Kiracı Tahliyesi: Kiracı Nasıl Çıkarılır? Şartlar ve Süreler

Kiracı tahliyesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında ancak kanunda sayılan sebeplerden birine dayanarak ve kanunun o sebep için öngördüğü yolla yapılabilir. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (Türk Borçlar Kanunu m.347). Kiracı tahliyesinin başlıca sebepleri kira bedelinin ödenmemesi (TBK m.315), yazılı tahliye taahhüdü (TBK m.352/1), iki haklı ihtar (TBK m.352/2), kiraya verenin veya yeni malikin gereksinimi (TBK m.350, m.351) ve on yıllık uzama süresinin dolmasıdır (TBK m.347). Her sebebin başlatan işlemi, süresi ve başvuru mercii ayrıdır: bazı yollar icra dairesinde başlar, dava yolunda ise önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).

Bu yazı kiracı tahliyesinin bütün yollarını karşılaştırır ve her sebebi ayrıntılı anlatan yazıya bağlar. Dava açma takvimi, ispat ve deliller için tahliye davası rehberine bakılabilir.

1. Kiracı Tahliyesi Şartları: Kiracı Hangi Hâllerde Çıkarılır?

Kiracı tahliyesi, kiraya verenin serbestçe seçebileceği bir işlem değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır ve kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347). Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). Sözleşmeye konulan ve kanunda olmayan bir tahliye sebebi bu nedenle kiracıyı bağlamaz.

Bu kurallar konut ve çatılı işyeri kiralarına ve bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşyaya uygulanır; niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında uygulanmaz (TBK m.339).

1.1. Kiracı Tahliyesinde Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler

Kiracı tahliyesinin bir grup sebebi kiracının kendi davranışından doğar:

• Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt): Kiracı muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı süre verip bu sürede ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (TBK m.315). Aynı alacak için tahliye talepli ilamsız icra takibi de başlatılabilir (İcra ve İflas Kanunu m.269).
• İki haklı ihtar: Kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/2).
• Yazılı tahliye taahhüdü: Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmazsa kiraya veren icraya başvurabilir veya dava açabilir (TBK m.352/1).
• Özen ve komşulara saygı yükümlülüğüne aykırılık: Kiracı kiralananı özenle kullanmak ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür; aykırılıkta konut ve çatılı işyeri kirasında en az otuz gün süreli yazılı ihtar gerekir (TBK m.316).
• Kiracının başka konutu: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren bunu sözleşmenin kurulması sırasında bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir (TBK m.352/3).

1.2. Kiracı Tahliyesinde Kiraya Verenden veya Yeni Malikten Kaynaklanan Sebepler

Kiracı tahliyesinin ikinci grubu kiracının kusuruna bağlı değildir:

• Gereksinim: Kiraya veren kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa dava açabilir (TBK m.350).
• Yeniden inşa ve imar: Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kullanımı imkânsızsa kiraya veren dava açabilir (TBK m.350).
• Yeni malikin gereksinimi: Kiralananı sonradan edinen kişi, aynı yakınlar için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa bildirim ve dava süreleriyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.351).
• On yıllık uzama süresinin dolması: Kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m.347).

1.3. Kiracı Tahliyesi ve Kentsel Dönüşüm

Kiracı tahliyesinin yukarıdaki sebepleri Türk Borçlar Kanunu’na dayanır. Bina riskli yapı olarak tespit edilmişse tahliye ayrı bir kanuna bağlıdır: riskli yapıların yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir; bu süre içinde yıktırılmazsa yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir ve yıktırma yoluna gidilmezse yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırılması mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır (6306 sayılı Kanun m.5/3). Anlaşma ile tahliye edilen yapıların kiracılarına geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir (6306 sayılı Kanun m.5/1). Ayrıntısı kentsel dönüşüm, kentsel dönüşüm kira yardımı ve kentsel dönüşümde kiracının hakları yazılarındadır.

