Tahliye Davası: Sebepleri, Süresi, Arabuluculuk ve Mahkeme

Tahliye davası, kiraya verenin (ya da kiralananı sonradan edinen kişinin) kira sözleşmesini mahkeme kararıyla sona erdirip kiralananın boşaltılmasını istediği davadır. Konut ve çatılı işyeri kirasında kiraya veren, belirli süreli sözleşmenin süresi bitti diye sözleşmeyi sona erdiremez (Türk Borçlar Kanunu m.347/1); tahliye davası ancak kanunda sayılan sebeplere dayanır ve sebeplerin çoğu kendi dava açma süresine bağlıdır. Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4) ve dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B). Tahliye davasının ne kadar süreceği kanunda yazılı değildir; kanunun yazdığı şey her aşamanın süresidir.

Durumunuza göre dava ve icra seçeneklerini karşılaştırmak için kiracı tahliyesi rehberine de bakabilirsiniz.

1. Tahliye Davası Nedir?

Tahliye davası, kira ilişkisini dava yoluyla sona erdirmeye ve kiracının kiralananı geri vermesini sağlamaya yönelik davadır. Kira sözleşmesinde kiraya veren bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracı da kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlenir (Türk Borçlar Kanunu m.299); kiracı, sözleşmenin bitiminde kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür (TBK m.334).

Tahliye davasında kiraya verenin serbestliği kanunla sınırlanmıştır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır; kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347/1). Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler de kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). Bu nedenle sözleşmeyle, kiracı aleyhine yeni bir dava yoluyla sona erdirme sebebi kurulamaz.

2. Tahliye Davası Sebepleri Nelerdir?

Tahliye davası sebepleri, kiraya verenden kaynaklananlar ve kiracıdan kaynaklananlar olarak ikiye ayrılır. Her sebebin davacısı, dava açma süresi ve süre başlangıcı farklıdır:

Tahliye sebebi	Dayanak	Dava açma süresi ve baş­lan­gıcı	Ayrın­tılı rehber
Konut veya işyeri gerek­si­nimi	TBK m.350/1	Belirli süre­lide sürenin sonun­dan, belir­siz süre­lide fesih döne­mine göre belir­le­ne­cek tarih­ten baş­la­ya­rak bir ay	İhtiyaç nede­niyle tahliye
Yeniden inşa ve imar	TBK m.350/2	Aynı bir aylık süre	Bu yazıda
Yeni malikin gerek­si­nimi	TBK m.351	Edin­me­den iti­ba­ren bir ay içinde yazılı bil­di­rim + altı ay sonra dava; ya da söz­leşme süre­si­nin biti­min­den iti­ba­ren bir ay	İhtiyaç nede­niyle tahliye
Tahliye taah­hüdü	TBK m.352/1	Taahhüt edilen tarih­ten baş­la­ya­rak bir ay (icra veya dava)	Tahliye taah­hüt­na­mesi
İki haklı ihtar	TBK m.352/2	Kira süre­si­nin veya ihtar­la­rın yapıl­dığı kira yılının biti­min­den baş­la­ya­rak bir ay	Kira öde­me­yen kiracı
Kira­cı­nın veya eşinin aynı ilçe/belde sını­rında konutu	TBK m.352/3	Söz­leş­me­nin biti­min­den baş­la­ya­rak bir ay	Bu yazıda
On yıllık uzama süre­si­nin sonu	TBK m.347	Uzama yılının biti­min­den en az üç ay önce bil­di­rim	10 yıllık kira­cı­nın tah­li­yesi
Kira bede­li­nin öden­me­mesi (temer­rüt)	TBK m.315	Yazılı süre (konut ve çatılı işye­rinde en az otuz gün) + fesih bil­di­rimi	Kira öde­me­yen kiracı

2.1. Tahliye Davası: Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar (TBK m.350)

Gereksinim sebebiyle tahliye davası, kiraya verenin kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa açılır. İkinci yol, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin gerekli olması ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız hâle gelmesidir. İki yolda da dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılır (Türk Borçlar Kanunu m.350).

Kanun, gereksinimin yanında kiralananı o kişi için kullanma zorunluluğu bulunmasını arar (TBK m.350/1). Gereksinim davasının şartları, belgelendirilmesi ve bildirim adımları İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Şartları, Süresi ve Yeni Malik yazısında ayrıntılı işlenmiştir.

2.2. Tahliye Davası: Yeni Malikin Gereksinimi (TBK m.351)

Yeni malikin tahliye davası, kiracılı taşınmazı sonradan edinen kişiye iki ayrı yol tanır. Birinci yolda edinen kişi, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde gereksinim durumunu kiracıya yazılı olarak bildirir ve kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı davayla sona erdirir. İkinci yolda bildirim yapmadan, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açar (Türk Borçlar Kanunu m.351). İki yolda da gereksinim, kiralananı edinen kişi veya kanunda sayılan yakınları için kullanma zorunluluğu olarak aranır.

