Tapu İptali ve Tescil Davası: Zamanaşımı, Dilekçe ve Süreç

Tapu iptali ve tescil davası, tapu kütüğündeki bir tescilin yolsuz olduğu iddiasıyla o kaydın iptalini ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescilini isteyen davadır. Kanundaki adı tapu sicilinin düzeltilmesi davasıdır ve bu davayı yolsuz tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kişi açar (TMK m.1025). Tapu iptali ve tescil davası asliye hukuk mahkemesinde, taşınmazın bulunduğu yerde görülür (HMK m.2, m.12). Davanın sonucunu değiştiren iki koşul vardır: tapu kaydına iyiniyetle güvenerek hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023) ve davanın süresi TMK m.1025’ten değil, davanın dayandığı sebepten doğar.

1. Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptali ve tescil davası, yolsuz tescilin iptali ile doğru kişi adına yeni tescilin yapılmasını tek davada birleştirir. Kanun bunu şöyle kurar: bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ya da bir tescil yolsuz olarak terkin edilmiş veya değiştirilmişse, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1025). Tapu memuru, ilgililerin yazılı rızası olmadıkça sicildeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir ve düzeltme eski tescilin terkini ile yeni bir tescilin yapılması biçiminde olabilir (TMK m.1027). Tapu iptali ve tescil davasındaki iki talep, bu hükümdeki terkin ve yeni tescile karşılık gelir.

Tapu iptali ve tescil davasının neden gerekli olduğu, taşınmaz mülkiyetinin tescile bağlı olmasından anlaşılır. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur; miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal ve kamulaştırma gibi hâllerde mülkiyet tescilden önce kazanılsa bile malikin tasarruf işlemi yapabilmesi tescile bağlıdır (TMK m.705). Aynî haklar kütüğe tescil ile doğar ve sıralarını tescile göre alır (TMK m.1022). Bu nedenle yanlış kişi adına duran bir kayıt, mahkeme kararıyla düzeltilmedikçe tapuda hüküm ifade etmeye devam eder.

1.1. Tapu İptal Davası ile Tapu İptali ve Tescil Davası Arasındaki Fark

Tapu iptal davası ile tapu iptali ve tescil davası aynı hükme (TMK m.1025) dayanır; fark talep sonucundadır. Yalnız iptal istenen davada yolsuz kaydın terkini talep edilir, örneğin sona ermiş bir hakkın kaydının kaldırılması. Tapu iptali ve tescil davasında ise kaydın terkini ile birlikte taşınmazın davacı veya başka bir hak sahibi adına tescili istenir (TMK m.1027). Dava dilekçesinde talep sonucu açıkça yazılmak zorunda olduğundan, tescilin kimin adına istendiği dilekçede belirtilmelidir (HMK m.119).

2. Tapu İptali ve Tescil Davasının Sebepleri ve Karıştırılan Yollar

Tapu iptali ve tescil davasının sebebi yolsuz tescildir. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur (TMK m.1024). Yolsuz tescilin tanımı, kötüniyetli ve iyiniyetli üçüncü kişi ayrımı ve tapu sicilinin düzeltilmesi davası ayrıca yolsuz tescil nedir ve nasıl düzeltilir yazısında incelenmiştir.

Tapu iptali ve tescil davasında aynı olay birden fazla hukuki sebebe bağlanabilir. Sebep değiştiğinde davacı, süre ve sonuç da değişir. Aşağıdaki tablo tapu iptali ve tescil davasıyla sık karıştırılan yolları kanun dayanaklarına göre ayırır:

