Ortaklığın Giderilmesi Davası: Arabuluculuk, Süreç ve Satış

Ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişinin birlikte malik olduğu bir malın ortaklığına son verilmesi için açılan davadır. Paydaşlardan her biri, paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü yoksa malın paylaşılmasını isteyebilir (Türk Medeni Kanunu m.698). Paylaşma iki biçimde olur: malın aynen bölünmesi ya da satılarak bedelinin paylaşılması (TMK m.699). Ortaklığın giderilmesi davası sulh hukuk mahkemesinde görülür (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4/1-b). Dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B-1-b). Satış kararından sonraki açık artırma, 12. Yargı Paketi olarak anılan 7589 sayılı Kanunla değişmiştir: mirasla edinilen taşınmazlarda birinci artırma yalnız mirasçılar arasında yapılır (İcra ve İflas Kanunu m.114).

1. Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir mal üzerindeki birlikte mülkiyeti sona erdirip her ortağı ya kendi parçasına ya da satış bedelinden kendi payına kavuşturan davadır. Kanundaki adı paylaşmadır (TMK m.698-699). Uygulamada aynı dava için izale-i şuyu, izalei şuyu ve izaleyi şuyu yazımları da kullanılır. Hepsi Arapça kökenli aynı terimin (ortaklığın giderilmesi) farklı yazımlarıdır ve tek bir davayı anlatır.

Ortaklığın giderilmesi davası, mülkiyet türüne göre iki kaynaktan beslenir:

• Paylı mülkiyet: Birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir (TMK m.688).
• Elbirliği mülkiyeti: Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olunur; ortakların belirlenmiş payları yoktur ve her birinin hakkı malların tamamına yaygındır (TMK m.701). Mirasçıların tereke üzerindeki mülkiyeti tipik örnektir.

Paylı ve elbirliği mülkiyetinin farkı için paylı ve elbirliği mülkiyeti yazısına bakabilirsiniz.

2. Ortaklığın Giderilmesini Kim İsteyebilir?

Ortaklığın giderilmesini, paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça paydaşlardan her biri tek başına isteyebilir. Yükümlülük iki kaynaktan doğar: hukuki bir işlem ya da paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması (TMK m.698/1). Diğer paydaşların rızası aranmaz; yarım paylı bir paydaş da çok küçük paylı bir paydaş da davayı açabilir.

Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmazdaki bütün paydaşlar davada yer alır. Paylaşma, taşınmazın tamamı hakkında tek hüküm verilmesini gerektirir; bir hakkın birden fazla kimseye karşı birlikte ileri sürülmesi ve tamamı hakkında tek hüküm verilmesi gereken hâllerde mecburi dava arkadaşlığı vardır (HMK m.59). Bu yüzden tapu kaydındaki paydaşların ve ölmüş paydaşın mirasçılarının eksiksiz belirlenmesi davanın ilk işidir.

2.1. Ortaklığın Giderilmesi: Miras Kalan Taşınmaz

Miras kalan taşınmazda ortaklığın giderilmesi, mirasçıların elbirliği mülkiyetinden doğar. Mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir. Hâkim, olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamını bir mirasçıya vererek paylaştırmayı yapar ve değer farkını para ödenmesi yoluyla denkleştirir (TMK m.642/2). Paylaşmanın derhâl yapılması malın veya terekenin değerini önemli ölçüde azaltacaksa sulh hâkimi, mirasçılardan birinin istemi üzerine paylaşmanın ertelenmesine karar verebilir (TMK m.642/3).

Elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer; paylaştırma, aksine bir hüküm bulunmadıkça paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır (TMK m.703). Mirasçılar önce elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini de isteyebilir; bu yolun ortaklığın giderilmesinden farkı elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi yazısında anlatılmıştır. Terekenin tamamının paylaşımı için miras paylaşımı ve miras payları yazısına bakın.

3. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Zorunlu Arabuluculuk

Ortaklığın giderilmesi davasında arabuluculuk zorunludur: taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B-1-b). Bu kural 7445 sayılı Kanunla 2023’te eklenmiştir.