2.3. Tahliye Davası: Tahliye Taahhüdü ve İki Haklı İhtar (TBK m.352)

Kiracıdan kaynaklanan tahliye davası sebepleri Türk Borçlar Kanunu m.352’de toplanır:

• Tahliye taahhüdü: Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/1). Taahhüdün geçerlilik şartları için Tahliye Taahhütnamesi Nedir? yazısına bakın.
• İki haklı ihtar: Kiracı, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/2).
• Kiracının başka konutu: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşmenin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/3).

2.4. Tahliye Davası: On Yıllık Uzama Süresi (TBK m.347)

On yıllık uzama süresine dayanan tahliye, kiraya verene sebep gösterme yükü olmadan sözleşmeyi sona erdirme imkânı verir. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (Türk Borçlar Kanunu m.347). Bildirime rağmen kiralanan boşaltılmazsa uyuşmazlık tahliye davasıyla çözülür; bildirimin zamanlaması için 10 yıllık kiracının tahliyesi yazısına bakın.

2.5. Tahliye Davası: Kira Bedelinin Ödenmemesi ve Temerrüt Feshi (TBK m.315)

Temerrüt sebebiyle tahliye davası, iki haklı ihtardan farklı bir yola dayanır. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar (Türk Borçlar Kanunu m.315). Fesihle sona eren sözleşmede kiracı kiralananı geri vermekle yükümlüdür (TBK m.334); geri vermezse kiraya veren tahliye davası açar ya da aşağıda anlatılan icra yolunu kullanır. Üç yolun karşılaştırması kira ödemeyen kiracı yazısındadır.

Kiracının özen ve komşulara saygı borcuna aykırılığı da ayrı bir fesih sebebidir: konut ve çatılı işyeri kirasında kiraya veren, en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder (TBK m.316/2).

2.6. Tahliye Davası ile Riskli Yapının Tahliyesi

Riskli yapının tahliyesi, tahliye davasının “yeniden inşa ve imar” sebebinden ayrı bir usule tabidir. TBK m.350/2 kiraya verenin mahkemede açtığı bir davadır ve bir aylık süreye bağlıdır. Riskli yapılarda ise maliklere yapıyı yıktırmaları için doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir; yıktırılmazsa yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir ve tahliye ile yıktırma işlemleri mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır (6306 sayılı Kanun m.5/3). Ayrıntısı kentsel dönüşüm ve tapuda riskli yapı belirtmesi yazılarındadır.

3. Tahliye Davası ile İcra Yoluyla Tahliye Arasındaki Fark

Tahliye davası ile icra yoluyla tahliye, merci, süre ve arabuluculuk bakımından birbirinden ayrılır. Kira bedelinin ödenmemesi aynı olayda üç farklı yolu harekete geçirebildiği için bu ayrım, hangi başvurunun hangi süreye bağlı olduğunu belirler:

Yol	Dayanak	Başvuru mercii	Kanundaki süre	Zorunlu ara­bu­lu­cu­luk
Temerrüt feshi + tahliye davası	TBK m.315	Sulh hukuk mahkemesi	Konut ve çatılı işyerinde en az otuz günlük yazılı süre	Var
İki haklı ihtara dayalı tahliye davası	TBK m.352/2	Sulh hukuk mahkemesi	İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay	Var
Kira alacağı için tahliye talepli ilamsız takip	İİK m.269 · m.269/a	İcra dairesi, sonra icra mahkemesi	İtiraz yedi gün; ihtar süresinin bitiminden başlayarak altı ay içinde tahliye talebi	Yok
Tahliye taahhüdü	TBK m.352/1	İcra dairesi veya sulh hukuk mahkemesi	Taahhüt tarihinden başlayarak bir ay	İcra yolunda yok, dava yolunda var

İcra yolunda kira alacağı için yapılan takipte ödeme emri, ihtarı ve kanuni süre geçtikten sonra icra mahkemesinden kiracının kiralanandan çıkarılmasının istenebileceği tebliğini içerir; kiracı yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmek zorundadır ve itiraz takibi durdurur (İcra ve İflas Kanunu m.269). Kiracı itiraz etmez ve ihtar süresi içinde kira borcunu da ödemezse, ihtar süresinin bitimini izleyen altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir (İİK m.269/a). Bu yolun ayrıntısı tahliye talepli icra takibi yazısındadır.