Yol	Dayanak	Kim açar	Süre	Sonuç
Yolsuz tescil	TMK m.1024, m.1025	Aynî hakkı zedelenen kişi	TMK m.1025’te süre yok; iyiniyetli on yıllık zil­yet­lik­ten sonra itiraz edilemez (TMK m.712)	Sicil düzeltilir; iyiniyetli üçüncü kişinin hakkı saklıdır
Muris muvazaası	TBK m.19; TMK m.706; TBK m.237	Mirasçılar	Kanunda bu talebe özgü süre yok	Görünüşteki satış tarafların gerçek iradesine göre değer­len­di­ri­lir
Ehli­yet­siz­lik	TMK m.14, m.15	Ayırt etme gücü bulunmayan kişi, temsilcisi veya mirasçıları	Kanunda bu talebe özgü süre yok	Ayırt etme gücü bulun­ma­ya­nın fiili hukuki sonuç doğurmaz
Vekâletin kötüye kul­la­nıl­ması	TBK m.506; TMK m.2, m.3	Vekâlet veren	Kanunda bu talebe özgü süre yok	Alıcının iyiniyeti belir­le­yi­ci­dir
İrade sakatlığı (yanılma, aldatma, korkutma)	TBK m.30-39	Yanılan, aldatılan veya korkutulan taraf	Öğrenmeden veya korkutmanın etkisinin kalk­ma­sın­dan itibaren bir yıl (TBK m.39)	Taraf sözleşmeyle bağlı olmaz
Tasarrufun iptali	İİK m.277-284	Aciz belgesi bulunan alacaklı, iflas idaresi	Tasarruftan itibaren beş yıl (İİK m.284)	Tapu düzeltilmez; alacaklı haciz ve satış ister (İİK m.283)

2.1. Muris Muvazaasında Tapu İptali ve Tescil Davası

Muris muvazaası, miras bırakanın taşınmazını gerçekte bağışlamak istediği hâlde tapuda satış göstererek devretmesidir. Tapu iptali ve tescil davası bakımından iki hüküm belirleyicidir. Bir sözleşmenin türü belirlenirken tarafların gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere değil, gerçek ve ortak iradelerine bakılır (TBK m.19). Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TMK m.706; TBK m.237). Muris muvazaasına ilişkin ispat, dava açabilecek mirasçılar ve tenkis ilişkisi mirastan mal kaçırma ve muris muvazaası yazısında ayrıca açıklanmıştır. Kardeşlerden birine yapılan devirler için kardeşler arasında tapu iptal davası yazısına bakılabilir.

2.2. Alacaklıdan Mal Kaçırma: Tapu İptali Değil Tasarrufun İptali

Mal kaçırma amacıyla yapılan devir alacaklıya karşı yapılmışsa yol tapu iptali ve tescil davası değil, tasarrufun iptali davasıdır. Bu davanın amacı tasarrufun butlanına hükmettirmektir ve davayı elinde geçici veya kesin aciz belgesi bulunan alacaklı ya da iflas idaresi açar (İİK m.277). Dava kazanılırsa alacaklı, davalı üçüncü kişi üzerindeki kaydın düzeltilmesine gerek olmadan taşınmazın haczini ve satışını isteyebilir (İİK m.283). Yani tasarrufun iptalinde tapu, borçlu adına geri tescil edilmez. Dava hakkı, tasarrufun yapıldığı tarihten itibaren beş yıl geçmekle düşer (İİK m.284). Ayrıntı için tasarrufun iptali davası yazısına bakılabilir.

2.3. Ehliyetsizlik, Vekâletin Kötüye Kullanılması ve İnançlı İşlem

Tapu iptali ve tescil davası ehliyetsizliğe dayanıyorsa sebep, devri yapan kişinin ayırt etme gücünün bulunmamasıdır. Ayırt etme gücü bulunmayanların fiil ehliyeti yoktur ve ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin fiilleri, kanundaki ayrık durumlar saklı kalmak üzere hukuki sonuç doğurmaz (TMK m.14, m.15). Bu durumda tescil bağlayıcı olmayan bir işleme dayanır. Ayrıntı için ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali yazısına bakılabilir.

Tapu iptali ve tescil davası vekâletin kötüye kullanılmasına dayanıyorsa, vekilin yetkisi içinde yaptığı bir satış söz konusudur. Vekil, üstlendiği işi vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür (TBK m.506). Alıcı bakımından iyiniyet belirleyicidir: durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz (TMK m.3) ve bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz (TMK m.2). Ayrıntı için vekâlet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali yazısına bakılabilir.