Ortaklığın giderilmesi arabuluculuğu şöyle işler:

1. Başvuru: Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna, büro kurulmayan yerlerde görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne yapılır (6325 sayılı Kanun m.18/A-4). Ortaklığın giderilmesinde yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m.12).
2. Süre: Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (6325 sayılı Kanun m.18/A-9).
3. Anlaşma: Paydaşlar anlaşırsa anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilerek düzenlenir. Anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunludur ve taşınmazla ilgili belgelerde şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (6325 sayılı Kanun m.18/B-2 ve 3). Taşınmazın devrine ilişkin anlaşma belgesinin taraflarından biri, şerhten sonra tapu müdürlüğünden tescil isteyebilir; tapu müdürlüğü gerekli incelemeyi yaptıktan sonra resmî senet düzenlemeden tescili yapar (6325 sayılı Kanun m.18/B-5).
4. Anlaşamama: Davacı, anlaşmaya varılamadığını gösteren son tutanağın aslını veya arabulucunun onayladığı örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır. Hiç başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa dava, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir (6325 sayılı Kanun m.18/A-2).

Ortaklığın giderilmesi arabuluculuğunda anlaşma, mahkeme sürecine göre bir avantaj taşır: paydaşlar taşınmazı aralarında bölüşme, birinin payını diğerine devretme veya satışın biçimi konusunda anlaşabilir ve belge tapuda doğrudan tescile esas olur. Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m.18/A-15). Arabuluculuğun genel çerçevesi için arabuluculuk nedir yazısına bakın.

4. Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davası, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde açılır. Kanun, taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları sulh hukuk mahkemelerinin görevine vermiştir (HMK m.4/1-b). Taşınmaz ne kadar değerli olursa olsun görevli mahkeme değişmez.

Ortaklığın giderilmesi davasında yetki, taşınmazın bulunduğu yere göre belirlenir. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12/1). Dava birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da açılabilir (HMK m.12/3).

5. Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Ortaklığın giderilmesi davasının ne kadar süreceği kanunda gün veya ay olarak belirlenmemiştir. Toplam süre, paydaş sayısına, mirasçıların tespitine, tebligatların ne zaman yapıldığına, keşif ve bilirkişi incelemesine, kanun yoluna başvurulup başvurulmadığına ve satış kararı verildiyse açık artırmanın sonucuna göre değişir. Kanunun belirlediği şey her aşamanın süresidir:

1. Arabuluculuk: Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (6325 sayılı Kanun m.18/A-9).
2. Dava ve cevap: Ortaklığın giderilmesi davası sulh hukuk mahkemesinin görevine girdiği için basit yargılama usulüne tabidir (HMK m.316/1-a). Cevap süresi, dava dilekçesinin davalıya tebliğinden itibaren iki haftadır; mahkeme bir defaya mahsus ve iki haftayı geçmemek üzere ek süre verebilir. Taraflar cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçesi veremez (HMK m.317).
3. Duruşma, keşif ve bilirkişi: Mahkeme mümkün olan hâllerde dosya üzerinden karar verir. Aksi hâlde ilk duruşmadan sonra tahkikatı iki duruşmada tamamlar; duruşmalar arasındaki süre bir aydan uzun olamaz. Bilirkişi incelemesinin uzaması veya istinabe gibi zorunlu hâllerde hâkim, gerekçesini belirterek daha ileri bir gün ve ikiden fazla duruşma belirleyebilir (HMK m.320/3). Taşınmazın bölünebilirliği ve değeri çoğu dosyada keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlendiği için bu aşama sürenin en değişken kısmıdır.
4. İstinaf: İstinaf yoluna başvuru süresi iki haftadır ve ilamın taraflara tebliğiyle işlemeye başlar (HMK m.345). Kanun yolunun işleyişi için istinaf nedir yazısına bakın.
5. Satış: Satışa karar verilmişse açık artırma aşaması başlar. Birinci ve ikinci artırmanın gün ve saat aralığı artırmaya başlangıç tarihinden en az on beş gün önce ilan edilir; ikinci artırmanın başlangıcı birinci artırmanın bitiminden itibaren bir ayı geçmeyecek şekilde belirlenir (İİK m.114).