Tahliye taahhüdüne dayanan icra başvurusunda icra memuru, tahliye emri tebliğ ederek taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder; kiracı itirazını yedi gün içinde bildirmezse ve kendiliğinden boşaltmazsa zorla çıkarılacağı tahliye emrinde yazılır (İİK m.272).

İki haklı ihtar ile temerrüt feshi de birbirine karıştırılır. İki haklı ihtar, aynı kira yılı içinde iki ayrı yazılı ihtara sebep olmayı arar ve kanun bu sebepte yalnız dava yolunu tanır (TBK m.352/2). Temerrüt feshi ise tek bir yazılı süre ve fesih bildirimiyle işler (TBK m.315).

4. Tahliye Davasında Zorunlu Arabuluculuk (Kira Arabuluculuğu)

Tahliye davası açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kanun, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkları zorunlu arabuluculuk kapsamına almıştır (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B-1-a). Kira arabuluculuğu bu nedenle tahliye davasını, kira tespit davasını ve kira alacağı davasını kapsar; icra dairesinde başlatılan ilamsız tahliye takibini kapsamaz.

Kira arabuluculuğunda süreç şöyle işler:

1. Başvuru: Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna, büro kurulmayan yerlerde görevlendirilen sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğüne yapılır (6325 sayılı Kanun m.18/A-4).
2. Süre: Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilir (6325 sayılı Kanun m.18/A-9).
3. Son tutanak: Davacı, anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır. Eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir; arabulucuya hiç başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa dava, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir (6325 sayılı Kanun m.18/A-2).
4. Anlaşma: Taraflar anlaşırsa anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunludur; taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinde şerh taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (6325 sayılı Kanun m.18/B-3).

Kira arabuluculuğu dava açma süresini de etkiler. Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m.18/A-15). Tahliye davalarının çoğu bir aylık süreye bağlı olduğundan başvuru tarihi ve son tutanak tarihi, sürenin hesabında birlikte kayda alınmalıdır. Arabuluculuk ücreti tarifeye bağlıdır ve bu yazıda tutar verilmemiştir; genel çerçeve için arabuluculuk nedir yazısına bakın.

5. Tahliye Davası Açma Süreleri ve Sürenin Uzaması (TBK m.353)

Tahliye davası açma süresi, dayanılan sebebe göre belirlenir ve çoğu sebepte bir aydır (Türk Borçlar Kanunu m.350, m.351, m.352). Sürenin başlangıcı sebebe göre değişir: gereksinimde sözleşme süresinin sonu, tahliye taahhüdünde taahhüt edilen tarih, iki haklı ihtarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitimi. Yeni malik bildirim yolunu seçtiyse dava, bildirimden altı ay sonra açılır (TBK m.351).

Kiraya veren bir aylık süreyi kaçırma riskine karşı dava açma hakkını koruyabilir: en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m.353). Yazılı bildirimin nasıl yapılacağı için ihtarname nedir yazısına bakın.

6. Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Tahliye davasının ne kadar süreceği kanunda gün veya ay olarak belirlenmemiştir; toplam süre, tebligatın ne zaman yapıldığına, delillerin niteliğine ve kanun yoluna başvurulup başvurulmadığına göre değişir. Kiracı tahliye davasında kanunun koyduğu süreler aşama aşama şöyledir:

1. Arabuluculuk: Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (6325 sayılı Kanun m.18/A-9).
2. Dava ve cevap: Tahliye davası sulh hukuk mahkemesinin görevine girdiği için basit yargılama usulüne tabidir (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.316/1-a). Cevap süresi dava dilekçesinin davalıya tebliğinden itibaren iki haftadır; mahkeme bir defaya mahsus ve iki haftayı geçmemek üzere ek süre verebilir. Taraflar cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçesi veremez (HMK m.317).
3. Duruşma ve tahkikat: Mahkeme mümkün olan hâllerde dosya üzerinden karar verir. Aksi hâlde ilk duruşmadan sonra tahkikatı iki duruşmada tamamlar; duruşmalar arasındaki süre bir aydan uzun olamaz. Bilirkişi incelemesinin uzaması veya istinabe gibi zorunlu hâllerde hâkim gerekçesini belirterek daha ileri bir gün ve ikiden fazla duruşma belirleyebilir (HMK m.320).
4. İstinaf: İstinaf yoluna başvuru süresi iki haftadır ve ilamın taraflara tebliğiyle işlemeye başlar (HMK m.345).
5. Tahliye ilamının icrası: Tahliye ve teslime dair ilam icra dairesine verilince icra müdürü, icra emri tebliğ ederek borçluya yedi gün içinde taşınmazı teslim etmesini emreder; emre uyulmazsa ilamın hükmü zorla icra olunur (İcra ve İflas Kanunu m.26).