Taşınmazın belirli bir amaçla devredilip amaç gerçekleşince geri verileceğinin kararlaştırıldığı iddiası ise inançlı işlem iddiasıdır. Bu iddianın yazılı delil ve süre yönleri inançlı işleme dayalı tapu iptali yazısında, muvazaanın genel kuralı muvazaa nedir yazısında incelenmiştir.

3. Tapu İptali ve Tescil Davasını Kim Açar, Husumet Kime Yöneltilir?

Tapu iptali ve tescil davasını, yolsuz tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kişi açar (TMK m.1025). Davacı, taşınmaz üzerinde mülkiyet veya başka bir aynî hak iddia eden kişidir. Yalnız alacak hakkı bulunan kişi bu davayı açamaz; alacaklının yolu yukarıda anlatılan tasarrufun iptali davasıdır (İİK m.277).

Tapu iptali ve tescil davasında miras bırakana ait bir taşınmaz söz konusuysa, mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahiptir ve terekeye ait haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler. Buna karşılık mirasçılardan her biri terekedeki hakların korunmasını isteyebilir ve sağlanan korumadan bütün mirasçılar yararlanır (TMK m.640).

3.1. Tapu İptali ve Tescil Davasında Davalı

Tapu iptali ve tescil davasında husumet, iptali istenen tescil ile tapuda malik görünen kişiye yöneltilir; çünkü talep o kişi adına duran kaydın terkinidir (TMK m.1027). Taraf yanlış gösterilmişse taraf değişikliği kural olarak karşı tarafın açık rızasına bağlıdır; ancak maddi bir hatadan kaynaklanan veya dürüstlük kuralına aykırı olmayan taraf değişikliği talebini hâkim rıza aranmaksızın kabul eder (HMK m.124).

Tapu iptali ve tescil davası sırasında davalı taşınmazı üçüncü bir kişiye devrederse davacı iki yoldan birini seçer: devreden tarafla davasından vazgeçerek devralan kişiye karşı davaya devam eder ya da davasını devreden hakkında tazminat davasına dönüştürür (HMK m.125). Bu riski azaltmak için dava ile birlikte ihtiyati tedbir istenebilir; çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları tapu kütüğüne şerh edilebilir ve şerhten sonra kazanılan haklara karşı ileri sürülebilir (TMK m.1010). Tedbirin şartları ve teminat tapu iptal davasında ihtiyati tedbir yazısında açıklanmıştır.

3.2. Hazineye Karşı Tapu İptali ve Tescil Davası

Hazineye karşı tapu iptali ve tescil davası, iptali istenen kayıt Hazine adına olduğunda açılır; davalı kayıtta malik görünen Hazinedir. Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazın zilyetlikle kazanılmasında ise dava farklıdır: taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi tescil isteyebilir ve bu tescil davası Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı açılır (TMK m.713). Bu yol kazandırıcı zamanaşımı ile tescil yazısında incelenmiştir.

Hazineye karşı açılan dava ile Devletin tapu sicilinden doğan sorumluluğu ayrı konulardır. Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlar için dava, kaydın iptali için değil tazminat için açılır ve tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür (TMK m.1007). Kadastro tespitiyle oluşan kayıtlara itiraz ise ayrı süre ve merciye tabidir; bunun için kadastro tespitine itiraz yazısına bakılabilir.

4. Tapu İptali ve Tescil Davası Zamanaşımı

Tapu iptali ve tescil davasının dayanağı olan TMK m.1025, dava için bir süre öngörmez. Tapu iptali ve tescil davası zamanaşımı sorusunun cevabı bu nedenle davanın dayandığı sebebe ve karşı tarafın durumuna göre verilir. Kanunda doğrudan süre öngören hâller şunlardır:

• Hile, yanılma veya korkutma: Sözleşme yapan taraf, yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmez veya verdiğini geri istemezse sözleşmeyi onamış sayılır (TBK m.39).
• Tapuda on yıllık iyiniyetli zilyetlik: Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, bu yolla kazandığı mülkiyet hakkına itiraz edilemez (TMK m.712).
• Kadastro tespiti: Kesinleşen kadastro tutanaklarında belirtilen haklara, tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz (3402 sayılı Kadastro Kanunu m.12).
• Tasarrufun iptali: Alacaklının iptal davası hakkı, tasarrufun yapıldığı tarihten itibaren beş yıl geçmekle düşer (İİK m.284).
• Terkine karşı dava: Sona eren bir aynî hakkın terkinini tapu memuru yerine getirirse, her ilgili bu işlemin kendisine tebliğinden itibaren otuz gün içinde terkine karşı dava açabilir (TMK m.1026).