Ortaklığın giderilmesi davası adli tatilde görülecek işler arasında sayılmamıştır (HMK m.103/1); tarafların istemiyle mahkeme ivedi görülmesine karar vermedikçe duruşmalar tatilden sonraya kalır. Adli tatilde dava dilekçesi verilebilir ve tebligat yapılabilir (HMK m.103/3); tatile rastlayan süreler tatilin bittiği günden itibaren bir hafta uzamış sayılır (HMK m.104). Tarihler için adli tatil ne zaman yazısına bakın.

6. Ortaklığın Giderilmesi Nasıl Yapılır? Aynen Taksim veya Satış

Ortaklığın giderilmesi, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde yapılır (TMK m.699/1). Paydaşlar paylaşma biçiminde anlaşamazsa kanunun önceliği açıktır: hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine önce malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir; bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmüyorsa eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır (TMK m.699/2).

Ortaklığın giderilmesinde satış ikinci sıradadır. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa hükmolunur (TMK m.699/3). Tek bir daire, küçük bir arsa veya imar mevzuatı nedeniyle ifraz edilemeyen bir tarla çoğu zaman bu kapsama girer. Satış bedeli paydaşlara payları oranında dağıtılır.

6.1. Ortaklığın Giderilmesinde Aynen Taksim

Aynen taksim, taşınmazın paydaş sayısı kadar parçaya bölünüp her parçanın bir paydaşa verilmesidir. Aynen bölünmenin mümkün olup olmadığı dosyada keşif ve bilirkişi incelemesiyle araştırılır; bölünme sonucunda oluşacak parçaların imar mevzuatına uygunluğu ve taşınmazın değer kaybı bu incelemenin konusudur. Kanunun ölçütü, malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünüp bölünemeyeceğidir (TMK m.699/3).

6.2. Ortaklığın Giderilmesi: Kat Mülkiyeti Kurularak Paylaşma

Kat mülkiyeti kurularak ortaklığın giderilmesi, çok katlı bir yapıda satışa alternatif bir yoldur. Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse hâkim, taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu m.12’de yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilerek bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.10). Bu yol, yapının onaylı projesi ve kat mülkiyeti kurulması için gereken belgeler hazır olduğunda işler; kat mülkiyetinin nasıl kurulduğu için kat mülkiyeti nedir yazısına bakın.

6.3. Ortaklığın Giderilmesi: Kendi Aramızda Bölüştük Savunması

Ortaklığın giderilmesi davasında paydaşların taşınmazı yıllardır fiilen bölüşerek kullanması, paylı mülkiyeti sona erdirmez. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur (TMK m.705/1) ve taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmî şekilde düzenlenmelerine bağlıdır (TMK m.706/1). Tapuya işlenmemiş bir bölüşme, tapu kaydındaki paylı mülkiyeti değiştirmez; her paydaş paylaşma isteyebilir. Fiilî kullanım yine de dosyada önem taşır: aynen taksimde parçaların nasıl oluşturulacağı ve paydaşlardan birinin taşınmazı diğerlerini dışlayarak kullanıp kullanmadığı bu kullanıma bakılarak değerlendirilir. İkinci konunun tazminat yolu ecrimisil yazısındadır.

6.4. Ortaklığın Giderilmesi ve Muhdesat

Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz üzerindeki bina, ağaç veya başka yapıların (muhdesat) kime ait olduğu, satış bedelinin nasıl dağıtılacağını belirler. Muhdesatı yapan paydaş, satış bedelinden yalnız pay oranında değil yaptığı yapının değeri oranında pay almak istiyorsa muhdesatın kendisine ait olduğunu ortaya koymak zorundadır. Bunun yolu, tapudaki muhdesat şerhi ya da ayrı bir muhdesatın aidiyetinin tespiti davasıdır; ayrıntısı muhdesatın aidiyetinin tespiti davası yazısındadır.

