas Kanunu m.269/2).

13. Kiracı Hakları Uyuşmazlığında Görevli Mahkeme, Arabuluculuk ve Zamanaşımı

Kiracı hakları uyuşmazlığında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir: sulh hukuk mahkemeleri, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları dâhil tüm uyuşmazlıkları dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın görür (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4/1-a). Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu şartın dışındadır (6325 sayılı Kanun m.18/B).

Kira bedelleri beş yıllık zamanaşımına tabidir (Türk Borçlar Kanunu m.147/1).

İlgili yazılar: Kira Sözleşmesi Nedir? Hükümleri, Kira Artışı ve Tahliye · Tahliye Taahhütnamesi Nedir? Geçerlilik Şartları ve Sonuçları (TBK 352) · Kira Uyarlama Davası Nedir? Aşırı İfa Güçlüğü ve Şartları · Tahliye Davası