Muris muvazaası ve ehliyetsizlik gibi sebepler için kanunda bu taleplere özgü bir süre yoktur. Bu, taraf değişmeden dava her zaman kazanılır anlamına gelmez: taşınmaz iyiniyetli bir üçüncü kişiye geçmişse onun kazanımı korunur (TMK m.1023). Davanın hangi hâllerde reddedileceği ve hangi hâllerde hiç açılamayacağı hangi durumlarda tapu iptal davası açılamaz yazısında ayrı ayrı incelenmiştir.

4.1. Hile Nedeniyle Tapu İptali Zamanaşımı

Hile nedeniyle tapu iptali davasında süre, aldatmanın öğrenildiği andan başlayan bir yıldır (TBK m.39). Taraflardan biri diğerinin aldatması sonucu sözleşme yapmışsa, yanılması esaslı olmasa bile sözleşmeyle bağlı değildir. Aldatma üçüncü bir kişiden geliyorsa, sözleşmenin yapıldığı sırada karşı tarafın aldatmayı bilmesi veya bilecek durumda olması gerekir (TBK m.36).

Hile nedeniyle tapu iptali zamanaşımında dikkat edilecek nokta sürenin başlangıcıdır. Bir yıl devir tarihinden değil, aldatılan tarafın aldatmayı öğrendiği andan işler; korkutmada ise korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan işler (TBK m.39). Süre içinde sözleşmeyle bağlı olunmadığı bildirilmezse sözleşme onanmış sayılır; ancak aldatma veya korkutma nedeniyle onanmış sayılan sözleşme tazminat hakkını ortadan kaldırmaz (TBK m.39).

Hile dışındaki irade sakatlıkları da aynı süreye tabidir. Esaslı yanılmaya düşen taraf sözleşmeyle bağlı olmaz (TBK m.30); yanılmanın hangi hâllerde esaslı sayıldığı kanunda sayılmıştır (m.31). Saikte yanılma ise kural olarak esaslı yanılma sayılmaz (m.32). Korkutma sonucu sözleşme yapan taraf da sözleşmeyle bağlı değildir (m.37); korkutmanın gerçekleşmesi için kişinin kendisi veya yakınları için ağır ve yakın bir zarar tehlikesinin doğduğuna inanmakta haklı olması gerekir (m.38).

5. Tapu İptali ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu iptali ve tescil davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Malvarlığı haklarına ilişkin davalarda dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m.2).

Tapu iptali ve tescil davasında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir. Taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin veya aynî hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; dava birden fazla taşınmaza ilişkinse taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da açılabilir (HMK m.12). Mahkemenin görevli olması ve kesin yetkinin bulunduğu hâllerde yetkili olması dava şartıdır (HMK m.114). Mahkeme dava şartlarını davanın her aşamasında kendiliğinden araştırır ve eksiklik tespit ederse davayı usulden reddeder (HMK m.115).

6. Tapu İptali ve Tescil Davasında Arabuluculuk Dava Şartı mı?

Tapu iptali ve tescil davası, dava açılmadan önce arabulucuya başvurmanın dava şartı olduğu uyuşmazlıklar arasında sayılmamıştır. Arabuluculuk, ilgili kanunlarda dava şartı olarak kabul edilmişse dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/A). Taşınmazlarla ilgili olarak dava şartı sayılan uyuşmazlıklar şunlardır: kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç), taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar (6325 sayılı Kanun m.18/B). Ticari davalardaki zorunlu arabuluculuk ise konusu bir miktar para olan alacak, tazminat, itirazın iptali, menfi tespit ve istirdat davalarına ilişkindir (TTK m.5/A).