7. Ortaklığın Giderilmesinde Satış: Hissedarlar Arasında ve Açık Artırma

Ortaklığın giderilmesinde satışa karar verilirse kural açık artırmadır; artırmaya üçüncü kişiler de katılabilir (TMK m.699/3). Satışın yalnız paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi bütün paydaşların rızasına bağlıdır (TMK m.699/3). Tek bir paydaşın itirazı, satışın herkese açık yapılması için yeterlidir. Taşınmazı elde tutmak isteyen paydaş için bu fark önemlidir: hissedarlar arasında satışta rakip yalnız diğer paydaşlardır, açık artırmada ise herkes teklif verebilir.

7.1. Ortaklığın Giderilmesi: 12. Yargı Paketi ile Gelen Mirasçılar Arası Artırma

Ortaklığın giderilmesinde 12. Yargı Paketi olarak anılan 7589 sayılı Kanun, İİK m.114’e mirasla edinilen taşınmazlar için yeni bir artırma usulü eklemiştir. Tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilirse birinci artırma yalnız malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu artırma usulü bir defaya mahsus uygulanır (İİK m.114).

Mirasçılar arasındaki birinci artırmada teklif, muhammen kıymetin yüzde yüzünü geçmek zorundadır; ikinci artırmada ölçü muhammen kıymetin yüzde ellisidir. İki artırmada da teklif ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını karşılamalıdır (İİK m.114). Bu kural, TMK m.699/3’teki “bütün paydaşların rızası” şartından farklı işler: mirasçılar arasındaki birinci artırma, paydaşlardan birinin itirazına bağlı değildir, kanundan doğar. Değişikliğin bütünü için 12. Yargı Paketi yazısına bakın.

7.2. Ortaklığın Giderilmesinde İhale Bedeli Yatırılmazsa

Ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde en yüksek teklifi verip ihale bedelini süresi içinde yatırmayan alıcıdan alınan teminat kendisine iade edilmez. Teminat, satış masrafları düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında ödenir; bedeli yatırmayan kişi paydaşsa teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir. Ayrıca ihale bedelini süresinde yatırmayan alıcıya, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında, satışı yapan icra dairesince veya satış memurunca idari para cezası verilir (İİK m.114). Asgari bedelin teklif edilmemesi veya bedelin yatırılmaması yüzünden ihale yapılamazsa ikinci artırma ilk açık artırmadaki şartlarla tekrar yapılır (İİK m.114).

İhalenin usulsüzlüğü ileri sürülüyorsa yol ayrıdır; ihaleye karşı başvurunun şartları ve süresi için ihalenin feshi davası yazısına bakın.

7.3. Ortaklığın Giderilmesi Satışında Önalım Hakkı

Ortaklığın giderilmesi satışında önalım hakkı ile paydaşın artırmaya katılma hakkı birbirine karıştırılır. Önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara tanınır (TMK m.732) ve cebrî artırmayla satışlarda kullanılamaz (TMK m.733/1). Ortaklığın giderilmesinde ise satılan, bir paydaşın payı değil malın tamamıdır (TMK m.699). Taşınmazı elde tutmak isteyen paydaşın yolu, satışın paydaşlar arasında yapılmasına rıza göstermek, mirasçılar arasındaki birinci artırmaya katılmak ya da açık artırmada teklif vermektir. Önalım hakkının kendi şartları önalım (şufa) hakkı yazısındadır.