2. Kiracı Tahliyesi Yolları: Karıştırılan Yolların Ayrımı

Kiracı tahliyesinde aynı olay birden fazla yolu açabilir ve bu yollar başlatan işlem, sürenin başladığı olay ve başvurulan merci bakımından birbirinden ayrılır. Kira bedelinin ödenmemesi örneğin hem temerrüt feshini, hem iki haklı ihtarı, hem de tahliye talepli ilamsız takibi gündeme getirir; ama bu üç yolun süreleri ve mercileri farklıdır. Aşağıdaki tablo kiracı tahliyesinin yollarını aynı ölçütlerle karşılaştırır:

Yol ve dayanak	Baş­la­tan işlem	Süre ve baş­lan­gıcı	Merci
Temer­rüt feshi (TBK m.315)	Kira­cıya yazılı süre ve fesih bil­di­rimi	Konut ve çatılı işye­rinde en az otuz gün; yazılı bil­di­ri­min yapıl­dığı tarihi izleyen günden işler	Ara­bu­lu­cu­luk, sonra sulh hukuk mah­ke­mesi
Tahliye talepli ilamsız takip (İİK m.269, m.269/a)	İcra dai­re­sine takip talebi; ödeme emri ihtarı içerir	Kira­cı­nın itirazı yedi gün; tahliye talebi ihtar süre­si­nin biti­mini izleyen altı ay içinde	İcra dairesi, sonra icra mah­ke­mesi; ara­bu­lu­cu­luk yok
İki haklı ihtar (TBK m.352/2)	Aynı kira yılı içinde iki ayrı yazılı ihtar	Kira süre­si­nin ve bir yıldan uzun kira­larda ihtar­la­rın yapıl­dığı kira yılının biti­min­den baş­la­ya­rak bir ay	Ara­bu­lu­cu­luk, sonra sulh hukuk mah­ke­mesi; icra yolu yok
Tahliye taah­hüdü (TBK m.352/1)	Kira­cı­nın tes­lim­den sonra verdiği yazılı taahhüt	Taah­hüt­teki boşaltma tari­hin­den baş­la­ya­rak bir ay	İcra dairesi (İİK m.272) veya ara­bu­lu­cu­luk­tan sonra sulh hukuk mah­ke­mesi
Gerek­si­nim, yeniden inşa ve imar (TBK m.350)	Dava	Belirli süreli söz­leş­mede sürenin sonun­dan baş­la­ya­rak bir ay	Ara­bu­lu­cu­luk, sonra sulh hukuk mah­ke­mesi
Yeni malikin gerek­si­nimi (TBK m.351)	Edin­me­den baş­la­ya­rak bir ay içinde yazılı bil­di­rim ya da doğ­ru­dan dava	Bil­di­rim­den altı ay sonra dava; ya da söz­leşme süre­si­nin biti­min­den baş­la­ya­rak bir ay	Ara­bu­lu­cu­luk, sonra sulh hukuk mah­ke­mesi
On yıllık uzama (TBK m.347)	Kiraya verenin bil­di­rimi	Her uzama yılının biti­min­den en az üç ay önce	Bil­di­rim kiraya veren­den kira­cıya yapılır

Tablodaki en belirleyici fark arabuluculuktur. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bunun dışındadır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Bu nedenle icra dairesinde başlayan iki yol (tahliye talepli takip ve tahliye taahhüdüne dayalı başvuru) arabuluculuk aşamasına bağlı değildir; dava yolları ise bağlıdır.

2.1. Kiracı Tahliyesinde Temerrüt Feshi, İki Haklı İhtar ve Tahliye Talepli Takip Farkı

Kiracı tahliyesinde kira ödenmemesine dayanan üç yol en çok karıştırılan yollardır. Temerrüt feshi tek bir yazılı bildirimle işler: bildirim kiracıya bir süre verir ve bu sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceğini söyler (TBK m.315). İki haklı ihtar ise aynı kira yılı içinde iki kez yazılı ihtara sebep olmayı arar ve dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır (TBK m.352/2). Tahliye talepli ilamsız takip icra dairesinde başlar ve ödeme emri, ihtarı ve kanuni süre geçtikten sonra icra mahkemesinden kiracının çıkarılmasının istenebileceği tebliğini içerir (İİK m.269).