Tapu iptali ve tescil davası bu listelerde yer almadığından dava öncesi arabulucuya başvurma şartı aranmaz. Mahkeme ise ön incelemede, tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebileceği davalarda onları sulhe veya arabuluculuğa teşvik eder (HMK m.137). Aynı taşınmazda paydaşlar arasındaki uyuşmazlık tapu iptali değil ortaklığın sona erdirilmesiyle ilgiliyse arabuluculuk dava şartıdır; bu dava ortaklığın giderilmesi davası yazısında anlatılmıştır.

7. Tapu İptali ve Tescil Davası Nasıl Açılır?

Tapu iptali ve tescil davası, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine dava dilekçesi verilerek açılır. Dava, dava dilekçesinin kaydedildiği tarihte açılmış sayılır ve dilekçeye davalı sayısı kadar örnek eklenir (HMK m.118). Davacı, yargılama harçları ile gider avansı tarifesinde belirlenen tutarı dava açarken mahkeme veznesine yatırmak zorundadır (HMK m.120). Dilekçede gösterilen ve davacının elinde bulunan belgeler dilekçeye eklenir; başka yerlerden getirtilecek belgeler için bunların bulunmasını sağlayacak açıklama dilekçede yer alır (HMK m.121). Tapu kaydı ve tescile dayanak belgeler bu kapsamdadır; tescilin içeriği dayandığı belgelere göre belirlenir (TMK m.1022).

Tapu iptali ve tescil davası açıldıktan sonra taşınmazın devredilmesi ihtimali varsa ihtiyati tedbir talep edilir. Mevcut durumdaki bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından veya tamamen imkânsız hâle geleceğinden endişe edilmesi hâlinde ihtiyati tedbir kararı verilebilir (HMK m.389). Tedbir isteyen, haksız çıkarsa karşı tarafın ve üçüncü kişilerin uğrayacağı muhtemel zararlara karşılık teminat göstermek zorundadır; talep resmî belgeye veya başka kesin bir delile dayanıyorsa mahkeme gerekçesini açıkça belirterek teminat alınmamasına karar verebilir (HMK m.392).

7.1. Tapu İptali ve Tescil Davası Dilekçesinde Bulunması Gerekenler

Tapu iptali ve tescil davası dilekçesinin içeriği HMK m.119’da sayılır. Tapu iptali ve tescil davası dilekçe örneği ararken bir şablondan çok, bu bentlerin her birinin dosyadaki karşılığı önemlidir:

• Mahkemenin adı: Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi (HMK m.119/1-a; m.2, m.12).
• Taraflar ve kimlik numarası: Davacı ile davalının adı, soyadı ve adresleri, davacının T.C. kimlik numarası; varsa kanuni temsilci ve vekil bilgileri (m.119/1-b, c, ç).
• Davanın konusu ve değeri: Konu, taşınmazın tapu kaydının iptali ve tescilidir. Malvarlığı haklarına ilişkin davalarda dava konusunun değeri yazılır; bu davada harca esas değer taşınmazın değeridir (m.119/1-d; Harçlar Kanunu m.16).
• Vakıalar: İddianın dayanağı olan bütün vakıaların sıra numarası altında açık özetleri; örneğin devrin tarihi, devrin hangi işleme dayandığı ve tescilin neden yolsuz olduğu (m.119/1-e).
• Deliller: İddia edilen her vakıanın hangi delille ispat edileceği (m.119/1-f).
• Hukuki sebepler: Dayanılan hukuki sebepler; örneğin TMK m.1024-1025 ve somut sebebe göre TBK m.36 veya TMK m.15 (m.119/1-g).
• Talep sonucu: Açık bir şekilde yazılır; tapu kaydının iptali ile taşınmazın kimin adına tescil edileceği ve varsa ihtiyati tedbir talebi (m.119/1-ğ).
• İmza: Davacının, varsa kanuni temsilcisinin veya vekilinin imzası (m.119/1-h).

Tapu iptali ve tescil davası dilekçesinde mahkemenin adı, dava değeri, vakıalar, deliller ve hukuki sebepler dışındaki bir unsur eksikse hâkim eksikliğin tamamlanması için bir haftalık kesin süre verir; süre içinde tamamlanmazsa dava açılmamış sayılır (HMK m.119/2). Dilekçenin genel yapısı dava dilekçesi yazısında ayrıca anlatılmıştır.