8. Hissemi Satmak İstemiyorum: Ortaklığın Giderilmesi Davasına Karşı Neler Yapılabilir?

Ortaklığın giderilmesi davasını açan paydaşı tümüyle durdurmak kural olarak mümkün değildir; paylaşma isteme hakkı diğer paydaşların rızasına bağlı değildir (TMK m.698/1). Payını korumak isteyen paydaşın kanundan doğan dört imkânı vardır:

• Paylı mülkiyetin devamı sözleşmesi: Paylaşmayı isteme hakkı, hukuki bir işlemle en çok on yıllık süreyle sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir (TMK m.698/2). Şerh, sözleşmeyi sonradan payı edinen kişiye karşı da ileri sürülebilir kılar.
• Uygun olmayan zaman: Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz (TMK m.698/3). Bu kural hakkı ortadan kaldırmaz, paylaşmanın zamanlamasını erteler; mirasta aynı ölçüt, paylaşmanın derhâl yapılmasının malın değerini önemli ölçüde azaltması hâli olarak düzenlenmiştir (TMK m.642/3).
• Aynen taksim istemi: Kanunun önceliği aynen bölünmedir (TMK m.699/2). Taşınmazın bölünebilir olduğunu keşif ve bilirkişi aşamasında ortaya koymak, satışı önleyebilecek en gerçekçi yoldur. Çok katlı yapıda kat mülkiyeti kurularak paylaşma istemi de bu kapsamdadır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.10).
• Artırmaya katılma: Satış kararı verilse bile paydaş artırmaya katılabilir. Mirasla edinilen taşınmazlarda birinci artırma yalnız mirasçılar arasında yapılır (İİK m.114).

Ortaklığın giderilmesi davasından önce payını satmak isteyen paydaş için diğer yollar hisseli tapuda hisse satışı ve hisseli tapuda habersiz satış yazılarında anlatılmıştır.

9. Ortaklığın Giderilmesi ve Paydaşın Borcu: Haciz ve İcra Yolu

Ortaklığın giderilmesi, bir paydaşın alacaklısı için de gündeme gelebilir ve burada mülkiyet türü belirleyicidir. Paylı mülkiyette pay, alacaklılar tarafından doğrudan haczettirilebilir (TMK m.688/3); alacaklı borçlunun payını haczettirip sattırabilir ve bunun için taşınmazın tamamının paylaşılmasına ihtiyaç duymaz.

Elbirliği mülkiyetinde ise ortakların belirlenmiş payları yoktur (TMK m.701/2). İştirak hâlinde tasarruf olunan bir mal hissesinin satılması gerekirse icra memuru satışın nasıl yapılacağını icra mahkemesine sorar; icra mahkemesi ilgilileri davet edip dinledikten sonra açık artırma yaptırabilir, satış için bir memur tayin edebilir ya da gereken başka bir tedbiri alabilir (İİK m.121). Alacaklının elbirliği mülkiyetindeki mirasçı payına ulaşma yolu bu hükümden geçer. Paylı ve elbirliği mülkiyetindeki payın haczi için hisseli tapuya haciz yazısına bakın.

10. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Harç, Masraf ve Vekâlet Ücreti

Ortaklığın giderilmesi davasının harcı, genel nispi harçtan belirgin biçimde düşüktür. Harçlar Kanunu’na bağlı (1) sayılı tarife, konusu belli bir değerle ilgili davalarda genel olarak binde 68,31 oranını gösterirken ortaklığın giderilmesi için ayrı oranlar koyar:

Hüküm	Nispî oran	Matrah
Gay­ri­men­ku­lün hissedarlar arasında satış suretiyle şuyuunun izalesi	binde 11,38	Gay­ri­men­ku­lün satış bedeli
Gay­ri­men­ku­lün hissedarlar arasında taksimi	binde 4,55	Taksim edilen gayrimenkul değeri
Genel kural (kar­şı­laş­tırma için)	binde 68,31	Hüküm altına alınan değer

(Harçlar Kanunu (1) sayılı Tarife, Yargı harçları bölümü.) Genel oranı ortaklığın giderilmesine uygulayan hesaplamalar ödenecek tutarı olduğundan yüksek gösterir. Açılışta ödenecek tutarı dava harcı hesaplama aracıyla hesaplayabilirsiniz.