İcra yoluyla tahliyede ise icra mahkemesinin tahliye kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez; ancak tahliye için kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi gerekir (İİK m.269/c). İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer sorusunun cevabı da aynı aşamalara bağlıdır; gereksinim davasında fark, davanın açılabileceği tarihin sözleşme süresinin sonuna bağlı olmasıdır (TBK m.350).

7. Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?

7.1. Tahliye Davasında Görevli Mahkeme

Tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Sulh hukuk mahkemeleri, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalara dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın bakar (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4/1-a). İlamsız icra yoluyla tahliyede itiraz üzerine karar veren merci ise icra mahkemesidir (İcra ve İflas Kanunu m.269/a).

7.2. Tahliye Davasında Yetkili Mahkeme

Tahliye davasında genel yetkili mahkeme, davalının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m.6). Sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir (HMK m.10). Arabuluculuk başvurusu da uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna yapıldığından (6325 sayılı Kanun m.18/A-4), yetki sorusu davadan önce, arabuluculuk aşamasında cevaplanmalıdır. Kira sözleşmesinde yetkiye ilişkin ayrıntı için kira sözleşmesi yazısına bakabilirsiniz.

8. Tahliye Davasında İspat ve Deliller

Tahliye davasında ispat yükü, tahliye sebebini ileri süren kiraya verendedir: kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça taraflardan her biri hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür (Türk Medeni Kanunu m.6). Kanunun kendisi de bazı sebeplerde yazılı belgeyi şart koşar: tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır (TBK m.352/1), iki haklı ihtar yazılı yapılmalıdır (TBK m.352/2), yeni malikin bildirimi yazılı yapılmalıdır (TBK m.351) ve temerrüt feshinde süre yazılı olarak verilir (TBK m.315).

Basit yargılama usulünde taraflar dilekçeleriyle birlikte tüm delillerini açıkça ve hangi vakıanın delili olduğunu belirterek bildirmek, ellerindeki delilleri dilekçelerine eklemek zorundadır (HMK m.318). Tahliye davasında ihtarname, tebliğ belgesi, kira sözleşmesi, tapu kaydı ve gereksinimi gösteren belgeler bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte sunulmalıdır.

9. Tahliye Davasından Sonra Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m.355)

Tahliye davası gereksinim veya yeniden inşa sebebine dayanıyorsa, kiralanan boşaltıldıktan sonra kiraya verenin taşınmazı kiraya vermesi sınırlanır. Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar da eski hâliyle üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz; eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır ve bu hak kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılır (Türk Borçlar Kanunu m.355).

Kiraya veren bu hükümlere aykırı davranırsa, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür (TBK m.355).

10. Tahliye Davası ve Diğer Kira Davaları

Tahliye davası, kira davalarının yalnız biridir; kira tespit ve uyarlama davaları kira ilişkisini sona erdirmez, kira bedelini belirler. Kira tespit davasında, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde yeni kira yılının bedeli, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hâkim tarafından belirlenir (Türk Borçlar Kanunu m.344). Uyarlama davası ise sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülmeyen olağanüstü bir durumun ifayı borçlu aleyhine aşırı ölçüde değiştirmesine dayanır (TBK m.138). Bu davaların tamamı sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-a) ve zorunlu arabuluculuk kapsamındadır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Kira bedeline ilişkin yönler için kira tespit davası ve Kira Uyarlama Davası Nedir? Aşırı İfa Güçlüğü ve Şartları yazılarına, sözleşmenin fesih bildirimleriyle sona erdirilmesi için kira sözleşmesinin feshi yazısına bakın.

11. Tahliye Davasında Harç, Gider Avansı ve Avukatlık Ücreti

Tahliye davası açılırken harç ve gider avansı yatırılır. Keşif veya bilirkişi gibi delillerin gideri ayrıca istenir: taraflardan her biri ikamesini talep ettiği delil için mahkemece belirlenen avansı, verilen kesin süre içinde yatırmak zorundadır; yatırılmazsa o delilin ikamesinden vazgeçilmiş sayılır (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.324). Harç ve avans tutarları bu yazıda verilmemiştir. Kalemlerin tamamı için mahkeme masrafları, bilirkişi ve keşif giderlerinin hangi avanstan karşılandığı için gider avansı ve delil avansı, sayısal hesap için dava harcı hesaplama sayfasına; avukatlık ücretinin yasal tabanı için Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi yazısına bakın.

İlgili yazılar: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Şartları, Süresi ve Yeni Malik · Tahliye Taahhütnamesi Nedir? Geçerlilik Şartları ve Sonuçları (TBK 352) · Kira Uyarlama Davası Nedir? Aşırı İfa Güçlüğü ve Şartları · İhtarname Nedir? Ne İşe Yarar, Nasıl Çekilir? (TBK 117-125)