7.2. Tapu İptali ve Tescil Davasında Harç ve Masraflar

Tapu iptali ve tescil davasında harç, taşınmazın değeri üzerinden hesaplanır. Harçlar Kanunu, müdahalenin men’i, tescil ve tapu kayıt iptali gibi taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın değerinin esas alınacağını açıkça söyler; bu davalarda ecrimisil veya tazminat da isteniyorsa harç taşınmazın değeri ile bu tutarlar toplamı üzerinden alınır (Harçlar Kanunu m.16). Değer tayini mümkünse dava dilekçesinde değer gösterilmesi zorunludur; gösterilmemişse davacıya tespit ettirilir ve davacı tespitten kaçınırsa dilekçe işleme konmaz (m.16).

Tapu iptali ve tescil davasında karar ve ilam harcının dörtte biri dava açılırken peşin, kalanı kararın tebliğinden itibaren bir ay içinde ödenir (Harçlar Kanunu m.28). Bakiye harcın ödenmemiş olması hükmün tebliğine ve kanun yollarına başvurulmasına engel değildir (m.28). Harçtan ayrı olarak gider avansı yatırılır; avansın yetmediği dava sırasında anlaşılırsa mahkeme tamamlanması için iki haftalık kesin süre verir (HMK m.120). Keşif ve bilirkişi gibi deliller için mahkemenin belirlediği delil avansı ayrıca yatırılır ve yatırılmazsa o delilin ikamesinden vazgeçilmiş sayılır (HMK m.324). Harç oranı ve gider avansı tutarı her yıl yeniden belirlendiği için burada rakam verilmemiştir; kalemler mahkeme masrafları ve gider avansı ve delil avansı yazılarında, hesaplama dava harcı hesaplama aracında yer alır.

8. Tapu İptali ve Tescil Davası Ne Kadar Sürer?

Tapu iptali ve tescil davasının ne kadar süreceğini gösteren bir kanun hükmü yoktur; süre, dosyadaki delil ve inceleme ihtiyacına göre değişir. Kanun ise aşamaların sırasını ve bazı sürelerini belirler:

1. Cevap dilekçesi: Dava dilekçesinin davalıya tebliğinden itibaren iki haftadır; zorunlu hâllerde bir defaya mahsus ve bir ayı geçmemek üzere ek süre verilebilir (HMK m.127).
2. Ön inceleme: Dilekçeler karşılıklı verildikten sonra yapılır; dava şartları ve ilk itirazlar incelenir, deliller belirlenir. Ön inceleme tamamlanmadan tahkikata geçilemez (HMK m.137).
3. Keşif ve bilirkişi: Hâkim, uyuşmazlık konusu hakkında yerinde inceleme yapmak için keşfe karar verebilir ve gerektiğinde bilirkişi yardımına başvurur (HMK m.288). Özel veya teknik bilgi gerektiren hâllerde bilirkişi görüşü alınır (HMK m.266).
4. Karar ve kanun yolu: Nihai karara karşı istinaf süresi ilamın tebliğinden itibaren iki haftadır (HMK m.345); bölge adliye mahkemesinin temyizi kabil kararına karşı temyiz süresi de iki haftadır (HMK m.361).

Tapu iptali ve tescil davasında keşif ve bilirkişi incelemesi, taşınmazın yerinin ve değerinin belirlenmesi gerektiğinde yapılır; keşfin nasıl yapıldığı keşif ne demek yazısında anlatılmıştır.

9. Tapu İptali ve Tescil Davasını Kaybettim: İstinaf, Temyiz ve Kesin Hüküm

Tapu iptali ve tescil davası ilk derece mahkemesinde kaybedilirse nihai karara karşı istinaf yoluna başvurulabilir (HMK m.341). İstinaf süresi iki haftadır ve ilamın usulen taraflardan her birine tebliğiyle işlemeye başlar (HMK m.345). Bölge adliye mahkemesinin temyizi kabil nihai kararlarına karşı tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde temyiz yoluna başvurulabilir (HMK m.361). Miktar veya değeri kanundaki parasal sınırları geçmeyen davalarda istinaf veya temyiz yolu kapalıdır (HMK m.341, m.362); bu sınırlar her yıl yeniden değerleme oranında artırılır ve davanın açıldığı tarihteki miktar esas alınır (HMK ek m.1). İstinaf ve temyizin işleyişi istinaf nedir ve temyiz nedir yazılarında anlatılmıştır.