Ortaklığın giderilmesi davasını açan paydaş, yargılama harçlarını ve gider avansı tarifesinde belirlenen tutarı dava açarken mahkeme veznesine yatırmak zorundadır; avans yetmezse mahkeme eksikliğin tamamlanması için iki haftalık kesin süre verir (HMK m.120). Avansı davacının yatırması, masrafın sonunda davacıda kalacağı anlamına gelmez; yargılama giderlerinin kime yükletileceği hükümle belirlenir (HMK m.326). Masraf kalemleri için mahkeme masrafları yazısına bakın.

Vekâlet ücreti: Bağlayıcı olan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’dir. Ortaklığın giderilmesi davası sulh hukuk mahkemesinde görüldüğü için tarifenin sulh hukuk mahkemelerine ilişkin tutarı taban oluşturur; tutar her yıl yeniden belirlenir. Karşı tarafa yükletilen vekâlet ücretinin sonucu için dava kaybedilirse avukatlık ücretini kim öder yazısına bakın.

11. Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır? Adım Adım

Ortaklığın giderilmesi davası şu sırayla hazırlanır:

1. Tapu kaydını ve paydaşları belirleyin: Tapudaki paydaşlar, pay oranları ve mülkiyet türü (paylı mı, elbirliği mi) tespit edilir. Ölmüş paydaş varsa mirasçıları mirasçılık belgesiyle belirlenir.
2. Arabulucuya başvurun: Taşınmazın bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna başvurulur; bu başvuru dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B-1-b).
3. Anlaşma olmazsa davayı açın: Son tutanak dava dilekçesine eklenerek, bütün paydaşlar davalı gösterilerek taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde dava açılır (HMK m.4/1-b, m.12/1). Harç ve gider avansı yatırılır (HMK m.120).
4. Paylaşma biçimini ileri sürün: Aynen taksim, kat mülkiyeti kurularak paylaşma veya satış istemi dilekçede ve keşifte açıklanır (TMK m.699, Kat Mülkiyeti Kanunu m.10).
5. Keşif ve bilirkişi: Taşınmazın değeri ve bölünebilirliği incelenir; rapora karşı itiraz süresi ve yolu için bilirkişi raporuna itiraz yazısına bakın.
6. Karar ve satış: Aynen bölünme mümkün değilse açık artırmayla satışa karar verilir (TMK m.699/3); satış İİK m.114’teki artırma kurallarına göre yapılır ve bedel payları oranında dağıtılır.

11.1. Ortaklığın Giderilmesi Davası Avukatsız Açılır mı?

Ortaklığın giderilmesi davası avukatsız açılabilir: dava ehliyeti bulunan herkes davasını kendisi veya tayin ettiği vekil aracılığıyla açabilir ve takip edebilir (HMK m.71/1). Avukatsız yürütülen davada da aşağıdaki usul kuralları aynen uygulanır ve her biri doğrudan sonuç doğurur:

• Arabuluculuk: Arabulucuya başvurulmadan açılan dava, herhangi bir işlem yapılmaksızın dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir (6325 sayılı Kanun m.18/A-2).
• Son tutanak: Anlaşmaya varılamadığını gösteren son tutanak dava dilekçesine eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir; tutanak bu sürede sunulmazsa dava usulden reddedilir (6325 sayılı Kanun m.18/A-2).
• Dilekçe sayısı: Ortaklığın giderilmesi davası basit yargılama usulüne tabidir (HMK m.316/1-a); taraflar cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçesi veremez (HMK m.317).
• İhale bedeli: Satışta en yüksek teklifi verip ihale bedelini süresinde yatırmayan alıcının teminatı iade edilmez ve alıcıya teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir (İİK m.114).

Paydaşların ve mirasçıların eksiksiz belirlenmesi, arabuluculuk başvurusunun ve dava dilekçesinin bu şartlara göre hazırlanması için bir avukattan destek alınabilir.

İlgili yazılar: Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası · Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) · İhalenin Feshi Davası · Tebligat Nedir?