Üç yolun ayrıldığı nokta şudur: temerrüt feshinde kiracıya ödeme için süre verilir ve sürenin sonuçsuz kalması fesih bildirimini işletir (TBK m.315); iki haklı ihtarda ise kanun aynı kira yılında iki haklı ihtara sebep olunmasını esas alır ve bu sebepte yalnız dava yolunu tanır (TBK m.352/2). Tahliye talepli takipte kiracı itiraz etmez ve ihtar süresi içinde kira borcunu da ödemezse, ihtar süresinin bitimini izleyen altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir (İİK m.269/a). Kira ödemeyen kiracı karşısında hangi yolun hangi durumda işlediği kira ödemeyen kiracı yazısında, icra yolunun ayrıntısı tahliye talepli icra takibi yazısında açıklanmıştır.

2.2. Kiracı Tahliyesinde Tahliye Taahhüdü: İcra Yolu ile Dava Yolu

Kiracı tahliyesinde tahliye taahhüdü, kiraya verene iki başvuru yolu açar: kiraya veren taahhütteki tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir (TBK m.352/1). İcra yolunda icra memuru bir tahliye emri tebliğ ederek taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder; tahliye emrinde, kiracının kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde bildirmesi, bildirmez ve kendiliğinden boşaltmazsa zorla çıkarılacağı yazılır (İİK m.272). Kiracının yedi gün içinde yaptığı itiraz takibi durdurur (İİK m.274).

İtiraz hâlinde kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Tahliye talebi noterlikçe re’sen düzenlenmiş veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir sözleşmeye dayanıyorsa ve kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı nitelikte bir belge gösteremezse itiraz kaldırılır; aksi hâlde talep reddolunur (İİK m.275). Taahhüdün geçerlilik şartları ve iki yolun tablo hâlinde karşılaştırması tahliye taahhütnamesi yazısındadır.

2.3. Kiracı Tahliyesinde Hangi Yol Daha Kısa? Kiracıyı Tahliye Etmenin Yolları

Kiracı tahliyesinde “en kolay yol” diye kanunda tanımlanmış bir yol yoktur; her yol kendi sebebine ve belgesine bağlıdır ve sebebi bulunmayan bir yol seçilemez. Yolları karşılaştırırken bakılacak somut ölçütler şunlardır:

• Arabuluculuk aşaması: Tahliye talepli ilamsız takip ve tahliye taahhüdüne dayalı icra başvurusu arabuluculuk dava şartına tabi değildir; dava yollarında önce arabulucuya başvurulur (6325 sayılı Kanun m.18/B).
• Kiracının itirazı: İcra yollarında kiracının yedi günlük itirazı takibi durdurur ve kiraya verenin icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istemesi gerekir (İİK m.269, m.274, m.275).
• Belgenin niteliği: Taahhüde dayalı icra yolunda itirazın kaldırılması, belgenin noterce düzenlenmiş, tasdik edilmiş veya ikrar edilmiş olmasına bağlıdır (İİK m.275). Tahliye talepli takipte kiracı sözleşmeyi ve imzasını reddederse itirazın kaldırılması noterlikçe düzenlenmiş veya imzası tasdik edilmiş bir sözleşmeye dayanmayı gerektirir (İİK m.269/b).
• Arabuluculukta anlaşma: Taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşırsa anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur ve bu şerh taşınmazla ilgili anlaşmalarda taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (6325 sayılı Kanun m.18/B).

Bu ölçütler yolun hangi aşamalardan geçeceğini gösterir; sonucun ne zaman alınacağını göstermez. Kiracının itirazı, tebligat ve yargılamanın seyri her yolda süreyi değiştirir.

3. Kiracı Tahliyesi Nasıl Yapılır? Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Çıkarır?

Kiracı tahliyesi, ev sahibinin kendi eliyle yaptığı bir işlem değil, icra dairesi veya mahkeme eliyle yürüyen bir süreçtir. Ev sahibinin izleyeceği sıra genel olarak şöyledir:

1. Tahliye sebebini belirlemek: Kiracı tahliyesi yukarıda sayılan sebeplerden birine dayanmalıdır; sözleşme süresinin bitmesi tek başına sebep değildir (TBK m.347).
2. Gerekiyorsa yazılı ihtar veya bildirim göndermek: Temerrüt feshi, iki haklı ihtar, yeni malikin gereksinimi ve özen yükümlülüğüne aykırılık yazılı bir işlemle başlar (TBK m.315, m.316, m.351, m.352/2). Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır (TBK m.348).
3. Başvuru yolunu seçmek: Kira alacağı için tahliye talepli takip veya tahliye taahhüdü için icra dairesi (İİK m.269, m.272); diğer sebeplerde arabulucuya başvuru ve ardından sulh hukuk mahkemesinde dava (6325 sayılı Kanun m.18/B, Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4/1-a).
4. Tahliye ilamını veya kararını icraya koymak: Taşınmazın tahliye ve teslimine dair ilam icra dairesine verilince icra müdürü icra emri tebliğ ederek kiracıya yedi gün içinde teslimi emreder; kiracı taşınmazı işgal etmekteyken bu emre uymazsa ilamın hükmü zorla icra olunur (İİK m.26).

Kiralananın aile konutu olarak kullanıldığı ve kiracı olmayan eşin kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı sıfatını kazandığı durumda kiraya veren, fesih bildirimini ve fesih ihtarına bağlı ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır (TBK m.349).

3.1. Kiracı Tahliyesinde Kiracıyı Kendi Eliyle Çıkarmak

Kiracı tahliyesinde kilidi değiştirmek, eşyaları dışarı çıkarmak veya kiracının konutuna girmek kanunun tanıdığı bir yol değildir. Kanun tahliye ilamının zorla yerine getirilmesini icra dairesine bırakır; taşınmazın içinde bulunan ve ilama dahil olmayan eşya da icra dairesince çıkarılarak kiracıya teslim edilir, kimse bulunmazsa emin bir yerde saklatılır (İİK m.26). Bir kimsenin konutuna veya konutunun eklentilerine rızasına aykırı olarak girmek, şikâyet üzerine altı aydan iki yıla kadar hapis cezası öngörülen bir suçtur (Türk Ceza Kanunu m.116/1). Kiracı da kiralananın zilyedi olarak her türlü gasp veya saldırıyı kuvvet kullanarak defedebilir (Türk Medeni Kanunu m.981). Suçun unsurları konut dokunulmazlığının ihlali yazısında açıklanmıştır.

4. Kiracı Tahliyesi İçin İhtarname: Hangi Yolda Gerekir?

Kiracı tahliyesinde ihtarname her yolda aranmaz; kanun yazılı ihtarı veya bildirimi bazı sebeplerde başlatan işlem olarak koyar, bazılarında ise aramaz. Kanunun yazılı işlem aradığı yollar şunlardır:

• Temerrüt feshi: Kiracıya yazılı süre verilir ve bu sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceği bildirilir; süre konut ve çatılı işyerinde en az otuz gündür (TBK m.315). Süre ve fesih bildirimi maddenin iki ayrı unsurudur; bunlardan birini taşımayan yazı, maddenin öngördüğü bildirimi karşılamaz.
• İki haklı ihtar: Aynı kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi yüzünden kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtar yapılmış olmalıdır (TBK m.352/2).
• Yeni malikin gereksinimi (bildirim yolu): Yeni malik edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirir (TBK m.351).
• Özen ve komşulara saygı yükümlülüğüne aykırılık: Kiraya veren en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder. Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya davranışın komşular bakımından çekilmez olması hâlinde yazılı bildirimle sözleşme hemen feshedilebilir (TBK m.316).
• On yıllık uzama süresi: Kiraya veren her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunur (TBK m.347); bu fesih bildirimi yazılı olmalıdır (TBK m.348).
• Dava süresinin uzatılması: Kiraya veren en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m.353).

Kanunun ayrı bir ihtar aramadığı yollar da vardır. Tahliye talepli ilamsız takipte ödeme emri ihtarı kendisi içerir (İİK m.269). Tahliye taahhüdünde kiraya veren, taahhütteki tarihten başlayarak bir ay içinde doğrudan icraya başvurabilir veya dava açabilir (TBK m.352/1). Gereksinim ve yeniden inşa sebebinde kanun dava açmadan önce bir ihtar şartı koymaz; belirsiz süreli sözleşmede dava süresi genel hükümlerdeki fesih dönemi ve bildirim süresine göre belirlenecek tarihten hesaplanır (TBK m.350).

Kanun bu yollarda yazılı şekli arar; noter kanalını şart olarak yazmaz. İhtarnamenin içeriği ve gönderilmesi için ihtarname nedir, açıklamalı model metin için ihtarname örneği yazılarına bakılabilir.