Tapu iptali ve tescil davasında karar kesinleştikten sonra aynı davanın yeniden açılması kesin hükme takılır. Kesin hüküm için iki davanın tarafları, dava sebepleri ve ilk davanın hüküm fıkrası ile ikinci davanın talep sonucunun aynı olması gerekir (HMK m.303/1). Kesin hüküm, hükmün kesinleşmesinden sonra dava konusu taşınmazı taraflardan birinden devralan kişiler hakkında da geçerlidir; ancak TMK’nın iyiniyetle mal edinmeye ilişkin hükümleri saklıdır (HMK m.303/4). Aynı davanın daha önce kesin hükme bağlanmamış olması dava şartıdır (HMK m.114).

Kesinleşmiş bir tapu iptali ve tescil davası kararına karşı olağanüstü yol yargılamanın iadesidir. Kanunda sayılan sebeplerden biri gerekir; örneğin karara esas alınan senedin sahteliğine karar verilmiş olması, kararın verilmesinden sonra tarafın elinde olmayan nedenlerle elde edilemeyen bir belgenin ele geçirilmesi veya lehine karar verilen tarafın karara etki eden hileli davranışı (HMK m.375). Ayrıntı için yargılamanın yenilenmesi yazısına bakılabilir.

10. Tapu İptali ve Tescil Davasında İyiniyetli Üçüncü Kişi

Tapu iptali ve tescil davasında en belirleyici sınır, tapu kaydına iyiniyetle güvenen üçüncü kişinin korunmasıdır. Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur (TMK m.1023). Buna karşılık yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz ve aynî hakkı zedelenen kişi tescilin yolsuzluğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan ileri sürebilir (TMK m.1024).

Tapu iptali ve tescil davasında iyiniyet asıl olandır; ancak durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz (TMK m.3). Tapu sicili herkese açıktır ve kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m.1020). Bu nedenle taşınmaz birden çok el değiştirmişse davada her devralanın iyiniyeti ayrıca incelenir. İyiniyetli üçüncü kişinin kazandığı aynî haklar ile her türlü tazminat istemi saklıdır (TMK m.1025).

10.1. Tapu İptali ve Tescil Davası Kaybedilirse Devletin Sorumluluğu

Tapu iptali ve tescil davası iyiniyetli üçüncü kişinin korunması nedeniyle sonuç vermezse, zarar gören kişi tazminat yoluna gidebilir. Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur; Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder ve bu davalar tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür (TMK m.1007). Tazminat davası taşınmazın kendisini geri getirmez; iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunduğu için talep zararın giderilmesine yönelir (TMK m.1023, m.1025).

11. Tapu İptali ve Tescil Davasının Sınırları: Kısa Çerçeve

Tapu iptali ve tescil davasının sınırları üç ayrı biçimde ortaya çıkar: dava şartı eksikliği, esastan ret ve hak düşürücü süre. Dava şartı eksikse, örneğin mahkeme kesin yetkili değilse veya aynı dava daha önce kesin hükme bağlanmışsa, dava usulden reddedilir (HMK m.114, m.115). Tescil geçerli bir hukuki sebebe dayanıyorsa yolsuz tescil yoktur ve dava esastan reddedilir (TMK m.1024). Kadastro tespitinden on yıl sonra kadastro öncesi sebeplere dayanılarak dava açılamaz (3402 sayılı Kanun m.12). Bu hâllerin her biri, davanın açılabildiği ama reddedildiği durumlarla ayrılarak hangi durumlarda tapu iptal davası açılamaz yazısında incelenmiştir.

İlgili yazılar: Yolsuz Tescil · Kardeşler Arasında Tapu İptal Davası · Tapu İptal Davasında İhtiyati Tedbir · Ev Alırken Tapuda Dikkat Edilmesi Gerekenler · Tebligat Nedir?