5. Kiracı Tahliyesi Süresi: Ev Sahibi Kiracıyı Ne Kadar Sürede Çıkarır?

Kiracı tahliyesi süresi her sebep için kanunda ayrı gösterilir ve süre, başladığı olayla birlikte okunmalıdır. Aşağıdaki tablo, ev sahibinin uyması gereken kanuni süreleri gösterir:

Tahliye sebebi	Kanuni süre	Sürenin baş­la­dığı olay	Dayanak
Temer­rüt feshi	En az otuz günlük ödeme süresi (konut ve çatılı işyeri)	Yazılı bil­di­ri­min yapıl­dığı tarihi izleyen gün	TBK m.315
Özen yüküm­lü­lü­ğüne aykı­rı­lık	En az otuz günlük süre	Yazılı ihtar	TBK m.316
Tahliye taah­hüdü	Bir ay içinde icra veya dava	Taah­hüt­teki boşaltma tarihi	TBK m.352/1
İki haklı ihtar	Bir ay içinde dava	Kira süre­si­nin ve bir yıldan uzun kira­larda ihtar­la­rın yapıl­dığı kira yılının bitimi	TBK m.352/2
Kira­cı­nın veya eşinin başka konutu	Bir ay içinde dava	Söz­leş­me­nin bitimi	TBK m.352/3
Gerek­si­nim, yeniden inşa ve imar	Bir ay içinde dava	Belirli süreli söz­leş­mede sürenin sonu	TBK m.350
Yeni malikin gerek­si­nimi	Bir ay içinde yazılı bil­di­rim ve altı ay sonra dava; ya da bir ay içinde dava	Edinme tarihi; ya da söz­leşme süre­si­nin bitimi	TBK m.351
On yıllık uzama	En az üç ay önce bil­di­rim	Her uzama yılının bitimi	TBK m.347
Tahliye talepli ilamsız takip	Yedi gün itiraz; altı ay içinde tahliye talebi	Ödeme emrinin tebliği; ihtar süre­si­nin bitimi	İİK m.269, m.269/a

Dava açma süresi iki durumda değişir. Kiraya veren en geç davanın açılması için öngörülen süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m.353). Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede de hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m.18/A). Bu yüzden her sebepte sürenin hangi olaydan başladığı ayrıca belirlenmelidir.

5.1. Kiracı Tahliyesi Kararından Sonra Kiracının Evden Çıkma Süresi

Kiracının evden çıkma süresi, tahliyenin hangi belgeye dayandığına göre değişir:

• Mahkeme ilamı: İlam icra dairesine verilince icra müdürü icra emri tebliğ ederek kiracıya yedi gün içinde teslimi emreder; emre uyulmazsa ilam zorla icra olunur. Teslim edilen taşınmaza haklı bir sebep olmaksızın tekrar giren kiracı ayrıca hükme gerek kalmadan zorla çıkarılır (İİK m.26).
• İcra mahkemesinin tahliye kararı (tahliye talepli takip): Kararın infazı için kesinleşmesi beklenmez; ancak tahliye için kararın kiracıya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi gerekir (İİK m.269/c).
• Tahliye emri (tahliye taahhüdüne dayalı icra başvurusu): Tahliye emri taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder; süresinde itiraz edilmez veya itiraz kaldırılırsa kiralanan, emirdeki sürenin geçmesi şartıyla zorla tahliye edilerek kiraya verene teslim olunur (İİK m.272, m.273).

Tahliye edilen yerde kiracıdan başka biri bulunur ve orada oturmakta haklı olduğunu gösteren resmî bir belge gösteremezse o kişi de derhâl tahliye olunur; kiracının eşi, usul ve füruu, ikinci dereceye kadar kan ve kayın hısımları bu bakımdan üçüncü kişi sayılmaz (İİK m.276).

5.2. Kiracı Tahliyesi Toplamda Ne Kadar Sürer?

Kanun kiracı tahliyesinin toplam süresini belirlemez. Kanunda yazılı olan yalnız yukarıdaki sürelerdir: ödeme ve ihtar süreleri, itiraz süresi, dava açma süreleri ve tahliye ilamının icrasında verilen süreler. Toplam süre seçilen yola, kiracının itiraz edip etmediğine, tebligata ve yargılamanın seyrine göre değişir. Dava yolunda yargılamanın aşamaları tahliye davası yazısında açıklanmıştır.

6. Kiracı Tahliyesinde Kira Ödenmemesi (Temerrüt)

Kiracı tahliyesinde kira ödenmemesi, kiraya verenin doğrudan dava açabileceği bir sebep değildir; önce kiracıya yazılı süre verilmesi gerekir. Kiracı kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir; bu süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür ve kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işler (TBK m.315).

Tahliye talepli ilamsız takipte kiracı, ödeme emrinin tebliği üzerine yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmek zorundadır. Kiracı itirazında kira sözleşmesini ve varsa sözleşmedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılır. İtiraz takibi durdurur ve itirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, aynı alacaktan dolayı bir daha ilamsız icra yoluyla takip yapamaz (İİK m.269). Kiracı sözleşmeyi reddetmeyip kiranın ödendiğini ileri sürerse bunu noterlikçe düzenlenmiş veya imzası tasdik edilmiş ya da alacaklının ikrar ettiği bir belgeyle yahut resmî makbuzla ispat etmek zorundadır (İİK m.269/c).

Temerrütte hangi ihtarın, hangi takibin ve hangi davanın seçileceği kira ödemeyen kiracı yazısında, ödeme emrine itirazın genel usulü icra takibi ve ödeme emrine itiraz, tebligat sonrası takvim icra tebligatı geldi yazılarında açıklanmıştır.

6.1. Kiracı Tahliyesi ve Kira Borcu: Kira Ödememek Suç mu?

Kira borcunu ödememek bir suç değil, sözleşmeden doğan bir borcun ifa edilmemesidir. Anayasa, hiç kimsenin yalnızca sözleşmeden doğan bir yükümlülüğü yerine getirememesinden dolayı özgürlüğünden alıkonulamayacağını düzenler (Anayasa m.38). Kiraya verenin başvurabileceği yollar kiracı tahliyesi ve kira alacağının icra yoluyla tahsilidir.

7. Kiracı Tahliyesinde İki Haklı İhtar

Kiracı tahliyesinde iki haklı ihtar, kiracının kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmasıdır. Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde bu iki ihtar kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde gerçekleşmelidir. Kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/2).

İki haklı ihtar yolu temerrüt feshinden bağımsızdır: temerrüt feshi ödeme için verilen sürenin sonuçsuz kalmasına bağlanırken, iki haklı ihtar yolunda dava kira yılının bitimini bekler ve kanun bu sebepte icra yolunu değil, yalnız dava yolunu tanır (TBK m.315, m.352/2). Bu yol da dava yolu olduğu için önce arabulucuya başvurulur (6325 sayılı Kanun m.18/B).

8. Kiracı Tahliyesinde Tahliye Taahhüdü

Kiracı tahliyesinde tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesidir. Taahhüdün kiraya verene tahliye hakkı vermesi için kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olması, yazılı olması ve belli bir boşaltma tarihi içermesi gerekir. Kiracı bu tarihte boşaltmazsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/1). Bir aylık süre taahhüdün imzalandığı tarihten değil, taahhütte yazan boşaltma tarihinden başlar. Taahhüt metninin nasıl düzenleneceği ve kiracının itirazı tahliye taahhütnamesi yazısındadır.

9. Kiracı Tahliyesinde İhtiyaç ve Yeni Malik

Kiracı tahliyesinde ihtiyaç (gereksinim) sebebi, kiraya verenin kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğudur. Kiraya veren bu sebeple sözleşmeyi, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi süresine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Aynı madde, kiralananın yeniden inşası veya imarı için esaslı onarımın gerekli ve bu sırada kullanımın imkânsız olduğu hâli de tahliye sebebi sayar (TBK m.350).

Kiralananı sonradan satın alan yeni malikin iki seçeneği vardır: edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapıp altı ay sonra dava açmak ya da sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açmak (TBK m.351).

Gereksinim amacıyla boşaltılan kiralanan, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar da eski hâliyle üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Bu hükümlere aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m.355). İhtiyacın hangi yakınlar için ileri sürülebileceği ve yeni malikin iki yolu ihtiyaç nedeniyle tahliye yazısında ayrıntılı olarak anlatılır.

10. Kiracı Tahliyesinde On Yıllık Uzama Süresi

Kiracı tahliyesinde on yıllık uzama süresi, kiraya verenin hiçbir sebep göstermesinin gerekmediği tek yoldur. Belirli süreli sözleşmelerde kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347). Belirsiz süreli taşınmaz kiralarında genel hüküm, yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresidir (TBK m.329).

On yıllık sürenin nasıl hesaplandığı ve bildirime rağmen boşaltmayan kiracı için izlenecek yol 10 yıllık kiracının tahliyesi yazısında açıklanmıştır.

11. Kiracı Tahliyesinde Diğer Sebepler

Kiracı tahliyesinin daha az bilinen üç dayanağı daha vardır:

• Özen ve komşulara saygı yükümlülüğüne aykırılık: Kiracı bu yükümlülüğe aykırı davranırsa kiraya veren konut ve çatılı işyeri kirasında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder. Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya davranışın kiraya veren ya da komşular bakımından çekilmez olması hâlinde kiraya veren yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir (TBK m.316).
• Kiracının veya eşinin başka konutu: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunur ve kiraya veren bunu sözleşmenin kurulması sırasında bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir (TBK m.352/3).
• Önemli sebep: Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir; hâkim bu olağanüstü feshin parasal sonuçlarını karara bağlar (TBK m.331).

Kira sözleşmesinin fesih yollarının tamamı kira sözleşmesinin feshi yazısında ele alınmıştır.

12. Kiracı Tahliyesinde Görevli Mahkeme ve Arabuluculuk

Kiracı tahliyesi davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür. Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere kira ilişkisinden doğan bütün uyuşmazlıklara bakar (HMK m.4/1-a). Bu davalarda basit yargılama usulü uygulanır (HMK m.316).

Kiracı tahliyesinde dava yolu seçilmişse arabuluculuk dava şartıdır. 7445 sayılı Kanun’la 2023’te eklenen hükme göre kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariçtir (6325 sayılı Kanun m.18/B). Davacı, anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağı dava dilekçesine eklemek zorundadır; arabulucuya başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa dava, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir (6325 sayılı Kanun m.18/A). Arabuluculuk süreci arabuluculuk nedir yazısında, sözleşmenin kuruluşu ve tarafların borçları kira sözleşmesi rehberinde açıklanmıştır.

Tahliye davasında yargılama giderleri ve vekâlet ücreti ayrı bir konudur. Avukatlık ücretinin yasal tabanı Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi, karşı tarafa yüklenen ücret Dava Kaybedilirse Avukatlık Ücretini Kim Öder? ve taraflar arasındaki ücret anlaşması Avukatlık Ücret Sözleşmesi yazılarında anlatılır.

13. Kiracı Tahliyesi Değil, Kiracı Kendisi Çıkmak İsterse

Kiracının evden çıkması, kiracı tahliyesinden farklı kurallara bağlıdır. Belirli süreli sözleşmede kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunursa sözleşme uzamaz; bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır (TBK m.347). Belirsiz süreli sözleşmede kiracı genel hükümlere göre fesih bildirimiyle her zaman sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347); taşınmaz kiralarında bu bildirim, yerel âdetteki kira döneminin veya altı aylık dönemin sonu için üç ay önceden yapılır (TBK m.329). Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi yazılı olmalıdır (TBK m.348). Aile konutu olarak kiralanan taşınmazda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça sözleşmeyi feshedemez (TBK m.349).

Sözleşme süresi dolmadan çıkan kiracının sorumluluğu kiracı erken çıkarsa yazısında, kiracının diğer hakları kiracının hakları yazısında açıklanmıştır. Kira bedelinin değiştirilmesi tahliyeden ayrı bir davadır: kira bedelinin belirlenmesi kira tespit davası, olağanüstü değişen koşullara uyarlama ise kira uyarlama davası yazısında anlatılır.

İlgili yazılar: Tahliye Davası · Tahliye Taahhütnamesi · İhtiyaç Nedeniyle Tahliye · Tahliye Talepli İcra Takibi · 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi · Kira Ödemeyen Kiracı · Kira Sözleşmesinin Feshi · İhtarname Nedir?